韓露瑤

【摘 要】商業(yè)型城市綜合體是以零售為主導(dǎo)業(yè)態(tài)來聯(lián)系并組織其他功能，如何正確的選擇業(yè)態(tài)并合理的布置關(guān)系到一個投資巨大、體量巨大及影響巨大的城市綜合體運營的成與敗。本文旨在通過對商業(yè)型綜合體中功能、業(yè)態(tài)的分類、特點、相互關(guān)系等方面的分析，提出適合綜合體發(fā)展的業(yè)態(tài)及功能組織模式，在一定程度上解決綜合體在規(guī)劃設(shè)計前期如何合理正確的選擇業(yè)態(tài)等問題。

【關(guān)鍵詞】業(yè)態(tài)；商業(yè)綜合體；組織模式

改革開放以來，市場經(jīng)濟在帶動城市發(fā)展的同時也提高了城市的開放程度，特別是2006年以來，商業(yè)型城市綜合體從沿海城市逐漸向內(nèi)陸城市滲透，以零售業(yè)為主導(dǎo)業(yè)態(tài)，集餐飲、文化娛樂、康體等功能于一體，創(chuàng)造一站式體驗型消費，具有體量巨大、功能復(fù)合、業(yè)態(tài)互補、使用率較高等特點。我國的城市綜合體建設(shè)在理論研究和實踐建設(shè)上仍然存在較大差距，特別是商業(yè)綜合體在業(yè)態(tài)的選擇上往往會出現(xiàn)與當(dāng)?shù)叵M水平及發(fā)展現(xiàn)狀不符的矛盾，如何科學(xué)的選擇業(yè)態(tài)及其比例的配置已經(jīng)成為亟待解決的問題。

1 商業(yè)業(yè)態(tài)的類型及特點

從最初功能單一的小門面、小店鋪，隨著社會需求的變化以及競爭的日趨激烈而逐漸形成集百貨、專賣店、超市等業(yè)態(tài)于一體的傳統(tǒng)購物中心，又因融入了餐飲、辦公、酒店等業(yè)態(tài)，傳統(tǒng)購物中心進一步發(fā)展為商業(yè)主導(dǎo)型城市綜合體。像萬象城、萬達廣場等綜合體項目中出現(xiàn)了豪華影城、滑冰場等新興業(yè)態(tài)以滿足新社會中不同類型、不同層次的消費者的多樣需求。

1.1 購物中心

購物中心主要是為人們提供消費休閑空間，業(yè)態(tài)形式多樣豐富，如超市、賣場、專賣店、書店、康體中心等形式，其中的文化娛樂業(yè)態(tài)更是包涵了影劇院、電玩城、KTV等現(xiàn)代娛樂方式，是綜合體內(nèi)最具活力的主力部分。

1.2 餐飲

商業(yè)綜合體的餐飲通常匯聚了不同的品牌、不同的地域風(fēng)情，包涵了中餐、西餐、日式料理、快餐、風(fēng)味小吃等不同類型以滿足消費者不同的飲食習(xí)慣和愛好。它作為最主要的輔助功能空間和商業(yè)配套設(shè)施，為購物中心提供后續(xù)的支持力量，同時，餐飲需要為酒店、辦公、居住等配套功能提供相應(yīng)的飲食服務(wù)。

1.3 酒店

酒店是綜合體中較為特殊的一類，并不是所有的綜合體中都包含了此種業(yè)態(tài)。包含酒店的綜合體項目一般對交通條件的要求較高，且與商業(yè)、辦公業(yè)態(tài)相搭配而設(shè)置。社會中的酒店包含了不同檔次和形式，而綜合體中的酒店一般選用高級酒店或豪華酒店，規(guī)模較大，客房往往超過三百間，并包含會議、健身等設(shè)施。

1.4 辦公

在綜合體中設(shè)置辦公業(yè)態(tài)，可以在白天時段保持一定的客流量和人氣，為綜合體中商業(yè)、娛樂功能帶來更多的潛在消費者，所以城市綜合體項目中一般都包含了一定比例的辦公業(yè)態(tài)。

1.5 居住

居住業(yè)態(tài)在我國早期開發(fā)的綜合體項目中比較鮮見，但是自2006年綜合體建設(shè)熱潮的興起，居住業(yè)態(tài)開始扮演起重要的角色，特別是在舊城更新改造和城市新區(qū)建設(shè)中開發(fā)的綜合體項目中，更是選擇以居住為主導(dǎo)業(yè)態(tài)來組織其他業(yè)態(tài)。綜合體中居住部分的酒店服務(wù)式物業(yè)和中小型戶型設(shè)計更適合年輕的白領(lǐng)階層主，他們將是未來綜合體住宅消費的主力軍。

2 各業(yè)態(tài)之間關(guān)系

2.1 多元性特征

商業(yè)型綜合體雖然是以商業(yè)為主導(dǎo)功能，但其包含了辦公、酒店、居住、娛樂等業(yè)態(tài)，特征多元且多變，不確定性較明顯。城市綜合體就是城市生活的縮影，不同的城市功能在此聚集并得到合理組織，彷佛一個城中城，人們的生活、工作、社交，包括一切與之相關(guān)的衣食住行都能在此得到滿足。

2.2 價值鏈體系

各業(yè)態(tài)之間存在著一種環(huán)環(huán)相扣、互為價值提升的鏈?zhǔn)疥P(guān)系：商業(yè)的消費功能通過吸引客流為商業(yè)綜合體提供主要客源，形成最佳經(jīng)濟效益；辦公功能在滿足商務(wù)人士辦公需求的同時為商業(yè)帶來潛在客源；居住功能維持著綜合體夜間的活躍性，并與餐飲結(jié)合打造24小時的活力；酒店為綜合體提供大量的流動的人群，并為辦公功能提供承接會議等相應(yīng)的配套服務(wù)；文化娛樂設(shè)施與商業(yè)互為支持，并在周末和節(jié)假日填補人群空白。

3 綜合體業(yè)態(tài)的選擇與組織

3.1 影響業(yè)態(tài)選擇的因素

首先，是經(jīng)濟因素。城市經(jīng)濟發(fā)展具有不平衡性，每個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和現(xiàn)在也各不相同，商業(yè)型城市綜合體的業(yè)態(tài)選擇必須考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、地區(qū)消費能力等因素，如果過多、多度的引進綜合體項目，或者綜合體項目中的業(yè)態(tài)比例失衡，輕則綜合體項目運營發(fā)展失敗，重則影響該片區(qū)的經(jīng)濟穩(wěn)定增長。

其次，是市場因素。市場的導(dǎo)向力量也不可小覷，改革開放以來的市場經(jīng)濟體制使國民經(jīng)濟水平有了飛速的發(fā)展，市場往往成為經(jīng)濟發(fā)展導(dǎo)向的有力決策者。市場的引領(lǐng)同時也在一定程度上與社會和人們的需要相一致，共同影響著綜合體的業(yè)態(tài)選擇。當(dāng)綜合體的業(yè)態(tài)選擇順應(yīng)市場導(dǎo)向，能夠滿足社會需求時，勢必對其運營和增利產(chǎn)生積極的促進作用；反之，弱逆其道而行，必將與市場和社會供求脫節(jié)，最終導(dǎo)致項目成為泡影。

再次，是政策因素。每個城市有著各自鮮明的特征，針對城市不同的歷史文化背景和環(huán)境，制定各具特色的經(jīng)濟發(fā)展政策。中國的城市之多，所以我們要盡可能的發(fā)揮本地優(yōu)勢，打造地方特色，避免城與城之間盲目的跟風(fēng)、鸚鵡學(xué)舌式的重復(fù)發(fā)展。所以商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)選擇要充分尊重城市的發(fā)展政策，深入發(fā)掘城市潛力，打造特色的商業(yè)綜合體。

3.2 城市綜合體的業(yè)態(tài)組織

3.2.1 業(yè)態(tài)的選擇

商業(yè)、辦公、居住、酒店、文化娛樂等業(yè)態(tài)都有特定的特征和屬性，它們的空間形式、使用情況各不相同且復(fù)雜。每個綜合體項目的建設(shè)用地及周圍情況是不一樣的，所以要因地制宜。例如，如果基地周圍有較好的商業(yè)氛圍，可以在規(guī)劃前期首先選擇辦公和酒店業(yè)態(tài)；如果基地周邊辦公業(yè)態(tài)較多但缺乏一定的商業(yè)、餐飲、文化娛樂等功能，則需首先選擇確定商業(yè)及文化娛樂業(yè)態(tài)。當(dāng)然，并不一定面面俱到的將每一種業(yè)態(tài)形式包含在綜合體中，只要根據(jù)實際情況，為人們提供功能復(fù)合、定位明確的空間格局即可。

3.2.2 各業(yè)態(tài)所占比例

商業(yè)綜合體中各業(yè)態(tài)在項目中所占比例及每一種業(yè)態(tài)中各品牌數(shù)量的多少是不一樣的，需要通過充分市場、社會調(diào)研后，針對該項目的定位，要有主次業(yè)態(tài)之分。比如一個以購物中心為主業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體，它的餐飲就不可能占到50%的比例。在選擇好業(yè)態(tài)種類之后，就必須合理的分配業(yè)態(tài)比例，做到主次分明合理、搭配協(xié)調(diào)共融，形成良性的互補的鏈接，共同提升綜合體的綜合商業(yè)功能。

3.2.3 各業(yè)態(tài)區(qū)位分布

大型店是購物中心里的主要支撐，如果將大型店面都集中布置，那么有可能導(dǎo)致人流的大量積聚且停滯不前。因此，應(yīng)將大型店面，分散在各個樓層布置，其間點綴不同的品牌專賣、百貨等店面，引導(dǎo)人流自然向上運動。餐飲可以采用幾分幾合的方式，在每一樓層設(shè)置一些餐飲店面，另外，集中一個樓層專門匯集餐飲功能。娛樂業(yè)態(tài)因其產(chǎn)生噪聲的特殊原因，應(yīng)與其他業(yè)態(tài)分區(qū)布置。（下轉(zhuǎn)第182頁）

（上接第172頁）4 結(jié)語

城市經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展使商業(yè)綜合體可以稱為未來發(fā)展的主流商業(yè)模式，但其業(yè)態(tài)選擇的相似性磨平了商業(yè)綜合體應(yīng)具有的獨特個性，業(yè)態(tài)相似、雷同，缺乏活力。業(yè)態(tài)的選擇決定綜合體項目的成敗，因此需要結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀、人們需求以及各業(yè)態(tài)間的鏈?zhǔn)疥P(guān)系合理選擇并布局各業(yè)態(tài)，也只有這樣才能得到綜合體自身發(fā)展與提升城市發(fā)展的雙贏結(jié)果。

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[責(zé)任編輯：楊玉潔]