蒂姆·哈福德

我曾預(yù)測過英國房價在2007年會下跌，甚至2006年時打算在BBC 2臺的某一期節(jié)目中討論一下這個問題。不過，制片人卻要求換個話題。他們認為，房價無疑要繼續(xù)上漲的，到時我的判斷會顯得很蠢，話題后來被換成了“未來難以預(yù)測”。再后來，房價下跌了15%。

倫敦人對“房價存不存在泡沫”的討論沒完沒了，但這個問題可不是經(jīng)濟學家能輕易回答的——泡沫是心理學問題，而心理學并非我們的強項。然而，我們可以通過觀察經(jīng)濟基本面來嘗試做出判斷。任何投資資產(chǎn)的價格都應(yīng)該與該資產(chǎn)可能帶來的未來收益有關(guān)，無論這份收益是作為房東收取的房租，還是作為股東得到的分紅，抑或是買證券獲得的利息，皆是如此。

在實際操作中，對于“泡沫”一詞比較好的定義是資產(chǎn)價格已經(jīng)脫離了基本面，即在泡沫中掙錢的唯一方法，就是把你的資產(chǎn)賣給一個比你更傻的冤大頭。

目前的基本面告訴我們什么呢？最簡單的就是比較一下房屋租售比。在英國，這兩個價格相對于收入均屬偏高水平。

不過，房價增速是否超過了房租，并預(yù)示著泡沫的存在呢？看似是這樣。美國的租售比正處于歷史正常水平，德國和日本的房屋租售比也比較低。然而在英國，房價與租金之比比長期水平高出1/3。在倫敦，租金毛收益率比倫敦其他地區(qū)都要低，僅為5%左右?？紤]到房東的成本，這個收益看起來偏低。從邏輯上推斷，要么房租應(yīng)該大漲，要么房價應(yīng)該大跌。

然而，倫敦的房價已經(jīng)與倫敦居民收入和倫敦通勤圈房價脫鉤，并且還在繼續(xù)飛速上漲。

我們有三個反對觀點。第一，房地產(chǎn)本身是不同的。第二，倫敦本身是不同的。第三，這一次的情況是不同的。

我們還是放棄“房地產(chǎn)可以從某種程度上防止泡沫”這個說法吧。擺在面前的一磚一瓦看上去能讓人安心，但沒有任何經(jīng)濟學法則告訴我們投進樓市的錢是安全的。從1992年至今，日本房價幾乎下跌了一半。而美國房價則是猛漲后暴跌，現(xiàn)在比上世紀70年代后期還要便宜。

倫敦本身是否存在一個永不下跌的房地產(chǎn)市場呢？我們只需要回看25年前，就知道這是不可能的。數(shù)據(jù)顯示，1989年夏季倫敦平均房價將近9.8萬英鎊。后來，房價跌幅達1/3并且9年內(nèi)都未曾超過10萬英鎊。與此同時，倫敦同期積累的通貨膨脹率遠高于50%。

現(xiàn)在我們只剩下一個觀點了：倫敦房地產(chǎn)市場這回不一樣，因為倫敦已經(jīng)成為國外富人為資金尋找避險天堂的熱門投資地。

令人驚訝的是，這個觀點是有道理的。牛津大學經(jīng)濟學家克里斯蒂安·巴德林扎和塔倫·拉馬多拉伊的研究發(fā)現(xiàn)，世界上經(jīng)濟發(fā)生動蕩的地方都與倫敦當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的熱點地區(qū)有關(guān)聯(lián)。例如，當希臘經(jīng)濟蕭條時，倫敦地區(qū)希臘居民集居地的房地產(chǎn)需求就會增加。這里的原因是，如果一個希臘人想把他的錢從希臘轉(zhuǎn)移至倫敦，那么他需要選擇一處有熟人可以幫他探查該地房地產(chǎn)的市場，并且有朝一日他可能會居住的地方。

不過，倫敦人可以窺探一下紐約市，另一座貴得離譜的城市，這里同樣吸引著全世界的富豪們。紐約市房價自2006年至今已經(jīng)下跌約1/3，而其房租、收入和通脹也幾乎回歸至上世紀80年代中期的水平。從長遠看，為什么倫敦就應(yīng)該不同呢？

最后的悖論是最令人沮喪的，全球經(jīng)濟陷入長期衰退，導(dǎo)致未來所有的資產(chǎn)回報率下降。這意味著房子還是貴的，因為其他的資產(chǎn)也相對很貴（投資回報低）。（譯/徐阿龍）