高敏儀

調(diào)控政策放松，也難挽回國內(nèi)房地產(chǎn)的頹勢，今年的“金九銀十”預(yù)計(jì)將成五年來最黯淡的一年。

過去兩年，大批華南房地產(chǎn)巨頭如碧桂園、富力、恒大先后重金砸向大馬，位于新山市的碧桂園金海灣2013年8月開盤一個(gè)月認(rèn)購金額達(dá)到105億元。一邊國內(nèi)市場下行，一邊是大馬正復(fù)制國內(nèi)開發(fā)的神話，這刺激著更多的中小房企果斷出海。2014年以來，馬來西亞負(fù)面消息不斷，不少中小房企依然抱團(tuán)進(jìn)軍大馬，絲毫未動(dòng)搖信心。

一時(shí)間，去大馬買地酷似一筆只賺不賠的生意，掘金馬來西亞樓市，難道真是中國房企通向新大陸的入口？

謹(jǐn)慎的處女航

8月，廣東富港集團(tuán)、德寶集團(tuán)以及蘇州正源原理集團(tuán)等企業(yè)齊聚大馬，攜手本土房企佶帝集團(tuán)簽署了一份汝來（NILAI）綠色比華麗山莊二期的合作項(xiàng)目，總投資金額達(dá)9.5億馬幣（約19億元人民幣）。汝來項(xiàng)目是富港集團(tuán)的第一個(gè)海外項(xiàng)目，海外投資的處女航，富港集團(tuán)總裁陳光明非常謹(jǐn)慎。2012年，項(xiàng)目第一期投入開發(fā)時(shí)，陳光明選擇觀望，只買下一套別墅觀察項(xiàng)目進(jìn)展，直至二期才出手。

目前國內(nèi)房企投資馬來西亞的位置集中于兩處，一是柔佛州南部新山市（馬來西亞南部接壤新加坡），碧桂園、富力、新華聯(lián)均布局于此，當(dāng)?shù)胤績r(jià)只是新加坡（均價(jià)約10萬元/平方米）的1/3；另一處是馬來西亞首都吉隆坡，碧桂園和雅居樂都有投資，規(guī)模遜于新山地區(qū)。

新山和吉隆坡多為“大盤操作”，考慮到企業(yè)資金周轉(zhuǎn)以及投資經(jīng)驗(yàn)，汝來更符合陳光明的投資邏輯：先從風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目開始，再延展至發(fā)達(dá)地區(qū)。位于吉隆坡南部的汝來，周邊因建有眾多知名學(xué)府而被譽(yù)為“學(xué)府城”，已吸引一批中國 “以房養(yǎng)學(xué)”的投資者。近年來，“大吉隆坡”計(jì)劃的推進(jìn)，汝來已成吉隆坡以南第一經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，外資進(jìn)入該地的房地產(chǎn)市場條件也相對(duì)寬松。

如今，從新行政中心太子港到汝來的15分鐘路程，目之所及都是在建各種規(guī)模的樓盤，中國品牌房企已主導(dǎo)馬來西亞的樓市開發(fā)，其蜂擁而至的動(dòng)力，來自當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)強(qiáng)勁增長的誘惑：過去3年，馬來西亞房價(jià)每年以8%～15%的速度增長，房屋出租收益率接近5%～8%，均比國內(nèi)、香港、新加坡要高。

對(duì)初次投資海外的中小房企來說，陌生環(huán)境和未知風(fēng)險(xiǎn)是最大障礙，作為本土合作方的佶帝集團(tuán)主席葉紹全深諳于此，對(duì)中國伙伴合作表達(dá)了極高誠意：在第一期與德寶的合作中，最初的協(xié)議是三年回籠資金，但當(dāng)銷量達(dá)到80%的時(shí)候，佶帝方面就提前放款，將剩下 20%的風(fēng)險(xiǎn)留給自己，且葉紹全提出以項(xiàng)目擔(dān)保的形式為德寶投資保本，即無論投資是否盈利都保證合作對(duì)手的本金?！斑x項(xiàng)目還不如先選人”，這堅(jiān)定了陳光明首次出海的信心。

“汝來項(xiàng)目第一期的毛利潤不低于廣東的項(xiàng)目，目前馬來西亞的房地產(chǎn)發(fā)展水平處于中等以下，發(fā)展空間大?！钡聦毤瘓F(tuán)董事長袁樂生告訴《二十一世紀(jì)商業(yè)評(píng)論》（《下文簡稱《21CBR》）記者。

二期項(xiàng)目富港集團(tuán)計(jì)劃投資 2億～2.5億人民幣，陳光明發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)與金融產(chǎn)品的結(jié)合較少，且商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展才剛起步，機(jī)會(huì)很多，“現(xiàn)在馬來西亞房地產(chǎn)的運(yùn)作程序有點(diǎn)類似10年前的大陸，銷售方式以賣樓花位為主，商鋪也賣不了很貴，但是租賃市場不錯(cuò)，吉隆坡寫字樓每平方米月租金達(dá)到300元人民幣?！?/p>

“慢”風(fēng)險(xiǎn)潛藏

相比馬航失聯(lián)事件于項(xiàng)目的潛在影響，佶帝的兩位中國合伙人更關(guān)心的是，未來馬政府在匯率制度改革、招商引資政策以及信息透明公開等方面的規(guī)劃。政治、政策、市場、匯率是開發(fā)商海外投資的四大非市場風(fēng)險(xiǎn)，首當(dāng)其沖的則是匯率變化，一旦馬幣貶值，利潤空間會(huì)縮小，同時(shí)，匯率差頗讓人頭痛。

在東南亞地區(qū)，大部分國家沒有使用美元的習(xí)慣，投資者在結(jié)算時(shí)需要通過美元實(shí)現(xiàn)匯兌，往往產(chǎn)生非常大的匯率差價(jià)。“我們在香港把錢兌換成美元然后再兌馬幣，倍率差接近3.5%以上，100萬大概白白損失掉3.6萬，1億美元的投資要虧2000萬元人民幣，”袁樂生擔(dān)心最近馬幣貶值，折合成人民幣的收益又會(huì)少一大塊，“匯兌的問題不解決，會(huì)讓我們想很多不應(yīng)該想的辦法?！?/p>

馬來西亞財(cái)政部副部長蔡智勇告訴《21CBR》記者，匯率差長期影響著兩國的貿(mào)易投資，一直以來中國都有與包括馬來西亞在內(nèi)的東南亞國家探討怎樣解決或減少匯率差的問題，但是，兩大經(jīng)濟(jì)體存在諸多不穩(wěn)定的因素，這個(gè)問題“恐怕要10年15年的樣子才可能改善”。

除去匯率差價(jià)，發(fā)展商的開發(fā)樓宇相當(dāng)部分“返銷”給中國人，“中國式”開發(fā)也潛藏風(fēng)險(xiǎn)。馬來西亞政局穩(wěn)定，且力推“第二家園”移民計(jì)劃，對(duì)中國的白領(lǐng)工薪階層具誘惑力，目前已從最初吸引“以房養(yǎng)老”的退休人士，擴(kuò)大至年輕人“以房養(yǎng)學(xué)”的投資模式。這種“自產(chǎn)自銷”的模式，其實(shí)依托于中國人的海外置業(yè)潮，如果國內(nèi)經(jīng)濟(jì)走弱，購買潮退去，當(dāng)?shù)厝丝谄鋵?shí)無法消化這些庫存。例如，汝來的綠色比華麗山莊一期已銷售部樓盤接近85%，來自海外的購房者超過40%，其中約50%的購房者是來自中國。

為抑制購房投機(jī)行為，馬來西亞政府也正打算進(jìn)行調(diào)控，提高投資門檻，比如，允許海外投資者購置房產(chǎn)的最低額從100萬元人民幣上調(diào)至200萬元人民幣；過去3年內(nèi)轉(zhuǎn)售房產(chǎn)要按收益的30%繳納增值稅，現(xiàn)變更為5年，直接增加目標(biāo)消費(fèi)群體的投資成本。蔡智勇表示，相比洶涌而至的投資熱潮，馬來西亞政府其實(shí)更擔(dān)心投機(jī)行為給當(dāng)?shù)貛矸康禺a(chǎn)泡沫，當(dāng)前外商在房地產(chǎn)投資金額占總額的10%～20%，未來政府將引導(dǎo)更多的企業(yè)投資其他產(chǎn)業(yè)，比如食品工業(yè)等。

中國開發(fā)商習(xí)慣大手筆、高周轉(zhuǎn)，速戰(zhàn)速?zèng)Q，當(dāng)?shù)胤课莸拈_發(fā)周期一般至少要4年，而碧桂園等公司的執(zhí)行力，被當(dāng)?shù)赝性u(píng)價(jià)為“本土開發(fā)商需要用15年做的事情可以只用3年時(shí)間就完成”。當(dāng)?shù)乇旧淼南芰Ψ浅Ｓ邢蓿饕亢Ｍ赓I家來消化樓市，一個(gè)大盤完成，周圍地區(qū)一到兩年內(nèi)往往都不會(huì)產(chǎn)生太大的銷量，后來者扎堆進(jìn)入將會(huì)面臨較大的清盤壓力。

此外，馬來西亞樓市交易的流程繁瑣，資金回收、城市基建工程、投資者轉(zhuǎn)手等耗時(shí)漫長。比如，國內(nèi)地產(chǎn)商一預(yù)售就可以回籠資金，在馬來西亞則要等項(xiàng)目完成才行，大約項(xiàng)目啟動(dòng)2～3年后銀行才會(huì)放款。過去2年，馬幣對(duì)人民幣約有5%的貶值幅度，陳光明不免擔(dān)心，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2018年建成，投資周期長，若馬幣持續(xù)貶值，損失的將不是一筆小數(shù)目。