袁一泓

前不久，萬(wàn)達(dá)迎來(lái)了它第100家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)。預(yù)計(jì)到今年年底，開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將達(dá)到109座。按照萬(wàn)達(dá)的計(jì)劃，2015年和2016年還各將開業(yè)26個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。新增數(shù)量好像比前幾年的速度還有所加快。

按現(xiàn)在速度，全國(guó)600多個(gè)城市，每個(gè)城市2座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，還夠萬(wàn)達(dá)做45年，但與此同時(shí)，有個(gè)趨勢(shì)很明顯，萬(wàn)達(dá)進(jìn)入的城市越來(lái)越小，三四線城市已開始占主體。計(jì)劃于2015年開業(yè)的 26家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，有16家位于三四線城市。再拿地，得往縣級(jí)城市走了。

必須指出的是，無(wú)論是第一代，還是第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，都屬于傳統(tǒng)的商業(yè)模式。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的地塊，大都是當(dāng)?shù)卣疄槿f(wàn)達(dá)定制，底價(jià)出讓。據(jù)說萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都是當(dāng)?shù)氐闹攸c(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，一路綠燈，18-24個(gè)月建成。住宅、商鋪、酒店和購(gòu)物中心是標(biāo)配，住宅、商鋪必定要先銷售，而這兩類物業(yè)和寫字樓賣完了，現(xiàn)金流也早已回正，剩下的酒店和持有物業(yè)基本白賺。

這些都不是什么秘密。更有甚者，萬(wàn)達(dá)還把自己的建造流程寫成了兩本書《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》和《商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理》，公開出版。但克隆一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的外形容易，復(fù)制萬(wàn)達(dá)商業(yè)的體系不可能。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模雖然龐大，但畢竟以總資產(chǎn)、總土儲(chǔ)為考量的時(shí)代已經(jīng)過去，其商業(yè)模式亦不夠新穎，王健林把它弄到香港上市，能賣出好價(jià)錢么？

目前香港地產(chǎn)上市公司市盈率一般為5-7倍，多位分析師表示，預(yù)計(jì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)PE為5倍左右，募資約35億到40億美元，估值最高約270億美元。萬(wàn)達(dá)雖然持有物業(yè)面積巨大，但受市場(chǎng)影響，今年盈利有所下滑。根據(jù)招股說明書，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)今年上半年的凈利潤(rùn)為49.17億元人民幣，比2013年同期的100.86億元下降超過五成。雖然招股書預(yù)計(jì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)2014年全年純利不少于132億元，但仍比2013年凈利潤(rùn)248.82億元大幅下滑超過四成。

值得注意的是，招股書顯示，2011年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流高達(dá)359億元，2012年、2013年分別降至115億元、68億元，2014年上半年則變成了-89.5億元。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2013年共支付利息97.98億元，較2012年的67.09億元增長(zhǎng)46.06%，2014年上半年，支付的利息已達(dá)62.10億元。穆迪指出，債務(wù)上升導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈債務(wù)/凈資本比率從2013年底的36.4%升至2014年6月份的44.5%。

不同于部分媒體認(rèn)為“目前不是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市的好時(shí)機(jī)”，筆者相信，2014年12月圣誕節(jié)前的時(shí)間窗，恰恰是包括萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)房地產(chǎn)公司上市的最佳時(shí)期。主要理由是兩點(diǎn)：政策面，已放松到政府所能做到的最大限度；市場(chǎng)面，已開始回暖。也許等到2015年6月不排除會(huì)有更好的機(jī)會(huì)，但半年時(shí)間里萬(wàn)達(dá)用募來(lái)的資金足可以拿下20幅土地了。

萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式是舊了一點(diǎn)，但同是從1996年走過來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)商，沒有一家做得比萬(wàn)達(dá)更好，而大家面臨的機(jī)會(huì)是一樣的。過去10多年來(lái)，輿論一直在質(zhì)疑萬(wàn)達(dá)的資金鏈，但沒想到，它突然變得大而不倒。如今你盡可以議論萬(wàn)達(dá)在地方政府面前的強(qiáng)勢(shì)話語(yǔ)權(quán)，但那是生意，是交換，萬(wàn)達(dá)獲得的是低地價(jià)，但還給地方政府的，往往是一個(gè)區(qū)域甚至一座城市的商業(yè)中心。周邊的地價(jià)增值部分，足以超過它低價(jià)賣給萬(wàn)達(dá)的部分。地方政府并不傻。

何況，萬(wàn)達(dá)正在變得“現(xiàn)代”。有人說，最有生命力的是那些從傳統(tǒng)行業(yè)生長(zhǎng)出來(lái)的創(chuàng)新企業(yè)。同理，從傳統(tǒng)模式孕育出來(lái)的業(yè)態(tài)，潛力不可輕視。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)孵化了兩種符合當(dāng)代消費(fèi)生活方式的業(yè)態(tài)，一是萬(wàn)達(dá)影院，二是影院之外的萬(wàn)達(dá)文化娛樂。它們代表了一種面向未來(lái)20年的商業(yè)模式，是為萬(wàn)達(dá)的“新”。

萬(wàn)達(dá)院線將在深圳中小板獨(dú)立上市，已經(jīng)通過證監(jiān)會(huì)發(fā)審委審核，應(yīng)該在2015年上半年完成掛牌。而萬(wàn)達(dá)文化娛樂是萬(wàn)達(dá)文化旅游城（萬(wàn)達(dá)城）的主力創(chuàng)新產(chǎn)品。未來(lái)10年，文化娛樂板塊一定是我國(guó)消費(fèi)領(lǐng)域增長(zhǎng)最快的。王健林再次表現(xiàn)出超越常人的眼光。萬(wàn)達(dá)圍繞文化旅游整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的布局早已展開，包括在多個(gè)風(fēng)景旅游區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，萬(wàn)達(dá)城的超預(yù)期落地，影視基地的建設(shè)，以及寶貝王兒童樂園的擴(kuò)張和數(shù)個(gè)旅行社的大手筆收購(gòu)，都相當(dāng)驚人。幾乎可以看到，5年后的萬(wàn)達(dá)文化娛樂不會(huì)有對(duì)手。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將于12月19日在香港掛牌。于是，有關(guān)誰(shuí)才是中國(guó)大陸首富的八卦，成為飯后談資。值得提醒一句的是，到那天，王健林將擁有三家上市公司：去年12月上市的美國(guó)AMC院線公司（AMC. NYSE）、去年借殼的香港上市公司萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展（00169.HK），以及萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)。預(yù)計(jì)到2015年6月底之前，第四家上市公司萬(wàn)達(dá)院線將掛牌。而王健林是這四家上市公司的絕對(duì)控股股東?？吹竭@里，誰(shuí)是中國(guó)大陸首富，不必再爭(zhēng)論了吧。

沒錯(cuò)，阿里的螞蟻金融沒有裝進(jìn)上市公司。但上面說了，5年后萬(wàn)達(dá)文化娛樂將成為該領(lǐng)域的巨無(wú)霸，王健林想拆分它上市，乃舉手之勞。