引言：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)成為實(shí)現(xiàn)各種資源進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)卡，成為保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利穩(wěn)步進(jìn)行的重要因素。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)工作的好壞直接決定房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)的原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)務(wù)必公開(kāi)、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用，評(píng)標(biāo)必須遵循公平公正擇優(yōu)的原則，才能為房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇優(yōu)秀的投標(biāo)人，也才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量。

公開(kāi)原則是指招標(biāo)信息，招標(biāo)程序公開(kāi)透明，即發(fā)布招標(biāo)公告，申請(qǐng)人的資格預(yù)審，發(fā)放招標(biāo)文件，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，答疑澄清，開(kāi)標(biāo)、公開(kāi)中標(biāo)結(jié)果等，是每一個(gè)投標(biāo)人均獲得同等的信息，知悉招標(biāo)的一切條件和要求。

公平原則是指給予所有投標(biāo)人的機(jī)會(huì)是平等的，投標(biāo)人享有同等的權(quán)力，并履行同等的義務(wù)，招標(biāo)人不歧視任何一方。

公正原則是指評(píng)標(biāo)時(shí)按照招標(biāo)文件中公布的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)所有投標(biāo)人科學(xué)評(píng)審，擇優(yōu)選擇中標(biāo)人。

誠(chéng)實(shí)信用原則是要求投標(biāo)人應(yīng)以誠(chéng)實(shí)、善意的態(tài)度行使權(quán)利和履行義務(wù)，以維持雙方的合法利益平衡，以及自身利益與社會(huì)利益的平衡。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)程序

1、招標(biāo)準(zhǔn)備。組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)工作班子，制動(dòng)招標(biāo)工作計(jì)劃，做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建工作。

2、確定招標(biāo)采購(gòu)的方式招標(biāo)方式包括公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種，公開(kāi)招標(biāo)是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不確定的法人或其他組織投標(biāo)，邀請(qǐng)招標(biāo)是招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式，邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)。

3、發(fā)售資格預(yù)審文件并對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行審查。

4、編制招標(biāo)文件向潛在投標(biāo)人發(fā)售，招標(biāo)文件是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的主要依據(jù)，其主要內(nèi)容包括，招標(biāo)項(xiàng)目的工程概況和技術(shù)要求，投標(biāo)人的資格標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)報(bào)價(jià)的要求，和評(píng)標(biāo)以及擬簽訂合同的主要條款。

5、組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘，召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議。現(xiàn)場(chǎng)踏勘是投標(biāo)人到招標(biāo)的工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)踏勘以便了解實(shí)施場(chǎng)地和周圍環(huán)境情況，核對(duì)招標(biāo)文件中的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)以加深對(duì)招標(biāo)文件的理解，對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目的難易程度做出判斷，對(duì)投標(biāo)策略和報(bào)價(jià)做出正確的決策等。標(biāo)前會(huì)議是招標(biāo)人按招標(biāo)須知規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)召開(kāi)的會(huì)議，招標(biāo)單位除介紹工程概況外，還對(duì)招標(biāo)文件中必要性的修改內(nèi)容給予補(bǔ)充和說(shuō)明，對(duì)投標(biāo)人提出的問(wèn)題和會(huì)議上即席提出的問(wèn)題予以解答。

6、澄清答疑。招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件認(rèn)為有必要澄清或修改的。或解答潛在投標(biāo)人提出疑問(wèn)，應(yīng)當(dāng)按招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)限，以書(shū)面形式通知所有招標(biāo)文件的收受人。

7、投標(biāo)文件要求。招標(biāo)文件須對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)按時(shí)送達(dá)指定地點(diǎn)，否則招標(biāo)人，將不予受理。

8、開(kāi)標(biāo)。開(kāi)標(biāo)時(shí)由投標(biāo)人或代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，確認(rèn)無(wú)誤后，再由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱，投標(biāo)價(jià)格等主要內(nèi)容，對(duì)開(kāi)標(biāo)過(guò)程應(yīng)進(jìn)行記錄，并存檔備查。

9、評(píng)標(biāo)。由評(píng)標(biāo)委員會(huì)分初步評(píng)審和詳細(xì)評(píng)審兩個(gè)階段進(jìn)行，初步評(píng)審時(shí)，首先檢查投標(biāo)文件的有效性，在對(duì)有效文件進(jìn)行審查，列投標(biāo)文件的偏差和屬性，凡屬于重大偏差，或未實(shí)質(zhì)性響應(yīng)的投標(biāo)文件，均作出廢標(biāo)處理，凡屬于細(xì)微偏差，則書(shū)面要求投標(biāo)人在評(píng)標(biāo)結(jié)束前予以書(shū)面補(bǔ)正，詳細(xì)評(píng)審時(shí)對(duì)初步評(píng)審確定的合格投標(biāo)文件，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)辦法進(jìn)行評(píng)定，確定各投標(biāo)人的排列次序并簽署書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告，推薦1名～3名中標(biāo)候選人。

10、定標(biāo)。招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人的排序依法確定中標(biāo)人，招標(biāo)人也可委托評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人。

11、招標(biāo)結(jié)果處理。招標(biāo)結(jié)果按如下程序處理，公示，發(fā)中標(biāo)通知書(shū)，向招投標(biāo)管理部門提交項(xiàng)目招投標(biāo)過(guò)程情況報(bào)告進(jìn)行備案。

12.協(xié)助招標(biāo)人與投標(biāo)人簽訂書(shū)面合同。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)

1、招投標(biāo)業(yè)務(wù)流程管理風(fēng)險(xiǎn)。招標(biāo)流程具有規(guī)范性，房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)部門對(duì)最新的流程或最新政策及法規(guī)缺乏了解，仍按原流程進(jìn)行操作，就會(huì)在操作中出現(xiàn)疏漏或錯(cuò)誤，導(dǎo)致招標(biāo)失敗或遭投訴。

2、招標(biāo)文件含有傾向性條款，或以不合理的條件限制和排斥潛在投標(biāo)人，或設(shè)定妨礙投標(biāo)人之間競(jìng)爭(zhēng)的條件，或提高投標(biāo)人的門檻等問(wèn)題，導(dǎo)致違規(guī)招標(biāo)而是招標(biāo)失敗。

3、招標(biāo)人在確定中標(biāo)人前，與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判，違法透露有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的情況或泄露標(biāo)底，導(dǎo)致違法和招標(biāo)失敗。

4、招標(biāo)文件應(yīng)明確投標(biāo)人必須保證投標(biāo)文件的全部資料真實(shí)可靠，并接受招標(biāo)人進(jìn)一步審查的要求。經(jīng)查證，由于投標(biāo)人隱瞞自身真實(shí)情況弄虛作假而中標(biāo)導(dǎo)致的中標(biāo)無(wú)效。

5、當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目受多個(gè)政府主管部門同時(shí)監(jiān)管，由于各主管部門管理程序和方法不盡相同而招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)未能及時(shí)全部溝通時(shí)，導(dǎo)致因違反某主管部門招標(biāo)程序而受到處罰或重新招標(biāo)。

四、防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施

1、嚴(yán)格按照招標(biāo)法及相關(guān)法律法規(guī)的招標(biāo)規(guī)定，按招標(biāo)流程履行職責(zé)，完備招標(biāo)過(guò)程的各項(xiàng)手續(xù)。

2、樹(shù)立自我保護(hù)意識(shí)，嚴(yán)格遵守和執(zhí)行各項(xiàng)保密制度，在規(guī)定的實(shí)現(xiàn)內(nèi)不向任何人泄露其招標(biāo)秘密。

3、在招標(biāo)文件中規(guī)定投標(biāo)人不得與招標(biāo)人或其他潛在投標(biāo)人串通投標(biāo)而損害國(guó)家利益、社會(huì)或他人利益等相關(guān)條款，明確投標(biāo)人弄虛作假或串通投標(biāo)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。還可以向有關(guān)單位查詢潛在投標(biāo)人的資信，避免有不良記錄的潛在投標(biāo)人進(jìn)入。

4、在評(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)中按有關(guān)要求組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)；嚴(yán)格執(zhí)行評(píng)標(biāo)程序、方法標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真比選，對(duì)已發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行主動(dòng)溝通，及時(shí)妥善解決。

五、結(jié)論

綜上所述，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)，合法合規(guī)的展開(kāi)招投標(biāo)工作，規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后續(xù)工程進(jìn)展打下良好的基礎(chǔ)，是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

參考文獻(xiàn)

[1]陸小軍，招標(biāo)代理實(shí)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避淺談，《建設(shè)監(jiān)理》，2012.1.

[2]王秀燕，工程招投標(biāo)與合同管理，北京機(jī)械工業(yè)出版社，2011.1.

（作者單位：淮北礦業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司）

作者簡(jiǎn)介

紀(jì)樹(shù)楠（1981.7-） 安徽淮南人，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，現(xiàn)任策劃部副部長(zhǎng)，主要從事房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建規(guī)劃、招標(biāo)合同等工作。