黃金輝

[摘 要]土地被人類大規(guī)模利用的歷史非常悠久，但都以粗放經(jīng)營(yíng)方式為主。隨著人口的增長(zhǎng)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投入少，產(chǎn)出低的粗放利用方式已不適應(yīng)現(xiàn)狀需求。實(shí)行集約利用土地，提高土地的利用受益成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中應(yīng)對(duì)此問(wèn)題的根本出路。文章從城市土地集約利用的指標(biāo)體系的構(gòu)建、評(píng)價(jià)方法等方面對(duì)我國(guó)的土地集約利用的研究及評(píng)價(jià)工作進(jìn)行總結(jié)歸納。

[關(guān)鍵詞]土地集約利用；評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；評(píng)價(jià)

[中圖分類號(hào)]F293.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2014）37-0127-02

1 前 言

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的增長(zhǎng)使得各類資源成本不斷飆升，具有“財(cái)富之母”之稱的土地資源作為其中最基礎(chǔ)、最重要的組成成分，很大程度上直接影響其他各類資源的價(jià)值波動(dòng)，從而直接影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。因此，土地集約利用成為備受關(guān)注的問(wèn)題，也是發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)的必然要求。本文對(duì)我國(guó)未來(lái)城市土地集約利用評(píng)價(jià)應(yīng)加強(qiáng)新方法新技術(shù)的應(yīng)用，并充分發(fā)揮評(píng)價(jià)結(jié)果在現(xiàn)實(shí)應(yīng)用中的趨勢(shì)展望。

2 土地集約利用的指標(biāo)體系

土地利用集約度是指在生產(chǎn)過(guò)程中，單位土地面積投放的資本和勞動(dòng)的數(shù)量。在其他條件不變的情況下，單位土地面積投放的資本和勞動(dòng)的數(shù)量越多，則土地利用的集約度越高；反之，則越低[1]。土地集約利用評(píng)價(jià)的核心工作就是評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的制定，國(guó)土資源部為此專門(mén)先后頒布了《城市土地集約利用潛力評(píng)價(jià)技術(shù)方案》、《開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程》[2]。從我國(guó)實(shí)際出發(fā)，分析評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立的原則，應(yīng)當(dāng)慎重考慮指標(biāo)體系的科學(xué)性、整體性、層次性、區(qū)域性、動(dòng)態(tài)性、前瞻性和可操作性的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出指標(biāo)等。

根據(jù)土地報(bào)酬遞減規(guī)律，以及土地投入產(chǎn)出的特點(diǎn)，進(jìn)行城市土地集約利用潛力評(píng)價(jià)的主要選取指標(biāo)如表1所示，主要以土地投入，包括資金、人力和物力投入，以及土地的投入方式，再就是土地的產(chǎn)出，包括經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)的各方面?？傮w將城市土地集約利用潛力評(píng)價(jià)分為4個(gè)層次：即土地利用結(jié)構(gòu)（C）、投入程度（I）、土地產(chǎn)出效率（O）和土地集約利用程度（S）。

（1）土地利用結(jié)構(gòu)（C）包括2個(gè)次一級(jí)指標(biāo)C1～C2，投入程度（I）包括2個(gè)次一級(jí)指標(biāo)I1～I(xiàn)2，土地產(chǎn)出效率（O）包括4個(gè)次一級(jí)指標(biāo)O1～O5，土地可持續(xù)利用指標(biāo)（S）包括4個(gè)次一級(jí)指標(biāo)S1～S4。

（2）土地利用結(jié)構(gòu)（C1～C2）包括7個(gè)次一級(jí)指標(biāo)C1～C7，投入程度（I1～I(xiàn)2）包括7個(gè)次一級(jí)指標(biāo)I1～I(xiàn)7。

表1 城市開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系[3]

指標(biāo)體系指標(biāo)含義

土地利用結(jié)構(gòu)（C）

產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)（C1）

土地利用效率（C2）建筑物容積率（C1）

產(chǎn)業(yè)設(shè)施密集度（C2）

開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)度（C3）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重（C4）

項(xiàng)目開(kāi)工率（C5）

土地閑置率（C6）

多層廠房比重（C7）

產(chǎn)業(yè)用地建筑面積/建設(shè)用地面積

生產(chǎn)性用地/開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)用地總面積

選取區(qū)域定量化指標(biāo)，并進(jìn)行自然對(duì)數(shù)化處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地/開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)用地總面積

開(kāi)發(fā)區(qū)年度開(kāi)工項(xiàng)目與年度批準(zhǔn)項(xiàng)目數(shù)

土地閑置面積/開(kāi)發(fā)區(qū)總面積

多層廠房面積/廠房總面積

投入程度（I）

土地投入I1

資金、勞力投入I2

開(kāi)發(fā)區(qū)總面積規(guī)模（I1）

土地供應(yīng)率（I2）

工業(yè)地價(jià)程度（I3）

地價(jià)增長(zhǎng)系數(shù)（I4）

單位用地固定資產(chǎn)投資額（I5）

完成投資增長(zhǎng)系數(shù)（I6）

地均吸納勞動(dòng)力人數(shù)（I7）

開(kāi)發(fā)區(qū)土地總面積

建設(shè)用地供應(yīng)量/批準(zhǔn)用地總量

開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地出讓地價(jià)

年度增長(zhǎng)率

開(kāi)發(fā)區(qū)用地單位面積上所累計(jì)投入的固定資產(chǎn)價(jià)值

年度增長(zhǎng)率

開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)職工/開(kāi)發(fā)區(qū)土地面積續(xù) 表

指標(biāo)體系指標(biāo)含義

產(chǎn)出效率（O）地均利稅（O1）

利稅增長(zhǎng)系數(shù)（O2）

地均工業(yè)產(chǎn)值（O3）

工業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)系數(shù)（O4）

土地比較收益（O5）

開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)用地單位面積上所創(chuàng)造的利稅

年度增長(zhǎng)率

開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地單位面積上所創(chuàng)造的產(chǎn)值

年度增長(zhǎng)率

開(kāi)發(fā)區(qū)年度產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)值/所在城市年度產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)值

可持續(xù)利用（S）綠地面積系數(shù)（S1）

開(kāi)發(fā)區(qū)“三廢”達(dá)標(biāo)率（S2～S4）

綠化面積/開(kāi)發(fā)區(qū)土地面積

廢水、SO2、煙塵排放達(dá)標(biāo)率

3 城市土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

3.1 城市土地集約利用指標(biāo)體系的建立

城市土地集約利用評(píng)價(jià)的核心工作就是評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的制定，國(guó)土資源部為此專門(mén)頒布了《城市土地集約利用潛力評(píng)價(jià)技術(shù)方案》[4]。

表2 城市土地不同空間尺度的評(píng)價(jià)體系

指標(biāo)體系宏觀層次中觀層次（以開(kāi)發(fā)區(qū)為例）

投入直接投入單位用地固定資產(chǎn)投資額

單位用地勞動(dòng)力投入

城市人均道路廣場(chǎng)面積單位用地固定資產(chǎn)總額

單位用地從業(yè)職工數(shù)

工業(yè)用地地價(jià)

城市綜合容積率

城市建筑密度

城市土地利用率

I、 II級(jí)地工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地比重

城市人口與用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)容積率

建筑密度

土地利用率

開(kāi)發(fā)區(qū)各類用地比例

產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)效益單位用地總產(chǎn)值

單位用地工業(yè)總產(chǎn)值

單位用地地方財(cái)政收入

單位用地社會(huì)消費(fèi)品零售總額

單位用地總產(chǎn)值

單位用地工業(yè)利稅

土地比較收益

綠地覆蓋率

“三廢”處理率綠地覆蓋率

“三廢”處理率

目前對(duì)城市土地集約利用評(píng)價(jià)以宏觀層次居多，指標(biāo)體系主要包括以下內(nèi)容：

（1）投入水平，包括直接投入和間接投入。其中反映直接投入的指標(biāo)如單位土地固定資產(chǎn)投資額和勞動(dòng)力投入等以及反映間接投入的指標(biāo)如容積率和建筑密度等均被普遍應(yīng)用，而反映城市用地結(jié)構(gòu)的指標(biāo)雖多有提及，但在進(jìn)行定量評(píng)價(jià)的時(shí)候卻很少見(jiàn)。

（2）產(chǎn)出效益，包括經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境效益。指標(biāo)仍以經(jīng)濟(jì)效益為主，生態(tài)環(huán)境效益有少量提及，集中在綠地覆蓋率和“三廢”處理率兩個(gè)指標(biāo)。社會(huì)效益難以量化，所以選用社會(huì)效益指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)的也很少見(jiàn)。

3.2 城市土地集約利用評(píng)價(jià)的特點(diǎn)

自1999年“國(guó)土資源大調(diào)查”項(xiàng)目設(shè)立“城市土地價(jià)格調(diào)查和土地集約利用潛力評(píng)價(jià)”子課題以來(lái)，我國(guó)城市土地集約利用評(píng)價(jià)初步建立了城市土地集約利用評(píng)價(jià)的理論框架，概括來(lái)說(shuō)，已有的研究有如下特點(diǎn)：

（1）尚未形成一套標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)體系和普遍適應(yīng)的評(píng)價(jià)方法。不同城市由于其具體情況不同，且不同學(xué)者對(duì)城市土地集約利用的內(nèi)涵理解存在差別，所以指標(biāo)體系和評(píng)價(jià)方法的選取也不盡相同，各城市間不能形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此不具有可比性，難以形成指標(biāo)體系。

（2）新技術(shù)、新方法在城市土地集約利用評(píng)價(jià)中的應(yīng)用還有待深化。盡管很多學(xué)者都在開(kāi)發(fā)土地集約利用評(píng)價(jià)信息系統(tǒng)，但是幾乎都不見(jiàn)有普遍的推廣應(yīng)用，對(duì)城市土地集約利用的評(píng)價(jià)依然以傳統(tǒng)的多因素綜合評(píng)價(jià)法為主導(dǎo)。

（3）不同類型城市功能及產(chǎn)業(yè)、資源稟賦的差異性，理想值的確定難度很大。學(xué)界一般以目標(biāo)值、標(biāo)準(zhǔn)值、平均值等方法作為選取。

4 結(jié)論——城市土地集約利用評(píng)價(jià)的趨勢(shì)展望

縱觀我國(guó)對(duì)于城市土地集約利用評(píng)價(jià)的相關(guān)進(jìn)展，評(píng)價(jià)指標(biāo)體系仍存在不標(biāo)準(zhǔn)、不科學(xué)、不系統(tǒng)、差異性大等特點(diǎn)。立足上文論述的主要觀點(diǎn)，對(duì)城市土地集約利用評(píng)價(jià)做出相應(yīng)的趨勢(shì)展望：

（1）加強(qiáng)城市土地集約利用評(píng)價(jià)的方法研究。不僅要完善目前定性和定量相結(jié)合的方法，從服務(wù)政府決策的角度看，還需要由權(quán)威部門(mén)推出統(tǒng)一的指標(biāo)體系，積極開(kāi)展基于GIS技術(shù)、系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代方法、模型和技術(shù)的融合和應(yīng)用研究，建立城市土地集約利用評(píng)價(jià)信息系統(tǒng)[5]。

（2）加強(qiáng)對(duì)理想值確定的研究[6]。理想值的確定應(yīng)予指標(biāo)體系的建立相配套，并且要根據(jù)被評(píng)價(jià)對(duì)象的實(shí)際發(fā)展階段與發(fā)展水平，不同時(shí)期發(fā)展規(guī)劃或計(jì)劃，綜合目前各個(gè)試點(diǎn)城市的研究成果，確定出較為科學(xué)的理想值。

（3）加強(qiáng)對(duì)城市土地集約利用評(píng)價(jià)成果的應(yīng)用。城市土地集約利用的研究是為了更好地在實(shí)踐中提供科學(xué)的理論服務(wù)，提供依據(jù)和理論支持，要促進(jìn)城市土地合理利用，實(shí)現(xiàn)我國(guó)城市用地合理可持續(xù)發(fā)展。

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