張軍明

摘 要：近年來，我國的城市化發(fā)展速度非?？欤鞘性诎l(fā)展過程中，對基礎工程建設項目非常重視，市政工程以及建筑工程的數(shù)量在不斷增加。建筑行業(yè)的快速發(fā)展引起了很多企業(yè)的重視，尤其是房地產業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)發(fā)展過程中，對項目管理經(jīng)濟非常重視，在開發(fā)設計階段對項目管理方法進行分析，能夠更好的加強質量管理，在管理方面水平提高，也能更好的促進房產項目建設獲得更好的發(fā)展。

關鍵詞：房地產開發(fā)；設計管理；質量管理；產業(yè)化經(jīng)濟

經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們的生活水平有了很大的提高，人們的思想意識也發(fā)生了很大的改變，在這種情況下，人們對社會基礎建設的要求也越來越高。近年來，人們對住宅產品的質量、功能以及安全問題非常重視，建筑行業(yè)在發(fā)展過程中，數(shù)量在不斷增加，因此，很多的項目開發(fā)商和項目參建單位對項目設計管理非常重視，在設計、施工以及管理方面都取得了很大的成績。但是，隨著產業(yè)化的不斷發(fā)展，市場競爭更加的激烈，因此，人們對住宅商品的功能需求也在不斷增加。房地產開發(fā)商在發(fā)展過程中如果一直處于原地不前的狀態(tài)會導致企業(yè)的競爭能力出現(xiàn)下降的情況，同時，對人們的生活也將帶來很大的影響，因此，國家對房地產開發(fā)業(yè)非常重視，加強房產項目的設計管理具有非常大的指導意義和實用價值。

1 房產項目設計管理的指導意義與重要價值

建筑項目設計階段的管理具有非常重要的意義和價值，建筑設計的專業(yè)人員是建筑設計的執(zhí)行者，建筑設計成品中集結著專業(yè)工程設計人員的智慧結晶，這樣使建筑項目會更加具有實用價值，能夠更好的滿足人們的需求。房產開發(fā)企業(yè)的項目設計人員在項目規(guī)劃和設計中起到的作用十分大，能夠更好的實現(xiàn)多方的溝通和協(xié)調，對項目以后的規(guī)范施工具有非常重大的意義。在項目設計階段，房產開發(fā)企業(yè)的設計人員要對整個項目設計階段進行很好的控制，這樣能夠更好的帶動內部的資源，充分發(fā)揮項目設計人員的能動性，促進項目設計向著更好的方向發(fā)展。

房地產開發(fā)建設項目設計過程分為兩個階段，分別是方案的設計階段和施工圖紙設計階段。方案設計最終形成的產品是方案報建文本，施工圖紙設計最終的產品是施工圖。這兩個階段的成果都是要報送相關的政府部門進行審批的，在審批合格以后進行工程項目施工。建設項目設計過程的項目管理根據(jù)方案設計以及施工圖紙設計階段的成果展開，這兩個設計階段所承擔的目標和任務不同，因此，項目管理執(zhí)行組織的結構以及相關的管理都存在著很大的差異。在項目管理中主要包括人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理以及質量管理，不同的階段，針對這些管理存在著不同的側重點。方案設計階段的重要性得到了房產開發(fā)企業(yè)的重視，在方案設計階段，要先擬定招投標任務書，對招標的方案進行確定，接下來對方案進行定案，最后得出方案報建文本，最好進行方案的報建。很多的房地產開發(fā)公司在方案設計階段，通常會投入大量的內部資源和外部資源，在方案設計方面能夠更好的滿足市場需求。

2 強化質量管理

工程項目的方案擬定設計階段分為方案投標階段和方案定案階段。通常情況下，房地產項目的開發(fā)企業(yè)采用招投標的方式來確定項目方案，或者委托中介設計組織對設計方案進行確定。這兩種項目方案的確定方式都有一定的好處，但是，也存在著一定的壞處。房地產企業(yè)在中標以后會針對項目開展市場調研，然后結合項目的實際情況作出基本的策劃，這樣能夠明確項目設計目標和投資方向。房地產企業(yè)對項目本身也會對項目進行內部的方案設定，然后進行分析和探討，能夠對利弊進行權衡，對具體的設計和投資方向進行確定。在開展項目初期調研的時候，要對項目設計組織機構的實力進行分析，這也是保證項目設計可行性的重要手段。

在項目設計確定階段，無論是采用的招標形式，還是采用的第三方委托設計的方式，都要對行業(yè)信息以及相關的信息進行了解，這樣能夠對設計企業(yè)的情況作出客觀的評價，對不同設計類別的公司要進行更為嚴謹?shù)牧私?。對項目的基本設計方案確定的時候要進行反復的推敲，然后進行反復的研究，這樣能夠更好的對最終方案進行確定。這個過程中，房地產企業(yè)可以使用專業(yè)項目設計人員對重大的問題進行分析，對周邊的交通以及空間布局情況要進行很好的分析，例如，對項目空間的部分的設計，建筑結構的規(guī)劃以及綠化景觀的規(guī)劃設計，對建筑住宅的戶型風格以及位置也要進行分析，滿足更多人的建筑需求。

與此同時，在項目方案規(guī)劃設計階段，與項目方案設計同樣重要的協(xié)調管理也非常重要。即項目協(xié)調管理主要起到溝通、交流、協(xié)調的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進項目方案設計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設計公司、政府機關單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設計方案要求所需進行各項作業(yè)。

除此之外，在項目方案設計過程中，還要對建筑項目進行有效的風險評估。而具體做法多數(shù)房地產開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績考核形式來降低風險。即通過施工作業(yè)進度目標、部門業(yè)績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標作業(yè)能夠實現(xiàn)，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打擦邊球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業(yè)風險，導致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與項目風險有關的事項，對房產項目開發(fā)公司而言也應當謹慎、細致考慮。

3 做好協(xié)調管理

一般而言，一旦項目設計方案已經(jīng)確立，項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現(xiàn)。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得意有序進行，圖紙的規(guī)范、要求都要結合現(xiàn)行施工單位建設方的各個專業(yè)技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調工作更有效率。

4 結束語

房地產項目設計管理階段經(jīng)常會出現(xiàn)設計方案確定時間過長的情況，因此，在進行圖紙設計的時候時間會比較短，在這種情況下，圖紙設計就會出現(xiàn)比較被動的情況，導致設計施工處于比較尷尬的狀態(tài)下。因此，項目設計管理階段，要對時間進行很好的安排，這樣對方案設計以及質量管理都有很大的促進作用，同時也能保證工程項目的下個階段順利進行。