根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2013年銷售額過百億企業(yè)擴(kuò)容至71家，萬科、綠地、保利、中海、恒大、碧桂園等6家企業(yè)銷售額突破千億，行業(yè)領(lǐng)先陣營持續(xù)壯大。同時，領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團(tuán)”不斷強(qiáng)化競爭優(yōu)勢，進(jìn)一步拉大了與中小房企的距離，分化發(fā)展格局愈加明確。

房企“分化”新格局

對比這幾年全國房企排行榜，再結(jié)合2013年中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)排名來看，房企格局主要有如下四點(diǎn)特征：

第一、2013年，百億房企軍團(tuán)擴(kuò)大到71家，較2012年增加18家，其銷售額合計達(dá)到2.3萬億元，2013年房企“千億軍團(tuán)”的擴(kuò)容與百億企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，暗示市場集中度進(jìn)一步提高。預(yù)計2014年“千億軍團(tuán)”房企將達(dá)到10家以上，而百億房企或?qū)⒔咏?00家。

第二、2013年“千億軍團(tuán)”房企擴(kuò)容至6家，未來“千億軍團(tuán)”房企之間的競爭更加激烈，比如2013年綠地銷售金額達(dá)1625億元，已接近萬科龍頭老大1776億元。預(yù)計2014年樓市將上演“龍爭虎斗”，爭奪市場龍頭老大地位。2014～2015年及未來誰是龍頭老大的問題，將成為市場及媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。

第三、千億與百億以上房企內(nèi)部排名將競爭激烈，分化特征將更加明顯，尤其是對于排名30以后的房企來講，“力爭上游，不上則下”將成為未來房企競爭格局變化過程中的主要特征。

第四、百億大關(guān)將成為當(dāng)前房地產(chǎn)規(guī)模分水嶺，百億房企也將繼續(xù)成為資本市場追捧的對象，百億以下的房企由于規(guī)模上暫時處于劣勢，短期內(nèi)的市場表現(xiàn)將不如百億房企搶眼。

規(guī)?；瘮U(kuò)張與利潤率并舉，魚與熊掌要兼得

2013年市場基本面好轉(zhuǎn)，房企也都加大了推盤力度，同時市場上也出現(xiàn)了一些企業(yè)并購現(xiàn)象，部分房企海外業(yè)務(wù)猛增等等，都會為增加“千億軍團(tuán)”房企的數(shù)量添磚加瓦，也促使2013年百億企業(yè)擴(kuò)容至71家。

毫無疑問，2014年仍然是規(guī)模化擴(kuò)張的階段，千億及百億房企的數(shù)量仍然會受到市場的關(guān)注，但未來誰當(dāng)龍頭老大不重要，因為市場總是在變化的，市場競爭過程中發(fā)生市場地位的變化也是正常的。此外，人們往往關(guān)注企業(yè)規(guī)模怎么樣，其實，在規(guī)?；瘮U(kuò)張的同時，如何提高利潤率才是最關(guān)鍵的問題。

對于房企來講，提高利潤率無非是通過兩方面。首先，通過成本控制管理和融資模式創(chuàng)新從各個環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制項目成本費(fèi)用成為各大房企的共識；其次，提高資金周轉(zhuǎn)速度，也是提高利潤率的方法，對于企業(yè)來講，在當(dāng)前激烈市場競爭環(huán)境下，如何把控好公司體系內(nèi)不同項目的組合進(jìn)行高周轉(zhuǎn)，成為企業(yè)謀求快速進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張，搶占行業(yè)第一軍團(tuán)的必修課。

但是，任何時候房企的生存環(huán)境都不是一帆風(fēng)順的。在2014年樓市限購延期的市場背景下，房企面臨著更為復(fù)雜的市場機(jī)會與挑戰(zhàn)，如經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型、錢荒、房企之間分化加速、樓市長效調(diào)控機(jī)制預(yù)期出臺等等。

筆者認(rèn)為，哪個房企在規(guī)模化的同時利潤率比較高，投資回報率比較高，那他就擁有更多的現(xiàn)金流，就將在“逆勢擴(kuò)張”的市場背景下立于不敗之地。因此，這個階段也就是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌或房企之間分化的階段。分化過程中，大開發(fā)商既要做大魚，也要做快魚，大型開發(fā)商通過高速周轉(zhuǎn)策略提高開發(fā)和銷售速度，不僅要跑得快一些，更要想方設(shè)法擴(kuò)大自己的市場份額，甚至兼并在資金面遇到發(fā)展瓶頸的中小開發(fā)商，快速進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張，搶占行業(yè)第一軍團(tuán)的席位。

企業(yè)轉(zhuǎn)型的五大方向

在調(diào)控已成常態(tài)或樓市長效性機(jī)制預(yù)期出臺的市場背景下，規(guī)模再龐大的企業(yè)也會受制于業(yè)務(wù)類型單一局限于住宅市場的這一局面，開發(fā)企業(yè)要獲得長期發(fā)展，勢必面臨修煉內(nèi)功與企業(yè)轉(zhuǎn)型的問題。

第一、在未來，企業(yè)或通過精細(xì)化管理、產(chǎn)品研發(fā)能力提高或通過產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等手段進(jìn)行成本控制，進(jìn)一步降低項目的開發(fā)成本，提高項目、企業(yè)的利潤率。

第二、從區(qū)域布局上，由于東部地區(qū)市場較為成熟，競爭激烈，也容易受到調(diào)控政策的影響，建議選擇中西部核心城市進(jìn)行深耕和布局，抓住這些城市“價值洼地”的投資機(jī)會，實現(xiàn)在這個區(qū)域內(nèi)的快速成長。

第三、謀求轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，通過業(yè)務(wù)多元化規(guī)避未來住宅市場調(diào)控的風(fēng)險，同時，轉(zhuǎn)型后，也為企業(yè)內(nèi)部中長期現(xiàn)金流的逐漸形成做鋪墊。比如保利地產(chǎn)已經(jīng)制定比較明確的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略。

第四、通過并購、投資等多元化手段進(jìn)軍海外地產(chǎn)市場，擴(kuò)大房企布局市場的外延，從而成為房企業(yè)績達(dá)到千億之后“國際化”的必要手段之一，比如2013年綠地、碧桂園、萬科等都開始布局海外市場，并且已經(jīng)進(jìn)入收獲期。

第五、跨界擴(kuò)張，謀求多領(lǐng)域百花齊放百家爭鳴。比如恒大在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售達(dá)到千億之后，開始布局礦泉水飲料市場，萬科收購徽商銀行展開社區(qū)金融服務(wù)業(yè)務(wù)、萬達(dá)頻頻收購旅行社整合旅游市場資源等等。

對于轉(zhuǎn)型過程中的千億或百億房企來說，比如住宅地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多元化的市場情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業(yè)務(wù)板塊與商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等板塊并駕齊驅(qū)，“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險。對于一個具體地產(chǎn)投資者來說，整個企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實現(xiàn)投資住宅的資金與投資商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等其他板塊的資金互動，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補(bǔ)，這將成為投資者降低市場風(fēng)險和實現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。