董可超

[摘要]隨著我國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進程的不斷深入，人民群眾對住宅的功能需求和質(zhì)量要求已經(jīng)發(fā)生了很大的改變，加上我國正面臨著日益嚴重的資源與環(huán)境壓力，所以產(chǎn)業(yè)化是中國住宅發(fā)展的必然趨勢。本文在分析住宅產(chǎn)業(yè)化概念以及必要性的基礎上，重點就中國住宅產(chǎn)業(yè)化的實現(xiàn)路徑進行探討。

[關鍵詞]住宅產(chǎn)業(yè)化；房地產(chǎn)；城市化

[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）29-0144-02

隨著“兩型”社會建設目標的提出，中國住宅產(chǎn)業(yè)必須盡快從傳統(tǒng)、落后的粗放型生產(chǎn)加工方式向集約化生產(chǎn)方式轉變，走住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展道路，提高中國住宅的建設水平，更好地適應時代的發(fā)展。

1住宅產(chǎn)業(yè)化的主要內(nèi)涵

簡單的理解，住宅產(chǎn)業(yè)化就是指用生產(chǎn)產(chǎn)品的流水線建造新型住宅。住宅產(chǎn)業(yè)化作為一種新型的生產(chǎn)方式，其機械化水平相對較高，能夠節(jié)約建筑成本投入，降低資源和能源的消耗，提高住宅建設質(zhì)量與勞動生產(chǎn)率，是中國房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)健康、可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。因此，住宅產(chǎn)業(yè)化就是完全顛覆傳統(tǒng)粗放式和勞動密集型的生產(chǎn)方式，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然選擇，這給中國住宅業(yè)帶來新的發(fā)展機遇與發(fā)展契機的同時，也讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加嚴峻的市場挑戰(zhàn)。中國住宅化的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，直接關系到我國社會經(jīng)濟的發(fā)展質(zhì)量。

2中國住宅產(chǎn)業(yè)化的必要性分析

2.1住宅產(chǎn)業(yè)化能夠提高住宅建設質(zhì)量

隨著我國經(jīng)濟社會飛速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，人們對住宅質(zhì)量有了新的認識。以前，人們認為施工質(zhì)量的水準決定著住宅質(zhì)量，所以他們只關心建筑物的外表質(zhì)量，如磚縫是否橫平豎直、門窗安裝是否無縫等?，F(xiàn)在，人們對住宅質(zhì)量有了廣義上的認識，住宅的內(nèi)部的材料情況，外部周圍情況等也決定了住宅的質(zhì)量問題。傳統(tǒng)住宅已經(jīng)滿足不了人們的多樣化的居住需求，只有不斷推進住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅的科技含量，提升住宅物業(yè)服務質(zhì)量，才能滿足人們不斷變化的生活需求。

2.2住宅產(chǎn)業(yè)化能夠有效提高行業(yè)效益

住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式的推廣，可以在行業(yè)內(nèi)實現(xiàn)設計標準化、生產(chǎn)工廠化、施工機械化、管理科學化，這種集約化的生產(chǎn)方式的好處就是縮短了住宅產(chǎn)品的設計周期和生產(chǎn)的時間，提高了資金的周轉利用率。因為資本流動率與投資回報成正比，所以產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式產(chǎn)生的效益遠比勞動密集型運作高，這也就為住宅建設行業(yè)效益的提高奠定了重要的基礎。

2.3住宅產(chǎn)業(yè)化能夠促進住宅建設方式的轉變

過去幾十年，由于建造住宅的手段、方法比較落后，導致我們的住宅比較粗糙。我們要想適應社會經(jīng)濟的發(fā)展步伐就必須改變這種傳統(tǒng)的生產(chǎn)模式。為了改變這種模式我們進行了兩種轉變，分別是“現(xiàn)場建造”轉向“工廠制造”、濕作業(yè)轉向干作業(yè)。另外我們還要采取減少綁扎鋼筋、架設模板、臨時支架等措施來達到這種目標。對住宅傳統(tǒng)生產(chǎn)模式的改變，不僅降低了成本、提高了質(zhì)量，而且減輕了勞動力、縮短了工期，實現(xiàn)了對傳統(tǒng)生產(chǎn)方式的優(yōu)化與轉變。

3中國住宅產(chǎn)業(yè)化實現(xiàn)路徑的選擇

3.1政府要加大對住宅產(chǎn)業(yè)化的政策扶持力度

在一些發(fā)達國家，例如美國、德國等，住宅產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)達到了相當高的水平，值得借鑒的是，這些國家在注重提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平的同時，還使住宅節(jié)能水平得到了提高，使其與住宅產(chǎn)業(yè)化水平相適應。從這些國家的住宅產(chǎn)業(yè)化的進程中，我們不難發(fā)現(xiàn)，政府方面的努力是至關重要的。因此，在我們國家，相關部門也應該加大扶持與引導力度。首先，政府要通過出臺相應的財政金融政策、相關產(chǎn)業(yè)政策來促進住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，如促進相關產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展，制定住宅產(chǎn)業(yè)化和節(jié)能化標準，將符合標準的住宅項目列入鼓勵型產(chǎn)業(yè)發(fā)展目錄。其次，政府要積極引導相關產(chǎn)業(yè)的技術研發(fā)，確立目標計劃，并有針對性的實施。再次，政府要建立獎勵機制，使房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的積極性得到充分的提高，如美國規(guī)定，中低層購房者的房貸利息支出可以從個人所得稅稅基中扣除。最后，政府要鼓勵發(fā)展占用資源少、環(huán)境副作用小、可循環(huán)的住宅產(chǎn)業(yè)，充分發(fā)揮項目審批、規(guī)劃管理、土地供給等政府政策杠桿的作用。

3.2提高住宅的科技含量是住宅產(chǎn)業(yè)化的核心

住宅性能決定了住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展方向。科技進步和嚴格的質(zhì)量保證體系決定了住宅的性能，其中，科技是關鍵。科學技術是第一生產(chǎn)力，為了促進住宅產(chǎn)業(yè)化更好更快地發(fā)展，我們要積極提高新技術和成套技術的應用，認真開展住宅性能認定工作，不斷提高住宅的科技含量，使“四新”技術得到充分的應用，使科技源源不斷地轉化為社會生產(chǎn)力。對此，各大高等院校、科研設計單位要充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢，不斷完善對住宅保障、建筑、質(zhì)量控制體系等的研究，政府部門要出臺建筑節(jié)能環(huán)保、住宅一次性裝修等經(jīng)濟政策，積極對住宅材料、成套技術開發(fā)進行引導，從而促使住宅產(chǎn)業(yè)化又快又好發(fā)展。

3.3住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的基本前提是標準化

住宅產(chǎn)業(yè)標準化包括建筑設計標準化，以及設計標準與建筑構件、建筑部品標準的統(tǒng)一。發(fā)達國家根據(jù)標準化數(shù)學模數(shù)建立了有效的住宅建設體系，從而大大提高了住宅產(chǎn)業(yè)化的進程。美國制定了工業(yè)化住宅建造和住宅安全標準；瑞典建立了通用部件體系。住宅產(chǎn)業(yè)化的集中體現(xiàn)是社會化協(xié)作和規(guī)模效益，一旦失去了行業(yè)標準規(guī)范，也就沒有了規(guī)模經(jīng)營，那社會化協(xié)作生產(chǎn)也就無法實現(xiàn)，住宅產(chǎn)業(yè)化也就沒有了未來。因此，我們要通過制定相關技術標準和技術規(guī)范來促進住宅化建設的集約化經(jīng)營。這些規(guī)范包括模數(shù)協(xié)調(diào)、室內(nèi)外環(huán)境標準、節(jié)能標準等；同時，我們還要通過建立優(yōu)良住宅部品認定制度、住宅性能認定制度和住宅部品保險制度來轉變住宅的粗放式經(jīng)營。

3.4建立示范點，促進住宅產(chǎn)業(yè)向集團化發(fā)展

21世紀以來，我國的一些住宅產(chǎn)業(yè)化的示范項目由于宣傳力度小、數(shù)量少等多種原因，導致示范基地未能起到以點帶面的作用。為了更好更快地推動住宅產(chǎn)業(yè)化進程，我們就應該實事求是，依據(jù)各地不同的特點建立具有地方特色的示范基地，讓示范效果得到充分發(fā)揮，從而使具有鮮明產(chǎn)業(yè)特色的、技術水平高的、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度大的住宅產(chǎn)業(yè)群形成。住宅產(chǎn)業(yè)要想朝著集約化的方向發(fā)展就必須走集團化、規(guī)?；l(fā)展之路。我們知道，現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)商很多，但真正有實力帶動住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)卻鳳毛麟角，技術的匱乏，資金的缺少，勞動力的不合理利用，這些弱勢使得絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無力參與住宅產(chǎn)業(yè)化的項目，從而阻滯了住宅產(chǎn)業(yè)化的步伐。要想解決這個前進路上的絆腳石，我們就必須扶植一批具有實力的房地產(chǎn)業(yè)龍頭，以帶動整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成以房地產(chǎn)企業(yè)為龍頭，多個部件企業(yè)綜合的大集團，加快住宅產(chǎn)業(yè)化的進程。政府對這些企業(yè)要進行合理的監(jiān)督管理，促使他們積極地投入到新型住宅化產(chǎn)品的生產(chǎn)中，成為行業(yè)發(fā)展的中流砥柱，成為我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路中的重要推動力。

3.5推動住宅產(chǎn)業(yè)化制度與管理體制的完善

在推動住宅產(chǎn)業(yè)化的進程中，我們要充分發(fā)揮市場機制的調(diào)節(jié)作用，同時，還要不斷地建立健全相關產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)，為住宅產(chǎn)業(yè)低碳化提供出路和制度保障。第一，必須嚴格貫徹落實相關行業(yè)法律法規(guī)，明確法律責任。積極推動《建筑法》、《建筑管理條例》等法律法規(guī)的落實實施，對住宅建設節(jié)能環(huán)保做出具體規(guī)定，使行業(yè)內(nèi)形成低碳經(jīng)濟發(fā)展理念，并將責任明確落實到政府、企業(yè)及個人，全民參與住宅產(chǎn)業(yè)化。第二，健全法律法規(guī)，不斷完善監(jiān)督管理體系。不斷健全《商品住宅性能認定管理辦法》，在法規(guī)中，應明確將商品住宅性能認定標準進行統(tǒng)一認定，并應明確住宅性能認定管理機構，明確“四節(jié)”監(jiān)督管理機構的具體職責。各監(jiān)管部門要依法行使自身的權力和職責，依法定期對住宅的“四節(jié)”狀況進行檢查，對設計、圖審、檢測、物業(yè)管理等進行強有力的監(jiān)管。通過不斷地健全法規(guī)和對住宅的監(jiān)管，使住宅節(jié)能標準得以提高，目標得以實現(xiàn)，從而使住宅產(chǎn)業(yè)不斷向綠色產(chǎn)業(yè)轉型。

參考文獻：

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