趙茜

摘 要：房地產(chǎn)測繪是和房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)緊密聯(lián)系著的專業(yè)測繪技術(shù)，本文從房地產(chǎn)測繪中有關(guān)概念入手，明確測算房地產(chǎn)面積的內(nèi)容與意義，同時結(jié)合自身的在房地產(chǎn)行業(yè)中多年的工作經(jīng)驗和實際情況，針對測算房地產(chǎn)面積中出現(xiàn)的地下車位面積、樓梯面積、伸縮縫面積、突出墻體部位的面積等相關(guān)問題進(jìn)行了探討，并給出了科學(xué)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測繪；面積測算；問題

1 房地產(chǎn)測繪中有關(guān)概念

1.1 房屋公攤建筑面積

房屋公攤建筑面積即多個房屋產(chǎn)權(quán)人所一起使用并且共同占有的建筑面積，這部分面積需要根據(jù)規(guī)定的系數(shù)向各個戶主分?jǐn)?，房地產(chǎn)測繪中對房屋面積的測算也是計算公攤建筑面積的依據(jù)。

1.2 房屋套內(nèi)建筑面積

房地產(chǎn)的建筑面積由陽臺面積、房屋墻體面積和房屋使用面積三部分構(gòu)成，其中，房屋陽臺面積是陽臺的水平投影面積，這部分面積的計算規(guī)則是根據(jù)房屋外墻以及陽臺外邊緣結(jié)構(gòu)圍成的水平面積計算。墻體面積即為房屋中承重支撐體與承重墻共同占用的位置面積，例如房屋中的外墻和分隔墻等。

1.3 使用面積

房屋使用面積即人們在居住時實際使用到的建筑面積，其計算規(guī)則應(yīng)為整個房屋的水平投影面積，要精確的計算房屋使用面積可以從以下三點入手：①房地產(chǎn)的使用總面積等于房屋儲藏室、壁柜、廚房、衛(wèi)生間、起居室、過道、臥室、客廳、餐廳等面積之和；②在計算房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的建筑面積時，通風(fēng)道、煙囪等構(gòu)筑物的需要不應(yīng)算在總建筑面積中，但是在計算使用面積時需要計算；③在計算房屋使用面積時需要加入墻面粉刷裝修的厚度面積。

2 測算房地產(chǎn)面積的內(nèi)容與意義

2.1 測算房地產(chǎn)面積的內(nèi)容

測算房地產(chǎn)面積包含測算用地面積與房屋面積兩個部分，其中，測算用地面積包含共用土地面積、各個地類面積、丘面積以及占地面積的測算；測算房屋面積包含公攤面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、總建筑面積的測算。

2.2 測算房地產(chǎn)面積的意義

對房地產(chǎn)用地面積以及房屋面積進(jìn)行精確的測算，不僅可以給房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、城鎮(zhèn)規(guī)劃、征收稅費等提供主要依據(jù)，還能夠給房地產(chǎn)權(quán)屬單位、核發(fā)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等方面提供一手參考資料，這項重要的工作同時也是高精確度、強(qiáng)技術(shù)性的工作，也會與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)商、權(quán)屬單位、國家等息息相關(guān)，因此，測算房地產(chǎn)面積在房地產(chǎn)測繪里面十分重要。

3 測算房地產(chǎn)面積相關(guān)問題思考

3.1 地下車位問題

隨著經(jīng)濟(jì)的增長，大中城市中私家車的數(shù)量明確增多，因為購房人在買房時會考慮地下車位的問題，車位的所有者期望車位可以單獨辦理產(chǎn)權(quán)并交易，可以升值，而國家現(xiàn)行的《房屋測量規(guī)范》中并沒有對地下車位的建筑面積計算做出明確規(guī)定。過去房地產(chǎn)地下室的總面積包含了地下車位面積，同時辦理產(chǎn)權(quán)，倘若地下室是由面向整棟樓進(jìn)行的服務(wù)，那么就會放到公攤面積按系數(shù)分?jǐn)?，一旦這樣，就會讓沒有車位的產(chǎn)權(quán)人也分?jǐn)偟舨糠值叵率业拿娣e，因此不合理，與“誰使用、誰分?jǐn)偂痹瓌t相悖。

對于地下車位的面積，有人認(rèn)為其盡管位于地下室里，可是其有明確位置與固定面積，能夠獨立進(jìn)行產(chǎn)權(quán)辦理，不應(yīng)該參與地下室面積分?jǐn)?；還有人覺得其在地下室且周圍沒有維護(hù)結(jié)構(gòu)，可能出現(xiàn)錯位并產(chǎn)生權(quán)屬糾紛，從而引發(fā)矛盾，故而不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的獨立辦理，應(yīng)當(dāng)參與分?jǐn)?。筆者建議首先明確車位所有者的合同與合法證明，然后對測量車位埋設(shè)界址點坐標(biāo)，即可進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的獨立辦理。

3.2 關(guān)于樓梯思考

對于房地產(chǎn)而言，樓梯是十分重要的結(jié)構(gòu)部位，對其建筑面積進(jìn)行精確測算也尤為關(guān)鍵。樓梯的面積是公攤建筑面積里面的一部分，其建筑面積的測算難度會隨著房屋建筑設(shè)計的復(fù)雜程度加大，所以要結(jié)合產(chǎn)權(quán)使用情況和設(shè)計情況進(jìn)行判定。

在寫字樓房地產(chǎn)里，會有樓下幾層為商業(yè)，樓上為住宅的結(jié)構(gòu)形式，這種樓梯也會有連續(xù)架空的情況，即下幾層的樓梯直接通到樓上，就樓梯使用功能而言，走空樓梯是提供給上部功能區(qū)進(jìn)行使用，就樓梯設(shè)計角度而言，其是非住宅區(qū)域的管理需要以及上部功能區(qū)產(chǎn)權(quán)人出入便利而設(shè)計的。筆者建議架空部分的樓梯面積應(yīng)由其下部商業(yè)服務(wù)功能區(qū)與上部住宅區(qū)共同分?jǐn)?，故商業(yè)部分不需要再單獨分?jǐn)偧芸詹糠謽翘菝娣e。

3.3 伸縮縫相關(guān)問題

伸縮縫是現(xiàn)代房地產(chǎn)為滿足結(jié)構(gòu)設(shè)計需要而設(shè)計的，依據(jù)《房屋測量規(guī)范》中相關(guān)條款，對于與房屋室內(nèi)相通的伸縮縫，是應(yīng)當(dāng)計劃建筑面積的。對于這一點當(dāng)前也出現(xiàn)分歧，其一為若伸縮縫同室內(nèi)相通，那么不論伸縮縫的寬度如何均要計算建筑面積；其二為只計算與室內(nèi)相通那一部分的伸縮縫面積，其他部分則不算。通常對于整棟樓面積來講，伸縮縫的面積是極小的，如果只計算與室內(nèi)相通那一部分面積，那么這少部分面積往往圖紙上沒有詳細(xì)標(biāo)明導(dǎo)致最后的計算結(jié)果不準(zhǔn)確，同時很麻煩。筆者建議應(yīng)當(dāng)全部計算與房屋室內(nèi)相通伸縮縫的面積，因為伸縮縫的功能不會因為沒有通行到室內(nèi)而減弱。

3.4 測算突出墻體部位的面積

對于中高層房地產(chǎn)而言，由于結(jié)構(gòu)設(shè)計要求往往會在下部幾層設(shè)置獨立承重柱結(jié)構(gòu)，當(dāng)前針對這一情形，即不管多大尺寸的柱子，都要在房屋建筑面積中計算柱所在位置的面積，所以這部分面積還需要分?jǐn)偡课莨灿忻娣e，然而，房屋承重結(jié)構(gòu)是因結(jié)構(gòu)設(shè)計而出現(xiàn)，不是為單獨哪一戶所用，那么在房屋面積中計算這部分面積就有損產(chǎn)權(quán)人利益。筆者建議承重結(jié)構(gòu)柱的面積需要由整棟房屋一起分?jǐn)?，因為這是基于整棟樓結(jié)構(gòu)安全設(shè)計的。

4 結(jié)束語

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活質(zhì)量與水平在穩(wěn)步提升，對于房屋建筑的設(shè)計也正在進(jìn)行著從生存型到舒適性的轉(zhuǎn)變，我國房地產(chǎn)業(yè)中存在著各類產(chǎn)權(quán)關(guān)系，針對多產(chǎn)權(quán)房屋，正在實施按套計價或者是根據(jù)房屋建筑面積計價，把公攤面積按系數(shù)分?jǐn)傆嬎愕姆绞?。與此同時，為了讓面積測算更加精確和合理化，還要強(qiáng)化針對共有產(chǎn)權(quán)相關(guān)問題的管理，出臺一系列保障政策，強(qiáng)化房屋測繪工作，同時完善有關(guān)法規(guī)制度和房地產(chǎn)法律，以指導(dǎo)房地產(chǎn)測繪過程中遇見的相關(guān)技術(shù)問題，這樣才可以科學(xué)引導(dǎo)消費，并且使商品房代銷行為得以規(guī)范，使房地產(chǎn)高效運行體制不斷完善，對房地產(chǎn)權(quán)利的人合法權(quán)益給予切實保障。

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