單榮寧 康燦華

武漢理工大學(xué)國家創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計劃項目成果

項目編號：20131049715002

【文章摘要】

十二五規(guī)劃期間政府加快了保障性住房建設(shè)進(jìn)程，但是目前制約我國保障性住房建設(shè)的一大主要問題就是資金不足，因此如何拓寬融資渠道意義重大，本文希望通過分析借鑒發(fā)達(dá)國家保障性住房融資經(jīng)驗為我國保障性住房融資提供思路。目前許多發(fā)達(dá)國家得保障性住房融資體系都已比較健全，從發(fā)達(dá)國家的融資經(jīng)驗來看，他們均選擇了與自身國家的實際情況相符的保障性住房融資方式，并且形成一套比較完善的制度體系。本文選取新加坡、日本、美國，三個具有典型代表性的國家進(jìn)行保障性住房融資經(jīng)驗分析。

【關(guān)鍵詞】

保障性住房融資；國際經(jīng)驗

1 研究背景和意義

《2014年政府工作報告》中明確指出，要在2014年完善住房保障機制，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上。但是要完成建設(shè)目標(biāo)必須要解決的一個問題就是資金問題，目前我國的保障性住房融資渠道有限尚不能滿足保障性住房建設(shè)的資金需求。政府工作報告中也提出，創(chuàng)新政策性住房投融資機制和工具，采取市場化運作方式，為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持，各級政府要增加財政投入。因此如何通過借鑒國際先進(jìn)國家和地區(qū)的經(jīng)驗，來為國內(nèi)保障性住房融資尋找出路至關(guān)重要。

2 新加坡保障性住房融資模式

新加坡是一個以市場經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的發(fā)達(dá)國家，但是新加坡政府對房地產(chǎn)市場卻進(jìn)行較強力的干預(yù)。在新加坡的住房市場中只有占比很低的市場化運行的商品住宅，政府投資建設(shè)的公共住房則占住房市場中超過80%的份額。商品住宅由房地產(chǎn)商自主開發(fā)，銷售給有住房支付能力的高收入家庭， 而“組屋”則提供給無力負(fù)擔(dān)起商品住宅消費的中低收入群體，到目前為止“組屋”為超過82%的新加坡居民提供了住房保障，因此，新加坡的保障性住房政策取得了成功。

新加坡的保障性住房供給任務(wù)主要有兩大機構(gòu)來協(xié)同完成：其一是建屋發(fā)展局（HDB），其二是中央公積金局。HDB成立于1960年，該機構(gòu)主要負(fù)責(zé)“組屋”的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)運營，以及后期管理。而中央公積金局則主要負(fù)責(zé)收繳公積金的收繳，然后將一部分公積金投資于保障性住房建設(shè)，以保證公積金制度的良性運作。新加坡政府采用強制儲蓄政策，任何單位的員工都要按照法律規(guī)定將收入的一部分作為公積金儲蓄在中央公積金局，公積金由員工和企業(yè)按照一定的比例共同繳納，基金以基金的形式儲存與個人賬戶里。隨著公積金使用范圍的不斷擴大，中央公積金制度已經(jīng)由最初的僅用于退休養(yǎng)老保障，逐步擴展到退休養(yǎng)老、醫(yī)療保健、購買住房、教育和投資等社會生活的各種用途。

新加坡的保障性住房融資主要由中央公積金局負(fù)責(zé)執(zhí)行，首先中央公積金局在個人收入中收取公積金存款，把收繳起來的公積金留出少部分資金用于提供給會員日常使用，而把大部分公積金用來購買政府債券，然后政府將發(fā)放債券的收益通過銀行貸款供給保障性住房建設(shè)所需資金，建屋發(fā)展局使用這些貸款負(fù)責(zé)建設(shè)政府“組屋”。另外，公積金會員用公積金儲蓄來購買建屋發(fā)展局建設(shè)的“組屋”，這樣從另一方面帶來更多的款項流入建屋發(fā)展局，保障性住房建設(shè)的資金需求得到進(jìn)一步滿足。這樣“組屋”的建設(shè)就獲得了持續(xù)的充足的資金支持。盡管如此，因為建屋發(fā)展局是政府設(shè)立的非盈利機構(gòu)，負(fù)責(zé)“組屋”的建設(shè)和管理工作，為了實現(xiàn)“居者有其屋”計劃，其提供的“組屋”的租賃和銷售價格遠(yuǎn)低于市場價格，收入與其成本相距甚遠(yuǎn)，使得建屋發(fā)展局經(jīng)常出現(xiàn)財政赤字。因此，新加坡政府一方面每年還要為建屋發(fā)展局提供大量的建房補貼，另一方面以直接補貼的方式資助中低收入階層購買政府“組屋”。

3 日本保障性住房融資模式

二戰(zhàn)之后，日本百廢待興，住房奇缺。政府為增加住房供給先后制定了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團(tuán)法》，通過建立健全住房保障法規(guī)，日本住房制度走向正軌。日本具體的住房保障措施有：以低息貸款促進(jìn)企業(yè)從事民間住宅建設(shè)，政府以低稅和免稅優(yōu)惠政策促進(jìn)私人住宅的興建與購置，建立健全公營住宅體系。在保障性住房融資方面，雖然日本有很多民間金融機構(gòu)，但其資金大多數(shù)投向了大型制造產(chǎn)業(yè)，而住房市場沒有得到金融機構(gòu)的資金支持。1950年日本成立了住房金融公庫，它是日本銀行等多家金融機構(gòu)為促進(jìn)住房建設(shè)而設(shè)立的官方專門住房金融機構(gòu)，是政府向自建或購買住房的國民提供長期貸款，并為民間住房信貸機構(gòu)提供貸款保險的政府金融組織，為住房建設(shè)融通長期低息資金。

財政補貼和融資制度是日本政府建設(shè)和管理保障性住房建設(shè)的重要途徑，不僅個人能申請，地方政府在住宅建設(shè)資金短缺時也可以向公庫申請，而且民營企業(yè)也可以通過公庫的中長期貸款進(jìn)行各種項目的住房建設(shè)對一些特殊性質(zhì)的住宅，如老齡化住宅、新結(jié)構(gòu)體系住宅，還可以申請?zhí)厥獾呢斦a貼或低息貸款。財政提供的融資來源有郵政儲蓄歸集的資金、退休金和保險金以及政府債券三個方面。

4 美國保障性住房融資模式

美國保障性住房融資模式中最突出的特色是政府支持下的信貸援助和豐富的金融市場市場工具，其完善的住房金融政策及靈活的金融機制為保障性住房融資發(fā)揮了突出作用。成熟的資本市場、多層次的抵押擔(dān)保市場、多元化的融資工具為美國住房保障體系籌集大量資金。

因為美國政府難以支付龐大的保障性住房建設(shè)開支，政府能夠直接投入的資金有限，從 1964 年開始，美國政府調(diào)整保障性住房資金供應(yīng)模式：第一、改變政府直接投資建設(shè)公共住房的住房保障模式，逐漸向政府對低收入家庭提供租房補貼為代表的新型住房保障政策轉(zhuǎn)變，政府提供補貼鼓勵低收入家庭在私人住房領(lǐng)域?qū)ふ易》堪l(fā)展為住房保障的主要模式。第二、美國政府通過給予私營房地產(chǎn)開發(fā)商稅收返還，低息貸款等政策性優(yōu)惠的方式，鼓勵私營房地產(chǎn)開發(fā)商為中低收入家庭提供住房。由于保障性住房的投資風(fēng)險小，收益相對穩(wěn)定，而且為私營房地產(chǎn)開發(fā)商提供了極具吸引力的稅收減免和低息貸款的融資渠道，因此吸引了大量投資者參與保障性住房的建設(shè)中來。第三、擴大房屋抵押貸款保險，發(fā)展住房證券市場。為鼓勵具有購買能力的中低收入家庭購買自有住房，在政府主導(dǎo)下成立抵押貸款保險機構(gòu)，為買房者提供貸款擔(dān)保。這些政策極大地刺激了居民貸款購房的欲望，也促進(jìn)了住房抵押貸款市場的蓬勃發(fā)展，抵押貸款證券化成為二級市場的主要融資方式。政府設(shè)有專門信貸機構(gòu)，為放款協(xié)會提供貸款二級市場，為買房提供貸款保險與資金。住房抵押證券化市場的蓬勃發(fā)展為住房建設(shè)融通了大量建設(shè)基金，也幫助了大批居民實現(xiàn)擁有自己住房的夢想。

5 總結(jié)

比較以上三個國家的保障性住房融資模式可以發(fā)現(xiàn)他們共同的特點。第一、政府在保障性住房融資中發(fā)揮主導(dǎo)性作用，無論是政府直接參與保障性住房建設(shè)還是通過政策引導(dǎo)私人企業(yè)參與，都要求政府的大力支持與參與。第二、綜合運用財政、金融和稅收政策，拓寬保障性住房融資渠道。以政府財政撥款為基礎(chǔ)，創(chuàng)新金融工具為建設(shè)方和低收入家庭提供優(yōu)惠貸款，通過稅收減免政策引導(dǎo)私人企業(yè)資金參與保障性住房建設(shè)。第三、引導(dǎo)私人企業(yè)投資參與保障性住房建設(shè)。政府直接投資保障性住房建設(shè)并不是最有效的方式，引導(dǎo)私人企業(yè)加入能更有效的減輕政府的融資壓力。

【參考文獻(xiàn)】

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