劉偉　趙向輝

【摘 要】 本文通過對老年建筑問題進行分析，并提出一些措施，期望能更好的促進老年建筑的開發(fā)建設(shè)得到快速健康的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】 老年建筑；市場開發(fā)；探討

引言：

養(yǎng)老是每一個人都必須面對的問題，而選擇何種方式養(yǎng)老既有主觀意愿的因素，同時也受制于經(jīng)濟社會發(fā)展階段的條件約束。養(yǎng)老院、敬老院、福利院是政府投資興辦并經(jīng)營管理的福利性養(yǎng)老機構(gòu)，在運營當中不僅難以收回投資，還需要大量的財政補貼才能持續(xù)。隨著我們?nèi)丝诶淆g化程度不斷加劇，如果全靠國家財政投資興辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，財政將不堪重負，也無法培育出良好的投入產(chǎn)出鏈條，養(yǎng)老機構(gòu)的規(guī)模和質(zhì)量也很難提升。單純依靠政府辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，只會進一步延緩我們應對人口老齡化的進程，老年，人將不得不接受質(zhì)量較低的老年生活狀態(tài)。因此，支持和鼓勵以老年建筑為代表的自費，社會化養(yǎng)老將有助于我們面對現(xiàn)在和未來不斷加重的養(yǎng)老壓力和挑戰(zhàn)。

一、老年建筑出現(xiàn)的必然性

老年建筑在我國的出現(xiàn)和興起并不是一個偶然的現(xiàn)象，它是養(yǎng)老觀念、人口結(jié)構(gòu)和養(yǎng)老需求等多種因素碰撞在一起產(chǎn)生的，其出現(xiàn)的必然性我們可以從以下幾個方面進行分析。第一；家庭人口結(jié)構(gòu)的嬗變與養(yǎng)老人力資源的矛盾。在我國實施計劃生育國策三十多年后，當時獨生子女的一代也進入了生育高峰期。家庭結(jié)構(gòu)己經(jīng)呈現(xiàn)出“4-2-1”形態(tài)。雖然目前國家正在逐步放松生育政策_，但人口老齡化的根本趨勢很難改變，同時就算政策有效，其人口效用也要再等三十年左右才能顯現(xiàn)出來，并不能根本改變現(xiàn)有的家庭人口結(jié)構(gòu)，這意味著履行贍養(yǎng)和照顧任務(wù)的子女數(shù)量不足以消化現(xiàn)有的養(yǎng)老責任和壓力，缺口的部分不得不通過社會養(yǎng)老的方式解決，老年建筑能夠契合這種需要。第二；“老有所養(yǎng)”已上升為國家的重大戰(zhàn)略目標，發(fā)展社會化養(yǎng)老己成為全社會的共識。從現(xiàn)行的“老有所養(yǎng)”制度框架的頂層設(shè)計來看，以社會養(yǎng)老保險為主的養(yǎng)老經(jīng)濟保障制度和以社會養(yǎng)老服務(wù)為主的養(yǎng)老服務(wù)保障制度是解決我國老年人養(yǎng)老問題的兩大主要支柱。我國的養(yǎng)老經(jīng)濟保障制度建設(shè)在“十一五”期間己經(jīng)取得了重要的突破性進展，基本形成了較為清晰的框架和路徑。接下來的任務(wù)就是要建立一個能滿足公眾不同層次的社會養(yǎng)老服務(wù)保障制度，老年建筑等養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展將是一個必然的路徑選擇。第三；獨居老人空巢老人數(shù)量增多使得老年建筑成為養(yǎng)老的優(yōu)勢選擇。目前社會上已有的養(yǎng)老院、敬老院和老年福利院等養(yǎng)老機構(gòu)，因為其低廉的入住費用和良好的信用最受老人們青睞，排隊入院現(xiàn)象非常普遍。政府每年在這些福利養(yǎng)老項目上投入的財政補貼也非常巨大，成為國家財政一個很大的“福利包禎”，長此下去不僅無法滿足日益增長的養(yǎng)老需求，而且難以持續(xù)發(fā)展下去。因而，探索出一條市場化、產(chǎn)業(yè)化的養(yǎng)老之路勢在必行，老年建筑養(yǎng)老將成為福利養(yǎng)老外的可行性選擇。

二、我國人口老齡化的現(xiàn)狀分析

（一）人口老齡化速度快，伴隨著嚴重的少子化現(xiàn)象

從縱向上看，在人口老齡化的發(fā)展進程中，我們同時面臨著人口老齡化速度快，并伴隨著少子化的趨勢。一方面中國人口老齡化的速度大大快于世界上其他國家，65歲及以上人口比重從7%上升到11.7%，法國用了85年（1865-1950），瑞典用了65年（1890-1955），美國用了35年（1945-1980），日本則用了20年（1970-1990）。而我國65歲以上人口由7%上升到14%所需的時間預計只有26-27年；另一方面，我國在人口老齡化過程中己經(jīng)顯現(xiàn)出少子化和老齡化同時并存的局面。據(jù)2011年世界人口數(shù)據(jù)表顯示，當前中國的生育率位居世界低水平前列：既低于發(fā)達國家的平均水平（1.7），也低于生育率最低的歐洲（1.6）。在全球十個人口大國中，中國的生育率僅僅略高于日本（1.4）。如此低的生育率表明，未來中國每代人口將比上一代縮減25%。六普數(shù)據(jù)中我們可以看到我國己經(jīng)沒有省份青少年占比達到30%，在20%以上的也僅有10個省份，而18個省份的占比在10%-20%，甚至有3個省份不到10%。按此標準，中國目前有21個省份都屬于少子化范圍，11個省份甚至屬于超少子化。其中，北京、上海的青少年人口比重在全國最低，均不到10%。老齡化進程的少子化現(xiàn)象是一個不容忽視的嚴重問題，它不僅使得未來的勞動力會大量減少，同時社會的總撫養(yǎng)比和老齡人口撫養(yǎng)比_也會發(fā)生很大的變化，這對于目前養(yǎng)老制度的設(shè)計會帶來很大的沖擊。

（二）人口老齡化在經(jīng)濟社會矛盾中求發(fā)展

中國的人口老齡化在相當程度上是社會政策推動的直接結(jié)果。因此，相比于西方發(fā)達國家，我國的人口老齡化是在經(jīng)濟相對落后的情況下出現(xiàn)的，即所謂的“未富先老”。而我國目前還未做好這方面的準備，公共養(yǎng)老制度還很不完善，而市場化的養(yǎng)老體系還處于剛剛萌芽的階段，絕大多數(shù)老年人只能依靠家庭養(yǎng)老或自我養(yǎng)老來應對。“未富先老”將使年輕一代面臨沉重的養(yǎng)老負擔和壓力，這將對我國的經(jīng)濟和社會發(fā)展將會帶來沖擊和嚴峻考驗。而我國的經(jīng)濟在世界經(jīng)濟體系中的騰飛?？陀^上為中國的人口老齡化能夠提供潛在的經(jīng)濟發(fā)展支撐?？梢哉f，現(xiàn)階段我國既面臨著人口快速老齡化給社會經(jīng)濟發(fā)展帶來的壓力，同時也為社會經(jīng)濟的發(fā)展提供了一個相對有利的時機，二者是在矛盾中相互交織而不斷發(fā)展的。

（三）人口老齡化呈現(xiàn)出明顯的二元結(jié)構(gòu)

中國特有的戶籍制度造就了中國特色的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。因此，中國的人^老齡化不可避免的帶有明顯的城鄉(xiāng)二元印痕。由于市場經(jīng)濟的發(fā)展和資源稟賦的差異，大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)遷徙流動，而遷移人口中絕大部分又是青壯年人口，他們的流動軌跡使得農(nóng)村老人比例高于城鎮(zhèn)水平，家庭養(yǎng)老功能進一步弱化和降低對比2000年“五普”時的數(shù)據(jù)，老齡人口比重最高的五個地區(qū)是上海、浙江、江蘇、北京和天津，都屬于東部發(fā)達地區(qū)。而2010年“六普”時這五個地區(qū)變?yōu)榱酥貞c、四川、江蘇、遼寧和安徽。其中老齡化程度最高的重慶是11.56%。除江蘇是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)外，其它都為欠發(fā)達地區(qū)。而北京、天津、廣東和福建等發(fā)達省份，一躍從老齡化嚴重地E轉(zhuǎn)變?yōu)榈陀谌珖骄降膮^(qū)域。

三、提升老年建筑開發(fā)與經(jīng)營成效的路徑思考

（一）前期市場調(diào)研——項目成功與否的基礎(chǔ)

完整意義上的老年建筑運營流程包含了市場調(diào)研與論證、土地取得、前期融資、規(guī)劃設(shè)計、財務(wù)籌措、公寓銷售與租賃、公寓經(jīng)營與管理等過程，而我們平常所談到的運營大多是指最后一個環(huán)節(jié)，即老年建筑的經(jīng)營管理。一般來說，首先要由開發(fā)者、房地產(chǎn)顧問、研究機構(gòu)等進行老年建筑市場的調(diào)研和論證，通常在進行一個老年建筑項目的開發(fā)和建設(shè)前會采取焦點群體_的方式進行調(diào)查訪談。之后，開發(fā)者會將老年建筑市場進行部分切割，針對所切割出來的老年目標市場的特殊屬性和特殊要求跟建筑師進行溝通商議，初步設(shè)計出開發(fā)樣式和目標市場定位。

（二）籌資與成本核算——項目可持續(xù)發(fā)展的保障

老年建筑跟傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目相比，其資金需求量大、回收期長，如果沒有穩(wěn)定的融資渠道和精細化的成本核算，老年建筑要想長久地運營下去恐怕是個難題。因為前期的投入在很長一段時間是難以收回成本的，老年建筑的持續(xù)財務(wù)盈利回報一般都需要10-20年后才能形成。在此期間，一旦資金鏈斷裂，或者成本難以控制，都會對項目的運營造成極大的損害而難以維持下去。因此，在確定開發(fā)老年建筑項目之前，無論是自有資金，還是借助社會資本力量進行融資，都必須確定好有穩(wěn)定的籌資來源。比如在使用土地方面，老年建筑的發(fā)和建設(shè)要盡量利用農(nóng)村建設(shè)用地、工業(yè)用地、公建配套用地等土地成本低廉的土地進行建設(shè)，不需要改變土地性質(zhì)和用途；在項目營運階段，主要考慮經(jīng)營團隊人事成本、家具、設(shè)備、運輸工具的成本、維修成本、舉辦活動經(jīng)費、房屋稅、地價稅、企業(yè)所得稅等；在項目的收益階段，主要考慮變量為入住率、租賃收入、出售收入、管理費用收入、再投資報酬收入、餐費小賣收入、增值服務(wù)收入等。除此之外，還需考慮通貨膨脹率、人工成本上漲率以及折現(xiàn)率等變量因素。

四、結(jié)束語

目前來看，老年建筑的目標消費群應錯定為具有中高經(jīng)濟收入和良好消費意愿的老年人，還有愿意共享老年建筑資源的群體，即愿意共享老年建筑設(shè)備、設(shè)施、服務(wù)等資源的群體，包括老年建筑社區(qū)購物者、就醫(yī)者和旅游觀光者等群體。

參考文獻：

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