本刊記者│方帥

農(nóng)地流轉(zhuǎn)信托金融下鄉(xiāng)存隱憂(yōu)

本刊記者│方帥

農(nóng)地流轉(zhuǎn)信托作為一種激活土地資本金融屬性的創(chuàng)新實(shí)踐，應(yīng)該鼓勵(lì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)信托去積極探索，但當(dāng)前還處于發(fā)展的初期，應(yīng)該堅(jiān)持農(nóng)民自愿流轉(zhuǎn)土地的底線，兼顧利好與風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎慢行。

一場(chǎng)別開(kāi)生面的農(nóng)民聽(tīng)證會(huì)在四川省遂寧市船山區(qū)老池鄉(xiāng)龍泉村舉行。當(dāng)天，51名村民代表被邀請(qǐng)到村委會(huì)院壩，對(duì)村里的土地流轉(zhuǎn)重大事項(xiàng)進(jìn)行聽(tīng)證、表決。

翩翩起舞

自去年10月推出全國(guó)首單土地流轉(zhuǎn)信托以來(lái)，中信信托董事長(zhǎng)蒲堅(jiān)就很忙。他應(yīng)多地領(lǐng)導(dǎo)邀約，四處考察。在4個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)，他先后在安徽、山東、吉林、貴州、湖北、新疆、內(nèi)蒙古等多個(gè)省份簽署土地信托合同，流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地面積近5萬(wàn)畝。

目前，已推出土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品的有中信信托和北京信托，除此之外，平安信托、安信信托、中融信托、上海信托、華寶信托、中糧信托、安徽國(guó)元信托等信托公司，也在積極推動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目。

但未來(lái)信托公司所寄望的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈能否如期取得收益，能否支撐農(nóng)地不被非糧化甚至非農(nóng)化利用，是個(gè)考驗(yàn)。正如一位業(yè)內(nèi)人士的形象比喻，“土地信托是個(gè)修路的業(yè)務(wù)，修什么路，修到哪，路和路網(wǎng)修好后能賺什么錢(qián)，這是會(huì)影響到行業(yè)生態(tài)的問(wèn)題”。

農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)營(yíng)管理司司長(zhǎng)張紅宇等業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，作為一種激活土地資本金融屬性的創(chuàng)新實(shí)踐，應(yīng)該鼓勵(lì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)信托去積極探索，但當(dāng)前還處于發(fā)展的初期，應(yīng)該堅(jiān)持農(nóng)民自愿流轉(zhuǎn)土地的底線，兼顧利好與風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎慢行。

一拍即合

農(nóng)地流轉(zhuǎn)信托業(yè)務(wù)為什么這么熱？

在2月24日中信信托與馬鞍山市政府簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議時(shí)，蒲堅(jiān)表示，希望和馬鞍山的合作能夠探索出一條全產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展模式，探索出金融和農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民之間合作的創(chuàng)新機(jī)制。

正如蒲堅(jiān)所述，信托業(yè)有迫切的自身創(chuàng)新轉(zhuǎn)型需求，加上十八屆三中全會(huì)“賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)”的土地流轉(zhuǎn)的政策利好，農(nóng)地流轉(zhuǎn)信托一拍即合。

2013年10月10日，“中信-農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集合信托計(jì)劃1301期”（下稱(chēng)“宿州項(xiàng)目”）正式成立，這是國(guó)內(nèi)第一只由商業(yè)信托公司推出的土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品，信托財(cái)產(chǎn)是位于安徽省宿州市埇橋區(qū)的5400畝農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

埇橋區(qū)是中國(guó)最大的縣級(jí)區(qū)，是宿州市政府所在地，是全國(guó)率先開(kāi)展土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的地區(qū)之一。早在2010年8月，埇橋區(qū)被列為全國(guó)首批52個(gè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)之一。2011年11月，宿州市被列入農(nóng)業(yè)部力推的“農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)”，埇橋區(qū)又被任命承擔(dān)創(chuàng)新試驗(yàn)任務(wù)，開(kāi)始了更加積極地探索。

2011年9月，安徽帝元生物科技有限公司（下稱(chēng)“帝元公司”）與宿州市簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃五年內(nèi)在埇橋區(qū)朱仙莊鎮(zhèn)通過(guò)土地流轉(zhuǎn)建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)示范園。由帝元公司專(zhuān)門(mén)為項(xiàng)目注冊(cè)的帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資發(fā)展有限公司（下稱(chēng)“帝元農(nóng)業(yè)”）具體負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。

帝元農(nóng)業(yè)為項(xiàng)目設(shè)計(jì)了完整的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，包括糧食豐產(chǎn)工程、規(guī)?；B(yǎng)殖、生物質(zhì)能源、設(shè)施大棚農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工和銷(xiāo)售五大板塊。預(yù)計(jì)總投資9.41億元，分三期進(jìn)行投資。

但帝元農(nóng)業(yè)設(shè)想中的融資渠道并不順暢。一方面，農(nóng)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)低，投資者興趣不大；另一方面，受現(xiàn)行《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》規(guī)定，流轉(zhuǎn)的耕地不能抵押，拿不到商業(yè)銀行貸款。

經(jīng)過(guò)與中信信托的幾次接洽以及當(dāng)?shù)卣耐苿?dòng)，一份由埇橋區(qū)政府作為委托人、帝元農(nóng)業(yè)作為服務(wù)商、中信信托作為受托人的國(guó)內(nèi)首單農(nóng)地流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃由此誕生。

就在宿州項(xiàng)目落地之后不足一個(gè)月，北京信托公司操盤(pán)的“無(wú)錫桃園村項(xiàng)目”也浮出水面。

二次代理

蒲堅(jiān)認(rèn)為，在推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的大背景下，土地制度改革的目標(biāo)是讓農(nóng)村土地實(shí)現(xiàn)集約化和規(guī)?；咝a(chǎn)經(jīng)營(yíng)，增加農(nóng)民分享土地未來(lái)收益的權(quán)利。引入土地信托，將土地權(quán)屬資本化，連接土地、農(nóng)民與市場(chǎng)，其實(shí)是建立了一種新型的生產(chǎn)關(guān)系，能夠讓土地容納更多的生產(chǎn)力。

在蒲堅(jiān)的《解放土地——新一輪土地信托化改革》一書(shū)中，其用“二次代理”來(lái)形容農(nóng)地流轉(zhuǎn)信托的操作模式。一次代理是指委托代理，也是整個(gè)模式中最重要的一步，就是農(nóng)民自愿將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給村委會(huì)或者與政府相關(guān)的某個(gè)公共機(jī)構(gòu)；二次代理是信托代理，即村委會(huì)或與政府相關(guān)的某個(gè)公共機(jī)構(gòu)將整理好的土地信托給信托公司，信托公司運(yùn)用市場(chǎng)化高度經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)，并直接將土地的固定收益和增值收益分配給農(nóng)民本人。

以全國(guó)首單農(nóng)地流轉(zhuǎn)信托為例。首先第一步是實(shí)現(xiàn)作為信托財(cái)產(chǎn)的5400畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。然后，受托人中信信托對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行整合后，再次出租給原先的承包方帝元農(nóng)業(yè)。變身為受托人下游服務(wù)商的帝元農(nóng)業(yè)，為中信信托提供農(nóng)地評(píng)估、流轉(zhuǎn)等方面的服務(wù)，并按照《服務(wù)商合同》對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)收入等業(yè)績(jī)指標(biāo)作出相應(yīng)承諾。

“項(xiàng)目沒(méi)有錢(qián)啟動(dòng)就是紙上談兵，形成不了循環(huán)也沒(méi)效益，拖著風(fēng)險(xiǎn)很大。中信信托為了進(jìn)入這一領(lǐng)域給出的10%利息并不算高，能夠接受。”帝元農(nóng)業(yè)總經(jīng)理張啟民介紹，帝元農(nóng)業(yè)在獲得中信信托的融資支持時(shí)，其付出的資金成本有兩種：一要為資金支付年息10%，二是中信信托分享帝元農(nóng)業(yè)的部分經(jīng)營(yíng)收益。

風(fēng)險(xiǎn)隱憂(yōu)

按照中信信托的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，項(xiàng)目年平均利潤(rùn)約為1.6億元，投資回收期為7.52年，總投資利潤(rùn)率約為17.35%。

但是中信信托相關(guān)人士表示，整個(gè)信托計(jì)劃成功與否的關(guān)鍵在于，項(xiàng)目是否能如設(shè)計(jì)良好運(yùn)行。帝元農(nóng)業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤(rùn)能否支付農(nóng)民租金、回報(bào)信托計(jì)劃投資者，又能滿(mǎn)足項(xiàng)目自身的發(fā)展需要，是令人最為擔(dān)心的地方。

在2月22日央視舉辦的縣域經(jīng)濟(jì)論壇上，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵就對(duì)安徽宿州農(nóng)地信托改革經(jīng)驗(yàn)予以了質(zhì)疑，認(rèn)為農(nóng)業(yè)收益無(wú)法同時(shí)滿(mǎn)足農(nóng)民、公司、政府稅收和信托利息的收益，信托公司抵御風(fēng)險(xiǎn)的唯一方式在于土地變性后的增值收益，而這恰恰是面臨的最大的政策風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，目前糧食生產(chǎn)的利潤(rùn)率仍然偏低，平均大概為每畝300～500元一年。宿州項(xiàng)目也是如此，中信信托所預(yù)期的每年每畝2000元的收益亦并非完全來(lái)自糧食生產(chǎn)。該公司提出了“農(nóng)旅一體化”的概念，期待依托土地流轉(zhuǎn)，將項(xiàng)目所在縣建成現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)結(jié)合體驗(yàn)式旅游的示范園區(qū)。

“目前掌握土地類(lèi)似互聯(lián)網(wǎng)免費(fèi)模式，當(dāng)把土地集中到自己名下、背后有幾千萬(wàn)農(nóng)民的時(shí)候，除非腦子不好使，否則不可能找不到盈利模式。”蒲堅(jiān)表示，中信信托還計(jì)劃與以色列商會(huì)合作發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，打造一個(gè)物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)和物理網(wǎng)三網(wǎng)合一的數(shù)字處理中心，由以色列方面負(fù)責(zé)生產(chǎn)管理，帝元農(nóng)業(yè)按持股比例享受分紅；同時(shí)，它還計(jì)劃進(jìn)入上下游領(lǐng)域，靠生產(chǎn)相關(guān)設(shè)備和種苗等獲利。

但是，李鐵認(rèn)為，農(nóng)業(yè)是弱勢(shì)產(chǎn)業(yè)，目前用農(nóng)業(yè)的收益率來(lái)遞補(bǔ)信托公司收益率的回報(bào)，肯定不是較高的回報(bào)。

浙江大學(xué)土地管理系教授楊遴杰也認(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)信托面臨著土地產(chǎn)權(quán)細(xì)碎導(dǎo)致集中成本高、農(nóng)業(yè)的低收益如何解決參與各方的收益等問(wèn)題。

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，當(dāng)下的幾種信托交易模式中最主要的問(wèn)題是信托財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)不甚明晰，中信信托宿州項(xiàng)目“轉(zhuǎn)包”方式的信托產(chǎn)權(quán)就比較含糊。他認(rèn)為，需要法律對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)做更明確的規(guī)定。

農(nóng)業(yè)是弱勢(shì)產(chǎn)業(yè)，目前用農(nóng)業(yè)的收益率來(lái)遞補(bǔ)信托公司收益率的回報(bào)，肯定不是較高的回報(bào)。

中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國(guó)祥表示，非農(nóng)化、非糧化問(wèn)題始終是推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作時(shí)面對(duì)的最重大風(fēng)險(xiǎn)，即便是在信托公司參與進(jìn)來(lái)后，這種風(fēng)險(xiǎn)依然突出。如果信托公司打著金融下鄉(xiāng)的改革幌子大搞非農(nóng)化、非糧化，將更加難以限制。因?yàn)樽鳛槲腥说牡胤秸?，往往愿意配合并從中獲利。

實(shí)際上，蒲堅(jiān)的計(jì)劃還遠(yuǎn)不止于此。

除了引進(jìn)高科技農(nóng)業(yè)公司拜耳外，日前，中信信托還與安徽天禾農(nóng)業(yè)科技股份有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。通過(guò)在土地流轉(zhuǎn)信托中引入專(zhuān)業(yè)農(nóng)事服務(wù)商的方式來(lái)提升農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)水平，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)盈利能力。

更遠(yuǎn)的目標(biāo)則是建立土地信托銀行，解決農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金，降低融資成本。據(jù)悉，目前中信信托正在與馬鞍山市探索成立土地信托銀行事宜。

但是在眾多業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，我國(guó)土地流轉(zhuǎn)信托仍然處在發(fā)展的初期，盈利模式并不成熟，作為信托財(cái)產(chǎn)的土地流轉(zhuǎn)面積不宜過(guò)大，否則容易出現(xiàn)農(nóng)地非糧化、非農(nóng)化的風(fēng)險(xiǎn)。

“土地信托雖好，但它涉及的專(zhuān)業(yè)面很廣，如果你想的跟農(nóng)民想的不一樣，一榔頭把土地敲壞了，是要貽害后人的。”銀監(jiān)會(huì)主席助理?xiàng)罴也疟硎?，“所以土地信托銀行還要研究得再深一點(diǎn)，并且得有這個(gè)資質(zhì)的公司，才允許去嘗試探索。”