牛東霞

摘要：針對(duì)城市建設(shè)的發(fā)展和城市現(xiàn)代化的推進(jìn)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)將不斷向規(guī)?；?、集團(tuán)化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)對(duì)既懂技術(shù)，又具備現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)理念的高素質(zhì)物業(yè)管理專門人才的需求激增。然而高職院校物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生，畢業(yè)后長(zhǎng)期從事物業(yè)管理工作的人才的比例越來越小。分析了造成這種局面的原因，其中有物業(yè)管理行業(yè)方面的原因、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的原因、也有物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生個(gè)人方面的原因，相應(yīng)的也提出了解決物業(yè)管理行業(yè)人才流失問題對(duì)策。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理行業(yè)；人才流失；物業(yè)服務(wù)企業(yè)；應(yīng)對(duì)措施

中圖分類號(hào)：F24

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2014）05009902

自1981年，我國(guó)第一家物業(yè)管理公司在深圳成立，標(biāo)志著中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)誕生，物業(yè)管理行業(yè)走過了30多年的歷程。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到2012年底，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)約為71000余家，物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員約612.3萬人，物業(yè)管理面積約為145.3億平方米。物業(yè)管理的業(yè)態(tài)由住宅擴(kuò)展到寫字樓、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、寺廟、步行街、街道，以及各類城市綜合體，展現(xiàn)出物業(yè)管理覆蓋的巨大潛力。目前物業(yè)管理行業(yè)人才素質(zhì)和數(shù)量存在結(jié)構(gòu)性矛盾，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)急需高素質(zhì)人才。

1物業(yè)管理行業(yè)人才現(xiàn)狀

物業(yè)管理工作有助于改善人居環(huán)境、維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定、提高城市管理水平、解決城鄉(xiāng)就業(yè)問題、推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。隨著城市建設(shè)的發(fā)展和城市現(xiàn)代化的推進(jìn)，物業(yè)管理行業(yè)整體服務(wù)水平的提高、服務(wù)的細(xì)化與品質(zhì)提升、現(xiàn)代樓宇高科技設(shè)備的增加以及現(xiàn)代管理手段的應(yīng)用，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)將不斷向規(guī)模化、集團(tuán)化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，這就導(dǎo)致對(duì)即懂技術(shù)，又具備現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)理念的高素質(zhì)物業(yè)管理專門人才的需求激增。

目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員主要來源于四個(gè)方面：一是原國(guó)有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門的人員直接轉(zhuǎn)化而來的，這類人員掌握房屋維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，但普遍年齡偏大，不熟悉現(xiàn)代物業(yè)管理模式；二是由學(xué)相關(guān)管理專業(yè)的改行而來的，這類人員具有一定的管理能力，但不熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)；三是學(xué)物業(yè)管理專業(yè)的高校畢業(yè)生，他們?cè)趯W(xué)校學(xué)習(xí)了比較系統(tǒng)的物業(yè)管理理論，但缺乏工作經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)技能并且人數(shù)較少；四是城市下崗職工、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，經(jīng)過簡(jiǎn)單培訓(xùn)后進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，他們只能從事簡(jiǎn)單的體力勞動(dòng)。

高等職業(yè)院校肩負(fù)著為物業(yè)管理行業(yè)輸送優(yōu)秀后備人才的使命。然而高職院校物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生，畢業(yè)后長(zhǎng)期從事物業(yè)管理工作的人才的比例越來越小。許多高校物業(yè)管理專業(yè)的畢業(yè)生跨專業(yè)就業(yè)，不愿從事物業(yè)管理工作，甚至一些高校只有不到30%的畢業(yè)生愿意從事物業(yè)管理?？鐚I(yè)就業(yè)的負(fù)面影響使高校畢業(yè)生學(xué)非所用，造成專業(yè)人才培養(yǎng)成本浪費(fèi)，物業(yè)管理行業(yè)人才缺失。造成這種局面的原因有很多，其中有物業(yè)管理行業(yè)方面的原因、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的原因、也有物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生個(gè)人方面的原因。

2物業(yè)管理專業(yè)人才流失的原因

物業(yè)管理行業(yè)人才流失的原因有很多，其中有物業(yè)管理行業(yè)宏觀層面方面的原因、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身方面的原因、也有物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生個(gè)人方面的原因。

2.1物業(yè)管理行業(yè)宏觀層面原因

2.1.1薪酬待遇低使行業(yè)對(duì)人才吸引力不大

目前，物業(yè)管理行業(yè)人才匱乏極為嚴(yán)重，許多企業(yè)的人才供給不能滿足其快速發(fā)展需要而不得不放緩發(fā)展的步伐，薪酬待遇低是主要原因之一。物業(yè)管理行業(yè)的薪酬水平相對(duì)于其他行業(yè)來說沒有優(yōu)勢(shì)。而薪酬待遇的原因是受行業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本影響巨大。市場(chǎng)上絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的收入主要是物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)仍沿用十幾年前年的標(biāo)準(zhǔn)，例如：哈爾濱市一些老舊住宅小區(qū)實(shí)行十多年前制定的0.3元/（平方米·月），10年沒有調(diào)整；北京仍在執(zhí)行20世紀(jì)90年代末制定的經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)0.55元/平方米標(biāo)準(zhǔn)。而物業(yè)服務(wù)成本急劇上漲，以廣州為例，2010至2012年期間，職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)和社會(huì)福利的政策性調(diào)升接近50%，這導(dǎo)致許多企業(yè)收不抵支，經(jīng)營(yíng)困難。有關(guān)資料顯示：物業(yè)管理行業(yè)整體平均薪酬水平只相當(dāng)于高科技企業(yè)的63%，汽車行業(yè)的60%。我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍小而分散，創(chuàng)利能力低下導(dǎo)致難以提供為從業(yè)員工提供良好的薪酬待遇。

2.1.2社會(huì)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的偏見

外界普遍認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)技術(shù)含量低的勞動(dòng)密集型的行業(yè)，其日常工作也就是簡(jiǎn)單的維修、清潔、綠化和保安，不需要經(jīng)過大學(xué)的學(xué)習(xí)也可以從事該工作，因此不需要高素質(zhì)人才。這種認(rèn)識(shí)的局限，使高學(xué)歷的人員都不愿意從事物業(yè)管理行業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)行業(yè)對(duì)優(yōu)秀人才吸引了不大。

2.1.3物業(yè)管理行業(yè)社會(huì)地位低

權(quán)威、規(guī)范的從業(yè)資格認(rèn)證，不僅能提高從業(yè)人員的社會(huì)地位及職業(yè)自豪感，改善整個(gè)行業(yè)的公眾形象，同時(shí)，也能夠完善從業(yè)人員行為規(guī)范和行業(yè)管理。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前的執(zhí)業(yè)資格有：注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)金融分析師、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、注冊(cè)土地估價(jià)師、注冊(cè)建筑師、注冊(cè)結(jié)構(gòu)師、注冊(cè)造價(jià)師、注冊(cè)監(jiān)理師、注冊(cè)投資咨詢師、注冊(cè)設(shè)備師等等。在物業(yè)管理行業(yè)，注冊(cè)物業(yè)管理師制度起步較晚，2007年認(rèn)證了一批，而面向廣大普通從業(yè)人員的注冊(cè)物業(yè)管理師考試于2010年開始，至今才舉辦了4次，注冊(cè)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)制度還沒有全面推行，其作為行業(yè)專業(yè)人士的社會(huì)地位沒有顯現(xiàn)出來。

2.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面的原因

2.2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源管理水平低下

目前，只有少數(shù)大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立了現(xiàn)代企業(yè)管理制度，人力資源開發(fā)與管理比較規(guī)范、科學(xué)，而多數(shù)中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有建立系統(tǒng)、科學(xué)的人力資源開發(fā)管理新模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源管理普遍存在一系列問題：忽視人力資源規(guī)劃的價(jià)值，沒有系統(tǒng)的人力資源規(guī)劃體系；對(duì)人才的招聘錄用重視不夠，沒有科學(xué)的招聘管理系統(tǒng)；尚未真正理解培訓(xùn)的作用，培訓(xùn)工作流于形式；缺乏與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的有效的激勵(lì)機(jī)制。

2.2.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)文化建設(shè)滯后

物業(yè)管理企業(yè)的人才流失，很大程度上是企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)理念和價(jià)值觀宣傳不到位，忽視員工的想法，員工不能感覺的企業(yè)文化的存在，體會(huì)不到企業(yè)對(duì)自己的關(guān)愛。

2.2.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)實(shí)習(xí)生關(guān)愛、指導(dǎo)不夠

物業(yè)管理專業(yè)校企合作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)合作院校的實(shí)習(xí)生關(guān)愛、指導(dǎo)不到夠。有的公司只把實(shí)習(xí)生當(dāng)成廉價(jià)勞動(dòng)力和解決人力資源一時(shí)短缺的權(quán)宜之計(jì)。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)有的從業(yè)人員素質(zhì)不高，沒有能力從專業(yè)角度指導(dǎo)學(xué)生，還有一些從業(yè)人員向?qū)W生傳遞許多行業(yè)消極負(fù)面信息，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生學(xué)習(xí)和從事物業(yè)管理的積極性，導(dǎo)致學(xué)生不認(rèn)同物業(yè)管理行業(yè)。

2.3物業(yè)管理從業(yè)人員（高校畢業(yè)生）自身方面的原因

（1）希望有更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員普遍年輕，年輕人渴望發(fā)展機(jī)會(huì)、希望從事挑戰(zhàn)性大、發(fā)展空間大、鍛煉人、收入高的行業(yè)，希望干一番不平凡的大事業(yè)，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。而物業(yè)服務(wù)行業(yè)太累人，吃苦多，收入不多，不足以養(yǎng)家。

（2）工作性質(zhì)導(dǎo)致人員流失。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工每天面對(duì)繁瑣的日常工作，同時(shí)還承受來自業(yè)主（客戶）和企業(yè)的多重壓力。這與畢業(yè)生的期望的理想工作出入很大。

（3）物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，院校畢業(yè)生都要從基礎(chǔ)職位做起，而一些學(xué)生希望盡快走上主要管理層，擔(dān)任主管、項(xiàng)目經(jīng)理。如果在企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)自己想法，就不安心工作。

3解決物業(yè)管理行業(yè)人才流失的應(yīng)對(duì)措施

物業(yè)管理行業(yè)人才流失問題，需要從物業(yè)管理行業(yè)組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)的高校多方面共同努力加以解決，可以采取的對(duì)策：

3.1物業(yè)管理行業(yè)組織可采取的應(yīng)對(duì)措施

（1）物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)向政府主管部門呼吁，健全符合行業(yè)特征和市場(chǎng)規(guī)律的價(jià)格機(jī)制。引導(dǎo)業(yè)主樹立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)理念，抓緊研究和建立物業(yè)服務(wù)成本上漲而適當(dāng)調(diào)價(jià)的價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，通過科學(xué)測(cè)算經(jīng)營(yíng)成本制定合理的政府指導(dǎo)價(jià)，以切實(shí)改善行業(yè)生存狀況，為物業(yè)管理企業(yè)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造外部環(huán)境。

（2）鼓勵(lì)企業(yè)以信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等現(xiàn)代科技為支撐，建立新的商業(yè)模式、服務(wù)方式和管理方法，提供技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，提高物業(yè)管理的技術(shù)含量改變傳統(tǒng)的物業(yè)管理運(yùn)作模式，為行業(yè)逐步擺脫勞動(dòng)密集型現(xiàn)狀，應(yīng)對(duì)勞動(dòng)力成本持續(xù)上漲的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）完善物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格制度，落實(shí)每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的管理處主任或項(xiàng)目經(jīng)理必須具備國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師資格。讓社會(huì)公眾認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理師也是專業(yè)人士，應(yīng)該具有相應(yīng)的社會(huì)地位。

3.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取的應(yīng)對(duì)措施

（1）加強(qiáng)人力資源管理，包括建立系統(tǒng)的人力資源規(guī)劃體系，優(yōu)化人力資源配置；制定合理、公平的激勵(lì)機(jī)制；建立科學(xué)、完善的招聘管理系統(tǒng)等吸引人才、留住人才。

（2）創(chuàng)建合適的企業(yè)文化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要通過宣傳讓員工理解本企業(yè)的企業(yè)文化，從而產(chǎn)生凝聚力。

（3）切實(shí)改善員工的工作條件和環(huán)境，提供合理的薪酬待遇。針對(duì)高校物業(yè)管理專業(yè)的畢業(yè)生，經(jīng)過基層的磨練盡快安排充實(shí)到管理層，防止流失。

3.3開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)的高等職業(yè)院校可以采取的應(yīng)對(duì)措施

（1）結(jié)合物業(yè)管理人才市場(chǎng)需求和社會(huì)發(fā)展對(duì)專業(yè)需求的增長(zhǎng)趨勢(shì)，科學(xué)確定招生規(guī)模，加大物業(yè)管理專業(yè)的扶持力度和宣傳力度。

（2）物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)過程中，注重培養(yǎng)學(xué)生對(duì)物業(yè)管理專業(yè)的熱愛和認(rèn)同，教師在授課過程中應(yīng)該發(fā)揮重要導(dǎo)向的作用。

（3）就業(yè)指導(dǎo)中，進(jìn)行人生觀、價(jià)值觀、世界觀的教育，加強(qiáng)培養(yǎng)學(xué)生的社會(huì)責(zé)任意識(shí)；細(xì)化分類指導(dǎo)，有針對(duì)性地幫助學(xué)生認(rèn)清形勢(shì)、端正就業(yè)思想。加強(qiáng)畢業(yè)生的職業(yè)教育。引導(dǎo)他們擺正位置，克服眼高手低現(xiàn)狀。

隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始重視的吸收和培養(yǎng)人才，使得物業(yè)管理行業(yè)人才流失問題突出，采取相應(yīng)措施解決物業(yè)管理行業(yè)人才流失問題，穩(wěn)定員工隊(duì)伍，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用。

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