王彩芬

（龍巖市經(jīng)緯測繪有限公司福建龍巖 364000）

房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理的研究

王彩芬

（龍巖市經(jīng)緯測繪有限公司福建龍巖 364000）

作者針對目前龍巖房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理存在的問題進(jìn)行分析，從加強(qiáng)房產(chǎn)測繪質(zhì)量技術(shù)管理、完善測繪成果公示制度和完善房產(chǎn)測繪成果鑒定制度等三個方面提出應(yīng)對措施，對房產(chǎn)測繪行業(yè)的質(zhì)量管理起到一定的借鑒作用。

房產(chǎn)測繪；質(zhì)量管理

1 引言

隨著福建省龍巖市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，以及房價的居高不下，人們在購房時對其關(guān)注度最高的是房價，在購房時對總房價影響最大是房屋的面積，所以人們更多關(guān)心的是房屋的暫測面積與實(shí)測面積之間的差異。因此，做好房產(chǎn)測繪質(zhì)量不僅是樹立企業(yè)的形象，也是樹立管理部門的職責(zé)，更是關(guān)系著千家萬戶百姓的利益。［3］［5］2007年12月29日福建省建設(shè)廳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范處理商品房建筑面積測繪有關(guān)問題的通知》（閩建房［2007］23號）明確規(guī)定，各地房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門出具的規(guī)劃核實(shí)意見，按照《房產(chǎn)測繪管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，對房產(chǎn)測繪單位提供的測繪成果進(jìn)行審核，依法確定房屋權(quán)屬登記建筑面積。［8］［9］龍巖市人民政府于2010年6月22日出臺《關(guān)于印發(fā)龍巖中心城市規(guī)劃區(qū)容積率規(guī)劃核實(shí)和房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算管理辦法的通知》【2010】145號，和2010年9月30日出臺的《關(guān)于龍巖中心城市容積率核實(shí)和房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》【2010】229號文件有關(guān)規(guī)定后，房產(chǎn)測繪也更加趨于公正規(guī)范了。［3］［5］針對福建省建設(shè)廳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范處理商品房建筑面積測繪有關(guān)問題的通知》（閩建房［2007］23號）的精神，2008年下半年龍巖市房地產(chǎn)管理局成立了房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量復(fù)審小組，更加有效地保證龍巖房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量。本文根據(jù)上述兩個文件的規(guī)定和市行政管理部門的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身實(shí)際工作中碰到的質(zhì)量問題，對龍巖房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量管理進(jìn)行研究，為房產(chǎn)測繪成果管理部門提供借鑒。

2 房產(chǎn)測繪特點(diǎn)及作用[2]

房產(chǎn)測繪是一項(xiàng)政策性極強(qiáng)的專業(yè)測繪，在測繪行業(yè)中與其他專業(yè)測繪有較大的區(qū)別。該成果最終為法律依據(jù)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，它服務(wù)于多行業(yè)行政管理領(lǐng)域，具體包括以下方面的作用：

①法律方面的作用。房產(chǎn)測繪為房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)提供房屋權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)，確認(rèn)以后的房產(chǎn)測繪成果資料具有法律效力。

②財政經(jīng)濟(jì)方面的作用。房產(chǎn)測繪的成果包括房地產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、利用現(xiàn)狀等資料，是為進(jìn)行房地產(chǎn)評估、征收房地產(chǎn)稅費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押，以及保險服務(wù)等方面提供數(shù)據(jù)和成果。

③社會服務(wù)方面的作用。房產(chǎn)測繪服務(wù)的對象著重點(diǎn)和主要目標(biāo)是滿足產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍管理的需求，以及房地產(chǎn)其他管理方面的需求，但隨著市場經(jīng)濟(jì)的形成和發(fā)展，房地產(chǎn)測繪也進(jìn)入市場，房地產(chǎn)測繪的服務(wù)將面向社會，它不僅為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)，而且也可為城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、財政稅收、金融、保險等提供基礎(chǔ)資料和有關(guān)信息。這是保證信息共享，避免重復(fù)測繪，重復(fù)投入的重要措施。

3 房產(chǎn)測繪市場化的局限性

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)測繪也逐漸市場化。房地產(chǎn)測繪的市場指的是需要房產(chǎn)服務(wù)和房產(chǎn)測繪產(chǎn)品的客戶群體，因此提升測繪質(zhì)量和加強(qiáng)測繪行業(yè)管理是我們重要的目標(biāo)。在房地產(chǎn)行政管理部門在房產(chǎn)測繪進(jìn)入市場化時，需做好以下方面：

①先調(diào)研，再確認(rèn)區(qū)域測繪單位市場容量。根據(jù)2007年3月16日《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！比魷y繪單位市場超容量將引起測繪市場的混亂，雖然從某些方面可以促進(jìn)市場競爭機(jī)制的發(fā)展，這樣也必定增加測繪單位的經(jīng)營成本，也必然會使測繪市場進(jìn)入無序的競爭，最后造成測繪成果質(zhì)量大大下降。所以超額容量的測繪單位也將是市場混亂的起因。目前龍巖測繪單位的注冊資本金除了乙級以上或想發(fā)展的單位外，基本上公司的注冊資本只能購買普通住房的一套或二套，而且這些單位均為有限責(zé)任公司，所以造成損失時追償起來也給政府造成麻煩。

②擇優(yōu)選擇測繪單位，樹立房產(chǎn)測繪行業(yè)形象。經(jīng)審核確認(rèn)后的房產(chǎn)測繪成果資料具有法律效力，同時涉及的經(jīng)濟(jì)利益也非常之大。有些測繪級別低或人員技術(shù)水平低的單位為了取得測繪任務(wù)，完成自己年度制定的目標(biāo)，就有可能為了業(yè)務(wù)利用房產(chǎn)測繪管理規(guī)則中不夠完善的空子引起許多麻煩，造成各權(quán)利人對房產(chǎn)測繪管理將失去信用，從而破壞整個市場的秩序。

③測繪技術(shù)人員素質(zhì)的加強(qiáng)。近年來，各地對房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量管理也在不斷完善，但還是存在測繪單位的人員素質(zhì)、技術(shù)等方面有待加強(qiáng)。房產(chǎn)測繪規(guī)則只要有一點(diǎn)不同或差異，將導(dǎo)致整個測繪成果不同。所以，房產(chǎn)測繪管理部門須定期或不定期舉行技術(shù)人員培訓(xùn)，同時在各測繪單位準(zhǔn)入市場時各技術(shù)人員技術(shù)考核應(yīng)放在第一位。

4 提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理的具體辦法

4.1 加強(qiáng)房產(chǎn)測繪質(zhì)量技術(shù)管理［1］［2］［3］

根據(jù)作者多年從事房產(chǎn)測繪的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為提高測繪成果質(zhì)量從以下方面著手。

①加強(qiáng)測繪技術(shù)人員水平的培訓(xùn)及考核。測繪技術(shù)人員是測繪成果質(zhì)量的主要執(zhí)行者，其水平對房產(chǎn)測繪精度影響其大，因此，對測繪技術(shù)人員定期和不定期的培訓(xùn)與考核工作是提高測繪成果質(zhì)量的主要之一。

②加強(qiáng)區(qū)域技術(shù)規(guī)范的細(xì)化或完善。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）和《房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)》——房產(chǎn)測量規(guī)范有關(guān)技術(shù)說明等已明確房產(chǎn)測量的技術(shù)規(guī)范，同時考慮各區(qū)域建筑風(fēng)格不一致，建議國家住建部、省住建廳和市房地產(chǎn)管理部門相應(yīng)出臺一些補(bǔ)充規(guī)定，這樣更進(jìn)一步完善測繪技術(shù)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。同時，測繪工作者作業(yè)也時有法可依。

③加強(qiáng)測繪成果的復(fù)審工作。根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）和《福建省建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范處理商品房建筑面積測繪有關(guān)問題的通知》（閩建房［2007］23號）等規(guī)定，明確各測繪成果在出具前必須執(zhí)行“三審”制度。因?yàn)榇_認(rèn)以后的房產(chǎn)測繪成果資料具有法律效，所以市房地產(chǎn)交易服務(wù)中心成立房產(chǎn)測繪成果復(fù)審小組，對用于辦理預(yù)售許可證和產(chǎn)權(quán)發(fā)證的房產(chǎn)測繪成果必須提交復(fù)審小組復(fù)審，經(jīng)復(fù)審合格的成果交易中心將蓋備案章。同時，從事復(fù)審的人員必須是具有測繪專業(yè)或相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，并且須經(jīng)培訓(xùn)合格后持證上崗，另從事測繪復(fù)審的人員必須定期和不定期進(jìn)行技術(shù)水平和素質(zhì)考核。

④建立房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會。協(xié)會是一種民間團(tuán)體組織，它在我們社會中不像政府行政機(jī)關(guān)一樣發(fā)揮行政職能，但它是政府和企業(yè)之間有效溝通的橋梁。隨著我們社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，協(xié)會的作用也隨之體現(xiàn)出來。協(xié)會能了解社會市場，了解行業(yè)的情況，能夠真正解決行業(yè)出現(xiàn)的問題，這樣就更加有效地降低成本，也能更加有效地完善行業(yè)技術(shù)規(guī)范和行業(yè)收費(fèi)情況。所以，房地產(chǎn)行業(yè)主管部門應(yīng)加大力度地培養(yǎng)和扶持協(xié)會的發(fā)展，推動房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會的建立和立法，并加強(qiáng)對行業(yè)協(xié)會的建設(shè)和管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

4.2 完善測繪成果公示制度

房產(chǎn)測繪成果最終為產(chǎn)權(quán)發(fā)證提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，所以經(jīng)市交易中心房產(chǎn)測繪復(fù)審小組審核通過的測繪成果資料目錄應(yīng)公示于房地產(chǎn)交易服務(wù)中心政務(wù)網(wǎng)站上，讓相關(guān)權(quán)利人及時了解完工后的房屋是否依法測繪，同時便于到建設(shè)單位查閱相關(guān)測繪成果，這樣給各相關(guān)權(quán)利人帶來方便。

4.3 完善房產(chǎn)測繪成果鑒定制度［5］［9］

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，商品房交易中建筑面積爭議問題時有發(fā)生。為解決房產(chǎn)測繪成果糾紛，維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人及其他有關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障房產(chǎn)測繪成果的客觀、公正、正確，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《福建省建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范處理商品房建筑面積測繪有關(guān)問題的通知》（閩建房［2007］23號文件）和《關(guān)于龍巖中心城市容積率核實(shí)和房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》（龍政辦［2010］229號文件）等規(guī)定，已明確和詳細(xì)指出了建筑面積爭議的解決方向，所以管理部門應(yīng)制定詳細(xì)可行的辦法。作者根據(jù)多年從事房產(chǎn)測繪的經(jīng)驗(yàn)，提出如下方案：

①組建房產(chǎn)測繪鑒定小組。筆者認(rèn)為，為保證測繪成果鑒定的專業(yè)技術(shù)性和公平、公開、公正性，專家組成員必須是多年從事房產(chǎn)測繪和具有中級職稱以上的人員或從事房產(chǎn)測繪政策研究的人員。

②申請鑒定的申請人。根據(jù)房產(chǎn)測繪成果的作用，筆者認(rèn)為申請人包括以下：各級政府及相關(guān)職能部門、人民法院、房產(chǎn)測繪成果當(dāng)事人等。

③成果鑒定范圍。根據(jù)房產(chǎn)測繪成果的特點(diǎn)，房產(chǎn)測繪成果鑒定應(yīng)以幢（或項(xiàng)目）為單位申請鑒定，不接受單套房屋的面積鑒定。

④出具鑒定報告。鑒定報告必須對基本情況描述清楚、鑒定結(jié)果參照房產(chǎn)測繪法律法規(guī)相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)等，鑒定報告必須由鑒定人員簽字和機(jī)構(gòu)蓋章方可生效。同時，鑒定報告也是各權(quán)利人履行賠償?shù)囊唬彩歉魉痉C(jī)關(guān)裁定的要件之一。

5 結(jié)語

隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展和房產(chǎn)測繪市場的開放，更多的測繪工作者涌入這行業(yè)。所以，管理部門對加強(qiáng)房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量管理是相當(dāng)重要，但要做好房產(chǎn)測繪行業(yè)管理不是短時間就能夠完成的，這需要多方面的共同努力。目前，盡管龍巖市已執(zhí)行了房產(chǎn)測繪成果復(fù)審制度，但在管理過程中仍存在不完善之處，因此，房地產(chǎn)交易服務(wù)中心相關(guān)人員在管理過程中需不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提升行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，只有這樣，才能做到各成果誤差率降到最小，對各產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益才能起真正的保護(hù)作用。

［1］房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17986-2000）［S］.

［2］呂永江，房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)測繪技術(shù)［M］.北京:中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2005.

［3］中華人民共和國建設(shè)部，國家測繪局，房產(chǎn)測繪管理辦法［S］.

［4］建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2005）［S］.

［5］福建省建設(shè)廳.關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范處理商品房建筑面積測繪有關(guān)問題的通知［S］.

［6］福建省建設(shè)廳.福建省住宅建筑層高和面積等有關(guān)設(shè)計(jì)問題的暫行規(guī)定［S］.

［7］龍巖市房地產(chǎn)管理局.房屋面積計(jì)算和共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則補(bǔ)充說明［S］.

［8］龍巖市人民政府.龍巖中心城市規(guī)劃區(qū)容積率規(guī)劃核實(shí)和房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算管理辦法［S］.

［9］龍巖市人民政府.龍巖中心城市容積率和房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算管理有關(guān)事項(xiàng)［S］.