李傳江

摘 要：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析在項(xiàng)目評(píng)估中處于不可忽視的地位，它是從項(xiàng)目建設(shè)的角度出發(fā)，分析、計(jì)算項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的財(cái)務(wù)效益和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，并總結(jié)項(xiàng)目建設(shè)花費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，編制項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表，考察項(xiàng)目的盈利能力和償債能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和建設(shè)可行性，以便為項(xiàng)目的投資決策提供定量的依據(jù)。在企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目決策的過程中，項(xiàng)目的投資人在決定是否發(fā)起或進(jìn)一步推進(jìn)該項(xiàng)目的建設(shè)、權(quán)益投資人決定是否投資于該項(xiàng)目及具體的投資比例、債權(quán)人決定是否給該項(xiàng)目貸款及具體的貸款額度、審批人決定是否批準(zhǔn)該項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)，都要以項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析作為重要的參考依據(jù)，如果一個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析顯示不合格，那么這個(gè)項(xiàng)目的投資、審批等一系列環(huán)節(jié)都會(huì)受到限制。對(duì)于那些需要政府核準(zhǔn)的公共投資建設(shè)項(xiàng)目來說，各級(jí)政府審批部門在作出是否核準(zhǔn)該項(xiàng)目決策時(shí)，相關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可作為項(xiàng)目社會(huì)和經(jīng)濟(jì)影響大小的估算基礎(chǔ)，因此進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)是必須完成的環(huán)節(jié)。

關(guān)鍵詞：靜態(tài)投資；內(nèi)部收益率；資本回報(bào)率

中圖分類號(hào)：F230 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）06-0175-02

一、項(xiàng)目銷售收入

根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和融資方式的不同，在進(jìn)行財(cái)務(wù)估算的時(shí)候，需要對(duì)關(guān)于財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用等方面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的確定，如營業(yè)收入的預(yù)測(cè)、成本費(fèi)用的估算和相關(guān)稅金的估算等，同時(shí)還需要編制相關(guān)的輔助報(bào)表，以便最終為財(cái)務(wù)估算的結(jié)果提供基礎(chǔ)。包括現(xiàn)金流量表、利潤與利潤分配表、資產(chǎn)負(fù)債表和借款還本付息表等。本項(xiàng)目銷售總收入包含多層住宅銷售收入、高層住宅銷售收入、商場(chǎng)部分銷售收入、停車位銷售收入四部分，共83 175萬元。

項(xiàng)目銷售總收入=4 448+59 979+13 748+5 000=83 175萬元

二、項(xiàng)目成本及費(fèi)用

經(jīng)過委托方提供之關(guān)于土地成本的資料，本文項(xiàng)目土地出讓金與征地補(bǔ)償費(fèi)擬按照1.9億元考慮，樓面地價(jià)（單價(jià)）：621元/平方米。即本項(xiàng)目土地出讓金：11 116萬元，按照總建筑面積305 712平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本為：364元/平方米。擬準(zhǔn)備談判繳交之征地、拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi)：7 884萬元。

土地成本=多層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)+高層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)+商場(chǎng)國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)+擬準(zhǔn)備談判繳交之征地、拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi)=712.31+8 577.05+1 826.89+7 883.75=19 000萬元

本項(xiàng)目建安工程造價(jià)是按照建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行估算；總計(jì)為：34 100萬元，按照總建筑面積305 712平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：1 115元/平方米；按照總可售面積285 052平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：11 196元/平方米；其中土建及裝修工程造價(jià)：26 750萬元，按照總建筑面積305 712平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：875元/平方米。

土建及裝修工程=4 94.5+184.22+3 447.32+1 167.64+760.87+

622.53+204.41+76.15+5 833.89+1 976+503.8+412.2+208.39+

77.63+3 999.93+1 354.82+415.58+340.02+3 487.5+1 182.21=

26 750萬元

機(jī)電設(shè)備安裝工程造價(jià)：7 350萬元，按照總建筑面積305 712平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：240元/平方米。

本項(xiàng)目前期費(fèi)用：1 055萬元，按照總建筑面積305 712平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：35元/平方米。按照總可售面積285 052平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：37元/平方米。

前期費(fèi)用=36.27+21.14+61.14+35.66+611.42+289.85=

1 055萬元

本項(xiàng)目項(xiàng)目其他不可預(yù)見費(fèi)：680萬元，按照總建筑面積305 712平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：22元/平方米；按照總可售面積285 052平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：24元/平方米； 本項(xiàng)目應(yīng)繳納開發(fā)期稅、費(fèi)：2 460萬元，按照總建筑面積305 712平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：80元/平方米。按照總可售面積285 052平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：86元/平方米。

開發(fā)階段應(yīng)繳納稅、費(fèi)=36.27+30.57+88.95+478.9+

120.98+92.58+531.94+119.04+34.1+406.13+85.25+40.12+

51.15+0.22+68.2+275.14=2 460萬元

本項(xiàng)目紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)：1 390萬元，按照總建筑面積305 712平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：45元/平方米。按照總可售面積285 052平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：49元/平方米。

紅線內(nèi)、外工程成本=397.43+59.61+200.67+412.71+

42.04+217.6+30.22+30.22=1 390萬元

本項(xiàng)目之經(jīng)營稅、費(fèi)，主要指的是銷售過程中發(fā)生的稅費(fèi)。計(jì)算期內(nèi)，無論工程竣工與否，但因已有部分銷售收入，需繳交與銷售有關(guān)稅費(fèi)。進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要包括有營業(yè)稅金、營業(yè)稅附加、防洪費(fèi)、其他稅費(fèi)、印花稅本項(xiàng)目物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)為4 500萬元。本項(xiàng)目物業(yè)銷售費(fèi)用為：3 327萬元。本項(xiàng)目所得稅為：2 745萬元。

物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)=營業(yè)稅金+營業(yè)稅附加+防洪費(fèi)+其他稅費(fèi)+印花稅 =4 159+208+75+58 =4 500萬元

三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算

（一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

內(nèi)部收益率IRR，是指所投資的項(xiàng)目實(shí)際可以實(shí)現(xiàn)的收益率，也可以理解為當(dāng)未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值時(shí)的項(xiàng)目收益率。只有當(dāng)IRR大于項(xiàng)目預(yù)期收益率時(shí)，我們認(rèn)為項(xiàng)目是可行的。

可以采用下列方程式求得：∑（CI-CO）t×（1+FIRR）-t=0

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得，即先按行業(yè)基準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的貼現(xiàn)率為接近于零的負(fù)值，最后利用內(nèi)插法公式求得FIRR。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是項(xiàng)目盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。計(jì)算過程如下：

FIRR=i1+（i1-i2）×（FNPV1）÷（FNPV1+‖F(xiàn)NPV2‖）

采用插值法進(jìn)行計(jì)算，F(xiàn)IRR=18%+18.17/（18.17+133.25）×

1%=18.15%

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于或等于項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率時(shí)可以考慮接受，該項(xiàng)目內(nèi)部收益率為48.12%，高于行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率10%，該指標(biāo)可行。本項(xiàng)目全部資金所得稅后內(nèi)部收益率（IRR）：18.15%。

（二）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率或折現(xiàn)率，將計(jì)算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力的絕對(duì)指標(biāo)。它反映了項(xiàng)目在滿足設(shè)定的折現(xiàn)率要求盈利之外所獲得的超額盈利的現(xiàn)值。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算如下：

FNPV= 2 405+5 423+2 992+860+288+1 228+408+1 050+

294+1 497+290+947+321+727+732+812+1 261+1 309+1 270+

1 664+2 014+2 117+2 292=6 488（萬元）

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)可以考慮接受，按照基準(zhǔn)折現(xiàn)率10%計(jì)算，本項(xiàng)目全部資金所得稅后凈現(xiàn)值（NPV）6 488萬元，說明項(xiàng)目的建設(shè)，不僅能達(dá)到行業(yè)基準(zhǔn)水平，還能獲得超額收益。

（三）資本回報(bào)率

項(xiàng)目靜態(tài)投資回報(bào)率它沒有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個(gè)簡單表達(dá)盈利情況的指標(biāo)。

投資利潤率指標(biāo)是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)利潤總額與投資總額的比值，指標(biāo)越高，說明項(xiàng)目獲利能力越強(qiáng)，指標(biāo)越低，說明項(xiàng)目獲利能力越弱，只有當(dāng)項(xiàng)目的投資利潤率高于企業(yè)要求的最低收益率或無風(fēng)險(xiǎn)收益率時(shí)，項(xiàng)目才是可行的。該指標(biāo)簡便易行，但沒有考慮資金時(shí)間價(jià)值，也不能全面地評(píng)價(jià)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，因此，它與投資回收期指標(biāo)一樣，只能作為輔助評(píng)價(jià)指標(biāo)使用，計(jì)算公式如下：

ROI=P/I×100% =18.17%

P為年平均凈利潤，I為投資總額。

（四）靜態(tài)投資回收期

投資回收期可以理解為項(xiàng)目收回成本所需要的時(shí)間，它的計(jì)算不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，指標(biāo)越大，說明項(xiàng)目資本回收時(shí)間越長，不確定性越強(qiáng)，隨之風(fēng)險(xiǎn)也越大。指標(biāo)越小，說明項(xiàng)目資本回收時(shí)間越短，不確定性越弱，隨之風(fēng)險(xiǎn)也越小。但這個(gè)指標(biāo)除了沒有考慮資金時(shí)間價(jià)值之外，還沒有考慮回收期滿后的現(xiàn)金流量狀況，可能導(dǎo)致決策者產(chǎn)生短期投資行為。投資回收期可以理解為項(xiàng)目收回成本所需要的時(shí)間，它的計(jì)算不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，指標(biāo)越大，說明項(xiàng)目資本回收時(shí)間越長，不確定性越強(qiáng)，隨之風(fēng)險(xiǎn)也越大。

同樣利用插值法進(jìn)行計(jì)算：

Pt=5+939/2 327=5.64年

本項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期5.64年，本項(xiàng)目到賬時(shí)間、金額和比例。

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[責(zé)任編輯 吳 迪]