張 金 珍

(平遙縣房地產(chǎn)管理局，山西 平遙 031100)

·房地產(chǎn)開發(fā)·

二手房交易現(xiàn)狀以及未來分析

張 金 珍

(平遙縣房地產(chǎn)管理局，山西 平遙 031100)

分析了目前我國二手房交易的現(xiàn)狀，對交易未來進行預(yù)測，并提出了加強結(jié)構(gòu)調(diào)整、搞好市場調(diào)控、調(diào)整稅收政策等搞活我國二手房交易市場的措施及建議，以期從根本上促進房地產(chǎn)走向繁榮。

二手房，交易，現(xiàn)狀，未來

0 引言

我國現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)是從20世紀(jì)70年代末80年代初，在改革開放以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革的出現(xiàn)和深入推進而迅速發(fā)展壯大起來的。目前，房地產(chǎn)市場逐漸活躍，房地產(chǎn)業(yè)已然成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟持續(xù)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。

1 二手房交易現(xiàn)狀

從總體上來說，目前我國房地產(chǎn)市場中的一手房還是絕對的交易主體，這種現(xiàn)象與發(fā)達國家相比正好相反。相關(guān)資料表明，經(jīng)濟發(fā)達國家在上市交易的住房中，一手房與二手房的比例是1∶3.5，相對來說二手房交易量較多；而我們國家目前的現(xiàn)狀是，全國新建商品房和二手房交易的比例平均是7∶1。然而，隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策和稅收政策的完善和實施，二手房的房源將會增多，購房者的需求將會持續(xù)增長，二手房市場將增加活力，價格會平穩(wěn)上升。有專家預(yù)測，在二、三級市場的聯(lián)動下，將會逐步形成梯度消費格局。住房消費結(jié)構(gòu)正趨向合理，逐漸形成了住房市場的良性循環(huán)。

2011年開始是政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀經(jīng)濟調(diào)控較多的幾年，政府從抑制房價和防止房產(chǎn)泡沫的角度出發(fā)，加大了房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。貸款利率的上調(diào)和商品房首付比例的提高，一方面使一些原本打算貸款購買新房的消費者為了不貸款或者少貸款，將重新調(diào)整自己的置業(yè)選擇，購買需求從高價格的一手房市場轉(zhuǎn)向了相對低價的二手房市場；另外，部分有“置業(yè)升級”意愿的自住型購房者及部分“以租養(yǎng)貸”的投資型業(yè)主，為了緩解房貸壓力釋放手中的房源。二手房供應(yīng)量的增多促使二手房市場交易量增加。但是隨著去年以來國家對于房地產(chǎn)方面將要出臺的新的稅收及相關(guān)政策，以及未來二手房價的走勢判斷不明確，有許多人選擇暫緩購房計劃，進而持幣靜觀進入觀望調(diào)整狀態(tài)，出現(xiàn)了今年以來交易量有所下滑的態(tài)勢，給二手房交易市場帶來了很多不確定因素。

2 二手房交易的未來預(yù)測

二手房市場是否活躍是反映房地產(chǎn)市場是否成熟的重要標(biāo)志。當(dāng)前，我國的小康社會住房標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)確立，即到2020年，住房實現(xiàn)從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變，基本做到“戶均一套房，功能配套，設(shè)備齊全”的現(xiàn)代化指標(biāo)。我國的二手房市場在今后幾年內(nèi)會理性發(fā)展，對整個房地產(chǎn)市場起到積極的推動作用。

1)二手房房源將繼續(xù)增加，但市場供不應(yīng)求格局仍難以改變。

二手房供應(yīng)量會有增長趨勢。一是存量房基數(shù)較多，流通市場逐漸活躍。隨著我國二級房地產(chǎn)市場的不斷出臺的政策、金融條件的逐步完善，進入二級市場的房源會逐漸增多。二是宏觀調(diào)控會帶來部分投資、投機房源的釋放。近年來，國家出臺的打擊炒房投機的宏觀政策，壓縮了炒房者預(yù)期的利潤空間，導(dǎo)致部分缺少資金的炒房者棄房套現(xiàn)，二手房房源將會增加。

然而，市場供不應(yīng)求格局不會改善。一方面，國家對稅收政策的限制，影響了業(yè)主的出售收益，降低了業(yè)主出售意愿。另一方面，“以租養(yǎng)房”導(dǎo)致房源不能釋放，從而抑制了房源的大幅放量。

2)一些注重品牌、信譽良好、敢于創(chuàng)新的大型中介公司脫穎而出。

在國家加強房地產(chǎn)與金融宏觀政策調(diào)控的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境較以往有了很大改變，優(yōu)勝劣汰的時代已經(jīng)來臨。我國各地提高了房產(chǎn)中介公司的準(zhǔn)入門檻，對房產(chǎn)中介的管理逐步規(guī)范，一些注重品牌、信譽良好的大型中介公司隨之出現(xiàn)。其作用在于，一方面，規(guī)范的房產(chǎn)市場能避免發(fā)生騙逃事件，有利于房產(chǎn)中介的健康發(fā)展，另外，規(guī)范的房產(chǎn)市場利于有序競爭，避免出現(xiàn)混亂現(xiàn)象；第三，一些注重品牌的中介公司隨著不斷提高的管理水平，將更加受到交易者的歡迎，其總體市場份額也會越來越大。

3 對搞活我國二手房交易市場的主要措施及建議

房地產(chǎn)一、二、三級市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，是以“三二一”為序來推動的。即通過盤活三級市場存量，帶動二級市場增量銷售，并以此作為規(guī)范一級市場的基本依據(jù)，從根本上促進房地產(chǎn)市場走向繁榮。

為此，可通過以下方面搞活二手房交易市場：

1)加強結(jié)構(gòu)調(diào)整，搞好市場調(diào)控。

目前我國二手房市場交易量占房屋交易量的份額偏低。因此，研究房地產(chǎn)市場，不能只看一手房市場，還應(yīng)當(dāng)適時調(diào)整一手房市場、二手房市場和租賃市場的比例和結(jié)構(gòu)。大力發(fā)展二手房市場和房屋租賃市場，既是不斷擴大房地產(chǎn)市場容量的需要，也是促進房屋建筑品質(zhì)、加快城市現(xiàn)代化的需要。

2)調(diào)整稅收政策，降低市場門檻。

可以這樣說，幾乎每一項政策措施的出臺都會帶來二手房市場的臺階式向上發(fā)展，甚至可能是翻倍以上的交易量增長。隨著二手房市場的縱深發(fā)展，政策因素對二手房市場發(fā)展的能量釋放已越來越小，經(jīng)過多次稅費下調(diào)，二手住房市場已經(jīng)擁有一個比較輕松的稅費環(huán)境?？赏ㄟ^下調(diào)住宅交易契稅以及個人所得稅的征收比例來實現(xiàn)。

3)加快辦理未登記房產(chǎn)工作進程。

目前全國各地尚有大量未登記房屋，這些未登記房屋是歷史原因造成的，如果審批制度過嚴(yán)，一次性解決未登記房屋工作中是比較困難的。建議對那些不符合規(guī)劃要求，又不是必須限期拆除的房屋，應(yīng)該遲早確權(quán)辦證。同時，涉及的相關(guān)部分應(yīng)給予支持和幫助。

4)大力培育、規(guī)范房地產(chǎn)中介機構(gòu)。

目前，我國合法的房地產(chǎn)中介公司數(shù)量不夠，而且有規(guī)模、能夠利用現(xiàn)代化手段經(jīng)營的為數(shù)不多。對此，建議一手抓培育，把中介機構(gòu)市場做強，做大。只有將中介市場的服務(wù)質(zhì)量和信譽提高，為居民提供大量的“放心房源”和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，幫助代辦各種手續(xù)，才能讓百姓買到滿意的房子。

[1] 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法[S].

[2] 貫徹實施與房地產(chǎn)開發(fā)用地、交易規(guī)范及權(quán)屬登記管理實務(wù)全書[M].北京：當(dāng)代法制出版社，2007.

[3] 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司.房地產(chǎn)基本制度與政策[M].第2版.北京：人民出版社，2011.

[4] 雷 蘭.二手房交易法律糾紛及風(fēng)險防范[M].北京：中國建材工業(yè)出版社，2007.

The second-hand house transactions present situation and future analysis

ZHANG Jin-zhen

(Pingyao County Real Estate Management Bureau, Pingyao 031100, China)

This paper analyzed the present situation of China’s second-hand house transactions, predicted the future transactions, and put forward measures and suggestions to strengthen structural adjustment, improve market regulation, adjust tax policy to invigorate the second-hand house transaction market, in order to fundamentally promote the prosperity of real estate.

second-hand house, transaction, current situation, future

1009-6825(2014)31-0235-02

2014-08-16

張金珍(1980- )，女，經(jīng)濟師

F301.3

A