顧 彬

（江蘇省南通市崇川區(qū) 人民法院，江蘇 南通226007）

在物業(yè)費糾紛司法實踐中，被告業(yè)主往往會提出物業(yè)費單價過高的抗辯：合法性上，物業(yè)合同的簽訂一般與業(yè)主拿房在同一時期，物業(yè)公司利用業(yè)主拿房心切的心理潛在地強迫業(yè)主簽訂物業(yè)合同，故物業(yè)費價格等有關條款不具有合法性；合理性上，業(yè)主往往列舉出同檔次小區(qū)同類型住宅的物業(yè)費單價，通過與其自有房屋物業(yè)費價格的比較，體現(xiàn)出業(yè)主遭受顯失公平境遇的事實。以上抗辯理由具有相當?shù)钠毡樾?，并且在情理上獲得了相當民眾和輿論的支持。然而作為一名司法裁判者，固然能理解被告業(yè)主的心情，但判決首先要依據(jù)法律規(guī)定和基本法理，不能讓感情首當其沖。

一、物業(yè)費價格標準的合法性問題

被告業(yè)主關于物業(yè)費價格標準合法性的抗辯，對應的是這樣一條規(guī)則：根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。具體到物業(yè)費糾紛中，就要看物業(yè)公司在與業(yè)主訂立物業(yè)合同時是否存在脅迫或乘人之危的行為。

（一）脅迫行為的認定

《民通意見》第69條規(guī)定：“以給公民及其親友的生命健康、榮譽、名譽、財產(chǎn)等造成損害或者以給法人的榮譽、名譽、財產(chǎn)等造成損害為要挾，迫使對方做出違背真實的意思表示的，可以認定為脅迫行為?！惫们艺J定不交房是對被告的一種財產(chǎn)損害，那么物業(yè)公司是否以此為由要挾過？一般情況下，物業(yè)公司不會明示做出此種要挾，而民法上的“脅迫”一般需以存在脅迫行為為構成要件［1］，因而通常不能認定物業(yè)公司脅迫被告業(yè)主簽訂物業(yè)合同。

即便物業(yè)公司存在具體的要挾行為，但“脅迫”的主觀要件要求“受脅迫人主觀上認為別無選擇”［2］，《國際商事合同通則》也對脅迫的含義界定為“合同一方當事人的不正當之脅迫，而且該脅迫足以使另一方當事人無其他合同選擇情形下而為意思表示。”［3］而在本文的論題中，被告業(yè)主可以依據(jù)購房合同依法向開發(fā)商主張交付房屋，因為房屋買賣關系是完全獨立于物業(yè)合同關系的。也即，被告業(yè)主并非只有簽訂物業(yè)合同才能拿到房屋，故物業(yè)公司即便存在要挾行為也構不成民法上的“脅迫”。

以上闡述往往得不到普通民眾的理解。其實，法律對受脅迫訂立合同的當事人施以救濟，是意思自治與自己責任①之間平衡后的一個結果?；蛘吒又卑椎刂v，任何合同的簽訂都不存在絕對意義上的自愿一致。誠如阿蒂亞所言：“我們必須承認所有的合同都是在某種強制下締結的，不僅沒有完全自愿的合同，而且也沒有完全自愿的選擇?！保?］282－283因此，對于任何微小的脅迫都施以法律救濟是不現(xiàn)實的。即便物業(yè)公司利用受托辦理交房事宜的相對強勢地位敦促業(yè)主與其簽訂物業(yè)合同，其行為也無法構成民法上的“脅迫”。

（二）乘人之危的認定

《民通意見》第70條規(guī)定：“一方當事人乘對方處于危難之機，為牟取不正當利益，迫使對方做出不真實的意思表示，嚴重損害對方利益的，可以認定為乘人之危?！彼^“危難之機”，一般包括危難處境和緊迫需要［5］21，然而，“對于危難和急迫處境的程度也有要求，一般而言應十分嚴重，受害人需基于此喪失了意思自由，現(xiàn)實中表現(xiàn)為危難方?jīng)]有其他的選擇余地或機會，也根本不可能與對方平等協(xié)商，只有接受苛刻條件”［6］。因此，與對“脅迫”的認定一樣，本論題下物業(yè)公司同樣不構成乘人之危行為。

二、物業(yè)費價格標準的合理性問題

物業(yè)費單價是否具有合理性這個問題，在業(yè)主和物業(yè)公司雙方?jīng)]有顯失公平的情況下，鑒于物業(yè)合同是雙方當事人真實意思的表示，在訴訟中是不加以審查的。因此，對于被告業(yè)主主張物業(yè)費價格標準不合理的抗辯，法院應當首先審查雙方是否顯失公平的問題。

（一）顯失公平的認定

從自然結果上看，被告業(yè)主擁有房屋的物業(yè)費單價可能確實較當?shù)赝愋^(qū)同房型的價格要高，甚至超出50%。誠然，民法上的顯失公平強調(diào)交易結果的重大失衡。早在羅馬法時期，“優(yōu)帝法典乃創(chuàng)制了‘短少逾半規(guī)則（1aesio enomis）’，亦即于買賣價金少于標的物價值之半時，出賣人得解除契約，返還價金，而請求返還標的物”［7］。到了近代資本主義時代，“按照法國的傳統(tǒng)理論，對于不動產(chǎn)的分割，構成非常損失的標準是當事人所得數(shù)量較其應得數(shù)量少1／4以上（法國民法典第887條）；對于不動產(chǎn)的出售，其標準則為出賣人因低價所受損失超過不動產(chǎn)價金7／12（法國民法典第1674條）”［8］。

然而，到了現(xiàn)代社會，人們愈發(fā)意識到保護交易安全和秩序的需要，“重大失衡”的程度并不僅僅是“偏離”，正如《國際商事合同通則》的注釋所指出的：“即使價值與價格之間相當失衡，或其他因素擾亂了履行與對應履行之間的平衡，尚不足以構成重大失衡。這種失衡必須非常嚴重，以至于破壞了正常人所具有的道德準則?！保?］更為重要的是，現(xiàn)代人摒棄了認定顯失公平的單一標準轉而采用主客觀雙重標準，中國司法解釋亦吸收了這一取向?！睹裢ㄒ庖姟返?2條規(guī)定：“一方當事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權利義務明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失公平?！睂崉战缫话阏J為，顯失公平還必須包含以下要素：“須雙方訂約地位不平等，一方處于優(yōu)勢地位而對方處于窘境，完全沒有同對方討價還價的余地，或是一方無經(jīng)驗、缺乏判斷力?！保?0］本論題中，雖然物業(yè)公司憑借受托辦理交房事宜這一優(yōu)勢在與業(yè)主簽訂物業(yè)合同時占據(jù)一定主動，但業(yè)主還談不上身陷“窘境”，也非沒有和物業(yè)公司討價還價的余地，物業(yè)公司所謂的優(yōu)勢，也沒有強到“足以使當事人之間的協(xié)商名存實亡”［11］的地步；雖然在物業(yè)收費問題上業(yè)主相對物業(yè)公司沒那么多專業(yè)知識，但業(yè)主在庭審中通常都會表示自己在當初簽訂物業(yè)合同時就意識到價格標準偏高，只是為了拿房而忍下了，這恰恰說明業(yè)主并非沒有判斷力。因此，訴訟中一般都很難認定業(yè)主遭受了顯失公平的境遇。

（二）物業(yè)費價格標準不合理的出路

訴訟解決不了物業(yè)費單價的合理性問題，并不意味著該價格標準就是科學合理的，很多法官常常在做出支持物業(yè)公司判決的同時對被告業(yè)主表示同情。那么，若物業(yè)費單價確實偏高，業(yè)主除了訴訟途徑外又該怎樣自我維權和救濟呢？

首先，業(yè)主尋求救濟的對象應當是物業(yè)的主管部門。《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》第5條規(guī)定：“市、縣（市）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費政策的制定、實施和監(jiān)督管理工作?！眹鴦赵骸段飿I(yè)管理條例》第49條規(guī)定：“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。”因此，業(yè)主要反映和解決物業(yè)費價格標準問題，在訴訟之外應當求助于物價局和房管局。

其次，業(yè)主可以抓住物業(yè)費價格調(diào)整周期尋求降價機會。普通居民住宅的物業(yè)費定價一般實行政府指導價，2013年5月新實施的《江蘇省物業(yè)管理條例》第49條第2款規(guī)定：“價格行政主管部門應當每3年內(nèi)對物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結果適時調(diào)整?！?/p>

最后，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會召開業(yè)主大會，修改管理規(guī)約，甚至解聘物業(yè)服務企業(yè)。國務院《物業(yè)管理條例》第17條第一款規(guī)定：“管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理；業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定?！币虼?，物業(yè)費的定價應當也是管理規(guī)約的必要內(nèi)容。根據(jù)該法第11條、第12條的規(guī)定，業(yè)主有權共同決定修改管理規(guī)約或解聘物業(yè)服務企業(yè)，但應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。另外，根據(jù)《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》第55條的規(guī)定，物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，業(yè)主大會可以決定是否續(xù)聘原物業(yè)公司。

以上救濟途徑均需要通過業(yè)委會召開業(yè)主大會才能實現(xiàn)。但實踐中往往是這樣的情況：某一類房型的業(yè)主人數(shù)占小區(qū)全體業(yè)主的比例較小，而其他房型的業(yè)主又不存在物業(yè)費價格偏高的問題，因此這一類業(yè)主的表決權有限，無法達成召開業(yè)主大會的法定條件。雖然業(yè)主大會臨時會議的召開條件較低，只需經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數(shù)20%以上的業(yè)主提議即可，但臨時會議能否商議決定修改管理規(guī)約和物業(yè)服務企業(yè)解聘事宜，法無明文規(guī)定。筆者認為，需要業(yè)主大會共同決定的事項涉及物業(yè)服務關系各方主體的重大利益，臨時會議應當無權代行權力。那么，這一類少數(shù)群體將很難通過啟動業(yè)主大會的方式維護自身合法權益。

如何看待這一問題？筆者認為，現(xiàn)行法律規(guī)定確實沒有考慮到這么細致的問題，若要彌補這一不足，可以在地方性法規(guī)或地方政府規(guī)章中解決。筆者注意到，關于住宅公共維修基金的動用規(guī)則，很多地方在國務院部門規(guī)章的基礎上進行了細化，國務院《住宅專項維修資金管理辦法》第22條規(guī)定，住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2／3以上的業(yè)主有權通過資金使用方案。然而，“住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主”范圍模糊。在這一點上，杭州市規(guī)定以“相關業(yè)主”為計算基數(shù)，青島市則以“有利害關系的業(yè)主”作為基數(shù)，本市的規(guī)定更為具體，表述為“維修涉及范圍內(nèi)的相關業(yè)主”。這樣立法就為某一棟或幾棟住宅的業(yè)主啟動專項資金使用程序掃清了不合理障礙。本論題中，要解決被告業(yè)主的難處，就可以借鑒這樣的立法技術——在本省或本市的物業(yè)管理條例中可以規(guī)定：對管理規(guī)約或物業(yè)合同個別事項進行修改，可以采用書面征求意見的形式召開業(yè)主大會，在與待修事項有利害關系的業(yè)主中，專有部分占建筑物總面積2／3以上且占總人數(shù)2／3以上的業(yè)主同意的，可以通過修訂方案。

通過以上分析，物業(yè)費價格標準過高的抗辯在訴訟中通常很難獲得支持。但對于有此種訴求的業(yè)主群體，建議不要一條路走到底，人民法院和司法程序可以解決社會生活中的大部分糾紛和矛盾，但并非全部。只有行政執(zhí)法者與司法裁判者通力合作、共同努力，才可以達到標本兼治的目的。

注 釋：

① 所謂自己責任，即責任自負原則，意思自治的邊界就是不損害他人的合法權益，“自己的行為給他人造成損害，應承擔民事責任，有法定正當理由的除外”。參見劉士國：《侵權責任法的理論和實踐——論侵權責任法的自己責任原理》，載《政治與法律》2005年4期，第3頁。

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