陳 曉 敏

意大利不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究

陳 曉 敏*

在意大利法律實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記制度甚至超越了法律傳統(tǒng)和邏輯理論的重要性，直接制約著物權(quán)變動(dòng)模式的立法選擇。意大利不動(dòng)產(chǎn)登記制度體現(xiàn)了大陸法系兩種主要登記制度類型的融合：它在法國(guó)模式的基礎(chǔ)上形成和發(fā)展起來(lái)，確立了物權(quán)變動(dòng)的意思主義原則和登記的對(duì)抗效力，以及對(duì)登記實(shí)行形式審查，不動(dòng)產(chǎn)登記簿采人的編成主義體例等規(guī)則，之后又受到德國(guó)法律理論和實(shí)踐的深刻影響。但這種影響仍主要體現(xiàn)在微觀制度層面，滲入到以法國(guó)模式為樣本確立的登記制度體系內(nèi)部，在共通互補(bǔ)之處融合，在彼此排斥之處替代。前者如對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的有限承認(rèn)、登記機(jī)構(gòu)受行政機(jī)構(gòu)和司法機(jī)構(gòu)雙重管轄等；后者主要體現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿向物的編成主義的改革，但是最終囿于現(xiàn)實(shí)條件未能實(shí)現(xiàn)。

不動(dòng)產(chǎn)登記；物權(quán)變動(dòng)；登記對(duì)抗主義

大陸法系國(guó)家基于不同的物權(quán)變動(dòng)理論，形成了兩種主要的不動(dòng)產(chǎn)登記制度類型：法國(guó)模式與德國(guó)模式。前者采用物權(quán)變動(dòng)的意思主義原則，賦予不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)抗第三人的效力；后者確立了物權(quán)變動(dòng)的形式主義原則，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，具有設(shè)權(quán)效力。

這兩種不動(dòng)產(chǎn)登記制度的分野不僅體現(xiàn)在法律原理層面，也體現(xiàn)在技術(shù)操作層面。例如，法國(guó)模式中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)隸屬于行政體系，對(duì)登記實(shí)行形式審查，不動(dòng)產(chǎn)登記簿采人的編成主義，間接公示不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利變動(dòng)狀況；而在德國(guó)模式中，登記機(jī)構(gòu)不僅對(duì)登記申請(qǐng)進(jìn)行形式審查，還對(duì)當(dāng)事人合意的真實(shí)性及其行為能力進(jìn)行審查，該審查被置于司法體系的掌控之下，不動(dòng)產(chǎn)登記簿采取物的編成主義，直接公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)狀況。

意大利不動(dòng)產(chǎn)登記制度則處在這兩種模式之間，先后受到兩者的影響。它總體上是在法國(guó)模式的基礎(chǔ)上形成和發(fā)展起來(lái)，無(wú)論是在法律效力方面確立登記對(duì)抗主義原則，還是在技術(shù)層面采用人的編成主義方法，都彰顯了法國(guó)模式的特色；同時(shí)，它又是一個(gè)更為錯(cuò)綜復(fù)雜的體系。這一方面體現(xiàn)在，意大利境內(nèi)不同登記制度模式的并存，除采用法國(guó)式不動(dòng)產(chǎn)登記制度外，奧地利式的不動(dòng)產(chǎn)登記制度在意大利境內(nèi)一些省份仍然沿用至今；另一方面也體現(xiàn)在，意大利自1865年民法典確立法國(guó)登記制度模式時(shí)，就已經(jīng)開(kāi)始越來(lái)越多地受到德國(guó)法學(xué)理論和實(shí)踐的深刻影響，并在1942年民法典的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范中體現(xiàn)出來(lái)。但這種影響仍主要是在微觀制度層面，不涉及基本原則和規(guī)則的選擇，而是滲入到以法國(guó)模式為樣本確立的登記制度體系內(nèi)部，在共通互補(bǔ)之處融合，在彼此排斥之處替代。前者如對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的有限承認(rèn)、登記機(jī)構(gòu)受行政機(jī)構(gòu)和司法機(jī)構(gòu)雙重管轄等；后者則主要體現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿向物的編成主義的改革，盡管此點(diǎn)最終囿于現(xiàn)實(shí)條件未能實(shí)現(xiàn)。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的效力基礎(chǔ)：物權(quán)變動(dòng)模式

登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的主要工具，應(yīng)當(dāng)被賦予怎樣的法律效力是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一個(gè)核心問(wèn)題，對(duì)整個(gè)登記制度的面貌和機(jī)理的形成具有重要意義：若登記僅具有對(duì)抗第三人效力，不影響當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，則不構(gòu)成當(dāng)事人的強(qiáng)制義務(wù)，登記主管機(jī)構(gòu)無(wú)須對(duì)登記客體進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，登記不產(chǎn)生公信力；反之，登記構(gòu)成當(dāng)事人之間實(shí)體法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)要素，不僅登記成為當(dāng)事人的義務(wù)，而且登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)登記涉及的實(shí)體法律關(guān)系的真實(shí)性和合法性進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，并賦予登記以公信力。簡(jiǎn)言之，登記對(duì)抗模式相對(duì)于登記設(shè)權(quán)模式在程序上更加簡(jiǎn)便靈活，但其代價(jià)則是登記效力的減弱：登記不具有公信力，不能作為證明當(dāng)事人之間實(shí)體法律關(guān)系真實(shí)合法的證據(jù)使用。而登記應(yīng)當(dāng)被賦予怎樣的效力，是作為設(shè)權(quán)要件還是對(duì)抗要件，根本上取決于民法中物權(quán)變動(dòng)模式的選取。

（一）對(duì)物權(quán)變動(dòng)意思主義的繼受和向形式主義轉(zhuǎn)變的努力

意大利不動(dòng)產(chǎn)登記制度總體上是在法國(guó)模式的基礎(chǔ)上形成和發(fā)展起來(lái)的。①法國(guó)早在1789年的一項(xiàng)法律中就引入了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但之后1804年法國(guó)民法典在個(gè)人主義和意思主義至上的思想席卷下，確認(rèn)僅當(dāng)事人的合意就足以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，幾乎完全廢除了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，直到1855年才通過(guò)特別法重新確立起這一制度。意大利1865年民法典追隨法國(guó)模式，確立了物權(quán)變動(dòng)的意思主義原則和不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)抗第三人的效力。②不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示是近代才發(fā)展起來(lái)的制度。常常存在一種誤解，將羅馬法上的曼兮帕蓄或者擬訴棄權(quán)作為最早的公示形式。它們作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得方式，反映為一種要式行為或者莊嚴(yán)程式，客觀上導(dǎo)致了一種公示效果，但這些形式最初出現(xiàn)并非是出于保護(hù)交易安全的目的，而是因?yàn)榱_馬人不擅長(zhǎng)抽象思維，需要借助物權(quán)變動(dòng)的客體，即被轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的外部標(biāo)志或者其組成部分的實(shí)際轉(zhuǎn)移，來(lái)體現(xiàn)和反映該不動(dòng)產(chǎn)上所有權(quán)或者其他物權(quán)的轉(zhuǎn)移。羅馬法上的這兩種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)形式都是服務(wù)于物權(quán)變動(dòng)本身，而沒(méi)有或者不以保護(hù)交易安全為目的。因此就不能將其看作是物權(quán)變動(dòng)的公示手段。參見(jiàn)Luigi Ferri，Pietro Zanelli，Della trascrizione，in Commentario del codice civile Scialoja-Branca，a cura di Francesco Galgano，Bologna，Roma，1995，p. 2.民法典的編纂者一方面參考了其統(tǒng)一之前各公國(guó)的立法，另一方面借鑒法國(guó)和比利時(shí)在19世紀(jì)中葉先后頒布的抵押法典，制定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度規(guī)范。③Cfr. Gaetano Petrelli，L’autenticità del titolo della trascrizione nell’evoluzione storica e nel diritto comparato，in Rivista di diritto civile，05/2007，p. 602.

但是，該不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在許多疏漏或者體系不協(xié)調(diào)之處。例如，對(duì)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆汕樾我?guī)定不完備，不動(dòng)產(chǎn)登記缺乏連續(xù)性，保障登記真實(shí)性的制度欠缺等。這些缺陷損耗了登記對(duì)于物權(quán)公示和保障交易安全的作用，加劇了交易混亂狀況。為解決這些問(wèn)題，意大利在1942年新民法典頒布之前，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行了數(shù)次立法改革。

尤其在物權(quán)變動(dòng)模式的選取上，物權(quán)變動(dòng)的意思主義原則在法律邏輯和實(shí)踐應(yīng)用中都存在不少問(wèn)題。④這種使債權(quán)合同直接產(chǎn)生物權(quán)效力的制度結(jié)構(gòu)是在近代才出現(xiàn)的。盡管在之前的法律實(shí)踐中，通過(guò)當(dāng)事人合意直接實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的做法已經(jīng)產(chǎn)生，并在商業(yè)貿(mào)易中得到發(fā)展，但是直到法國(guó)民法典頒布之前，正式法上都不存在這種能夠直接產(chǎn)生物權(quán)效力的合同制度。參見(jiàn)Francesco Gazzoni，La trascrizione immobiliare，tomo primo，Milano：Giuffrè，1998，p. 2.例如，應(yīng)當(dāng)怎樣解釋同一行為能夠同時(shí)在合同當(dāng)事人之間，以及對(duì)合同以外的第三人產(chǎn)生效力？換言之，一個(gè)行為如何能夠同時(shí)產(chǎn)生債權(quán)效力與物權(quán)效力？更嚴(yán)重的是，在實(shí)踐中它難以避免物的多重轉(zhuǎn)讓情形發(fā)生。對(duì)于那些深諳羅馬法精神的意大利學(xué)者而言，物權(quán)變動(dòng)的意思主義原則無(wú)疑是缺乏根基的。

因此，在1865年民法典頒布之后，學(xué)者們對(duì)于這一模式的抵制和重新回到羅馬法軌道上的努力從未間斷。①意大利關(guān)于物權(quán)變動(dòng)和不動(dòng)產(chǎn)登記制度的歷次改革方案，無(wú)論是立法機(jī)關(guān)還是學(xué)者草案的方向都旨在修正或者廢除物權(quán)變動(dòng)的意思主義原則，重新回歸到羅馬法上的物權(quán)變動(dòng)模式。關(guān)于意大利1942年民法典制定之前登記制度改革的內(nèi)容，參見(jiàn)Francesco Gazzoni，La trascrizione immobiliare，tomo primo，Milano：Giuffrè，1998，p. 15 ss.其中，尤其值得提到的是學(xué)者夏洛亞（Vittorio Scialoja）1910年的建議草案，明確提出要回歸到羅馬法區(qū)分取得名義與取得方式的兩階段物權(quán)變動(dòng)模式。這一建議被立法機(jī)關(guān)提出的新民法典草案采用，規(guī)定以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的文件若未登記將不產(chǎn)生任何取得、變更或消滅所有權(quán)或其他物權(quán)的效力。同時(shí)，關(guān)于物權(quán)變動(dòng)以及不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，民法典草案總體上采用的是奧地利模式，即保留了羅馬法物權(quán)變動(dòng)的兩個(gè)階段：取得名義與取得方式之間的密切聯(lián)系，依此處理存在有效登記情形中的權(quán)利瑕疵問(wèn)題，以實(shí)現(xiàn)交易的便捷與確定性之間的平衡。

（二）1942年民法典：對(duì)意思主義的維持

然而，新民法典最終并沒(méi)有采用學(xué)者或者立法機(jī)關(guān)提出的這一系列改革方案，仍然保留了舊民法典確立的物權(quán)變動(dòng)模式。1942年民法典第1376條規(guī)定，“在以特定物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、物權(quán)的設(shè)立或轉(zhuǎn)讓或以其他權(quán)利的轉(zhuǎn)讓為標(biāo)的的契約中，依據(jù)當(dāng)事人合法達(dá)成的合意，發(fā)生所有權(quán)或其他權(quán)利的轉(zhuǎn)讓和取得”。

對(duì)于這一模式的選擇，意大利司法部長(zhǎng)在他的報(bào)告中主要從法技術(shù)層面闡述了其理由：②Cfr. Francesco Gazzoni，La trascrizione immobiliare，tomo primo，Milano：Giuffrè，1998，p. 19.不采用德國(guó)模式的原因主要是，意大利尚不具備建立起一套完備的、有序的地籍冊(cè)制度體系的條件。而如果缺乏這一體系，采用德國(guó)公示公信原則對(duì)所有權(quán)人利益保護(hù)將是十分危險(xiǎn)的；不采用奧地利模式的理由則在于，立法者認(rèn)為登記作為物權(quán)變動(dòng)生效要件與意大利傳統(tǒng)習(xí)慣不符，廢除物權(quán)變動(dòng)的意思主義原則將帶來(lái)法律邏輯和實(shí)踐上的顯著不便，它們并不因?yàn)樾碌奈餀?quán)變動(dòng)模式的優(yōu)點(diǎn)而被消除。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)與效力體現(xiàn)

依據(jù)物權(quán)變動(dòng)的意思主義原則，不動(dòng)產(chǎn)登記僅具有對(duì)抗第三人的效力。因此，登記的效力主要涉及的是與第三人的外部關(guān)系，對(duì)于當(dāng)事人之間的法律關(guān)系不具有意義。它既不是發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的生效要件，也不能作為當(dāng)事人實(shí)體法律關(guān)系的確權(quán)依據(jù)，即不動(dòng)產(chǎn)登記不具有證據(jù)效力。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，意大利學(xué)者沒(méi)有形成一致的共識(shí)。多數(shù)學(xué)者主張它是一個(gè)事實(shí)行為。意大利最高法院早在1957年的一項(xiàng)判決中也將其定性為事實(shí)行為。其理由在于：

首先，依據(jù)民法典第2666條的規(guī)定，不僅與該不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的當(dāng)事人可以申請(qǐng)登記，任何其他人也都可以申請(qǐng)登記，并且該登記對(duì)全部人都發(fā)生效力。不論是誰(shuí)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，該登記的法律效力都不取決于申請(qǐng)人的意愿，而是依據(jù)法律的規(guī)定產(chǎn)生。③Cfr. Cass. 23 ottobre 1957，n. 4077，in Giust. Civ.，1958，I，p. 715.因此，不動(dòng)產(chǎn)登記是依據(jù)法律規(guī)定發(fā)生效力，不能被歸結(jié)于特定當(dāng)事人意思表示的結(jié)果。④Cfr. Giovanni Giacobbe，Lezioni di diritto privato，Torino，2006，p. 590.

其次，登記也不能被視為是登記主管人員的意思表示，因?yàn)樗麄冎皇且勒辗梢?guī)定履行其職責(zé)，使登記申請(qǐng)人的申請(qǐng)行為以及申請(qǐng)登記的文件與法律規(guī)定相符合，而不是一種自由裁量，因此也不是一種表意行為。換言之，登記主管人員只是事實(shí)上參與到不動(dòng)產(chǎn)登記程序中，他們的行為只是申請(qǐng)人實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的一個(gè)中介。

盡管在不動(dòng)產(chǎn)登記的整個(gè)過(guò)程中，無(wú)論是程序的發(fā)起還是終止都離不開(kāi)意思表示行為，但這些意思表示對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的登記效力而言并不重要，因?yàn)楹笳咧苯右蕾囉诜梢?guī)定發(fā)生效力。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記只是一種事實(shí)行為，而不是法律行為。

但是也有權(quán)威學(xué)者認(rèn)為，登記尚不構(gòu)成一個(gè)法律事實(shí)，僅僅是一種不具有法律意義的單純事實(shí)。①Cfr. T. Rava，Circolazione giuridica e rappresentazione indiretta，Milano，1953，p. 20.這種觀點(diǎn)主張，不動(dòng)產(chǎn)登記不會(huì)對(duì)當(dāng)事人之間的實(shí)質(zhì)法律關(guān)系發(fā)生影響。依據(jù)物權(quán)變動(dòng)的意思主義原則，合同自有效成立之時(shí)就已經(jīng)產(chǎn)生物權(quán)效力，登記并沒(méi)有增加或者改變這種效力。換言之，不動(dòng)產(chǎn)登記僅僅是保存當(dāng)事人法律行為產(chǎn)生的法律效力，而不會(huì)產(chǎn)生或創(chuàng)造新的法律效力。因此，它不屬于法律事實(shí)，而只是一種單純事實(shí)。這種極端的觀點(diǎn)在意大利遭受到許多批評(píng)。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為登記并非不產(chǎn)生法律效力，它會(huì)對(duì)當(dāng)事人外部法律關(guān)系產(chǎn)生影響。②Cfr. Salvatore Pugliatti，La trascrizioen. La pubbulicità in generale，nel Trattato di diritto civile e commerciale，diretto da A. Cicu e F. Messineo，XIV-I，t. I，Milano，1957，p. 176.盡管它可能因具體情形不同而呈現(xiàn)出不同的效力，但這種效力始終存在。而且，雖然登記不構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得的成立或生效要件，權(quán)利受讓人在登記之前就已經(jīng)完整地取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但是在發(fā)生一物二賣或者其它權(quán)利沖突情形時(shí)，登記對(duì)于確定物權(quán)由何者取得具有重要意義。因此，它對(duì)權(quán)利取得效力具有完善和補(bǔ)充作用。不動(dòng)產(chǎn)登記作為法律事實(shí)，雖然不構(gòu)成物權(quán)取得的實(shí)質(zhì)要件，但它影響到實(shí)體權(quán)利的分配，在發(fā)生權(quán)利沖突情形時(shí)成為確定物權(quán)歸屬的重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記并非是沒(méi)有法律意義的單純事實(shí)，否則法律也不用如此大費(fèi)周章地去規(guī)范它。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的典型效力

1.對(duì)抗第三人的效力

依照意大利法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行法定主義，只有法律規(guī)定需要登記的文件才應(yīng)當(dāng)?shù)怯?。③以法律文件作為登記的直接客體是意大利所屬的法國(guó)法系登記制度的特色。依據(jù)登記客體的差別，可以區(qū)分兩種登記制度：契據(jù)登記與權(quán)利登記，前者為法國(guó)法系國(guó)家所采，其公示的對(duì)象是特定的法律文件，而不考慮實(shí)體法律關(guān)系的真實(shí)性和合法性；后者為德國(guó)法系國(guó)家采用，其公示的對(duì)象是權(quán)利，并賦予其以公信力。相對(duì)于法國(guó)法的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，意大利法中登記客體的范圍則更為寬泛。參見(jiàn)Gaetano Petrelli，L’autenticità del titolo della trascrizione nell’evoluzione storica e nel diritto comparato，in Rivista di diritto civile，2007，n. 5，p. 613.需要登記的文件主要有兩大類：涉及物權(quán)變動(dòng)的文件；④民法典第2643條規(guī)定：“下列文件必須以登記方式進(jìn)行公示：1）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的契約；2）設(shè)立、轉(zhuǎn)讓或者變更不動(dòng)產(chǎn)用益權(quán)、地上權(quán)、永佃土地所有權(quán)人和永佃權(quán)人的權(quán)利的契約；3）設(shè)立前述各項(xiàng)權(quán)利共有的契約；4）設(shè)立或者變更地役權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)上使用權(quán)、居住權(quán)的契約；5）放棄上述各項(xiàng)所涉諸權(quán)利的生前文件；6）強(qiáng)制性實(shí)施轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或者不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)的決定，但是在為第三買受人利益解除不動(dòng)產(chǎn)上抵押程序中進(jìn)行銷售的情況除外；7）解除土地永佃權(quán)的文件和判決；8）超過(guò)9年存續(xù)期的不動(dòng)產(chǎn)租賃契約；9）解除或者轉(zhuǎn)讓期間尚未屆滿的、有效期超過(guò)3年的租賃的文件和判決；10）當(dāng)公司或者社團(tuán)的存續(xù)期超過(guò)9年或者期間未定時(shí)，以不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)出資的公司契約和參股契約；11）產(chǎn)生前項(xiàng)規(guī)定效力的設(shè)立聯(lián)合體的文件；12）不動(dòng)產(chǎn)典質(zhì)契約；13）以前述各項(xiàng)規(guī)定的權(quán)利爭(zhēng)議為標(biāo)的的和解；14）有關(guān)前述各項(xiàng)規(guī)定的權(quán)利之一的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓或者變更的判決?！笨梢钥吹?，作為登記客體的不僅包括產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力的合同，也包括那些在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立對(duì)人權(quán)的法律文件。如該條第8項(xiàng)規(guī)定的超過(guò)9年存續(xù)期限的不動(dòng)產(chǎn)租賃契約；第10項(xiàng)規(guī)定的公司或者社團(tuán)存續(xù)期間超過(guò)9年或者期間未定，以不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)出資的公司契約和參股契約；第11項(xiàng)規(guī)定的產(chǎn)生前項(xiàng)效力的設(shè)立聯(lián)合體的文件，無(wú)論其期限長(zhǎng)短都需要登記。盡管這類契約不產(chǎn)生物權(quán)關(guān)系，但或者因?yàn)槠漭^長(zhǎng)的存續(xù)期間，或者因?yàn)閷?duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的權(quán)利行使造成了嚴(yán)重的影響，對(duì)其直接用益不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成了嚴(yán)重阻礙，出于保護(hù)受讓人的目的，應(yīng)當(dāng)使其在取得該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)知曉其上存在的權(quán)利負(fù)擔(dān)。與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的訴訟請(qǐng)求。⑤1865年民法典僅規(guī)定了一種應(yīng)登記的訴訟請(qǐng)求的情形，但是之后通過(guò)特別法發(fā)展形成了許多其它適用不動(dòng)產(chǎn)登記制度的訴訟請(qǐng)求情形。1942年民法典將這些通過(guò)特別法發(fā)展形成的制度也納入進(jìn)來(lái)，用兩個(gè)條文分別列舉規(guī)定了與登記文件相關(guān)的訴訟請(qǐng)求的登記以及其它應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀脑V訟請(qǐng)求和文件。第2652條規(guī)定與登記文件相關(guān)的訴訟請(qǐng)求的登記，具體包括：1）解除契約、請(qǐng)求繼承人或受遺贈(zèng)人依照遺囑決定的清償方式履行負(fù)擔(dān)、受贈(zèng)人不履行其負(fù)擔(dān)時(shí)撤銷贈(zèng)與的訴訟請(qǐng)求，申請(qǐng)因顯失公平而撤銷或乘人之危而廢除、撤銷贈(zèng)與及債權(quán)人以放棄繼承人的名義和順序接受遺產(chǎn)的訴訟請(qǐng)求；2）要求按照特定形式履行締約義務(wù)的訴訟請(qǐng)求；3）要求對(duì)包含應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記的文件的私證書中的簽名進(jìn)行司法認(rèn)證的訴訟請(qǐng)求；4）有關(guān)核查登記文件是否虛假的訴訟請(qǐng)求；5）撤銷實(shí)施完畢，對(duì)給債權(quán)人造成損害的應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀男袨榈脑V訟請(qǐng)求；6）有關(guān)宣布登記行為無(wú)效或者撤銷登記行為的訴訟請(qǐng)求，以及對(duì)登記的效力提出異議的訴訟請(qǐng)求；7）否定死因取得的依據(jù)的訴訟請(qǐng)求；8）因損害特留份而要求減少贈(zèng)與和遺囑指定份額的訴訟請(qǐng)求；9）對(duì)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記的判決提起的撤銷之訴及第三人就上述判決提出的異議。第2653條規(guī)定其它應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀脑V訟請(qǐng)求和文件：1）要求返還不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或者返還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的他物權(quán)的訴訟請(qǐng)求以及核查這些權(quán)利的訴訟請(qǐng)求；2）收回永佃權(quán)的訴訟請(qǐng)求；3）不動(dòng)產(chǎn)買賣中買回的訴訟請(qǐng)求和聲明；4）分割嫁資不動(dòng)產(chǎn)及解除夫妻對(duì)不動(dòng)產(chǎn)共有關(guān)系的訴訟請(qǐng)求；5）中斷依時(shí)效取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的訴訟請(qǐng)求。兩者公示的目的略有不同：前者服務(wù)于解決從同一主體處取得同一或者彼此排斥的物權(quán)而產(chǎn)生的沖突，典型的如一物多賣引起的權(quán)利爭(zhēng)議；后者則是為對(duì)抗從被判決其權(quán)利無(wú)效的主體那里取得爭(zhēng)議財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人，避免有權(quán)的主體因訴訟時(shí)效經(jīng)過(guò)而導(dǎo)致權(quán)利喪失。但是兩者的共同特征是都具有對(duì)抗第三人的效力。

現(xiàn)行民法典第2644條專門規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)抗效力。該條第1款規(guī)定：

登記對(duì)于那些已經(jīng)對(duì)從前權(quán)利人處取得的諸權(quán)利做了登記或者抵押登記的人，不產(chǎn)生對(duì)抗效力。這兩個(gè)條款從不同角度對(duì)登記在先，權(quán)利優(yōu)先規(guī)則做了規(guī)定，即對(duì)于兩個(gè)內(nèi)容彼此排斥的登記，依照時(shí)間順序，在前的登記具有優(yōu)先效力。在登記對(duì)抗主義模式下，登記盡管對(duì)當(dāng)事人之間的內(nèi)部關(guān)系不發(fā)生影響，但是在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的外部關(guān)系中，可以補(bǔ)充和完善權(quán)利受讓人所取得權(quán)利的效力，防止和避免之后因任何第三人的行為而喪失其權(quán)利的可能。

這樣，登記就成為一個(gè)有效的沖突解決工具。解決從同一主體處取得不相容權(quán)利的多個(gè)受讓人之間的利益沖突成為不動(dòng)產(chǎn)登記制度最典型的功能。①Cfr. Francesco Gazzoni，Manuale di diritto privato，Napoli，2009，p. 294.換言之，就登記制度的效力而言，意大利法學(xué)理論和司法實(shí)踐處理的重點(diǎn)是一物二賣引發(fā)的糾紛，或者其它對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)上不相容物權(quán)的處分行為導(dǎo)致的爭(zhēng)議和沖突。

2.不具有公信力

意大利法沒(méi)有賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力，即登記不具有修復(fù)權(quán)利瑕疵的效力。有瑕疵的物權(quán)即使登記后也仍然是無(wú)效或者可撤銷的。因此，意大利法中，物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果與原因行為的效力是緊密聯(lián)系的。這一點(diǎn)不同于德國(guó)法通過(guò)無(wú)因性原則阻斷二者效力聯(lián)系的規(guī)則。但是，為保護(hù)善意第三人的利益，現(xiàn)行民法典也允許一些例外情形，如在經(jīng)過(guò)一定期間之后，登記可以對(duì)抗之后宣告該法律行為無(wú)效或者被撤銷的判決效力，以保存善意第三人在該瑕疵行為之后取得的物權(quán)。②這些例外情形包括：1）有關(guān)宣布登記行為無(wú)效或撤銷，以及對(duì)登記效力提出異議的訴訟請(qǐng)求（民法典第2652條第6項(xiàng)）；2）否定死因取得依據(jù)的訴訟請(qǐng)求（民法典第2652條第7項(xiàng)）；3）因損害特留份而要求減少贈(zèng)與和遺囑指定份額的訴訟請(qǐng)求（民法典第2652條第8項(xiàng)）。這一點(diǎn)體現(xiàn)了對(duì)法國(guó)模式與德國(guó)模式的融合。

3.登記與善意

登記制度通過(guò)保護(hù)第三人的信賴實(shí)現(xiàn)交易安全保護(hù)目的。因此，對(duì)第三人信賴的保護(hù)成為登記制度的倫理基礎(chǔ)。

登記制度對(duì)第三人信賴的保護(hù)是抽象保護(hù)，而非具體保護(hù)。例如，在交易第三人明知物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，仍與物的原所有權(quán)人交易，并在前買受人登記之前進(jìn)行了登記的情形，該第三人對(duì)原權(quán)利人擁有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)屬狀況并不存在信賴，但他依然能夠依據(jù)登記制度的規(guī)則取得其所有權(quán)。反之，即使第三人是善意的，若其他買受人先進(jìn)行了登記，他仍然喪失所取得的權(quán)利。因此，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度中，第三人的主觀善意與否通常來(lái)說(shuō)不具有重要意義。但是，為了避免他人與出賣人惡意串通，濫用登記制度損害先買受人的利益，意大利在司法實(shí)踐中也允許先買受人向惡意的后買受人提起損害賠償之訴。但這只是使后買受人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，后買受人的惡意并不影響其登記的法律后果，沒(méi)有減損其法律效力。簡(jiǎn)言之，登記的惡意僅對(duì)于損害賠償有意義，不影響物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記的其他效力

又是一年盤點(diǎn)時(shí)。跟往年不同的是，這個(gè)歲尾，既是一個(gè)慣用的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，又是一個(gè)嶄新的歷史起點(diǎn)——黨的十八屆三中全會(huì)吹響了全面深化改革的號(hào)角。站在新起點(diǎn)回望過(guò)去的一年，相信所有水利人都感觸良多，在為這一年的艱辛努力感動(dòng)、為這一年的豐碩成果欣慰的同時(shí)，更增添了進(jìn)一步深化水利改革的信心和決心。

登記對(duì)抗第三人是不動(dòng)產(chǎn)登記最典型的效力。除此以外，意大利法中也規(guī)定了一些具有不同法律效力的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。它們主要體現(xiàn)為兩種：

1.設(shè)權(quán)效力

具有設(shè)權(quán)效力的登記，即登記構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的實(shí)質(zhì)要件之一。意大利法中最典型的就是短期時(shí)效取得登記以及抵押登記制度。

現(xiàn)行民法典第1159條規(guī)定了短期時(shí)效取得制度，即在善意取得的情形，通過(guò)10年時(shí)效取得物的所有權(quán)的制度。①意大利民法典第1159條規(guī)定：“依相應(yīng)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移證書和合法的轉(zhuǎn)移所有權(quán)登記的效力，自非所有權(quán)人處善意取得不動(dòng)產(chǎn)的人，可以自所有權(quán)登記之日起經(jīng)過(guò)10年完成時(shí)效取得?！痹谠撝贫戎?，登記與權(quán)利證書以及主體的善意共同構(gòu)成取得該物權(quán)的實(shí)質(zhì)要件。

不動(dòng)產(chǎn)抵押的設(shè)立也以登記為要件。民法典第2808條第2款規(guī)定，抵押權(quán)可以在債務(wù)人或者第三人的財(cái)產(chǎn)上設(shè)立，并通過(guò)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行抵押登記而設(shè)立。由于抵押權(quán)的設(shè)立在登記后才發(fā)生效力，不同于其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力，因此，二者適用不同的登記簿分開(kāi)進(jìn)行公示。

2.純粹的公示效力

純粹的公示效力是指不動(dòng)產(chǎn)登記本身不產(chǎn)生任何法律效力，對(duì)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果也不產(chǎn)生任何影響，僅僅是使第三人知曉不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)變動(dòng)狀況。這類登記包括分割不動(dòng)產(chǎn)的登記（民法典第2646條）、接受遺產(chǎn)的登記（民法典第2648條）、確認(rèn)時(shí)效取得判決的登記（民法典第2651條）等。其中，最典型的就是因時(shí)效取得或者因訴訟時(shí)效經(jīng)過(guò)而喪失權(quán)利的登記。

在意大利法中，登記主要是適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的繼受取得，而不適用于原始取得情形。1865年民法典就沒(méi)有規(guī)定對(duì)原始取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記。因?yàn)樵谠既〉们樾?，?quán)利人無(wú)須履行登記手續(xù)就已經(jīng)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，并且該權(quán)利能夠?qū)谷我獾谌耍嚓P(guān)的判決也僅僅是對(duì)一個(gè)既成事實(shí)的確認(rèn)。但是，出于登記的完整性和連續(xù)性考慮，避免第三人因登記的不完整而遭受損害，1942年民法典規(guī)定了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)原始取得情形的登記。與繼受取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記不同的是，這種情形下，不動(dòng)產(chǎn)登記僅僅具有純粹的公示效力，對(duì)當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)利不產(chǎn)生影響，后者即使未經(jīng)登記也同樣可以對(duì)抗第三人。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記簿

不動(dòng)產(chǎn)登記是一個(gè)綜合性的制度，它不僅與物權(quán)變動(dòng)的基本原理相聯(lián)系，也涉及技術(shù)層面的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題，是一個(gè)復(fù)雜的、具有較強(qiáng)技術(shù)性規(guī)范特征的制度。在1942年頒布的意大利現(xiàn)行民法典中，不動(dòng)產(chǎn)登記制度不是規(guī)定在物權(quán)法編，而是被放在最后一編關(guān)于權(quán)利保護(hù)的規(guī)定之中，囊括了各種程序法、實(shí)體法甚至公法內(nèi)容的規(guī)范，這種混雜或者位置的靠后并不是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度無(wú)關(guān)緊要，而恰恰是因?yàn)樗谡麄€(gè)民法體系中占據(jù)的重要地位。不動(dòng)產(chǎn)登記制度不僅是連接債權(quán)與物權(quán)關(guān)系的紐帶，而且與繼承制度相聯(lián)系，對(duì)于幾乎整個(gè)民法制度或者民事權(quán)利的實(shí)現(xiàn)都具有關(guān)鍵意義。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿作為不動(dòng)產(chǎn)登記的具體載體，是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利公示的主要技術(shù)手段。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力，意大利民法典第2676條規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)登記的保管人發(fā)給的登記簿、復(fù)印件或證明有差異的情況下，登記簿的效力優(yōu)先。

（一）概況：不動(dòng)產(chǎn)登記簿與地籍冊(cè)兩套體系

在意大利，不動(dòng)產(chǎn)的登記公示與地籍管理分屬兩個(gè)系統(tǒng)。前者由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供相關(guān)服務(wù)，后者則由國(guó)土部下屬部門管轄。

地籍冊(cè)是存在于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之外的另外一套不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)。它包括兩種具體的類別：土地登記簿和房屋登記簿。②Cfr. Francesco Gazzoni，Manuale di diritto privato，Napoli，2009，p. 300. Francesco Galgano，Diritto civile e commerciale，volume quarto，Padova，2004，p. 296.地籍冊(cè)記載的內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不同，基本不涉及不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利流轉(zhuǎn)情況。這套登記體系主要是服務(wù)于稅收目的，同時(shí)也輔助實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)規(guī)劃和統(tǒng)計(jì)功能。由于在意大利沒(méi)有展開(kāi)完善的和經(jīng)常性的統(tǒng)計(jì)和普查工作，地籍冊(cè)對(duì)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況的記錄存在許多疏漏，這阻礙了將地籍冊(cè)改造為依照物的編成主義構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記簿體系的努力。盡管如此，地籍冊(cè)還是可以作為證明不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的輔助證據(jù)。①Cfr. Francesco Gazzoni，Manuale di diritto privato，Napoli，2009，p. 301.

（二）人的編成主義

不動(dòng)產(chǎn)登記簿的編排主要存在兩種方式：物的編成主義和人的編成主義。前者是指以物為標(biāo)準(zhǔn)，依照不動(dòng)產(chǎn)編輯登記簿。登記簿的每一頁(yè)以一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)為抬頭，記載其物理狀況、法律性質(zhì)及其權(quán)利變動(dòng)狀況等。后者則是依照主體標(biāo)準(zhǔn)編排，以主體為依據(jù)，將申請(qǐng)登記的文件同時(shí)記載在雙方當(dāng)事人的登記項(xiàng)下，通過(guò)公示主體間的法律關(guān)系間接反映不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利變動(dòng)狀況。因此，物的編成主義又被稱為直接公示方式，人的編成主義也被稱為間接公示方式。

意大利不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用的是后一種編排方式，即人的編成主義。②意大利境內(nèi)也存在一些之前歸屬于奧匈帝國(guó)，一戰(zhàn)后才被劃歸意大利的省份。這些地區(qū)至今仍然保留了奧地利式的登記制度模式，即登記具有設(shè)權(quán)效力，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的編排上采用物的編成主義體例。參見(jiàn)Francesco Galgano，Diritto privato，Padova，1992，p. 864.其不動(dòng)產(chǎn)登記簿由總登記簿和特別登記簿兩部分組成。

在受理登記申請(qǐng)之后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有義務(wù)首先將登記申請(qǐng)書的內(nèi)容記載在總登記簿中?？偟怯洸镜男问绞俏ㄒ坏?，任何類型的登記都應(yīng)當(dāng)首先記載在總登記簿中?？偟怯洸揪哂幸粋€(gè)重要的作用，即確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示的時(shí)間。因?yàn)榈怯浌偈且勒丈暾?qǐng)人提交申請(qǐng)及相關(guān)文件的時(shí)間排序的?？偟怯洸緫?yīng)當(dāng)載明序號(hào)、申請(qǐng)日期并附上申請(qǐng)?zhí)?、提交人和申?qǐng)人、權(quán)利證書、登記申請(qǐng)書申請(qǐng)的內(nèi)容，以及實(shí)施登記的人員。

此外，登記申請(qǐng)書的內(nèi)容依照其類型還應(yīng)當(dāng)被記載在相關(guān)的特別登記簿中。因?yàn)榭偟怯洸居涊d的只是總括性質(zhì)的內(nèi)容，是對(duì)登記申請(qǐng)書內(nèi)容的原文復(fù)制；只有特別登記簿才是對(duì)相關(guān)文件真正的、法律意義上的公示。③Cfr. Luigi Ferri，Pietro Zanelli，Della trascrizione，nel Commentario del codice civile Scialoja-Branca，acura di Francesco Galgano，libro sesto，Tutela dei diritti art. 2643-2696，Bologna，Roma，1995，p. 488.依照登記的類別，主要存在三種類型的特別登記簿：1）用于一般不動(dòng)產(chǎn)登記的登記簿；2）用于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的登記簿；3）用于注明的登記簿。特別登記簿采用總登記簿的序號(hào)依序排列，同時(shí)也建立了姓名索引，依照姓的字母順序排列以方便查詢。

特別登記簿每頁(yè)抬頭以人名標(biāo)注，每頁(yè)劃分為兩個(gè)區(qū)塊：一個(gè)區(qū)塊是權(quán)利受讓人取得權(quán)利的登記；另一區(qū)塊是出讓或喪失權(quán)利主體的登記。當(dāng)一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓或者發(fā)生其它物權(quán)變動(dòng)情形，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上會(huì)同時(shí)在合同雙方當(dāng)事人名下都記載該物權(quán)變動(dòng)。因此，要了解某一不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利狀況，就不能依照不動(dòng)產(chǎn)查找，而只能從主體入手查閱登記簿。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記簿的改革

人的編成主義體例對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的查詢具有顯著的不便。為完整了解該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利變動(dòng)狀況，查詢?nèi)吮仨氁茏屑?xì)查閱不動(dòng)產(chǎn)上的每一個(gè)所有權(quán)人或者他物權(quán)人。例如，甲要將某一塊土地賣給乙，乙為了確定甲是否該土地的所有權(quán)人，就可以在不動(dòng)產(chǎn)的登記簿上按照姓名索引查找甲的名字，在其登記項(xiàng)下的有利于該主體的區(qū)塊查看是否有取得該土地所有權(quán)的記載，并向上查詢?cè)摬粍?dòng)產(chǎn)之前的所有權(quán)人，一直追溯到該土地原始取得的權(quán)利人，了解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利取得登記是否連續(xù)，以及是否有沖突權(quán)利存在；而如果乙要確定甲是否將該土地轉(zhuǎn)讓給他人或者進(jìn)行了抵押，還必須在登記簿的不利于他的區(qū)塊中查詢是否有相關(guān)記錄。即使這樣，也仍然存在漏掉某一個(gè)物權(quán)人的可能，而為此承擔(dān)交易風(fēng)險(xiǎn)。因此，改革不動(dòng)產(chǎn)登記簿體系的方案也不斷被提出。

前述學(xué)者夏洛亞的改革方案中也涉及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的改革。他建議以地籍冊(cè)為基礎(chǔ)建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿的目錄和索引，逐步形成能夠直接反映不動(dòng)產(chǎn)上權(quán)利變動(dòng)狀況的公示體系。①Cfr. Salvatore Pugliatti，La trascrizione. La pubbulicità in generale，nel Trattato di diritto civile e commerciale，diretto da A. Cicu e F. Messineo，XIV，t. II，Milano，1989，p. 224.但是，由于當(dāng)時(shí)意大利境內(nèi)并不存在統(tǒng)一的地籍冊(cè)體系，各個(gè)地區(qū)既存的地籍冊(cè)始于不同年代，依照不同的公示原則和編排標(biāo)準(zhǔn)制作，彼此差異巨大。意大利曾出臺(tái)了一系列法律旨在實(shí)現(xiàn)地籍冊(cè)的統(tǒng)一，但由于牽涉面廣，并非短期內(nèi)能夠達(dá)到，以及與之伴隨的成本問(wèn)題，立法者最終沒(méi)能擺脫人的編成主義體例。1942年民法典仍舊保留了舊民法典的不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度。

此外，意大利司法部和財(cái)政部于1985聯(lián)合發(fā)布了一項(xiàng)法規(guī)，旨在推動(dòng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記的信息化改革。信息化工具的引入和推廣使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作量大大減輕，也使得市場(chǎng)主體的信息查詢更加便捷，但這場(chǎng)改革并沒(méi)有改變之前依照主體標(biāo)準(zhǔn)的登記編排方式。②Cfr. Andrea Torrente，Piero Schlesinger，Manuale di diritto privato，a cura di Franco Anelli e Carlo Granelli，Milano，2007，p. 1286.物的編成主義的采用仍有賴于各個(gè)地區(qū)地籍冊(cè)體系的統(tǒng)一和完善。

（四）登記的連續(xù)性原則

通過(guò)對(duì)意大利不動(dòng)產(chǎn)登記簿編排體例的描述可以看到，這樣一種登記制度是十分復(fù)雜的。如果存在任何一個(gè)斷裂，對(duì)特定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)整個(gè)變動(dòng)的描述就很難實(shí)現(xiàn)。因此，登記的連續(xù)性成為登記制度一個(gè)十分重要的原則。然而，相對(duì)于德國(guó)法系登記具有設(shè)權(quán)效力的模式，意大利法中不動(dòng)產(chǎn)登記的效力要弱很多。尤其是在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同雙方當(dāng)事人之間，登記對(duì)其權(quán)利影響甚微。而且，登記并非法律規(guī)定的強(qiáng)制義務(wù)，當(dāng)事人可能忽略登記，或者為節(jié)省登記費(fèi)用而逃避登記。為保障不動(dòng)產(chǎn)登記的完整性，使交易第三人通過(guò)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿就能夠清晰掌握該不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利變動(dòng)，意大利法主要做了兩個(gè)方面的規(guī)定：

第一，規(guī)定公證機(jī)構(gòu)或者其他相關(guān)機(jī)構(gòu)的登記義務(wù)。依據(jù)意大利法的規(guī)定，登記對(duì)于當(dāng)事人而言并不構(gòu)成一項(xiàng)義務(wù)，而僅僅是一項(xiàng)負(fù)擔(dān)。但是，如果當(dāng)事人一方希望自己的權(quán)利獲得完全的保障，避免因第三人的登記而喪失其權(quán)利，則需要承擔(dān)登記的負(fù)擔(dān)。因此，登記是當(dāng)事人為保障自身利益而承擔(dān)的一項(xiàng)負(fù)擔(dān)。③在意大利，除法律特別規(guī)定以外，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)登記通常是由權(quán)利受讓人申請(qǐng)。盡管物權(quán)變動(dòng)登記不是法律規(guī)定的強(qiáng)制義務(wù)，權(quán)利受讓人即使未進(jìn)行登記，并不影響權(quán)利變動(dòng)的發(fā)生以及合法性，但是它之所以被作為一項(xiàng)由權(quán)利受讓人承擔(dān)的負(fù)擔(dān)，是因?yàn)樗鼧?gòu)成后者取得的權(quán)利受到法律完全保障的一個(gè)前提。受讓人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)登記之后，其所取得的物權(quán)就具有了對(duì)抗任意第三人之效力，從而可以消除因與他人權(quán)利沖突而喪失權(quán)利之虞。否則，權(quán)利受讓人就須承擔(dān)相應(yīng)的不利后果。然而，對(duì)于公共機(jī)構(gòu)而言，情形則有所不同。民法典第2671條規(guī)定，受理制作或者認(rèn)證應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記的文件的公證人或其他公共事務(wù)官員，有義務(wù)在最短時(shí)間內(nèi)完成文件的登記，否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因延遲登記的損害賠償責(zé)任。在這里，法律將這一義務(wù)加諸相關(guān)公共事務(wù)官員，使其承擔(dān)處理登記事宜的義務(wù)。

第二，民法典第2650條確立了登記的連續(xù)性原則。該條規(guī)定，取得不動(dòng)產(chǎn)的行為應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，先前的取得行為未登記的，后取得者登記的續(xù)展不產(chǎn)生效力。該規(guī)定旨在保障不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)登記的連續(xù)性。但是，當(dāng)?shù)怯浀倪B續(xù)性被破壞時(shí)，之后的登記并非完全不產(chǎn)生任何法律效力。依照第2650條第2款的規(guī)定，如果之后登記恢復(fù)連續(xù)性，即對(duì)之前未登記的物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行了登記，則在它之后的登記就獲得了完全的法律效力。

此外，民法典第2666條還規(guī)定，由任何人進(jìn)行的登記，對(duì)所有的利害關(guān)系人產(chǎn)生效力。

然而，僅僅憑借這些立法措施仍然不能完全保障不動(dòng)產(chǎn)登記的完整性。因?yàn)橐罁?jù)意大利法律規(guī)定，登記僅僅適用于繼受取得情形。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的原始取得，尤其是時(shí)效取得被排除在登記范圍之外，這就可能導(dǎo)致交易風(fēng)險(xiǎn)。例如一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)之前已經(jīng)為他人時(shí)效取得，而轉(zhuǎn)讓人事后重新占有該不動(dòng)產(chǎn)并轉(zhuǎn)讓給他人，在這種情形下，受讓人即使在交易之前已經(jīng)查閱了不動(dòng)產(chǎn)登記簿，也仍然不能排除其權(quán)利可能被追奪的風(fēng)險(xiǎn)。

原始取得情形被排除在登記領(lǐng)域之外是因?yàn)榕c繼受取得情形不同。在繼受取得情形，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得不僅取決于當(dāng)事人之間法律行為的有效性，也取決于之前轉(zhuǎn)讓同一不動(dòng)產(chǎn)的法律行為的效力；而在從羅馬法一直到意大利現(xiàn)代法的法律傳統(tǒng)中，原始取得，尤其是時(shí)效取得是基于持續(xù)占有事實(shí)以及法律規(guī)定發(fā)生效力，不需要其它外在的因素證明其合法性。而且，原始取得一旦形成，就同時(shí)對(duì)當(dāng)事人和第三人產(chǎn)生效力。物上所有其它與之不兼容的物權(quán)都消滅。因此，它一旦形成就打破了物上存續(xù)的權(quán)利變動(dòng)的鏈條，終結(jié)該鏈條同時(shí)又開(kāi)啟一個(gè)新的鏈條?；谠既〉玫倪@些特征，意大利1865年民法典完全未規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)原始取得的登記，登記制度僅適用于繼受取得情形。

1942年民法典編纂過(guò)程中，物權(quán)法立法委員會(huì)提出的草案曾試圖將登記制度引入到原始取得情形，提出一個(gè)原則：確認(rèn)時(shí)效取得的判決不損害第三人在該判決公示之前從原權(quán)利人處取得的權(quán)利。但是這一規(guī)定顛覆了自羅馬法以來(lái)確立的關(guān)于原始取得的基本原則，對(duì)其效力施加諸多限制而受到學(xué)者詬病，最終被舍棄。1942年民法典雖然規(guī)定了對(duì)時(shí)效取得確認(rèn)判決的登記（民法典第2651條），但該登記僅具有純粹公示意義，方便第三人能了解不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利變動(dòng)，不登記并不會(huì)影響權(quán)利狀態(tài)，通過(guò)時(shí)效取得的權(quán)利直接可以對(duì)抗第三人。

（五）注明

除登記外，注明也是不動(dòng)產(chǎn)公示的一種形式，體現(xiàn)為在其他公示形式的頁(yè)邊記載的內(nèi)容。它只是一種輔助的公示形式，以已經(jīng)存在一種主要的公示形式為前提。①Cfr. Luigi Ferri，Pietro Zanelli，Della trascrizione，in Commentario del codice civile Scialoja-Branca，acura di Francesco Galgano，Bologna，Roma，1995，p. 369.注明具有阻擋相關(guān)文件登記效力的作用，避免事實(shí)上已經(jīng)不再發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)讓的后果產(chǎn)生。因此，注明對(duì)實(shí)現(xiàn)登記的連續(xù)性也具有重要意義。

適用于注明的情形主要包括三類：

第一，訴訟請(qǐng)求的注明。民法典第2654條的規(guī)定，若一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求涉及的是已登記的文件，則應(yīng)當(dāng)在該文件登記的頁(yè)邊注明該訴訟請(qǐng)求。此外，民法典也規(guī)定了對(duì)訴訟請(qǐng)求的登記。訴訟請(qǐng)求的注明與前者不同，它的客體并不是訴訟請(qǐng)求，而是該訴訟請(qǐng)求的登記，即它是對(duì)訴訟請(qǐng)求公示本身的再公示。

第二，確認(rèn)登記文件無(wú)效、撤銷、解除等的文件的注明。民法典第2655條規(guī)定，當(dāng)?shù)怯浀奈募恍紵o(wú)效、撤銷、解除、取消、廢除或者附加的解除條件成就時(shí)，均應(yīng)當(dāng)在文件的登記的空白處加以注明。否則，之后確認(rèn)判決的登記不發(fā)生效力。

第三，附買回條件的買賣合同中關(guān)于買回約定的注明。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的義務(wù)與責(zé)任

意大利不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)歷了從私營(yíng)機(jī)構(gòu)到行政機(jī)關(guān)代理機(jī)構(gòu)的身份轉(zhuǎn)換。②對(duì)于這種身份的轉(zhuǎn)換，也有意大利學(xué)者提出批評(píng)，認(rèn)為將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)納入到官僚行政體系中，使其處于科層制約束之下，喪失了專業(yè)性和自由裁量的特征。參見(jiàn)Salvatore Pugliatti，La trascrizione，nel Tratt. di dir. civ. e comm. diretto da Cicu e Messineo，Milano，1989，p. 393，nota 107.

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)今是作為行政機(jī)關(guān)的代理機(jī)構(gòu)提供不動(dòng)產(chǎn)登記以及查詢服務(wù)，同時(shí)隸屬于司法部和財(cái)政部管理。依據(jù)意大利1985年關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的特別法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在履行其職責(zé)以及民法典規(guī)定的義務(wù)方面受司法部監(jiān)管，其它方面則由財(cái)政部管理。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的雇員主要是從國(guó)家財(cái)政部或者財(cái)政局的行政人員中選任。①Cfr. S. Pugliatti，La trascrizione，nel Tratt. di dir. civ. e comm. diretto da Cicu e Messineo，Milano，1989，p. 214，215.這體現(xiàn)了意大利不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的雙重性質(zhì)：機(jī)構(gòu)人員編制隸屬于行政體系，其職務(wù)活動(dòng)處于司法裁判權(quán)的掌控之下。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的義務(wù)

1.不動(dòng)產(chǎn)登記審查——形式審查主義

不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)首先由私主體向登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。民法典第2663條規(guī)定，登記應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行。申請(qǐng)人提交不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)之后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的主要義務(wù)或者職責(zé)是審查申請(qǐng)登記的文件是否符合法律規(guī)定的形式，以及申請(qǐng)登記的客體是否屬于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀那樾巍?/p>

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記審查，意大利實(shí)行的是形式審查主義。依據(jù)民法典的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不審查登記申請(qǐng)文件的有效性或者其實(shí)際法律效力，而僅僅審查申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否屬于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆秶?，以及申?qǐng)登記的文件形式是否符合法律規(guī)定，即是否屬于民法典第2657條規(guī)定的判決、公證書或有簽字的司法認(rèn)證的私證書等形式。當(dāng)?shù)怯浬暾?qǐng)書和權(quán)利證書不是以清晰可懂的文字寫成的，或者登記申請(qǐng)書和權(quán)利證書不符合法律規(guī)定的形式，或者未按照法律規(guī)定的正式手續(xù)提交的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)均可以拒絕接受登記申請(qǐng)書和權(quán)利證書。

由于主管機(jī)關(guān)僅僅對(duì)登記文件依照法律規(guī)定進(jìn)行形式審查，而不審查其實(shí)質(zhì)合法性，一個(gè)難以避免的問(wèn)題就是不實(shí)登記或者虛偽登記現(xiàn)象的發(fā)生。為解決這一問(wèn)題，意大利主要是通過(guò)引入第三方專業(yè)權(quán)威機(jī)構(gòu)，通過(guò)司法機(jī)關(guān)、公證機(jī)構(gòu)等的相關(guān)程序?qū)?shí)體法律關(guān)系進(jìn)行審查，尤其是將不動(dòng)產(chǎn)登記制度與公證制度聯(lián)系起來(lái)，以保障登記內(nèi)容的真實(shí)性與合法性。基于這一目的，法律規(guī)定當(dāng)事人申請(qǐng)登記的文件形式只能是判決書、公證書或者有簽字的經(jīng)過(guò)司法認(rèn)證的私證書。依據(jù)這一規(guī)定，能夠進(jìn)行登記的文件必須由權(quán)威機(jī)關(guān)頒發(fā)或者是經(jīng)過(guò)公證、認(rèn)證的文件。

2.及時(shí)完成不動(dòng)產(chǎn)登記

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得拒絕和拖延當(dāng)事人合法的登記請(qǐng)求，否則，登記請(qǐng)求人可以向保管人工作所在地的基層法院提起訴訟。依據(jù)1983年一項(xiàng)特別法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在故意或者有重大過(guò)失情形下，應(yīng)當(dāng)對(duì)因拒絕或遲延登記所導(dǎo)致的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人提交的文件是否可以登記存在疑問(wèn)時(shí)，可以應(yīng)當(dāng)事人要求做附保留的登記。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自登記后30日內(nèi)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)所在地的基層法院提起訴訟，否則，當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)未提起訴訟，或者該訴訟請(qǐng)求被法院最終裁判所拒絕，則異議登記失效。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記簿的保管與公示

為保障不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公共信用，意大利法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿規(guī)定了嚴(yán)格的保管制度。依據(jù)民法典第2680條的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)所在地法院院長(zhǎng)或法官應(yīng)當(dāng)在登記簿每一頁(yè)上蓋章，以使之有效，在紀(jì)要上要注明登記簿的總頁(yè)數(shù)和簽字的日期。登記簿應(yīng)當(dāng)連續(xù)記載，字詞的刪除應(yīng)當(dāng)經(jīng)保管人同意。每天結(jié)束時(shí)，登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在總登記簿內(nèi)載明注明的權(quán)利證書的數(shù)量并簽字。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的查詢提供方便，無(wú)權(quán)拒絕他人查詢登記簿的請(qǐng)求。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向任何索要登記和注明的復(fù)印件或者未進(jìn)行登記的證明的人提供證明。在法律規(guī)定的范圍和時(shí)間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)允許對(duì)其登記簿進(jìn)行查驗(yàn)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)除了和其它行政機(jī)構(gòu)一樣需要承擔(dān)行政責(zé)任和刑事責(zé)任外，還需要對(duì)其雇員職務(wù)行為導(dǎo)致他人的損害承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

1942年民法典起初對(duì)保管人規(guī)定了相當(dāng)嚴(yán)苛的責(zé)任。依據(jù)民法典第2675條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要對(duì)其雇員在履行登記職責(zé)過(guò)程中的任何疏忽、遺漏，甚至是輕過(guò)失造成的錯(cuò)誤導(dǎo)致的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)樽畛醯牟粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)并非是行政機(jī)構(gòu)，而是承擔(dān)公共事務(wù)的私營(yíng)機(jī)構(gòu)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的雇員由國(guó)家發(fā)放薪俸，這在一定程度上抵消和補(bǔ)償了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)其所從事活動(dòng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。但是，自1973年開(kāi)始，國(guó)家不再對(duì)登記機(jī)構(gòu)的雇員發(fā)放薪俸，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須以自己的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)全部責(zé)任。同時(shí)，相對(duì)于其他國(guó)家雇員在其職務(wù)活動(dòng)中僅對(duì)故意和重大過(guò)失導(dǎo)致?lián)p害承擔(dān)賠償責(zé)任的情形，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)卻必須要對(duì)輕過(guò)失導(dǎo)致的損害也承擔(dān)賠償責(zé)任。這種權(quán)責(zé)失衡顯然使不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)處于十分不利的地位，不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系也因此陷入危機(jī)。①Cfr. Luigi Ferri，Pietro Zanelli，Della trascrizione，nel Commentario del codice civile Scialoja-Branca，acura di Francesco Galgano，libro sesto，Tutela dei diritti art. 2643-2696，Bologna，Roma，1995，p. 473.

為重新恢復(fù)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任的平衡，1983年出臺(tái)的一項(xiàng)法律將其與國(guó)家雇員的地位并列，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的損害賠償責(zé)任由國(guó)家雇員責(zé)任的法律規(guī)定進(jìn)行規(guī)范。②Cfr. La legge 10 gennaio 1983，n. 22.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不再以自己的名義，而是作為行政機(jī)關(guān)的代理機(jī)構(gòu)提供相關(guān)服務(wù)。伴隨著不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)法律身份的根本轉(zhuǎn)變，自1865年民法典確立的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任制度也經(jīng)歷了顯著的變化，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)橐勒諊?guó)家雇員責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)民法損害賠償責(zé)任。

第二，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)從以自己的名義獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家承擔(dān)間接責(zé)任。1983年的特別法明確規(guī)定，財(cái)政部應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職務(wù)行為造成的損害承擔(dān)責(zé)任。而在登記機(jī)構(gòu)與財(cái)政部的內(nèi)部關(guān)系中，即雇員與雇主的關(guān)系之間，前者則須向后者承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任。

五、可能的啟示

盡管意大利與我國(guó)立法選擇了不同的物權(quán)變動(dòng)模式，這決定了二者在不動(dòng)產(chǎn)登記制度上的一些根本區(qū)別，但意大利不動(dòng)產(chǎn)登記體系的構(gòu)建和立法發(fā)展至少在以下幾個(gè)方面可以為我國(guó)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的構(gòu)建具有啟示意義：

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記體系的基礎(chǔ)性作用，即物權(quán)變動(dòng)效力模式的選擇必須以不動(dòng)產(chǎn)登記體系為基礎(chǔ)。考察意大利不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建構(gòu)，可以看到，不動(dòng)產(chǎn)登記體系的現(xiàn)實(shí)狀況成為立法者選擇物權(quán)變動(dòng)模式時(shí)的一個(gè)重要考量因素，它甚至超越了法律傳統(tǒng)和邏輯理論的重要性，這本身就說(shuō)明了不動(dòng)產(chǎn)登記體系作為實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)效力的硬件支撐的重要性。

對(duì)于我國(guó)目前正在建立的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系，同樣也應(yīng)區(qū)分具體情形，采用不同的物權(quán)變動(dòng)模式和登記效力模式。例如，我國(guó)《物權(quán)法》就沒(méi)有對(duì)集體土地上設(shè)定的物權(quán)強(qiáng)制采用登記要件主義模式。因?yàn)椴捎玫怯浺髁x的物權(quán)變動(dòng)模式的一個(gè)基本前提就是，已經(jīng)建成完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。③參見(jiàn)高圣平：《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記視野下的農(nóng)村房屋登記：困境與出路》，載《當(dāng)代法學(xué)》2014年第2期。鑒于目前我國(guó)農(nóng)村地區(qū)并沒(méi)有完整的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，并且這一基礎(chǔ)設(shè)施也不可能在短時(shí)間內(nèi)搭建完畢，如果強(qiáng)行要求農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記作為公示方法，就會(huì)使大量的物權(quán)喪失存在基礎(chǔ)，造成法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)不符的狀況普遍存在。因此，在法律政策放開(kāi)農(nóng)村宅基地和房屋的自由流轉(zhuǎn)，并且建立起完善的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記體系之前，不應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制農(nóng)村房屋的登記效力模式與城市房屋一致。

第二，與不動(dòng)產(chǎn)登記效力的相對(duì)弱化相適應(yīng)，意大利法規(guī)定登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)實(shí)行形式審查，并通過(guò)引入公證制度來(lái)保障登記內(nèi)容的真實(shí)性。在我國(guó)物權(quán)法起草過(guò)程中，關(guān)于登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)實(shí)質(zhì)審查義務(wù)還是形式審查義務(wù)，一直存在很大的爭(zhēng)議。《物權(quán)法》最終回避了這一問(wèn)題，對(duì)登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)沒(méi)有明確是實(shí)質(zhì)審查還是形式審查。從目前我國(guó)的現(xiàn)狀來(lái)看，登記機(jī)關(guān)根本無(wú)法對(duì)所有基于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的申請(qǐng)進(jìn)行包括現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)、審查相關(guān)合同文本效力等在內(nèi)的實(shí)質(zhì)審查。實(shí)質(zhì)審查義務(wù)必定將在很大程度上增加登記成本，對(duì)交易顯然不利，從而造成登記制度與其價(jià)值目標(biāo)的內(nèi)在沖突。①參見(jiàn)朱巖：《形式審查抑或?qū)嵸|(zhì)審查——論不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)》，載《法學(xué)雜志》2006年第6期。因此，登記機(jī)關(guān)原則上只能夠承擔(dān)形式審查義務(wù)。除了已有的異議登記和更正登記等制度之外，如何在形式審查制度下保證登記的真實(shí)性呢？意大利法中相關(guān)制度的建構(gòu)，比如引入第三方機(jī)構(gòu)，尤其是將登記制度與公證制度聯(lián)系起來(lái)，將實(shí)質(zhì)審查義務(wù)轉(zhuǎn)移給第三方專業(yè)權(quán)威機(jī)構(gòu)來(lái)完成，更有利于實(shí)現(xiàn)登記制度的效率和功能，這一點(diǎn)對(duì)于我們的制度構(gòu)建不乏借鑒意義。

第三，在登記體系建構(gòu)中，應(yīng)當(dāng)將盡可能多的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情形納入到登記范圍之內(nèi)，保持登記的連續(xù)性，更完整地反映不動(dòng)產(chǎn)上物權(quán)變動(dòng)狀況。意大利法中不動(dòng)產(chǎn)登記的客體廣泛，不僅包括涉及物權(quán)變動(dòng)的文件，還包括不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的訴訟請(qǐng)求。此外，意大利法還通過(guò)確立登記的連續(xù)性原則、將公證機(jī)構(gòu)等公共機(jī)關(guān)納入登記義務(wù)主體、將原始取得情形也納入登記范圍等方式，最大限度地實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的完整性，使登記簿能夠真實(shí)反映不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利變動(dòng)狀況，保障不動(dòng)產(chǎn)登記制度功能的有效發(fā)揮，這些都應(yīng)當(dāng)為我國(guó)立法所借鑒。

（責(zé)任編輯：婁愛(ài)華）

On Italian Real Property Registration System

Chen Xiaomin

In the practice of Italian laws，the real property registration is playing an important role in legislative options of the real property transfer more than it could be in the legal tradition and logical theory. Italian real property registration demonstrates a fusion of two main registrations of civil law. It was established and developed on the base of French mode which validates the concensualism of real property transfer and opposing effect after registration in real right transfer，as well as the formal examination and compilation style of indexing by subjects in the registration. In its development，it was also deeply affected by German legal practices. This effect mainly happened in the micro institutions of registration system based on the French mode-covering in the common as well as replacing in the difference. For instance，the convergence happened in the institutions of the limited confirm of public faith of real property registration and dual regulation system under which registration agency is regulated by administrative agency and judicial agency. Meanwhile，the replacement happened in the institution of compilation of real property registration in which a reform of indexing by objects rather than subjects was tryed，but failed finally for the reason of reality limitation.

Real property registration system；Transfer of real property rights；Opposing effect after registration in real property transfer

D926

A

2095-7076(2014)04-0042-12

*中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)院講師，法學(xué)博士。

本文是國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金青年項(xiàng)目“民法原因理論研究”（項(xiàng)目編號(hào)：12CFX059）的階段性成果。