摘要：為了保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，2005年以來(lái)我國(guó)政府就陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)房?jī)r(jià)調(diào)控政策，但并未達(dá)到理想的目標(biāo)?；诖耍恼路治隽宋覈?guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，指出了我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，并提出了若干對(duì)于我國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的對(duì)策和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；政府房?jī)r(jià)；調(diào)控政策

中圖分類號(hào)：F202 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2014）04-0003-02

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。可以說(shuō)，目前為止還沒(méi)有一個(gè)行業(yè)能與房地產(chǎn)業(yè)一樣受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的影響如此之大。城市化進(jìn)程的不斷加劇，大大增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量和銷售量，房?jī)r(jià)也得到更多關(guān)注，變得更有研究意義。近年來(lái)，隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷上漲，政府逐步加強(qiáng)了對(duì)房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控，政府出臺(tái)的相關(guān)調(diào)控政策雖然在一定程度上起到了作用，但是要達(dá)到理想效果還有很長(zhǎng)一段路要走。

1 我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 政策的出臺(tái)加快了土地的開(kāi)發(fā)速度

2004年到2006年我國(guó)房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)不景氣，呈低速發(fā)展階段，企業(yè)購(gòu)置的土地并未得到開(kāi)發(fā)利用，造成大量的土地浪費(fèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直停滯不前。但從2006年后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積大幅增長(zhǎng)，各地商品房似雨后春筍般成長(zhǎng)。從土地購(gòu)置面積上看，盡管今年土地購(gòu)置面積相比上一年要少，但房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地開(kāi)發(fā)面積卻絲毫沒(méi)有減少，反而呈大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)。導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)面積不斷增長(zhǎng)的原因之一，是由于國(guó)家出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)投資政策加速了土地開(kāi)發(fā)速度，政策明確規(guī)定，對(duì)企業(yè)購(gòu)置土地一年內(nèi)未開(kāi)發(fā)要加收占用費(fèi)，兩年未開(kāi)發(fā)則土地收為國(guó)家所有。這一政策的出臺(tái)使得土地開(kāi)發(fā)速度增長(zhǎng)，但土地購(gòu)置面積相對(duì)減少。

1.2 商品房需求仍然熱力不減

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民的生活水平不斷提高。衣食住行各方面都得到改善，對(duì)住房要求也相對(duì)較高。并且隨著外來(lái)務(wù)工人員的增加，城鎮(zhèn)人口數(shù)量不斷增加，促使各地商品房紛紛矗立。開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房的瘋狂開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致各界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展眾說(shuō)不一，但人們對(duì)商品房的購(gòu)買熱情絲毫沒(méi)有減少。各地營(yíng)銷中心依舊人滿為患，商品房的銷售量甚好。需求的不斷增長(zhǎng)導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的開(kāi)發(fā)速度也不斷加快。

1.3 房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還不夠健全，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的政策體系還不夠完善。貧富差異的存在導(dǎo)致人們對(duì)住房要求的檔次也不同，收入較高的人需求的是高檔商品房，而低收入的人則難以有能力購(gòu)買。這種現(xiàn)狀導(dǎo)致中低價(jià)位的商品房需求量下降，而高檔商品房的需求不斷增長(zhǎng)。并且隨著土地價(jià)格、建筑材料以及建筑工人勞務(wù)費(fèi)和人們對(duì)住宅品質(zhì)的要求等等促使商品房?jī)r(jià)格不斷上漲。在我國(guó)北上廣等城市，商品房的價(jià)格上漲趨勢(shì)更是迅猛，主要是由于外來(lái)務(wù)工人員的增加等原因。這些年，我國(guó)中東部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度明顯高于全國(guó)平均速度，商品房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)速度也與各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策不夠完善，致使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)定型的壟斷現(xiàn)象。并且各地炒房現(xiàn)象的出現(xiàn)導(dǎo)致局部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格非正常上漲。

2 我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響

2008年的金融危機(jī)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大負(fù)面影響，不斷加大了我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力。為了保證經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，在隨后的幾年我國(guó)政府陸續(xù)出臺(tái)了許多房地產(chǎn)調(diào)控政策，例如降低契稅、減免營(yíng)業(yè)稅、下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率等，這些政策對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)都有著一定的影響。

2.1 貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響

房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資建設(shè)需要大量資金，而這些資金都是通過(guò)融資獲得，政府出臺(tái)的“連續(xù)五次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率”的貨幣政策大大降低了房地產(chǎn)業(yè)的融資成本，給開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大了資金來(lái)源，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。資金來(lái)源的擴(kuò)大在很大程度上增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，近幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅都在逐月增加，商品房新開(kāi)工面積和竣工面積增幅也相較往年也有所增加。其中，今年商品房施工面積是42.87億平方米，同比增長(zhǎng)14.6%；新開(kāi)工面積為21.47億平方米，同比增長(zhǎng)14.3%；竣工面積是17.34億平方米，同比增長(zhǎng)10.7%。

2.2 優(yōu)惠政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求可以分為消費(fèi)型需求和投資型需求，消費(fèi)型需求是為了滿足或改善自身居住條件，投資型需求的主要目的是用于投資。政府出臺(tái)的一系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，大大降低了首次購(gòu)房者及二次購(gòu)房者的購(gòu)房成本，增加了他們的支付能力，導(dǎo)致了投機(jī)型需求的大大增加。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論：購(gòu)買成本和交易成本的降低非常有利于購(gòu)房需求的提升。

2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然熱力不減，國(guó)民需求大部分的注意力依然集中在房地產(chǎn)。商品房銷售面積依然在增加，由于受個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整的影響，各地二手房交易量也大幅增加，二手房市場(chǎng)也持續(xù)活躍。

3 對(duì)于我國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的對(duì)策研究

3.1 運(yùn)用市場(chǎng)規(guī)律，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制

要完善市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制首先就要打破地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的價(jià)格壟斷，鼓勵(lì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)的主要目的為開(kāi)發(fā)商施加壓力，形成競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，這樣居高不下的房?jī)r(jià)才能降下來(lái)。另外，為了促進(jìn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)，政府還應(yīng)該增加非商品房的供給，防止供不應(yīng)求。其次，政府應(yīng)該保證房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。存量市場(chǎng)的發(fā)展不僅可以有效配置房地產(chǎn)資源，還能促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。為促進(jìn)二手房市場(chǎng)的大力發(fā)展，政府應(yīng)該加大金融服務(wù)對(duì)二手房市場(chǎng)的扶持力度，并制定相關(guān)政策，充分運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)信息的流通和資源共享。

3.2 發(fā)揮政府職能，完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制

作為現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)的常態(tài)，非均衡與現(xiàn)實(shí)更為接近，但是瓦爾拉斯均衡永遠(yuǎn)是我們所想要達(dá)到的理想境界。如果安全依靠市場(chǎng)機(jī)制的自我調(diào)整讓經(jīng)濟(jì)從非均衡到均衡需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，那么就需要依靠政府的宏觀調(diào)控職能，采取一定的調(diào)控政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)向最優(yōu)均衡狀態(tài)運(yùn)行。目前，政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策主要有貨幣政策和財(cái)政政策。貨幣政策主要包括控制貨幣投放量、控制房地產(chǎn)的投資規(guī)模以及控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，防止經(jīng)濟(jì)過(guò)度膨脹，又能保證信貸平衡。財(cái)政政策主要包括稅收政策和財(cái)政支出政策，通過(guò)稅收政策來(lái)調(diào)節(jié)高收入群體和低收入群體貧富之間的轉(zhuǎn)移支付，緩解住房結(jié)構(gòu)矛盾；通過(guò)財(cái)政支出政策增加職工工資，從而提高居民購(gòu)買能力，也能在一定程度上提高低收入家庭購(gòu)房能力。

總而言之，治理房地產(chǎn)市場(chǎng)是一項(xiàng)長(zhǎng)期而又艱巨的任務(wù)，需要政府以及社會(huì)其他各方面力量的共同協(xié)作和共同治理。從目前我國(guó)房地產(chǎn)的形式來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該重點(diǎn)打擊房地產(chǎn)投機(jī)取巧，控制房?jī)r(jià)，防止泡沫經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大化以及泡沫經(jīng)濟(jì)引發(fā)的各種風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康長(zhǎng)久發(fā)展。政府調(diào)控政策一方面要控制房?jī)r(jià)，另一方面要保障自身住房需求，“國(guó)四條”、土地出讓收支管理的變動(dòng)等一系列政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)投資和投機(jī)進(jìn)行了打擊，為住房建設(shè)提供了更加堅(jiān)實(shí)的保障。我們堅(jiān)信，中國(guó)房地產(chǎn)只要沿著這樣的政策路線發(fā)展，將會(huì)變得更加健全成熟。

參考文獻(xiàn)

[1] 王麗玫，李廣輝.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分析[J].廊坊師范學(xué)院學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2008，（3）.

[2] 林素鋼.宏觀調(diào)控背景下的中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格分析[J].南通大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2006，（1）.

[3] 姚玲珍，劉旦.房?jī)r(jià)調(diào)控對(duì)策研究[J].上海房地，2007，（10）.

[4] 何溪明.房地產(chǎn)周期及其宏觀調(diào)控政策研究[D].南開(kāi)大學(xué)，2010.

作者簡(jiǎn)介：鞠暢（1983—），女，重慶人，重慶市國(guó)土房管局工程師，碩士，研究方向：土地利用規(guī)劃和房地產(chǎn)管理。