馮永曄 袁琳

（1、北京京北職業(yè)技術(shù)學院；2、北京工商大學商學院 北京 101400）

一、引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)近年來受到房價暴漲、全球金融危機與國家收緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策等復雜經(jīng)濟政治因素的影響，房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營與發(fā)展決策不斷面臨嚴峻考驗，其財務(wù)狀況質(zhì)量關(guān)乎社會各界利益，成為相關(guān)信息使用者關(guān)心的核心問題。財務(wù)狀況質(zhì)量是指企業(yè)各項報表要素在運轉(zhuǎn)中與賬面金額相比較的質(zhì)量，若前者大于后者稱為財務(wù)狀況高質(zhì)量，反之，稱為財務(wù)狀況低質(zhì)量。本文搜集房地產(chǎn)上市公司——B（集團）股份公司（以下簡稱B公司）近五年的財務(wù)數(shù)據(jù)和財務(wù)指標，從四維角度綜合分析與評價了B公司的財務(wù)狀況質(zhì)量。B公司是一家大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營狀況具有一定的代表性。

二、房地產(chǎn)上市公司財務(wù)質(zhì)量分析

（一）房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)質(zhì)量分析—B公司為例 資產(chǎn)質(zhì)量是指變現(xiàn)質(zhì)量、被利用質(zhì)量、與其他資產(chǎn)組合增值的質(zhì)量以及為企業(yè)發(fā)展目標做出貢獻等。如表（1）所示，近五年來不低于總資產(chǎn)的96%，說明B公司在資產(chǎn)運作方面注意規(guī)避長期風險，保持資產(chǎn)高流動性。具體來看：（1）近五年來資產(chǎn)總額絕對數(shù)額大幅增加，貨幣資金的絕對數(shù)額相應(yīng)增加，在2012年達到最大為32672700000元，占資產(chǎn)總額比例相對于2011年低谷的9.31%上升到13.01%，說明B公司近幾年來開展項目增多占用資金數(shù)量增大。（2）應(yīng)收賬款占資產(chǎn)總額比例近五年來最多不超過0.75%，但是增加較快，與公司項目開發(fā)和銷售數(shù)量增加有關(guān)，這些應(yīng)收賬款70%左右賬齡在一年以內(nèi)（2012年年報顯示），回收前景良好。其他應(yīng)收款數(shù)額近幾年有所增加，主要是項目合作協(xié)議和往來款，由于B公司與合作公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項目效益較好，資金回收前景較好。（3）預付賬款總額2009年以來大幅度增加，2012年又創(chuàng)新高，80%左右為短期內(nèi)拆遷款和土地保證金，其余是長期內(nèi)房地產(chǎn)項目合作款、工程款增加，在項目處于合作前期或未辦理結(jié)算所致。（4）存貨占B公司資產(chǎn)總額的比例近年來大幅度增加，2012年底達到75.50%，絕對數(shù)額歷史最高，這也是資產(chǎn)總額增加的主要來源。房地產(chǎn)公司不斷加大土地儲備，大多數(shù)投資項目把在建工程或未完工項目計入存貨，還有完工未售出房產(chǎn)，這都直接導致房地產(chǎn)類公司存貨余額的大幅上升。如表（2）所示，非流動資產(chǎn)在B公司所占比例不超過4%，長期投資和投資性房地產(chǎn)五年來飛速增加，其中投資性房地產(chǎn)占非流動資產(chǎn)比例最大，顯然B公司在我國房地產(chǎn)調(diào)控收緊、房價維穩(wěn)的近三年，由于對市場前景的樂觀預測一直在進行房地產(chǎn)投資的擴張，2012年公司依然看好房地產(chǎn)行業(yè)的中長期發(fā)展，投資總額未減。B公司固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和長期待攤費用等自2007年來穩(wěn)中有升，尤其是固定資產(chǎn)逐年大幅增加，2012年達到歷史最高，這與公司規(guī)模不斷擴張，生產(chǎn)經(jīng)營項目不斷增加密切相關(guān)。如表（3）所示，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2008年至2009年間較高，這兩年房地產(chǎn)市場較為活躍，2011年處于低潮，2012年下半年房地產(chǎn)市場回暖周轉(zhuǎn)速度加快，說明B企業(yè)隨市場行情變化的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)質(zhì)量總體較好。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率逐年下降，需要引起企業(yè)高度重視。因為房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)2009年后略有下降，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度在2010年達到最大后大幅下降，總體資產(chǎn)營運能力較好，但近幾年有所下降，需要引起注意。總之，B公司資產(chǎn)總額不斷增加，各項資產(chǎn)相應(yīng)增加，增長規(guī)模、結(jié)構(gòu)和趨勢較為合理，各項資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況穩(wěn)定，資產(chǎn)營運能力較好。需要注意的是，雖然流動資產(chǎn)占絕大部分，但是占總資產(chǎn)78%的存貨起了推動作用。應(yīng)收賬款較多，且周轉(zhuǎn)率逐年遞減，說明企業(yè)流動性表面看較好，但是存貨和應(yīng)收賬款變現(xiàn)較慢，還是一定程度上存在流動性風險。投資性房地產(chǎn)的增長對公司發(fā)展有保值增值作用。

表1 B公司2008-2012年度流動資產(chǎn)質(zhì)量數(shù)據(jù)表 單位：元

表2 B公司2008-2012年度非流動資產(chǎn)質(zhì)量數(shù)據(jù)表 單位：元

表3 B公司2007-2011年度資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況數(shù)據(jù)表 單位：元

表4 B公司2008-2012年度資本結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)表 單位：元

表5 B公司2008-2012年度負債情況 單位：元

表6 B公司2008-2012年度所有者權(quán)益情況 單位：元

表7 B公司2008-2012年度資本結(jié)構(gòu)比率 單位：%

表8 B公司2008-2012年度利潤情況 單位：元

（二）房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)質(zhì)量分析—B公司為例 如表（4）所示，B公司負債占總資產(chǎn)比重由2009年69.99%增加到2012年78.19%。所有者權(quán)益占總資產(chǎn)比重由2009年前30%左右，下降到2012年21.81%，說明B公司權(quán)益融資運作的空間有所緊縮，企業(yè)融資結(jié)構(gòu)風險加大。負債大規(guī)模增加，尤其是流動負債增加幅度更大，引起的財務(wù)費用的增加拉低了公司業(yè)績，同時也使公司財務(wù)風險明顯加大。如表（5）所示，負債方面，（1）短期借款2011年同比增加70.9%，主要是公司項目擴大，保證金和信用借款的大幅增加。但是短期借款的利息不能資本化，計入財務(wù)費用，會沖減當期利潤，使得EPS有所下降，同時增大短期償債壓力。公司意識到該問題，2012年短期借款大幅下降，但是絕對數(shù)額仍然較大，風險不容忽視。（2）應(yīng)付賬款增長較快，70%以上賬齡在一年以內(nèi)，一年以上的應(yīng)付款主要是房地產(chǎn)項目的預提工程成本和費用。（3）預收賬款2012年占總資產(chǎn)36.05%，是負債最主要的組成部分，與企業(yè)存貨的大幅占比密切相關(guān)，由于房地產(chǎn)企業(yè)在項目完成竣工后才能確認收入，而房產(chǎn)的預售收入一般計入“預收賬款”，隨著收入的逐漸確認，該部分負債將成為資產(chǎn)，未來對企業(yè)有利。（4）長期借款逐年穩(wěn)步增加，主要是資產(chǎn)抵押和質(zhì)押借款，是負債的重要組成部分。（5）其他應(yīng)付款70%左右賬齡在一年以內(nèi)，賬齡在一年以上款項主要是子公司合作方對等投入的款項，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長所致。（6）一年內(nèi)到期的非流動負債逐年大幅增加，給企業(yè)短期償債造成壓力。如表（6）所示，所有者權(quán)益各項目絕對數(shù)額增加，其中實收資本增加主要是接受的企業(yè)投資，另一方面，企業(yè)的資本公積從2009年達到最大后逐年大幅減少，主要用于轉(zhuǎn)增企業(yè)實收資本。盈余公積和未分配利潤大幅度上升，說明企業(yè)考慮到房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要充足的資金保證公司持續(xù)發(fā)展和財務(wù)安全，留存收益的增加將用于補充公司流動資金及項目投資。如表（7）所示，B公司資產(chǎn)負債率2010年至2012年高居78%以上，說明企業(yè)負債融資力度加大，財務(wù)風險加大。利息支付倍數(shù)2011年首次出現(xiàn)正值，2012年繼續(xù)下降，說明企業(yè)息稅前利潤支付利息的能力較差，需要長期關(guān)注。流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率2009年以來不斷下降，盡管現(xiàn)金比率2012年出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，但是幅度較小，說明該公司短期償債能力較弱，企業(yè)短期財務(wù)風險較大。此外，企業(yè)長期債務(wù)負擔營運資金比例2010年來增加，股東權(quán)益與固定資產(chǎn)比率明顯降低，說明企業(yè)營運和資產(chǎn)購置主要來自負債，短期負債負擔重，長期負債比例適中?？傮w來講，B公司根據(jù)外部環(huán)境和自身可持續(xù)發(fā)展需要，加大融資力度，擴大總資產(chǎn)規(guī)模，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，資本結(jié)構(gòu)質(zhì)量較符合企業(yè)擴大經(jīng)營規(guī)模的發(fā)展目標。負債的大幅增加，尤其是短期負債的增加，增大了企業(yè)的財務(wù)風險。

（三）房地產(chǎn)上市公司利潤質(zhì)量分析—B公司為例 如表（8）所示，企業(yè)利潤方面，（1）B公司營業(yè)收入逐年大幅度增加，主要來源于房地產(chǎn)交樓面積增加及其他業(yè)務(wù)增長，少數(shù)營業(yè)外收入主要來源于違約收入。（2）主營利潤總額及其比重逐年大幅度增加，是利潤總額的主要來源，能夠抵消其他業(yè)務(wù)產(chǎn)生的虧損，非主營業(yè)務(wù)比重逐年減少，說明企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營策略方向正確，利潤結(jié)構(gòu)合理。（3）B企業(yè)的營業(yè)總成本（包括三項費用，營業(yè)成本和營業(yè)稅金及附加）逐年增加，與該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模增加關(guān)系密切。其中，財務(wù)費用前為負數(shù)，2011、2012年為正值并大幅增加，主要是企業(yè)短期借款大量增加，不符合資本化條件的借款利息增加，同時也說明企業(yè)短期償債風險增大。銷售費用主要由于企業(yè)項目增加，廣告費和銷售代理費相應(yīng)增加。管理費用增加主要是由于項目增加導致的人員薪酬、辦公成本增加。（4）B公司投資收益2012年較2011年實現(xiàn)了大逆轉(zhuǎn)，主要是B公司長期股權(quán)投資和投資性房地產(chǎn)取得風險收益，說明企業(yè)投資策略正確。（5）企業(yè)利潤總額和每股收益逐年增加，企業(yè)盈利能力增強，股息發(fā)放率基本穩(wěn)定，公司注重保護投資者利益，并對企業(yè)投資收益信心較大。如表（9）所示，凈資收益率穩(wěn)步增加，企業(yè)總資產(chǎn)報酬率和股本報酬率經(jīng)歷2010年低谷后有所回升，與企業(yè)近幾年所有者權(quán)益比重下降，負債比重上升有一定關(guān)系。主營業(yè)務(wù)利潤率和成本費用利潤率均在2008年達到最高后穩(wěn)中有降，總體運行較好。該企業(yè)凈利潤增長率自2009年以來持續(xù)處于較低水平，與外部經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)政策調(diào)控政策有一定關(guān)系。總體來看，B公司利潤質(zhì)量較好，利潤總額逐年增加，主營利潤比重大，利潤結(jié)構(gòu)合理，說明企業(yè)經(jīng)營策略正確，能夠適應(yīng)環(huán)境。企業(yè)投資收益終于走出低谷，初見成效，公司預計會保持良好收益。

表10 B公司2008-2012年度經(jīng)營活動現(xiàn)金流量 單位：元

表11 B公司2008-2012年度投資活動現(xiàn)金流量 單位：元

表12 B公司2008-2012年度籌資活動現(xiàn)金流量 單位：元

表13 B公司2008-2012年度現(xiàn)金流量比率 單位：元

（四）房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流量質(zhì)量分析——B公司為例如表（10）所示，B公司生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量2008年至2011年表現(xiàn)為負數(shù)，2012年出現(xiàn)大幅逆轉(zhuǎn)，主要是2012年下半年，房地產(chǎn)銷售持續(xù)回暖，信貸政策改善，房企資金有所改善所致。其中，現(xiàn)金流入主要表現(xiàn)在銷售商品和提供勞務(wù)方面?，F(xiàn)金流出主要表現(xiàn)在購買商品和接受勞務(wù)方面。此外，B公司意識到現(xiàn)金購買支出方面多年存在的問題，采取措施加強對現(xiàn)金流出量的控制，并初見成效。如表（11）所示，B公司投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2008年至2011年負增長趨勢逐漸加強，2012年出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)?，F(xiàn)金流出方面，B公司各年投資所支付的現(xiàn)金以及取得子公司等所支付的現(xiàn)金凈額占比例最大?，F(xiàn)金流入方面，B公司收回投資情況不穩(wěn)定，收回投資收到的現(xiàn)金2012年出現(xiàn)大幅回報，這也是投資活動現(xiàn)金凈流量為正值的主要原因。在國家收緊的房地產(chǎn)政策的影響下，房價進入穩(wěn)中有升的緩和時期，B公司前期冒險激進的加大自己的投資力度，為房地產(chǎn)市場大幅回暖所做的準備終于有所回報。但是，企業(yè)仍然需要密切關(guān)注投資動向，防止投資活動現(xiàn)金流量出現(xiàn)失控狀態(tài)。如表（12）、表（13）所示，B公司籌資活動歷年來都有正向凈現(xiàn)金流量。籌資活動的現(xiàn)金流入主要為借款金額流入，說明企業(yè)債務(wù)資金融資能力強，但是加大了企業(yè)的財務(wù)風險。吸收投資收到的現(xiàn)金呈現(xiàn)自2009年以來大幅下跌，因為房地產(chǎn)調(diào)控政策對信貸的限制和投資、投機需求的抑制，致使房地產(chǎn)投資熱情減退所致，2012年投資形勢有所改觀，投資活動現(xiàn)金流入增加。企業(yè)近幾年利潤分配和償付利息支出增加，一方面企業(yè)在穩(wěn)定投資者信心，另一方面企業(yè)大量的短期負債需要大量利息支出。衡量現(xiàn)金流量質(zhì)量的指標2008年至2011年都為負數(shù)，2012年全面提升為正值。其中資產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流量回報率多年來不穩(wěn)定，經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量分別對銷售收入、凈利潤以及負債的比率在2011年也相對有所回升，說明B公司意識到自己在現(xiàn)金流量方面存在的問題，在2011年有所控制，2012年初見成效，B公司銷售收入回收較多，投資大幅收回資金，現(xiàn)金流入向有利方向出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

三、結(jié)論

本文分析得出如下結(jié)論：（1）B公司資產(chǎn)中大量的存貨和日趨增多的應(yīng)收賬款，通過采取以銷定量和促銷戰(zhàn)略來減少存貨，需要加大對應(yīng)收賬款的管理，保證穩(wěn)定的銷售收入。還應(yīng)堅持各項資產(chǎn)的快速周轉(zhuǎn)策略，加快資金回籠速度。（2）控制借債籌資規(guī)模，發(fā)揮房地產(chǎn)基金等多元化融資優(yōu)勢，拓寬資金來源，同時注意調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，加大權(quán)益資金籌集，持續(xù)深化與投資者的溝通，堅持良好的信息披露，以適當合理的分紅提振投資者信心。（3）企業(yè)需要繼續(xù)節(jié)約現(xiàn)金支出，特別是來自購買活動的現(xiàn)金支出，同時注意財務(wù)費用、管理費用和銷售費用的控制，降本增效?？梢酝ㄟ^推遲購地首付款時間并合理拉長后續(xù)付款，依靠施工單位墊資，控制成本減少費用等措施來減少現(xiàn)金流出，保證企業(yè)的現(xiàn)金流動性就能保證企業(yè)良好的運轉(zhuǎn)，降低企業(yè)財務(wù)風險。（4）注意調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營方向，找到企業(yè)經(jīng)濟增長點。

［1］ 錢愛民、張淑君：《固定資產(chǎn)質(zhì)量評價體系的構(gòu)建與運用》，《財會通訊(學術(shù))》2008年第10期。

［2］ 朱騰明、康婷：《公司治理對上市公司資產(chǎn)質(zhì)量的影響研究》，《財會通訊》2011年第15期。

［3］ 陳琪：《我國企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)質(zhì)量實證分析——來自制造業(yè)A股上市公司的經(jīng)驗證據(jù)》，《財會通訊》2012年第27期。