8．轉租房屋納稅嗎，繳納哪些稅

問：某居民2014年年初租了一套底商，面積600平方米，合同約定租期五年，年租金10萬元，每年年初繳納租金，相關的稅費由承租方承擔，并已繳納14年的相關稅費34700元，其中第一季度土地使用稅900元（年每平方米6元），原本準備開一個飯店，但因技術等問題未能開業(yè)，目前準備以14萬元價格將其轉租給他人。請問，轉租房屋還納稅嗎，納哪些稅？

福建省廈門市天府飯店 李奇

答：我國流轉稅是按環(huán)節(jié)征稅，財產稅一般按年征收，分次繳納，合同印花稅按簽訂合同金額征稅，承租房屋后再轉租屬兩個不同的納稅環(huán)節(jié)，因此，轉租房屋也要繳納相關稅費，按照我國現行稅收制度規(guī)定，轉租房屋要依次繳納以下稅費。

一、營業(yè)稅及附加

《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）規(guī)定：租賃業(yè)屬于營業(yè)稅的征收項目，租賃業(yè)是指在約定的時間內將場地、房屋、物品、設備或設施等轉讓他人使用的業(yè)務。轉租屬于租賃業(yè)的特殊形式，應當繳納營業(yè)稅。根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務院令2008年第540號）及其實施細則的規(guī)定，轉租人取得的轉租收入應按收入全額計算繳納營業(yè)稅。

《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)〔1985〕19號）及《國務院關于修改〈征收教育費附加的暫行規(guī)定〉的決定》（國務院令第448號）規(guī)定：轉租房屋在繳納營業(yè)稅的同時，還要按繳納營業(yè)稅的數額計算繳納城建稅和教育費附加。

二、印花稅

《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務院令第11號，以下簡稱《印花稅暫行條例》）第二條第一款規(guī)定：財產租賃合同為應納稅憑證。《印花稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當按照本條例規(guī)定繳納印花稅?！币虼耍炗喎课葑赓U合同應繳納印花稅，稅率為1‰。

三、房產稅

按照《中華人民共和國城市房產稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）第二條的規(guī)定，房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納，產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。因此房產稅的納稅義務人為產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人。

從房產稅的計稅依據看，按房屋租金征收的房產稅同時兼有流轉或者行為稅的性質，雖然暫行條例規(guī)定轉租房屋者不是房產稅的直接納稅義務人，但既然原租賃合同約定相關稅費由承租方繳納，本著實質重于形式的原則，在轉租時轉租人對收取的租金也要繳納房產稅（約定由再承租人承擔除外）。不過各地在應納稅額的計算上有著不同的規(guī)定，如吉林省地方稅務局《關于明確房產稅土地使用稅有關政策的通知》（吉地稅發(fā)〔2006〕42號）規(guī)定：承租人轉租的房屋，按轉租人取得的租金收入減去支付租金后的余額計算繳納房產稅。上海市地方稅務局《關于轉租房產的租金收入停止征收房產稅的通知》（滬地稅地〔1996〕42號）對原關于轉租房產按其收取租金高于原支付租金的差額征收房產稅的規(guī)定停止執(zhí)行。因此，轉租房屋的房產稅應按照本地區(qū)主管稅務機關的具體規(guī)定執(zhí)行。

四、土地使用稅

《國家稅務局關于檢發(fā)〈關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行法規(guī)〉的通知》（國稅地〔1988〕15號）第四條規(guī)定：土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅，因此，既然原租賃合同約定相關稅費由承租方繳納，同樣，在轉租時轉租人對收取的租金也要繳納土地使用稅（約定由再承租人承擔或者當年已繳足除外）。

五、個人所得稅

《全國人民代表大會常務委員會關于修改〈中華人民共和國個人所得稅法〉的決定》（主席令2011年第48號）及《國務院關于修改〈中華人民共和國個人所得稅法實施條例〉的決定》（國務院令2011年第600號）規(guī)定：財產租賃所得應當繳納個人所得稅，其財產租賃所得是指個人出租建筑物、土地使用權、機器設備、車船以及其他財產取得的所得；稅率為20%；扣除費用為每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%。但對房屋轉租征收個人所得稅各地也有不同的規(guī)定，如根據福建省廈門市地方稅務局《關于私房出租若干稅收征管問題的公告》（福建省廈門市地方稅務局公告2011年第3號）第四條的規(guī)定，個人轉租房屋取得的租金收入按應納稅所得額的10%繳納個人所得稅，其應納稅所得額是指納稅義務人的租金收入扣除稅、費標準后的余額，減除稅費標準和順序為：①財產租賃過程中繳納的稅費（如在前期出租時已繳納房產稅，對轉租行為不再征收房產稅）；②向出租方支付的租金（具有承租合同及合法完稅憑證的，原支付的租金可分次（月）從租金收入中扣除）；③由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；④稅法規(guī)定的費用扣除標準。

綜合上述，根據你提供的資料，雖然前期租賃合同約定各項相關稅費由承租方承擔，但在轉租合同沒有特別約定的情況下，你對轉租房屋取得的轉租收入還應依次繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、房產稅、土地使用稅（已繳納的部分除外）和個人所得稅，具體數額如下：

1．應繳納的營業(yè)稅：140000× 5%＝7000（元）。

假定城建稅的稅率為7%，教育費附加（含地方教育費附加）為5%，應繳納的城建稅和教育費附加：7000×（7%＋5%）＝840（元）。

2．應繳納的印花稅：140000× 0．1%＝140（元）。

3．應繳納的房產稅。

如按減出前期租金的差額征收房產稅，則應繳納的房產稅：（140000-100000）×12%＝4800（元）。

4．應繳納的土地使用稅。

因土地使用稅是按年分次繳納，而不能重復征收，假定按季繳納，轉租合同簽訂日為4月1日，則在轉租時你應繳納的土地使用稅為600×6÷4＝900（元）。

5．應繳納的個人所得稅。

按福建省廈門市的規(guī)定計算，轉租房屋的應納稅所得額：140000-100000-7000-840-140-100-4800-12000-900-900＝13320（元）。

應繳納的個人所得稅：13320×（1-20%）×20%＝2131．2（元）。

其中減除的100元為轉租人承租房屋時法定應由承租方繳納的印花稅，減除的12000元和第二個900元為前期承租房屋時雙方約定（從上述相關政策規(guī)定看也可視為法定）應由承租方繳納的房產稅和土地使用稅（如若在轉租合同中明確房產稅和土地使用稅也由承租方承擔，其4800元的房產稅和第一個900元的土地使用稅則不允許稅前扣除），至于在前期承租房屋時承租方替出租方（房屋所有權人）繳納的營業(yè)稅及附加以及所得稅，因承租方不是法定納稅義務人，不能在計算繳納房屋轉租個人所得稅時在稅前扣除。

邢國平 肖賀然