王林秀，曾 蘭，陶 飛

(1.中國礦業(yè)大學(xué)力學(xué)與建筑工程學(xué)院，江蘇徐州221116；2.藍源投資集團，浙江寧波315100）

REITs型公共租賃住房租金定價模型設(shè)計

王林秀1，曾 蘭1，陶 飛2

(1.中國礦業(yè)大學(xué)力學(xué)與建筑工程學(xué)院，江蘇徐州221116；2.藍源投資集團，浙江寧波315100）

借鑒國外公共租賃住房租金定價經(jīng)驗，制定租金定價策略；在分析房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）型公共租賃住房租金構(gòu)成的基礎(chǔ)上，參照普通住房價格制定的基本理論方法，采用綜合性定價方法，構(gòu)建一種面向低收入人群中的相對高收入人群或暫時性低收入人群、兼顧成本及住房特征的科學(xué)性定價模型。該定價模型充分考慮到項目建設(shè)的直接成本、入住者的差異性需求及大眾投資者投資期望，綜合多方需求，為科學(xué)合理制定租金提供依據(jù)。

REITs型公共租賃住房；住房特征；定價方法；定價模型設(shè)計

1 前言

公共租賃住房作為我國住房保障體系中最具發(fā)展前景的類別，其推進建設(shè)對于切實保障居民基本住房權(quán)利具有重要意義。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）能很好地聯(lián)系房地產(chǎn)市場與資本市場，減小政府的財政壓力，同時為投資者尋找嶄新投資渠道，為地產(chǎn)開發(fā)商開辟新型融資渠道，將其引入公共租賃住房領(lǐng)域，能很好地解決資金瓶頸，推進公共租賃住房建設(shè)。與此同時，中國公共租賃住房剛剛投入市場，全國尚未形成體系型的且被社會廣泛接受和認可的租金定價方法。公共租賃住房的租金定價關(guān)系重大，涉及政府的財政負擔(dān)、社會投資者的收益和保障對象的可支付性，而公共租賃住房租金定價實踐中出現(xiàn)的定價標(biāo)準(zhǔn)混亂、租金設(shè)置不合理等現(xiàn)象嚴重制約了保障性住房體系的發(fā)展和城市住房困難居民居住條件的改善。本文公共租賃住房租金定價模型的設(shè)計兼顧成本及住房特征，同時涉及入住者經(jīng)濟承受能力，考慮因素較為全面，具有一定借鑒意義。

2 REITs型公共租賃住房

2.1REITs型公共租賃住房特征

公共租賃住房是政府為保障低收入群體基本住房權(quán)利而提供的社會保障性住房，與一般性公共租賃住房一樣，基于REITs建設(shè)的公用租賃住房具有準(zhǔn)公共性、正外部性、低收益性及政府干預(yù)性等主要特征，但同時它是該類住房中的相對“高端產(chǎn)品”。

1）準(zhǔn)公共性。公共租賃住房是不能完全參與市場競爭的具有社會保障屬性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品。公共租賃住房是一種針對城市低收入群體的社會福利住房，具有排他性和非競爭性，屬于準(zhǔn)公共物品。同時，公共租賃住房又具有一定收益性，這一屬性又將其與純公共產(chǎn)品相區(qū)分。

2）正外部性。公共租賃住房的建設(shè)對于維護社會穩(wěn)定、城市環(huán)境質(zhì)量及帶動周邊經(jīng)濟環(huán)境建設(shè)等方面具有一定作用，其具有明顯的正外部性。

3）低收益性。公共租賃住房社會保障產(chǎn)品屬性決定了該類項目不能以營利為目的，其租金制定應(yīng)考慮承租人群的可承受水平。為保障低收入人群基本住房權(quán)利，公共租賃住房租金應(yīng)低于市場水平，其租金水平應(yīng)在低收入家庭的承受范圍之內(nèi)，并適度考慮相關(guān)機構(gòu)的投入和運營成本。

4）政府干預(yù)性。公共租賃住房是政府為保障居民基本住房權(quán)益推出的保障性產(chǎn)品，其開發(fā)、建設(shè)、運營全過程中都應(yīng)進行監(jiān)管和干預(yù)。

5）相對高端性。REITs型公共租賃住房其人群定位于相對高收入或暫時性低收入人群，其定位相對較高。目前中國的低收入人群其規(guī)定相對籠統(tǒng)，在該類人群中，同樣具有相對高收入人群，或像剛畢業(yè)的大學(xué)生等暫時性低收入人群，基于REITs建設(shè)的公共租賃住房將面向該類人群，其屬于保障性住房中的“高端”產(chǎn)品。

2.2REITs型公共租賃住房租金定價策略

我國公共租賃住房定價策略主要類別可分為保本微利、維持運營、政府限價、市場水平加租金返回四條[1]，存在的定價問題與難點：a.多數(shù)城市以保本微利為原則，對土地成本中的泡沫欠處理，總造價偏高；b.以市場租金的一定比例計取公租房價格，但國內(nèi)住房市場價格波動性大，運作存在難度；c.租金制定沒有根據(jù)入住人群的不同收入而細分。

國外在多年公共租賃住房運作過程中，租金以入住者經(jīng)濟承受能力為主要定價原則，入住人群按收入情況進行細致劃分以體現(xiàn)其差異性，住房按不同住房條件實行分級劃分以便進行分級定租，同時政府會給予一定稅費優(yōu)惠或財政補貼[2，3]。

根據(jù)以上分析，基于REITs型公共租賃住房特征，本租金定價模型定位于低收入人群中相對高收入或暫時性低收入人群，以成本為指導(dǎo)，按區(qū)位、交通、面積等具體居住條件分成不同檔次，分級收租，既兼顧成本及住房特征，同時滿足REITs投資者投資回報期望，從而使定價更科學(xué)合理。

3 REITs型公共租賃住房租金構(gòu)成

3.1REITs型公共租賃住房價格構(gòu)成

REITs型公共租賃住房價格構(gòu)成包括其建設(shè)過程中不可避免的以土地、建設(shè)及運營為主的直接性投入成本，根據(jù)定價策略，同時包括體現(xiàn)住房特征的差異性價格構(gòu)成，及區(qū)別一般公共租賃住房的REITs投資者投資回報期望（見圖1）。

圖1 REITs型公共租賃住房價格構(gòu)成Fig.1 Price composition of REITs public rental housing

1）以投入成本為基礎(chǔ)的直接性價格。直接性價格指建設(shè)方為公共租賃住房建設(shè)所投入的各項建設(shè)成本，主要包括土地獲取成本、開發(fā)建設(shè)成本、運營維護成本及各項稅費支出等。

2）以特征需求為表現(xiàn)的差異性價格。不同的住房需求者其對住房條件的要求必然會存在差異，住房條件的區(qū)域性差異及舒適度差異是最為明顯的兩方差異，差異性價格構(gòu)成正是考慮住房在區(qū)位、舒適度等方面所存在的差異所造成的入住者對不同住房條件所存在的區(qū)別化需求，該價格是對不同住房特質(zhì)的體現(xiàn)，也是需求差異性的體現(xiàn)。

3）以投資收益為要求的特殊性價格。在公共租賃住房項目建設(shè)完工，經(jīng)營過程中獲得良好而穩(wěn)定的入住率后，其資產(chǎn)將會以REITs形式發(fā)行上市，社會投資者將可在證券市場以購買證券的形式投資該類項目，投資者同時將會獲得一定的投資回報，這也成為了其租金制定過程中區(qū)別于一般公共租賃住房的特點所在。

3.2REITs型公共租賃住房收益補償

公共租賃住房其本身所具有的保障性決定了該類項目的低收益型，而以REITs建設(shè)的項目又對項目回報具有一定要求，項目如何獲取補償收益將對其租金制定具有重要意義。目前，從其收益補償獲取途徑將分為政府對建設(shè)者的土地優(yōu)惠、稅費減免，對入住者的直接經(jīng)濟補貼，以及基于項目本身的補償性收益（見圖2）。

圖2 REITs型公共租賃住房收益補償分析Fig.2 Income compensation of REITs public rental housing

4 REITs型公共租賃住房租金綜合定價模型設(shè)計

本模型根據(jù)公共租賃住房價格構(gòu)成，借鑒普通住房價格制定中成本導(dǎo)向型、需求導(dǎo)向型以及競爭導(dǎo)向型三種基本方法[4]，采用以成本為導(dǎo)向的平均會計成本定價法、以需求為導(dǎo)向的住房特征價格定價法及考慮入住人群經(jīng)濟基礎(chǔ)的支付能力導(dǎo)向定價方法，同時考慮項目的補償性收益，構(gòu)建公共租賃住房租金定價模型（見圖3）。

圖3 REITs型公共租賃住房綜合租金定價模型設(shè)計Fig.3 Comprehensive rental pricing model design for REITs public rental housing

4.1 兼顧成本及住房特征的租金定價方法

4.1.1 會計成本定價方法

成本導(dǎo)向型定價方法根據(jù)其成本構(gòu)成的不同分為會計成本定價方法及邊際成本導(dǎo)向型定價方法，因為住房不可能像一般商品一樣，其生產(chǎn)很難形成規(guī)模效應(yīng)，所以僅討論以會計成本形成的平均成本定價方法。該方法中將主要考慮建設(shè)方的建設(shè)成本、運營成本、借貸成本、稅費成本及期望利率，參照相關(guān)學(xué)者研究成果[5]，并結(jié)合租賃型住房的特點，其簡單模型構(gòu)成如下：

式（1）中，P為成本導(dǎo)向型租金價格；K為開發(fā)成本攤銷，包括土地成本K1、建安成本K2及裝修成本K3；C為公共租賃住房運營成本，包括物業(yè)管理、維修成本；λ為公共租賃住房平均入住率；Q為項目可以提供的租賃單位；R為建設(shè)方期望利潤；T為建設(shè)及運營過程中發(fā)生得一切稅費；i為同期銀行存款利率。

該定價方法以建設(shè)方發(fā)生的直接費用為定價基礎(chǔ)，很好地體現(xiàn)了產(chǎn)品中包含的各種價值，很好地契合了REITs型公共租賃住房價格構(gòu)成中的直接性成本構(gòu)成，該方法將為該部分價格的制定提供一定借鑒。

4.1.2 住房特征定價法

住房特征定價法是根據(jù)消費者對住房的特征需求制定的價格，公共租賃住房價格應(yīng)對不同需求者的需求進行區(qū)別。公共租賃住房價格除應(yīng)包括基本成本部分，還應(yīng)當(dāng)以自身產(chǎn)品質(zhì)量及產(chǎn)品自身條件為定價基礎(chǔ)進行綜合性定價。購房者在選擇住房條件時往往對住房區(qū)位、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、自然環(huán)境、容積率等項目特征較為關(guān)注，其價格基本構(gòu)成如下：

式（2）中，P為需求導(dǎo)向型價格；xn為各特征因素，其以住房所具備的該因素作為主要評價指標(biāo)。

該定價方法充分考慮住房自身外部條件，其考慮因素多為購房者在選擇住房過程中所考慮的主要因素，進一步體現(xiàn)需求性定價的方法策略，而該方法與REITs型公共租賃住房價格構(gòu)成中的差異性構(gòu)成相契合，可為該部分的價格制定提供幫助。

4.1.3 支付能力導(dǎo)向定價法

基于入住人群的支付能力具體確定其租賃型住房的租金，在中國香港、新加坡等地區(qū)和國家已有實施，并在政府保障性住房具體運作方面發(fā)揮了很大作用[6]。支付能力導(dǎo)向定價法基本原理為當(dāng)以公共租賃住房作為其基本住房消費時，入住家庭在房屋租金中的支出不應(yīng)超過其最大住房支付能力。其滿足如下條件：

式（3）中，P為公共租賃住房租金單價；In為家庭年總可支配收入；CH為家庭最大住房支付能力；O?為家庭最基本非住房消費支出額；C為家庭最基本住房消費支出額，即公共租賃住房支出額；q為家庭租賃的公共租賃住房面積。

4.2 模型設(shè)計

1）直接性價格計算。公共租賃住房租金中的直接性價格為不考慮入住者的附加條件，以為入住者提供最基本住房條件為出發(fā)點，該部分成本是房屋建設(shè)及公共租賃住房項目后期運營過程中所發(fā)生的基本費用，是公共租賃住房租金制定的基準(zhǔn)價格，采用成本導(dǎo)向型定價方法中的平均會計成本定價法。

參照公式（4），將成本拆分為建設(shè)者建設(shè)投入資金成本、后期運營成本、稅費成本及期望利潤。具體如下：

式（4）中，P1為直接性價格構(gòu)成部分；K1為建設(shè)用地獲取成本；K2為房屋建安成本；K3為屋內(nèi)裝修成本；i為固定資產(chǎn)投資年折舊率；λ為項目平均出租率；Q″為項目可以提供租賃住房單位；C為項目運營成本，包括物業(yè)管理、維修成本；R為施工方期望利潤；T為建設(shè)及運營過程中發(fā)生的一切稅費。

2）差異性價格計算。公共租賃住房差異性價格構(gòu)成將從需求者角度出發(fā)，考慮入住者對住房的不同需求，采用住房特征價格定價法。本研究中采用經(jīng)典的線性特征價格模型作為構(gòu)建函數(shù)，該模型能很好刻畫產(chǎn)品特征與價格之間的關(guān)系[7]，其基本構(gòu)建形式為：

式（5）中，P為價格；wi為住宅項目相關(guān)的第i個屬性或特征；ai為第i個屬性或特征的修正系數(shù)；ε為誤差修正項。

本研究中采用專家打分法對以區(qū)位條件、交通條件、自然環(huán)境為代表的住房外部條件及以基礎(chǔ)設(shè)施、住房舒適度為代表的住房內(nèi)部條件為主要差異性指標(biāo)進行權(quán)重打分以確定特征權(quán)重xi，然后并以直接性價格計算過程中所確定的最基本建設(shè)條件為對比基準(zhǔn)，確定具體項目中五項因素的各自修正系數(shù)ai，最終得出不同項目特征下其差異性價格構(gòu)成，具體形式如下：

式（6）中，P2為差異性價格構(gòu)成部分；P1為直接性價格構(gòu)成部分；w1為住房區(qū)位特征權(quán)重；w2為住房交通特征權(quán)重；w3為住房基礎(chǔ)設(shè)施特征權(quán)重；w4為住房自然環(huán)境特征權(quán)重；w5為住房舒適度特征權(quán)重；ai為各特征因素修正系數(shù)。

3）入住人群支付能力計算。REITs型公共租賃住房在其入住人群定位階段區(qū)別于普通公共租賃住房，定位于低收入人群中的相對高收入部分或暫時性低收入人群。根據(jù)公式(3），入住人群支付能力需滿足不等式：

式（7）中，P為公共租賃住房租金單價；In為家庭年總可支配收入；O?為家庭最基本非住房消費支出額；q為家庭租賃的公共租賃住房面積。

4）特殊性價格計算。與一般形式建設(shè)的公共租賃住房項目不同的是，REITs型公共租賃住房項目需對資產(chǎn)包裝并進行上市發(fā)行，而大多數(shù)普通投資者其投資是理性的，對于投資項目必定具有一定的投資預(yù)期，因此REITs型公共租賃住房項目必須以獲得投資回報為條件。

具體表達如下：

式（8）中，I為REITs資產(chǎn)池募集資金；β為預(yù)期投資回報；P為公租房項目平均租金；Q為公租房項目能提供租賃單位；η為公租房收益分成比例。

5）租金收益補償計算。REITs型公共租賃住房除政府的土地優(yōu)惠、稅費減免部分的收益補償外，若假定其可預(yù)測的收益補償部分能作為公共租賃住房租金的收益補償部分，其中基于項目本身的補償性收益對住房租金的具體補償表示如下：

式（9）中，P?為項目的補償性收益對住房租金產(chǎn)生的補償；P′為項目的補償性收益物業(yè)平均市場租金；Q′為項目的補償性收益物業(yè)可出租單位；Q″為項目可提供公共租賃住房單位。

6）綜合定價模型設(shè)計。在公共租賃住房租金綜合模型設(shè)計過程中，本研究堅持以其社會保障作用為其基本功能，同時兼顧其成本及住房特征。針對以上各部分進行深入分析后，其租金價格表示如下：

在項目租賃單位配比中，擁有公共租賃住房及商業(yè)租賃型房屋，其中若商業(yè)租賃型房屋占項目總建設(shè)面積的配比為α，同時再同步考慮該租金應(yīng)租金收益需求及社會保障功能部分所應(yīng)滿足的基本條件后，其租金計算公式如下：

式（12）中，P為REITs型公共租賃住房平均租金；K1為建設(shè)用地獲取成本；K2為房屋建安成本；K3為屋內(nèi)裝修成本；i為固定資產(chǎn)投資年折舊率；λ為項目平均出租率；Q為項目總建設(shè)面積；C為項目運營成本，包括物業(yè)管理、維修成本；R為施工方期望利潤；T為建設(shè)及運營過程中發(fā)生的一切稅費；j為住房主要特征數(shù)；wj為住房各特征權(quán)重；aj為各特征因素修正系數(shù)；P′為項目的補償性收益物業(yè)平均市場租金；α為項目中商業(yè)性租賃配比；In為家庭總可支配收入；O?為家庭最基本非住房消費支出額；q為家庭租賃的公共租賃住房面積；I為REITs資產(chǎn)池募集資金；β為預(yù)期投資回報；η為公租房收益分成比例。

5 結(jié)語

本模型以REITs建設(shè)的公用租賃住房為設(shè)計對象，考慮租金定價因素較為全面，兼顧成本及住房特征，同時考慮入住者經(jīng)濟承受能力，使模型設(shè)計較為科學(xué)合理，為REITs型公共租賃住房租金定價提供一定借鑒。我國若要實現(xiàn)REITs型公共租賃住房租金的合理定價，政府應(yīng)給予明確的相關(guān)規(guī)定及稅費的優(yōu)惠，主要政策建議如下：a.政策需對公共租賃住房基本住房條件（區(qū)位、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等）給予明確規(guī)定；b.政策在土地出讓過程，應(yīng)給予土地價款的一定優(yōu)惠；c.對REITs運營機構(gòu)以租金為主的收入減免公司所得稅收。

[1] 倪 娜，易成棟.公共租賃住房租金定價方法比較研究及其借鑒[J].中國房地產(chǎn)，2011（24）：66-73.

[2] 盧為民，姚文江.中外公共租賃住房租金定價機制比較研究[J].城市問題，2011（5）：2-8.

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[4] 孫 偉.房地產(chǎn)項目定價方法分析[J].商業(yè)研究，2004(19）：112-113.

[5] 錢昆潤，蘆金鋒.房地產(chǎn)經(jīng)濟[M].北京：中國計劃出版社，1999，32-33.

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[7] 陳安明.基于主成分分析的住宅項目特征定價模型[J].重慶大學(xué)學(xué)報，2006，29（6）：144-148.

Rental pricing model design of REITs public rental housing

Wang Linxiu1，Zeng Lan1，Tao Fei2
(1.School of Mechanics&Civil Engineering，China University of Mining and Technology，Xuzhou，Jiangsu 221116，China；2.Bluesource Capital Group，Ningbo，Zhejiang 315100，China）

Learning from foreign experience in rental pricing of public rental housing，pricing strategy is developed；on the analysis of real estate investment trusts（REITs）public rental housing rents constitute，consulting the basic theory of ordinary housing price methods，the integrated pricing method is used to construct a scientific pricing model，taking into account costs and housing characteristics，and applying to the relatively high income groups or temporary low income in low-income groups.Considering the direct cost of the project construction，occupancy diversity demand and public expect of investors，the pricing model integrates multi demand，to provide basis for formulating scientific and reasonable rent.

REITs public rental housing；housing characteristics；pricing method；pricing model design

C931

A

1009-1742（2014）10-0094-06

2014-07-15

江蘇省哲學(xué)社會科學(xué)規(guī)劃項目“蘇北農(nóng)民集中居住研究”（11-ZD163）

王林秀，1966年出生，女，江蘇鹽城市人，教授，博士生導(dǎo)師，研究方向為項目融資與項目評價；E-mail：wanglinxiu@cumt.edu.cn