楊善源

摘要：本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)理論出發(fā)，歸納了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征及其原因，從內(nèi)生和外生兩個(gè)角度分析了影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的因素。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)周期；波動(dòng)因素

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）01-00-01

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)理論

經(jīng)濟(jì)周期是指經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象或變量在連續(xù)過(guò)程中重復(fù)出現(xiàn)漲落的情況，所強(qiáng)調(diào)的是再現(xiàn)性、重復(fù)性，同樣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，是指對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的周期性漲落波動(dòng)變化。

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)劃分為 5 個(gè)階段：第一階段：政府實(shí)行擴(kuò)張性財(cái)政政策、失業(yè)率高，國(guó)家采取相應(yīng)的通貨膨脹，抵押貸款利率低，收入呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，住宅需求增加。第二階段：房地產(chǎn)交易活躍，房?jī)r(jià)上升，建造成本增加，房屋銷(xiāo)售形勢(shì)樂(lè)觀，投資進(jìn)入市場(chǎng)，貸款利率降低，因此房屋需求擴(kuò)大，不斷提高房屋供給以滿足增長(zhǎng)的需求。第三階段：房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)逐步穩(wěn)定，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資量過(guò)大而造成了房地產(chǎn)過(guò)剩的供給，房地產(chǎn)空置率和存貨增加，投資利潤(rùn)有所下降，同時(shí)通貨膨脹率快速上升，利率上升，貸款難度增加，房?jī)r(jià)開(kāi)始下降。第四階段：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)趨緩，房屋銷(xiāo)售難度增加，空置率逐步提高。第五階段：宏觀經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，房地產(chǎn)的需求狀況發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降。

二、我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)特征與原因

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度呈現(xiàn)高增長(zhǎng)率但又小幅高低交替的周期性波動(dòng)，主要有以下原因：第一，土地是不可再生資源，長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)價(jià)格是增長(zhǎng)的，在增長(zhǎng)型的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，供給和需求的長(zhǎng)期趨勢(shì)表現(xiàn)為正斜率上升，后一輪循環(huán)的峰頂總是比前一輪的高。第二，在繁榮階段，開(kāi)發(fā)商、銀行的過(guò)度樂(lè)觀供給大于需求；在不樂(lè)觀階段則相反，導(dǎo)致供給的波動(dòng)往往比需求的波動(dòng)更大。 第三，時(shí)滯效應(yīng)使開(kāi)發(fā)商信息時(shí)效性不強(qiáng)，需求循環(huán)經(jīng)常領(lǐng)先于供給循環(huán)一段時(shí)間。

三、房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)影響因素分析

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的內(nèi)生因素

1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的矛盾。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的直接原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的矛盾。房地產(chǎn)供需的自身變動(dòng)，不僅受到房地產(chǎn)價(jià)格彈性等內(nèi)部傳導(dǎo)因素的影響，而且還受到來(lái)自宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響，因此房地產(chǎn)供給與需求關(guān)系的變化過(guò)程，可以看為外部因素的沖擊與內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制的綜合作用過(guò)程，實(shí)際上也就成為直接影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要因素，房地產(chǎn)供給與需求矛盾通過(guò)銷(xiāo)售利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)成本和市場(chǎng)價(jià)格等幾個(gè)指標(biāo)，最終反映在房地產(chǎn)投資的變化上是資規(guī)模的大小引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資走向的收縮或擴(kuò)張，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的變化。

1.2消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)預(yù)期。房地產(chǎn)波動(dòng)的主要?jiǎng)右蚴欠康禺a(chǎn)價(jià)格的預(yù)期。一方面， 房地產(chǎn)價(jià)格漲跌的預(yù)期將會(huì)直接影響到房地產(chǎn)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為；另一方面，從房地產(chǎn)的投資需求來(lái)看，如果預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂(lè)觀，則市場(chǎng)對(duì)可投資的物業(yè)的需求量和土地的需求量將減少，從而，導(dǎo)致房地產(chǎn)的變化和波動(dòng)，相反，如果預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展勢(shì)頭很樂(lè)觀，則市場(chǎng)對(duì)物業(yè)的需求量和土地的需求量都將有所增加。

1.3房地產(chǎn)本身帶來(lái)的收益率。一般而言，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期收益率升高時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)追加投資；當(dāng)預(yù)期收益率降低時(shí)，開(kāi)發(fā)商的投資行為就會(huì)變得小心謹(jǐn)慎。因此，收益率的高低是開(kāi)發(fā)商最為關(guān)注的問(wèn)題之一，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)始終存在，任一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不可能長(zhǎng)久地獲得高出社會(huì)平均投資收益水平的超額利潤(rùn)，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益率逐漸下降到社會(huì)平均水平，甚至低于社會(huì)平均水平。此時(shí)，明智的新投資者將不再加入，而原有部分投資者退出，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的新增供給量開(kāi)始出現(xiàn)降低現(xiàn)象，而隨著房地產(chǎn)消費(fèi)的上升，投資需求的增加，市場(chǎng)吸光了超量的供給，開(kāi)發(fā)商的收益又會(huì)出現(xiàn)回升，當(dāng)回升到一定水平時(shí)，又會(huì)有新的投資者再入房地產(chǎn)主行列，房地產(chǎn)市場(chǎng)就是這樣周而復(fù)始地運(yùn)行，形成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的外生因素

2.1宏微觀政策因素的導(dǎo)向。政策因素主要是經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)的政策性調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行形成政策沖擊，這主要包括貨幣、財(cái)政、投資、金融政策等，這是政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市波動(dòng)實(shí)行宏觀調(diào)控。國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)為代表的各要素進(jìn)行調(diào)控，從而影響了周期波動(dòng)。

2.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變動(dòng)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間存在十分緊密的關(guān)系。經(jīng)濟(jì)繁榮階段，緊縮通貨膨脹與政府利率的提高等政策沖擊， 由投資、消費(fèi)構(gòu)成的房地產(chǎn)需求分別在宏觀緊縮政策下降低，導(dǎo)致社會(huì)資源率先從房地產(chǎn)領(lǐng)域率先退出，房地產(chǎn)市場(chǎng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入收縮期，并且收縮階段持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)于宏觀經(jīng)濟(jì)。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨蕭條困境，這會(huì)迫使政府刺激經(jīng)濟(jì)，采取擴(kuò)張性的政策促使經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格和收入需求彈性等房地產(chǎn)特有的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張傳導(dǎo)作用下，社會(huì)生產(chǎn)資源就會(huì)向帶有國(guó)民經(jīng)濟(jì)前導(dǎo)性和基礎(chǔ)性特征的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這就帶動(dòng)房地產(chǎn)先走出困境，從而帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入繁榮期。

2.3國(guó)民收入水平。消費(fèi)水平和社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力的上升或降低和可供投資的資源數(shù)量的隨國(guó)民收入變化而變化。從總體上分析，當(dāng)收入水平變動(dòng)作為外部沖擊形成后，以及在房地產(chǎn)收入需求彈性等內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制的作用下，不但會(huì)影響房地產(chǎn)消費(fèi)需求，還會(huì)影響房地產(chǎn)投資需求。對(duì)于收入水平影響房地產(chǎn)需求的傳導(dǎo)機(jī)制：一方面，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)的支付水平受收入變動(dòng)的影響，而支付能力的高低影響到房地產(chǎn)需求水平，另一方面， 消費(fèi)者對(duì)財(cái)富積累的預(yù)期也會(huì)受到收入水平變動(dòng)影響。

2.4社會(huì)發(fā)展因素是周期波動(dòng)的重要原因。隨著物質(zhì)生活水平和精神文明素質(zhì)的提高，房地產(chǎn)消費(fèi)的觀念和購(gòu)買(mǎi)行為對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)生的影響越來(lái)越大，這直接引發(fā)公眾對(duì)房地產(chǎn)的功能需求、價(jià)值需求以及對(duì)居住環(huán)境的需求將進(jìn)一步影響房地產(chǎn)的市場(chǎng)和需求空間，與此同時(shí)，隨著城市化的推進(jìn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施與普通住宅的需要的矛盾將極大地加劇，并且這也將影響著人口增長(zhǎng)、人口流動(dòng)和交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展，而這些因素又進(jìn)一步反向力量，對(duì)地價(jià)上漲和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)烈的持久作用，最后影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。

四、結(jié)束語(yǔ)

2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)過(guò)后，面對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與房?jī)r(jià)居高不下的壓力，我國(guó)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)本就帶有政府主導(dǎo)性的色彩，政策因素對(duì)房地產(chǎn)周期的影響越來(lái)越大，當(dāng)前房地產(chǎn)的周期處于高漲-減速的發(fā)展階段，我國(guó)房地產(chǎn)周期進(jìn)入了調(diào)整期。

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