文│張山榮 上海實業(yè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理

上海提速全裝修住宅產(chǎn)業(yè)化

文│張山榮 上海實業(yè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理

近年來，隨著住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和不斷走向成熟，新建住宅逐步擺脫過去毛坯房的交付形式，全裝修房開始大量出現(xiàn)，全裝修住宅是上海住宅產(chǎn)業(yè)邁入健康發(fā)展的重要標(biāo)志。

與傳統(tǒng)的毛坯房相比，全裝修住宅對社會各方面有諸多好處。簡略而言，全裝修住宅具有消費者入住省事、省錢、優(yōu)質(zhì)的特點。有利于住宅商品屬性的自我完善，為市場提供更加完整、更加豐富的住宅消費；有利于推進住宅建設(shè)向集約化生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，提高住宅產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率；有利于節(jié)約資源和保護環(huán)境，保證住宅建設(shè)可持續(xù)發(fā)展；有利于規(guī)范住宅裝修市場，保護消費者的最終利益；有利于住宅建設(shè)管理從粗放型轉(zhuǎn)向集約型，提高整個行業(yè)的管理水平，取得較好的經(jīng)濟效益和社會效益。

根據(jù)發(fā)達國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況看，建筑與裝修設(shè)計一體化是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。住宅裝修產(chǎn)業(yè)化將是商品房發(fā)展的大趨勢，它決定了作為非完整商品的毛坯房終將被取代。

全裝修住宅，可稱為成品房，是指在毛坯房的基礎(chǔ)上，在交房前套內(nèi)所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝到位。即消費者所買到的是建造、裝修一體化的成品住宅。同時，全裝修商品住宅的發(fā)展有利于住宅建設(shè)走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路。

在1992年聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展大會之后，住宅科研設(shè)計領(lǐng)域在1993～1994年間率先提出了“中國住宅產(chǎn)業(yè)化”這一概念，中國發(fā)布了《中國21世紀(jì)議程》，其中構(gòu)思了住宅產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)化的雛形。

作為中國經(jīng)濟最發(fā)達的、與世界市場接軌最深的城市，上海全裝修商品住宅市場發(fā)展相對較早，經(jīng)歷了一個從低到高慢慢推進的過程。

早在上世紀(jì)90年代初上海市裝修房就曾盛行，住宅在交付使用之前普遍經(jīng)過簡單的統(tǒng)一裝修，一般標(biāo)準(zhǔn)是：墻面粉白，衛(wèi)生間、廚房墻面、地面、天花板裝修完畢，配有水槽、坐便器、浴缸、灶臺、龍頭等簡易設(shè)備，這一階段裝修房的裝修大多由建造商自行完成，沒有專業(yè)的裝修公司參與設(shè)計與施工。特征：建材品質(zhì)差，人工水平低，質(zhì)量難以保證。

從上世紀(jì)90年代中期開始，上海市住房政策發(fā)生重大變革，貨幣分房政策逐漸取代了福利分房、實物分房，個人購房比例逐年上升，商品住宅市場逐漸形成。

進入2000年，收入的增加和觀念的改變，人們對住宅產(chǎn)品及裝修服務(wù)的要求越來越高。據(jù)統(tǒng)計，上海市民每年花費在家庭裝修方面的費用約為150億元左右，并且以每年35%左右的幅度遞增。然而對于業(yè)主來說，在投入了大量財力與精力于家庭裝修的同時，各種煩惱也隨之而來，費時費力、質(zhì)量難以保證的家裝市場已經(jīng)不能滿足人們的需求，裝修房（全裝修、精裝修、菜單式裝修）作為一種全新概念推入市場。

現(xiàn)階段裝修房市場已逐漸起步，而一些傾向于采用全裝修或精裝修，品質(zhì)較高，配置齊全的中、高檔項目得到了市場認可，但全裝修一般只提供一種設(shè)計方案，選擇余地較小，拒絕了一部分個性化較強的客戶。

國際住宅發(fā)展歷史顯示，毛坯房只是一個國家住宅發(fā)展特定階段出現(xiàn)的產(chǎn)物，已經(jīng)裝修好的住宅才是終端產(chǎn)品。發(fā)達國家和地區(qū)一般也都經(jīng)歷了從毛坯房到裝修房的發(fā)展過程。歐美國家的普通新建住宅全部裝修及配置到位，住戶只需購置家電、家具就可入住，住宅的個性化體現(xiàn)在家具、窗簾、裝飾品等上面。

不過，從購房者和社會發(fā)展角度看，發(fā)展全裝修商品住宅也是有利有弊。

從好的角度看，首先，裝修房可降低成本，節(jié)省開支。據(jù)測算，同樣的裝修設(shè)計和用材，集團化裝修成本比逐一裝修成本低20%左右；其次，節(jié)省時間和精力。消費者節(jié)省時間和精力主要可以體現(xiàn)在裝修方案的設(shè)計上、裝修材料的選擇上以及施工質(zhì)量的控制上；第三，減少摩擦，優(yōu)化生活環(huán)境；第四，從住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來說，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰；第五，從裝修產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來說，可以加快裝修公司規(guī)范化運作的進程；第六，從其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來說，帶動了其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

當(dāng)然，全裝修商品住宅的發(fā)展也存在一些弊端。

首先，由于全裝修房由開發(fā)商為全部住宅提供針對墻面、門套、地板的統(tǒng)一裝修，客戶基本不能選擇建材及顏色搭配。難以完全彌補裝修房在個性化方面的缺陷；其次，相關(guān)部門通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前消費者對于全裝修房的疑慮主要表現(xiàn)在對其質(zhì)量的不信任上；第三，樣板房效果與交房結(jié)果不同，容易引起糾紛；最后，履約能力風(fēng)險。目前參與裝修房市場的裝修公司大多是一些知名度不高的小型企業(yè)，其資金有限，人員管理水平和經(jīng)驗也十分有限，施工工藝和質(zhì)量不穩(wěn)定，履約能力相對較差，對于開發(fā)商來說需承擔(dān)很大風(fēng)險。

經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在上海市政府政策的大力推動下，裝修住宅的市場供應(yīng)量逐年增加，且增幅驚人，按此發(fā)展趨勢，未來3—5年上海將告別毛坯房，進入裝修房時代?？梢哉f，裝修房是未來住宅市場供應(yīng)的趨勢。

根據(jù)2008年7月明略市場策劃（上海）有限公司對上海市民進行的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，53.85%的消費者購房時會選擇毛坯房，而有46.15%的人會選擇全裝修房；目前上海市每年商品住宅的供應(yīng)量在16萬～17萬套，由此可知每年裝修房的市場需求量約在7.6萬套左右。經(jīng)過2012年和2013年的市場摸索，裝修房的概念更加得到消費者的認可，因此年市場需求量將會超過這個數(shù)量。

據(jù)統(tǒng)計，在接受裝修房的客源中，有兩個主要特征：第一，年齡40歲以下占總數(shù)的70%，有很大的比例。究其原因在于：首先，年輕人比較容易接受或嘗試新生事物；其次，年輕的購房者普遍收入水平較高，而相應(yīng)工作較為繁忙，在選擇住房時更加傾向于入住較為方便的裝修房；第三，二次購房及投資客比例較大。對于投資客戶來講，裝修房出租時的租金價格可以較毛坯房上升100%以上，因此二次購房及投資客更趨向于選擇裝修房。

在上海十分有利的經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)具有良好的發(fā)展前景。全裝修的商品住宅是經(jīng)濟、社會和行業(yè)發(fā)展到一定程度后的必然要求。中國城鎮(zhèn)化的進一步發(fā)展也給上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來機遇和挑戰(zhàn)，對促進全裝修商品住宅的發(fā)展是一個良機，但同時也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了諸多考驗。

目前，行業(yè)內(nèi)對全裝修商品住宅的研究顯得較為薄弱，因此需要各方努力，也需要在實踐中逐步摸索出一套符合市場要求和易被消費者接受的全裝修住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展路子 。