前言

近年來，作為新疆維吾爾自治區(qū)首府城市的烏魯木齊市面臨著跨越式發(fā)展和長治久安兩大歷史任務(wù)。在烏魯木齊市新一輪的城市總體規(guī)劃中，城市中心區(qū)優(yōu)化、舊城改造與功能疏導(dǎo)、新區(qū)規(guī)劃建設(shè)等，都成為現(xiàn)階段城市規(guī)劃迫切需要研究的問題。在舊城區(qū)改造研究過程中，我們發(fā)現(xiàn)，由于歷史原因，我市舊城區(qū)內(nèi)存在一定數(shù)量的舊有工業(yè)企業(yè)。隨著城市經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展，城市產(chǎn)業(yè)和用地結(jié)構(gòu)發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，舊城區(qū)改造中的舊工業(yè)區(qū)改造成為一項(xiàng)不可忽視的重要課題。

筆者有幸參與到我市水磨溝區(qū)的新疆七一棉紡織廠廠區(qū)改造規(guī)劃過程中?，F(xiàn)就新疆七一棉紡織廠改造規(guī)劃，對(duì)城市舊工業(yè)區(qū)的改造與更新的相關(guān)問題進(jìn)行初步思考、嘗試與探索。

一、改造片區(qū)背景及相關(guān)政策支持

1、基地概況

基地區(qū)位：新疆七一棉紡織廠地處烏魯木齊市水磨溝區(qū)，南鄰水磨溝公園，西臨沿河路，東北部至七紡二路，地塊整體呈紡錘狀沿水磨河分布，總占地約41.6公頃，距市中心約5.6公里，臨近城市主干道南湖東路和七道灣路，交通便捷。內(nèi)部地形高低起伏，需根據(jù)地形作出因地制宜的調(diào)整和規(guī)劃。

景觀優(yōu)勢(shì)：基地位于水塔山北麓，背靠北部山地，與水磨河公園隔街相望，水磨溝河沿基地邊界蜿蜒展開，向東遠(yuǎn)眺就可見博格達(dá)峰。整體依山傍水，對(duì)景筑宅，自然生態(tài)景觀資源條件卓越。

2、基地歷史沿革——城市新興發(fā)展區(qū)域的工業(yè)老區(qū)

新疆七一棉紡織廠始建于1952年，是新疆和平解放后王震將軍在新疆創(chuàng)建的十大工業(yè)項(xiàng)目之一，是我國當(dāng)時(shí)重要的紡織品生產(chǎn)基地，西北地區(qū)工業(yè)布局的重要組成部分。為新疆經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出過卓越的貢獻(xiàn)，有著近60年的輝煌歷史和經(jīng)營積累。

建廠初期，王震將軍帶領(lǐng)一批專家和工程技術(shù)人員翻山越嶺，足跡踏遍荒山野地，勘察地形選擇廠址，最終將棉紡廠選址于迪化近郊的水磨溝。該廠區(qū)由新疆軍區(qū)官兵歷時(shí)一年之久，終建為建筑面積達(dá)107930平方米規(guī)模的新疆第一大廠區(qū)。巨大生產(chǎn)車間、青磚砌筑的辦公樓等建筑直至2012年依然矗立，廠區(qū)內(nèi)散發(fā)著舊有歲月的濃郁氛圍。

經(jīng)過幾十年運(yùn)營的國有老棉紡織企業(yè)逐步陷入設(shè)備老舊、技術(shù)落后、經(jīng)營脆弱的局面，其嚴(yán)重老化的基礎(chǔ)設(shè)施也在生產(chǎn)過程中產(chǎn)生大量的工業(yè)污染。廠區(qū)周邊逐年衍生出了多家依賴其發(fā)展的小工業(yè)廠區(qū)，如新疆七一印染廠、烏魯木齊市紡織品批發(fā)公司等；廠區(qū)的北部也逐年匯聚形成大量的棚戶區(qū)，七紡北山棚戶區(qū)片區(qū)。老廠區(qū)陷入一片復(fù)雜、混亂的形態(tài)局面——新疆七一棉紡織廠這一曾經(jīng)擁有輝煌歷史的片區(qū)成為目前我市發(fā)展較為滯后、貧困人口相對(duì)集中的區(qū)域。

經(jīng)多方研究論證，為有利于片區(qū)整體開發(fā)改造與提升，現(xiàn)將新疆七一棉紡廠舊工業(yè)區(qū)及其北部棚戶區(qū)一并納入改造規(guī)劃研究范圍，總研究范圍達(dá)73公頃。

3、相關(guān)政策支持——舊工業(yè)區(qū)改造方針與土地置換

2011年在市委市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，針對(duì)新疆七一棉紡織廠及周邊棚戶區(qū)改造片區(qū)提出了“退城進(jìn)園、老廠開發(fā)、以房養(yǎng)紡”的改造方針。

已更名為“新疆金紡集團(tuán)股份有限公司”的原新疆七一棉紡織廠通過與具備較強(qiáng)綜合實(shí)力的紡織業(yè)內(nèi)企業(yè)重組，在保證國有資產(chǎn)控股的前提下，通過技改和新增先進(jìn)產(chǎn)能方式，實(shí)現(xiàn)紡織主業(yè)產(chǎn)能、檔次的全面提升，整體搬遷至水磨溝區(qū)八道灣工業(yè)園區(qū)二期，異地新建。原七一棉紡廠舊址將作為城市建設(shè)用地綜合開發(fā)，其開發(fā)收益用以補(bǔ)充新廠建設(shè)以及后續(xù)紡織主業(yè)的發(fā)展。

七一棉紡織廠舊工業(yè)廠區(qū)通過土地置換的方式調(diào)整城市舊有空間結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)土地資源配置效益的最大化，力求產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

二、改造片區(qū)綜合現(xiàn)狀研究

1、落實(shí)改造片區(qū)內(nèi)各地塊權(quán)屬信息，重視未確權(quán)用地

土地權(quán)屬關(guān)系是影響改造規(guī)劃實(shí)施的核心因素。在此改造片區(qū)中，土地類型眾多且關(guān)系復(fù)雜，單憑某種渠道難以全面掌握其權(quán)屬信息，尤其是正在確權(quán)過程中的土地和權(quán)屬待定的土地。在前期的調(diào)研過程中，我們通過社區(qū)、企業(yè)、國土資源局等多渠道收集地籍信息，理清改造片區(qū)內(nèi)各地塊權(quán)屬關(guān)系。

在現(xiàn)場調(diào)研過程中我們發(fā)現(xiàn)，該片區(qū)基本是在無規(guī)劃控制引導(dǎo)的情況下自行建設(shè)形成的，道路及地塊邊界凌亂，空間無序。其市政設(shè)施、電力管線以及環(huán)境綠化等方面都存在各種問題。與現(xiàn)代的工業(yè)園區(qū)相比，公共基礎(chǔ)設(shè)施明顯短缺，如道路交通設(shè)施、市政設(shè)施以及公共配套設(shè)施。

經(jīng)認(rèn)真深入調(diào)查，摸清總研究范圍內(nèi)（公約73.03公頃），現(xiàn)狀需保留的土地約5.84公頃，須改造的土地約66.04公頃（其中，金紡集團(tuán)權(quán)屬土地約37.07公頃，須確權(quán)的土地約14.1公頃，尚無權(quán)屬土地約14.87公頃）。

同時(shí)現(xiàn)狀各類用地中，現(xiàn)狀居住用地約19.44公頃，約占總用地的26.62%；工業(yè)用地約40.59公頃，占總用地的55.58%；市政設(shè)施用地約1.30公頃，占總用地的1.78%；綠化用地約10.07公頃，占總用地的13.79%；其他非建設(shè)用地約1.63公頃，占總用地的2.24%。

2、根據(jù)相關(guān)上位規(guī)劃，確定地塊改造綜合定位

擬改造片區(qū)在《烏魯木齊市水磨溝區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2012-2020年）》中定位為區(qū)域商業(yè)服務(wù)中心，用地性質(zhì)主要為商業(yè)金融用地、居住用地、中小學(xué)教育用地以及體育用地。

在《烏魯木齊市水磨河沿線景觀規(guī)劃》（2012年）中提出：“水磨溝河河道兩側(cè)各50米范圍內(nèi)，禁止建設(shè)任何與綠化景觀無關(guān)的建設(shè)項(xiàng)目，禁建區(qū)以外50米為控制區(qū)，控制區(qū)嚴(yán)格本規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)”。2011年7月，《2011年烏魯木齊市規(guī)劃和土地管理領(lǐng)導(dǎo)小組第7次會(huì)議》確定“水磨河沿岸兩側(cè)共100米的范圍內(nèi)，不得安排新的建設(shè)項(xiàng)目”的建設(shè)要求。

經(jīng)過對(duì)改造地塊的深入調(diào)研，以及深入了解政府及開發(fā)單位的改造意愿，根據(jù)相關(guān)上位規(guī)劃，在地塊改造前期，將該地塊改造定位為：水磨河景觀控制區(qū)以及區(qū)域商務(wù)居住綜合服務(wù)中心，用地性質(zhì)包括公園綠地、商業(yè)用地、居住用地以及中小學(xué)教育用地。

3、基地地形地勢(shì)及高程分析

擬改造片區(qū)整體呈現(xiàn)為北側(cè)山體環(huán)抱，南側(cè)水體長流的形態(tài)。地勢(shì)北高南低，東高西低?；刈员毕蚰暇植砍尸F(xiàn)出臺(tái)地地勢(shì)，南側(cè)地勢(shì)較為平緩。擬改造用地內(nèi)最高海拔約為820米，最低海拔約為795米。在后期的規(guī)劃建設(shè)中，應(yīng)充分結(jié)合現(xiàn)狀地形地勢(shì)，通過豎向設(shè)計(jì)合理利用土地。

4、整體規(guī)劃、分期實(shí)施

與新區(qū)建設(shè)規(guī)劃相比，舊工業(yè)區(qū)改造更多地受到現(xiàn)行政策和土地權(quán)屬關(guān)系的影響。在本項(xiàng)目的后期推進(jìn)過程中，因涉及用地北部棚戶區(qū)片區(qū)征收及現(xiàn)狀綠化用地（七紡北山葡萄園）權(quán)屬爭議問題，以及各方利益的均衡，項(xiàng)目采用了整體規(guī)劃、分期實(shí)施的原則，在用地綜合定位與整體布局保證的前提下，分期、分片區(qū)實(shí)施規(guī)劃建設(shè)。一期開發(fā)新疆七一棉紡廠及其相關(guān)老舊工業(yè)廠區(qū)，以實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)紡”方針，同時(shí)改造片區(qū)交通、市政等相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施，打造水磨河景觀帶，提升片區(qū)品質(zhì)，為二期七紡北山棚戶區(qū)及七紡北山葡萄園片區(qū)改造打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、舊工業(yè)區(qū)改造片區(qū)綜合定位

1、合理劃分改造地塊

此次改造規(guī)劃對(duì)現(xiàn)狀凌亂的宗地界限，按照規(guī)劃分區(qū)及路網(wǎng)控制進(jìn)行合理的拆分、合并調(diào)整，以此促進(jìn)地籍界線整合和規(guī)劃的彈性控制，改善老廠區(qū)舊有空間秩序，提高其空間利用效率。即將空間相連，改造模式及規(guī)劃功能相同的地塊，按照規(guī)劃路網(wǎng)的劃分確定各個(gè)改造地塊。劃分后的改造地塊可能包含原多宗權(quán)屬用地，各權(quán)屬用地統(tǒng)一或單獨(dú)改造，均應(yīng)參照本改造規(guī)劃所確定的規(guī)劃要素進(jìn)行控制和引導(dǎo)。

現(xiàn)依據(jù)相關(guān)上位規(guī)劃，綜合考慮改造地塊地形地勢(shì)、城市道路交通體系以及片區(qū)綜合定位等因素，將改造片區(qū)用地布局模式調(diào)整如下：

1.1 道路規(guī)劃：改造沿河路、溫泉東路垂直相交的現(xiàn)狀交通格局，從水磨河分叉處延伸沿河路直至溫泉東路，形成三角形環(huán)狀交通島；做好交通環(huán)島景觀規(guī)劃，改善區(qū)域交通環(huán)境。同時(shí)沿水磨河百米景觀帶北部規(guī)劃濱河景觀支路一條。

整合改造片區(qū)內(nèi)的規(guī)劃路網(wǎng)，形成“四縱兩橫”主干網(wǎng)格局，連同“一河”，使路網(wǎng)和景觀有機(jī)結(jié)合起來。

1.2 功能布局：

教育：A地塊規(guī)劃為30班完全中學(xué)，C地塊規(guī)劃為30班完全小學(xué)，以滿足片區(qū)及周邊的基礎(chǔ)教育配套需求。

商住用地：B地塊規(guī)劃為棚戶區(qū)改造安置綜合居住用地， F、G地塊作為城市商住用地綜合開發(fā)建設(shè)。

商業(yè)：沿濱河景觀道路規(guī)劃區(qū)域性的水磨溝風(fēng)情商業(yè)街（D、E地塊），沿街布置多低層商業(yè)建筑；同時(shí)在F、G地塊配建不小于總建筑面積15%的區(qū)域性綜合商業(yè)服務(wù)中心。

綠化：水磨河兩側(cè)，各控制50米水磨河保護(hù)范圍的限建區(qū)，結(jié)合道路綠化，形成百米城市濱水綠化景觀帶。

現(xiàn)總研究范圍內(nèi)，規(guī)劃商住用地約為39.44公頃，占總用地的54.01%；商業(yè)用地約2.20公頃，占總用地的3.02%；公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地約5.0公頃，占總用地的6.85%；綠化用地約12.48公頃，占總用地的17.09%。

四、舊工業(yè)廠區(qū)部分改造規(guī)劃

1、規(guī)劃理念及原則

經(jīng)過多方面調(diào)查研究及分析，現(xiàn)對(duì)舊工業(yè)廠區(qū)的改造前景綜合評(píng)價(jià)為“具有宜人的外部景觀優(yōu)勢(shì)、便捷交通優(yōu)勢(shì)、悠久的歷史沿革、周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施完善”的城市新興綜合居住空間。秉承七紡人文精神，將本片區(qū)改造為具有城市居住屬性以及近郊景觀優(yōu)勢(shì)的大型居住社區(qū)——即“新城市街區(qū)”。

以提高居住環(huán)境質(zhì)量和滿足住宅的安全性、環(huán)境性、舒適性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性為目的，構(gòu)建新一代的百姓房為目標(biāo)，努力將基地打造成一片大型綜合現(xiàn)代城市居住社區(qū)。

2、整體風(fēng)格定位

采用新古典建筑風(fēng)情， 營造出一種精致、典雅的生活情調(diào)，凸顯項(xiàng)目對(duì)于高品質(zhì)生活的追逐與塑造。

3、規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)

為經(jīng)濟(jì)、合理、有效的使用土地，確保居民的居住生活空間，提高居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量，結(jié)合本片區(qū)自身特點(diǎn)，將片區(qū)分為“一帶、一心、四片區(qū)”。 其中：一帶（濱河商業(yè)景觀帶）：利用構(gòu)成自身有利濱水地勢(shì)，將用地南側(cè)水磨河景觀引入住區(qū)內(nèi)部，自東向西，串聯(lián)整個(gè)居住社區(qū)，并與住區(qū)內(nèi)部景觀交匯融合，串聯(lián)各級(jí)景觀節(jié)點(diǎn)，形成住區(qū)南部集景觀、休閑、交流為一體的濱河商業(yè)景觀帶。

一心（區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)核心）：結(jié)合小區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)及其各地塊空間布局，在東西兩居住生活片區(qū)中部設(shè)置區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心，為居民提供休閑、交流、以及消費(fèi)的公共空間。四片區(qū)（商業(yè)片區(qū)、商務(wù)辦公片區(qū)、兩大商住片區(qū)）：合理利用自身東高西低，北高南低的地勢(shì)，結(jié)合規(guī)劃路網(wǎng)，在片區(qū)西部地塊設(shè)置獨(dú)立的商業(yè)片區(qū)，商務(wù)辦公區(qū)與之東西相對(duì)，構(gòu)成本規(guī)劃區(qū)域的綜合商務(wù)辦公功能。圍繞區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心，規(guī)劃東西兩大居住片區(qū)，結(jié)合水磨河景觀設(shè)置沿街商業(yè)，與商業(yè)片區(qū)、商務(wù)辦公片區(qū)共同組成規(guī)劃項(xiàng)目的四片區(qū)。

4、規(guī)劃布局

公建：根據(jù)對(duì)人流方向的分析，在兩大商住地塊，沿規(guī)劃路兩側(cè)布置大型綜合商業(yè)中心，既便利社區(qū)生活，又可帶動(dòng)周邊區(qū)域的人流。結(jié)合小區(qū)的主要入口處設(shè)置集中商業(yè)與開放性的節(jié)點(diǎn)廣場。在東商住地塊西南側(cè)設(shè)置綜合商務(wù)辦公區(qū)，與沿街商業(yè)連接，形成完整的城市商業(yè)界面。在商業(yè)地塊設(shè)計(jì)上，結(jié)合區(qū)域特色，通過對(duì)建筑空間和街道場所的營造，打造商業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園相結(jié)合的街區(qū)。設(shè)計(jì)具有活躍、滲透性強(qiáng)、臨街地帶的街道，及一些活動(dòng)的結(jié)點(diǎn)，便于人們?cè)谄溟g活動(dòng)。結(jié)合當(dāng)?shù)氐木坝^文化特點(diǎn)，打造具有地方特色的創(chuàng)意園區(qū)。

住宅：商住地塊內(nèi)部居住建筑的布局根據(jù)基地的高程，按組團(tuán)設(shè)置。圍合的組團(tuán)形態(tài)增加住戶歸屬感，組團(tuán)內(nèi)主題各異的集中綠地景觀為住戶提供了良好的居住環(huán)境。強(qiáng)化的組團(tuán)感覺易于塑造親切近人的鄰里氛圍。在小區(qū)中心位置，設(shè)置服務(wù)性的公建設(shè)施節(jié)點(diǎn)，服務(wù)小區(qū)內(nèi)居民。

景觀綠化：景觀布局上充分利用周邊的景觀資源優(yōu)勢(shì)，使整個(gè)小區(qū)組團(tuán)通過“借遠(yuǎn)景，對(duì)中景，移近景”的手法獲得環(huán)境資源最大化利用。在提高土地經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，充分利用原有地形環(huán)境，創(chuàng)造優(yōu)美的自然風(fēng)貌環(huán)境，形成綠樹成蔭、安逸雅致、舒適的生活空間。綠地布局強(qiáng)調(diào)景觀的“均好性”，同時(shí)通過住宅群體平面組合和住宅單體轉(zhuǎn)向布置，使每戶住宅獲取最大化的視覺景觀效果。

5、建筑布局及高度

沿現(xiàn)狀居住區(qū)南側(cè)，布置多層商業(yè)及公共服務(wù)設(shè)施類建筑，以保證北側(cè)現(xiàn)狀保留居住建筑的采光。在規(guī)劃片區(qū)兩大高層居住組團(tuán)中部，設(shè)施多層開敞大商業(yè)空間，以此形成本規(guī)劃片區(qū) 低—高—低—高 的建筑空間布局。改善原有城市天際線平淡，且建筑形象差的形態(tài)，運(yùn)用規(guī)劃手法梳理城市天際線，兼顧整體性、美學(xué)性、動(dòng)態(tài)性形成錯(cuò)落有致、富有變化的新城市天際線、打造新的城市地標(biāo)。

五、相關(guān)思考

1、在舊城區(qū)老工業(yè)廠區(qū)的改造過程中，舊工業(yè)區(qū)的土地置換、改造應(yīng)與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及功能定位相結(jié)合。土地置換是城市不斷更新和持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力因素，舊工業(yè)區(qū)的土地置換和改造應(yīng)在充分認(rèn)識(shí)自身區(qū)位條件和現(xiàn)狀的前提下，依據(jù)上位規(guī)劃依據(jù)及相關(guān)政策支持，調(diào)整與更新自身不良因素，著眼于區(qū)域乃至城市的整體發(fā)展需要，合理定位改造后的片區(qū)功能及結(jié)構(gòu)，使其作為區(qū)域整體的有機(jī)組成部分，實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展。

2、舊工業(yè)區(qū)的改造需深入落實(shí)地塊權(quán)屬信息，重視未確權(quán)用地。在類型眾多且土地關(guān)系復(fù)雜的舊工業(yè)區(qū)，應(yīng)通過社區(qū)、企業(yè)、國土資源局等多渠道收集地籍信息，理清改造片區(qū)內(nèi)各地塊權(quán)屬關(guān)系，以此指導(dǎo)改造規(guī)劃的編制，增強(qiáng)規(guī)劃的可實(shí)施性。

3、合理確定舊工業(yè)區(qū)改造規(guī)劃的定位。在現(xiàn)行的城市規(guī)劃編制體系中，控制性詳細(xì)規(guī)劃作為開發(fā)和管理共同的技術(shù)約束和行為規(guī)則，具有其法律效益。而修建性詳細(xì)規(guī)劃是在控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下對(duì)地塊進(jìn)行更為具體的建筑物和空間的安排。在此舊工業(yè)區(qū)改造規(guī)劃中，因相關(guān)水磨河景觀政策的出臺(tái)，在綜合考慮區(qū)域大環(huán)境的情況下，對(duì)其所對(duì)應(yīng)的控制性詳細(xì)規(guī)劃編制進(jìn)行了相應(yīng)的修改，在報(bào)市政府審批通過后，作為管理性文件指導(dǎo)后期的規(guī)劃實(shí)施。

建議在后期的城市舊工業(yè)區(qū)改造規(guī)劃中，將改造規(guī)劃定位為控制性詳細(xì)規(guī)劃的補(bǔ)丁程序，增強(qiáng)改造規(guī)劃的法定性。舊工業(yè)區(qū)改造規(guī)劃應(yīng)對(duì)用地在地塊細(xì)分和開發(fā)強(qiáng)度、公共配套設(shè)施、道路交通、市政工程等功能控制要素和地區(qū)空間組織、建筑形態(tài)控制和公共開放空間等空間控制要素尚做出詳細(xì)的控制規(guī)定，并作為控制性詳細(xì)規(guī)劃的補(bǔ)充性內(nèi)容指導(dǎo)后期舊工業(yè)區(qū)改造的規(guī)劃實(shí)施。