曾國安 張河水

摘要：土地價格與商品房價格到底是什么關系，是地價推高房價，還是房價推高地價，學術界一直存有爭議。從邏輯上看，兩者的相互影響是存在的，但具體是什么影響，則應進行實證分析。1998年以來，地價和房價均呈現出長期上升的趨勢，以地價和房價來衡量的地價占房價的比重也呈現出長期上升的趨勢。通過構建城市土地價格與商品房價格的四象限模型所進行的分析也發(fā)現，土地價格的變化會引起商品房價格的變化，土地價格的上升會推動房價的上漲。運用2002年1月至2012年12月中國商品房月度銷售價格和單位面積土地購置費月度投資額的對數數據所進行的實證檢驗發(fā)現，商品房價格與土地價格呈正向協(xié)整關系，土地價格的均衡反向修復機制不成立，且從長期來看，商品房價格不是土地價格的Granger原因，土地價格是商品房價格的Granger原因，由此來看，要_降低商品房價格就必須降低土地價格。

關鍵詞：土地價格；商品房價格；四象限模型；實證檢驗

中圖分類號：F293.27 文獻標識碼：A 文章編號：1005-2674（2013）06-019-07

一、城市土地價格、商品房價格及比重的變化

對于城市土地出讓價格，各種統(tǒng)計年鑒或者數據庫并沒有現成的數據。替代辦法就是用房地產開發(fā)企業(yè)單位面積土地購置費用表示城市土地出讓價格。用公式表示：城市單位土地出讓價格=房地產開發(fā)企業(yè)本年土地購置費用÷房地產開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積。城市土地價格占商品房價格比重的測算可以有兩種方法，一是采用當年地價和當年房價測算（計算公式為：城市土地價格占商品房價格的比重=當年土地出讓價格÷當年商品房價格），二是采用當年房價與兩年前地價測算（計算公式為：t年城市土地價格占商品房價格的比重=（t-2）年土地出讓價格÷t年商品房價格）。兩種方法各有其優(yōu)缺點，前者的缺點是所售商品房的地價并非是當年的購置價格，因此并不能真實反映所售商品房中土地購置價格的比重，優(yōu)點是包括了房地產商對地價變化的反應，即若當年地價上漲，房地產商往往會按當年地價售房，若當年地價下降，房地產商往往也會要適當降低房價，從宏觀的角度來看，能更準確地反映地價變化對房價的影響。后者的優(yōu)點是可以更真實地反應所售商品房中土地購置費用的比重，缺點是會忽視房地產商對土地價格變化的反應，從宏觀的角度來看，不能準確反映地價變化對房價的影響。還有一個計算方法就是測算地價占商品住房售價的比重，按此計算就必須考慮容積率，但國家并未對商品房的容積率規(guī)定統(tǒng)一的標準，一般是由地方政府確定，商品房建設多以小高層和高層為主，綜合考慮，容積率取2比較合適?？紤]到容積率，計算地價占房價比重的公式即為：（1）t年城市土地價格占商品房價格的比重=t年城市土地價格÷t年商品房價格÷2；（2）t年城市土地價格占商品房價格的比重=（t-2）年城市土地價格÷t年商品房價格÷2。兩種計算方法各有其優(yōu)缺點。前者的優(yōu)點是比較靈敏地反映出地價的變化對房地產商價格行為的影響，缺點是所售商品房的地價并不是購置地價；后者的優(yōu)點是反映了購置地價的比重，缺點是掩蓋了地價變化對房價行為的影響。

表1列示了城市土地出讓價格（以下簡稱為地價）及其占商品房價格比重的情況。從表1來看，1999-2011年，地價呈上漲趨勢，2011年全國城市平均地價達到2600元/平方米。從同比絕對增長量來看2010年增長量最大，增長超過600元/平方米。2009年和2008年，增長均超過300元平方米，2006年增長量也較大，接近300元/平方米，1999—2002年增長量較小，2003年開始增量變大，這與中國自2002年實施經營性土地使用權出讓招拍掛制度相關。從同比增幅來看，2006和2010年同比增幅超過30%，2003年、2008年和2009年同比增幅超過20%，1999年、2004年、2005年和2007年增幅在15%左右，其余年份增幅在5%以下。從城市地價占商品房價格比重來看，若從第8欄的數據來看，則呈現出不穩(wěn)定，最低為13.6%，最高為25.8%，若從第9欄的數據看，最低為9.5%，最高為13.9%，若從第10欄的數據看，則呈現出比重持續(xù)上升的趨勢，1998年為9.5%，2011年達到24.3%，若從第11欄的數據看，也呈現出比重持續(xù)上升的趨勢，1998年為8.8%，2011年達到17.6%。由于地價采用的僅是土地購置費用，因此可以斷定實際的土地成本（除了公開的土地購置費用之外，還有相當部分為取得土地使用權而支付的費用更多地會以管理費用、財務費用等其他費用形式出現）應高于土地購置費用，因此地價占商品房價格比重應高于表1所列示的數值。

二、城市土地價格與商品房價格的四象限模型分析

城市地價與商品房價格的關系，可以借鑒迪帕斯奎爾和惠頓的物業(yè)和資產市場的四象限模型…加以修改來分析（城市地價與商品房價格的四象限模型如圖1所示）。

第1象限為商品房市場需求曲線，商品房市場需求曲線提供一個商品房需求量（建筑面積），DH（向右下方傾斜的實線）表示初始均衡狀態(tài)下的商品房需求曲線（假定商品房需求符合需求定律），DHl（向右下方傾斜的虛線，它的位置最終由商品房價格來確定）表示變動后的商品房需求曲線；第Ⅱ象限反映商品房需求量與土地供應需求量（土地面積）的關系，兩者通過容積率建立聯(lián)系，用DL=DH/PR表示，DL表示土地需求，DH表示商品房需求，PR表示容積率；第Ⅲ象限為土地市場供給曲線，土地供應的需求量和供給曲線共同決定土地價格，SL表示土地供給曲線；第Ⅳ象限反映土地價格與商品房價格的關系，通過函數HP=f（LP）建立聯(lián)系，HP表示商品房價格，LP表示土地價格。

土地價格與商品房價格的四象限模型的傳導機制一般從第1象限開始按逆時針方向進行，傳導過程為：DH→DL→LP→HP。具體來講即是：第一階段，商品房市場一定時期的需求狀況對商品房市場提出了一定的商品房需求建筑面積，房地產開發(fā)商為了滿足市場需求，必須要向政府購得一定面積的土地使用權；第二階段，在政府關于商品房容積率的規(guī)定下，房地產開發(fā)商獲得所需的商品房需求建筑面積相應的土地使用權的面積；第三階段，房地產開發(fā)商在土地市場上根據土地使用權的供給狀況，通過招拍掛以一定價格獲得所需面積的土地使用權；第四階段，根據土地價格與商品房價格的關系確定商品房價格，從而也確定商品房市場該時期的需求曲線。圖1中帶箭頭的實線框表示了這個傳導過程。

現在假設：城市化引起商品房市場需求的增加（當然引起商品房需求增加的因素很多，比如商業(yè)的發(fā)展，居民收入水平的提高等）。第一階段，假設商品房需求增加了△DH（第1象限中的雙箭頭實線表示），在第1象限中用向右下方傾斜的虛線表示需求增加后的商品房需求曲線，位置不確定；第二階段，由于商品房需求建筑面積的增加，引起對土地使用權面積的增加，根據商品房需求建筑面積與土地使用權面積的關系，可以確定增加的土地使用權的面積；第三階段，如果此時土地市場的供給曲線不變，便可以確定增加之后的土地使用權面積相對應的土地價格，如果土地供給曲線發(fā)生變化，也可以確定供給曲線變化后相應的土地價格；第四階段，由土地價格與商品房價格關系曲線，便可以確定商品房價格，即便土地價格與商品房價格關系曲線發(fā)生變化，也可以確定房地產的價格，從而也確定了需求增加之后的商品房需求曲線，即為第1象限中靠右的向右下方傾斜的虛線。圖1中帶箭頭的虛線框展示了在商品房需求面積與土地需求面積關系不變、土地供給曲線不變以及土地價格與商品房價格關系不變情況下的傳導過程。

通過上述分析不難發(fā)現，土地價格對商品房價格具有傳導作用，一般來講，土地價格的變化會引起商品房價格的變化。當然，上述分析只是基于四象限模型的理論分析，實際交易中城市土地價格與商品房價格的關系還需要通過一定時期的數據來進行檢驗。不過，需要注意的是，時期選擇不同，數據選取不同，處理方法不同，得出來的結論可能會不同。

三、城市土地價格與商品房價格關系的實證檢驗

（一）變量與數據選取

為反映土地價格對商品房價格的影響，采用EViews5.0計量經濟學分析軟件，先對商品房價格與土地價格進行平穩(wěn)性檢驗，然后進行協(xié)整關系檢驗，最后進行Granger因果關系檢驗。

考慮到商品房市場發(fā)展時間較短，年度時間序列樣本有限，筆者將采用月度數據進行分析。考慮數據的可得性，樣本空間設為2002年1月至2012年12月，樣本容量為132。

商品房價格以商品房月度銷售價格表示，用HP表示，單位為元/平方米；土地價格以月度單位面積土地購置費投資額表示，用LP表示，單位為元/平方米。

為了反映商品房價格和土地價格的彈性，并減小序列的離散程度，避免量綱的影響，對二者取自然對數，分別記為LHP和LLP，以下針對LHP和LLP進行實證檢驗。描述性統(tǒng)計結果如表2所示。

（二）房價與地價的平穩(wěn)性檢驗

在實證檢驗之前，先要對時間序列變量進行平穩(wěn)性檢驗，本文采用ADF（Augmented Dickey-Fuller）方法對LHP和LLP的平穩(wěn)性進行單位根檢驗。

從表3中看出，LHP和LLP序列的ADF統(tǒng)計量在1%的顯著水平下拒絕了存在單位根的零假設，LHP和LLP為平穩(wěn)序列。由此可知，商品房價格和土地價格的水平序列均為平穩(wěn)序列，可以進行VAR模型分析。接下要進行VAR模型滯后階數的選擇，運算結果如表4所示。根據LR、FPE、AIC、sc和HQ標準，在5個評價指標中有5個認為應建立VAR（3）模型，因此選擇建立VAR（3）模型。

（三）房價與地價的協(xié)整關系檢驗

商品房價格和土地價格的水平序列均為平穩(wěn)序列，若它們之間存在相同的長期運動趨勢，則可認為兩個變量之間存在長期均衡的協(xié)整關系。本文運用Johansen極大似然估計方法對LHP和LLP進行檢驗，結果如表5所示。根據跡（Trace）檢驗和最大特征根（Max-Eigen）檢驗，兩個變量在1%水平下存在一個協(xié)整關系，由此說明商品房價格與土地價格之間存在長期協(xié)整關系。

進一步可以得到LHP與LLP之間的協(xié)整方程：LHP=0.501*1=LLP+4.658

LLP的系數顯著，t統(tǒng)計量為18.247，說明商品房價格與土地價格成正向協(xié)整關系，長期來看，在不考慮其他因素的情況下，土地價格每上漲1%，房價平均上漲0.5%，要使房價下降，必須降低土地價格。進一步可以得到向量誤差修正（VEC）模型。

由表6可見，D（LLP）的誤差修正項調整系數為1.120，t統(tǒng)計量為5.150，D（LLP）的誤差修正項調整系數為正且顯著程度很高，說明土地價格的均衡反向修復機制不成立，當土地價格持續(xù)高漲時，土地價格會偏離均衡價格越來越遠，需要政府對土地價格進行調控才能使其恢復均衡。而D（LHP）的誤差修正項調整系數顯著程度不高，雖然系數為負，但絕對值很小，在地價與房價之間，房價很難回復到市場均衡水平。進一步，由LHP與LLP之間的協(xié)整方程可知，長期來看，地價對房價具有正向影響作用，地價上漲房價也會隨之上漲，從而地價和房價偏離均衡價格越來越遠，這表明，調控商品房市場，必須要先調控土地價格，使地價回復至均衡水平，而后商品房價格才有可能回復至均衡水平。

（四）房價與地價的因果關系檢驗

變量LHP與LLP均為水平平穩(wěn)序列，并且存在協(xié)整關系，由LHP與LLP構建的VAR模型也是平穩(wěn)的，因此可以直接對LHP與LLP進行Granger因果關系檢驗。在檢驗過程中，分別采取不同的滯后階數，以反映LHP與LLP短期與長期的Granger因果關系，檢驗結果如表7所示。

由表7可見，滯后階數不同，LHP與LLP的Granger因果關系有所不同。在滯后階數為1和2的情況下，兩種原假設均被拒絕，LHP與LLP互為Granger因果關系；滯后階數3-9的情況下，接受LLP不是LHP的Granger原因的假設，拒絕LHP不是LLP的Granger原因的假設，換句話說，LLP不是LHP的Granger原因，LHP是LLP的Granger原因；從滯后11期開始，就一直接受LHP不是LLP的Granger原因的原假設，滯后10-16期，原假設LLP不是LHP的Granger原因拒絕和接受交替出現，從滯后17期開始，原假設LLP不是LHP的Granger原因就一直被拒絕。

分開來看，滯后1-10期，LHP是LLP的Granger原因，滯后11-40期，LHP不是LLP的Granger原因；滯后1-2期，LLP是LHP的Granger原因，滯后3-9期，LLP不是LHP的Granger原因，滯后10-16期，LLP是LHP的Granger原因的階段性不明顯，有時LLP是LHP的Granger原因，有時LLP不是LHP的Granger原因，滯后17-40期，LLP是LHP的Granger原因。

四、結論

1.從城市土地價格占商品房價格比重來看，比值并不穩(wěn)定；但從土地價格和商品房價格的變化來看，土地價格占商品房價格的比重呈現出上升的趨勢，且若考慮到取得土地的隱性費用，土地價格占商品房價格的比重比利用公開數據所計算出的比重要高一些。

2.從城市土地價格與商品房價格的四象限模型來看，土地價格對商品房價格具有傳導作用。一般來講，土地價格的變化會引起商品房價格的變化，土地價格的上升會引起商品房價格的上升。

3.商品房價格與土地價格成正向協(xié)整關系，長期來看，在不考慮其他因素的情況下，土地價格每上漲1%，商品房價格平均上漲0.5%，因此，要使商品房價格下降，必須降低土地價格。

4.土地價格的均衡反向修復機制不成立，當土地價格持續(xù)高漲時，土地價格會偏離均衡價格越來越遠，需要政府對土地價格進行調控才能使其恢復均衡，商品房價格的均衡反向修復機制也很微弱，商品房價格也很難回復到市場均衡水平。

5.商品房價格與土地價格之間的Granger因果關系劃分為幾個階段：短期來看，商品房價格和土地價格互為Granger因果關系；中短期來看，商品房價格是土地價格的Granger原因，土地價格不是商品房價格的Granger原因；中期來看，商品房價格不是土地價格的Granger原因，土地價格既可能是商品房價格的Granger原因，也可能不是商品房價格的Granger原因；長期來看，商品房價格不是土地價格的Granger原因，土地價格是商品房價格的Granger原因，這與城市土地價格與商品房價格的四象限模型以及協(xié)整關系分析的結論一致。

參考文獻

[1]迪帕斯奎爾，惠頓.城市經濟學與房地產市場[M].北京：經濟科學出版社，2002：8-12.

[2]劉琳，劉洪玉.地價與房價關系的經濟學分析[J].數量經濟技術經濟研究，2003，（7）.

[3]嚴金海.中國的房價與地價：理論、實證和政策分析[J].數量經濟技術經濟研究，2006，（1）.

[4]宋勃，高波.房價與地價關系的因果檢驗：1998-2006[J].當代經濟科學，2007，（1）.

[5]周京奎.城市土地價格波動對房地產業(yè)的影響——1999-2005年中國20城市的實證分析[J].當代經濟科學。2006.（4）.

[6]曾向陽，張安錄.基于Granger檢驗的地價與房價關系研究[J].中國土地科學，2006，（2）.

[7]況偉大.房價與地價關系研究：模型及中國數據檢驗[J].財貿經濟，2005，（11）.

[8]杜江，許多，李恒。中國大中城市地價對房價影響的實證研究[J].重慶大學學報（社會科學版），2011，（1）.

[9]鄭娟爾，昊次芳.地價與房價的因果關系——全國和城市層面的計量研究[J].中國土地科學，2006，（6）.

[10]高波，毛豐付.房價與地價關系的實證檢驗[J].產業(yè)經濟研究，2003，（3）.

責任編輯：鄭洪昌