陳國強(qiáng)

陳國強(qiáng) 中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授

3月5日，一位工人在溫州市區(qū)江濱路一個高價地塊外粉刷外墻。溫州樓市的過度投資為現(xiàn)在的房價高位下跌埋下了伏筆。

繼鄂爾多斯之后，溫州成為內(nèi)地樓市“裸泳”的新案例。

官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)多次印證了溫州樓市屢創(chuàng)“第一”的事實：國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年，溫州是全國70個大中城市中房價降幅最大的城市；從2012年下半年至2013年上半年，當(dāng)其他城市的房價普遍轉(zhuǎn)跌為升甚至“漲”聲一片之時，溫州成為屈指可數(shù)的房價下跌城市。溫州市物價局的監(jiān)測數(shù)據(jù)則表明，2012年，溫州新建商品住宅價格指數(shù)和成交均價雙雙下降，其中均價下跌24%。同期，住宅用地平均樓面價格處于近五年來最低值。溫州部分豪宅的房價與2010年相比幾近“腰斬”。

三年前，作為三線城市中的普通一員，溫州房價曾經(jīng)一度狂飆領(lǐng)漲全國，高峰時甚至超出一線城市的北上廣。到底是何原因?qū)е聹刂輼鞘屑逼鹬甭洳⒊蔀楸畴x全國樓市趨勢的“另類”？樓市的溫州案例蘊(yùn)含著怎樣的警示意義？

其實無論是溫州，還是此前已經(jīng)陷入困頓的鄂爾多斯，兩地樓市的冷暖與房價的起落背后，均有著驚人相似的推演邏輯，那就是“成也投資，敗也投資”。

溫州房價為何獨(dú)跌

溫州素以民營經(jīng)濟(jì)活躍著稱，鄂爾多斯則以“羊煤土氣”快速致富。兩地的社會資金充裕，民間借貸盛行，投資意識領(lǐng)先是它們的共同標(biāo)簽。在日益升溫的房地產(chǎn)市場，溫州炒房團(tuán)和內(nèi)蒙古投資客都曾活躍于大江南北，他們既為曾經(jīng)低迷的京滬等地樓市加過溫、助過熱，自身投資獲益匪淺，也曾經(jīng)幾度遭遇過房地產(chǎn)調(diào)控政策的圍堵。在他們的出發(fā)之地和大本營溫州，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資同樣毫無懸念地成為社會資金的不二選擇乃至投資首選。

據(jù)溫州中小企業(yè)促進(jìn)會的統(tǒng)計，2008年至2010年，溫州在房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模約為1000億元，而歷史最高峰達(dá)2000億元，溫州的民間借貸約六成進(jìn)入樓市。丈夫辦企業(yè)，辛苦經(jīng)營一年，不如妻子炒房兩套，“三線城市，一線房價”成為溫州樓市過度投資的最好寫照，“全民炒房”則是溫州樓市的一大奇觀。2009年溫州房價幾乎翻一番，據(jù)說那時但凡有幾十萬、幾百萬閑錢的人，都會買上四五套房，不少人盲目跟進(jìn)，資金不夠就與親朋好友合伙買，賣出后按比例分紅。溫州樓市的這種過度投資為其后的房價高位下跌埋下了伏筆。

和北上廣深等一二線城市不同，盡管是改革開放的先發(fā)地區(qū)，但溫州樓市具有明顯的封閉性，外來需求及外來購房者極少，除了能夠投資炒房的溫州本地人以外，聚集在溫州的外來人群主要是務(wù)工者，在溫州購房的可能性很低。市場兩極分化嚴(yán)重、缺少中間階層，這種市場需求結(jié)構(gòu)決定了溫州樓市不存在長期上漲的基礎(chǔ)。當(dāng)人口與資金外流，樓市資金支撐薄弱時，下行趨勢就會到來。

“漲也投資，跌也投資”。資金抽出，投資客撤離，這是溫州房價跳水的直接原因。溫州房價率先下跌，和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢也不無關(guān)系，經(jīng)歷了2011年老板“跑路潮”，溫州企業(yè)經(jīng)營情況一直沒有明顯好轉(zhuǎn)。由于此前當(dāng)?shù)仄髽I(yè)大肆擴(kuò)張、涉足房地產(chǎn)，所以當(dāng)企業(yè)持續(xù)遭遇盈利難、“錢荒”出現(xiàn)，就必然先從樓市撤離以緩解資金壓力。這無疑就成為推倒溫州房價的第一張多米諾骨牌。

很明顯，溫州之所以會在調(diào)控中率先“領(lǐng)跌”，是因為溫州樓市在前幾年狂飆突進(jìn)，環(huán)境和資金雙重優(yōu)勢導(dǎo)致其房價在全國領(lǐng)漲，正因為此，溫州樓市比其他城市泡沫更大。一旦調(diào)控常態(tài)化，泡沫率先被擠壓，震蕩也最大。

很多三四線城市和溫州一樣，房地產(chǎn)市場同樣存在較強(qiáng)的封閉性，投資需求拉動的繁榮很容易掩蓋實際需求不足的現(xiàn)實。

“去投資化”的調(diào)控政策，第一個中招的就是溫州。過去溫州樓市靠“投資化”抬起來，現(xiàn)在國家高壓政策“去投資化”，溫州樓市自然會一夜間縮水，最終反映的是在價格上一路慘跌。

警惕“下一個”

溫州房價“領(lǐng)跌”的態(tài)勢很有可能還將延續(xù)。根據(jù)溫州市物價局的統(tǒng)計，今年溫州市區(qū)新建商品住宅的供應(yīng)量將達(dá)到160萬平方米，這個供應(yīng)規(guī)模相當(dāng)于去年溫州市區(qū)新建商品住宅銷售量的2.4倍，也是銷售最高峰2009年銷售量的1.5倍。有機(jī)構(gòu)預(yù)測，溫州市場大約需要29個月——也即大約兩年半才能消化這些庫存。

人們還在爭論中國樓市有沒有泡沫以及泡沫是否會破滅、泡沫何時會破滅之時，溫州樓市房價“跳水”已經(jīng)表明，充滿投資的房地產(chǎn)市場難以為繼，泡沫終究會被擠破。

按照當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士的說法，2012年溫州的房價泡沫擠掉了大約35%-40%，到了今年，同比過去的兩年基本上又?jǐn)D去了10%左右的泡沫。實際上去年一年就是逃命年，到今年上半年，對于所有在溫州有項目的房地產(chǎn)公司來講，還是逃命為主，以價換量。

“三線城市，一線房價”的溫州固然絕無僅有，但分析溫州案例的來龍去脈，尤其是溫州房價大跌的鮮活劇幕，仍足可為許多三四線城市敲響警鐘?！霸S多三四線城市都面臨同樣的問題，只是沒有溫州如此明顯而已?！边@些地方和溫州一樣，房地產(chǎn)市場也同樣存在較強(qiáng)的封閉性，投資需求拉動的繁榮很容易掩蓋實際需求不足的現(xiàn)實，一旦投資客離場，投資性需求持續(xù)減弱，高企的庫存將無法消化，其結(jié)局很可能和溫州一樣。

當(dāng)投資性資金對樓市的“輸血效應(yīng)”不再，“抽血”舉動卻頻頻發(fā)生之時，以“限購”、“限貸”為重要手段，以“去投資化”為基本目標(biāo)的國家新一輪調(diào)控政策猶如一記猛拳，讓溫州這個原本已經(jīng)風(fēng)雨飄搖的市場陷入深調(diào)。有分析說，如果不是樓市調(diào)控導(dǎo)致風(fēng)向驟變，溫州樓市的過度投資或許還能運(yùn)轉(zhuǎn)幾年。2010年樓市調(diào)控后，市場處于徘徊、冰凍階段，快速流轉(zhuǎn)的資金被套在樓市。

在“去投資”日益常態(tài)化的政策背景下，“領(lǐng)跌”的溫州樓市或許只是一個先行者，那么會不會還有下一個？下一個城市將會是誰？