摘要：房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，給房地產(chǎn)銷售管理帶來了很多新的問題和任務(wù)，傳統(tǒng)的管理模式已經(jīng)不能適用現(xiàn)代房地產(chǎn)銷售管理的需要，在這種情況下，亟需要建立一套房地產(chǎn)銷售管理信息系統(tǒng)，以滿足房地產(chǎn)管理信息化、科學(xué)化、現(xiàn)代化的要求，輔助房地產(chǎn)銷售管理者進(jìn)行正確決策。該文通過VB制作了一個簡易的教學(xué)用系統(tǒng)，系統(tǒng)采用VB6.0中文版為開發(fā)工具，Access 2003作為后臺數(shù)據(jù)庫。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理；數(shù)據(jù)庫技術(shù)；軟件設(shè)計

中圖分類號：TP311 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-3044（2013）10-2291-05

隨著近年來經(jīng)濟的發(fā)展，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)開始迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商更深切地感受到了計算機技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)中的作用越來越重要，越來越要求銷售人員需要具有一定計算機的應(yīng)用技能。掌握計算機是職業(yè)的需要，更是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，更是為了創(chuàng)造更高的經(jīng)濟利潤的需要。信息在社會和經(jīng)濟的發(fā)展中所起的作用越來越為人們所重視。信息資源的開發(fā)利用水平已成為衡量一個房屋開發(fā)商哪至一個國家綜合競爭實力的重要標(biāo)志之一。

由于資料管理無序，有時根本無法及時準(zhǔn)確地查閱客戶的信息；銷售工作混亂，沒有統(tǒng)一規(guī)范化；人員管理無序，人員過多，人才缺乏等問題導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售行業(yè)效率低，混亂。在當(dāng)前行業(yè)競爭日趨激烈的市場環(huán)境下，必須運用先進(jìn)的IT信息技術(shù)和現(xiàn)代管理思想，提高房地產(chǎn)行業(yè)的管理水平、工作效率、服務(wù)質(zhì)量、降低運營成本、提升經(jīng)濟效益，最終提高房地產(chǎn)銷售公司的核心競爭力。憑借IT信息技術(shù)和現(xiàn)代管理思想，在一個多元化的信息社會里建立房地產(chǎn)銷售管理平臺是公司的必然舉措。

1 需求分析

1.1理解需求

1）由于業(yè)務(wù)的需要和保密性，為了便于管理，系統(tǒng)用戶應(yīng)該具有不同的等級，即不同的權(quán)限。按等級分為三個等級，系統(tǒng)管理員和一般管理員以及臨時用戶。

2）從操作的主界面來看，應(yīng)包含樓盤信息管理、戶型信息管理、客戶信息管理、銷售信息管理和員工管理這5個主要的信息管理模塊。

3）軟件首先應(yīng)該提供樓盤的信息管理功能，能夠非常方便的添加、編輯和查詢樓盤的信息，能夠通過軟件及時了解樓盤目前的基本信息。

4）在樓盤信息管理的基礎(chǔ)上，軟件應(yīng)該能夠提供戶型管理功能。戶型信息是客戶比較關(guān)心的一個方面，所一通過軟件能夠方便添加、編輯和查詢戶型的信息。

5）銷售記錄是房地產(chǎn)銷售過程中很重要的信息，軟件應(yīng)提供銷售信息管理功能，需要記錄客戶的信息和被銷售房屋的信息以及一些價格信息、銷售合同的管理等。

6）房地產(chǎn)銷售過程中必然要接觸大量的客戶，所以軟件應(yīng)該提供一個友好的界面來記錄相關(guān)客戶的信息和需求，通過對客戶信息的管理來制定房地產(chǎn)銷售中的一些策略。

7）軟件應(yīng)該提供簡單的員工管理功能，能夠?qū)T工的一些基本信息進(jìn)行添加、刪除、編輯、查詢等操作。

8）系統(tǒng)應(yīng)該提供數(shù)據(jù)庫備份和恢復(fù)的功能。

9）系統(tǒng)運行在Windows平臺上，它還應(yīng)該有一個較好的用戶圖形界面。

10）系統(tǒng)應(yīng)該有很好的可擴展性。

1.2需求分析

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)模塊包括以下模塊：

系統(tǒng)管理包括用戶管理和數(shù)據(jù)庫維護(hù)兩大功能，用戶管理即是實現(xiàn)對用戶分級管理，將用戶分為系統(tǒng)管理員、一般管理員和臨時用戶。數(shù)據(jù)庫維護(hù)是管理信息系統(tǒng)的重要功能，主要分為數(shù)據(jù)庫備份和數(shù)據(jù)庫恢復(fù)兩部分。

在樓盤管理、戶型管理、銷售管理、客戶管理、員工管理中，通過添加信息的窗口來實現(xiàn)對所有房屋信息的添加，編輯窗口實現(xiàn)對信息的修改和刪除功能，查詢窗口通過關(guān)鍵詞或者常用的查詢方式來實現(xiàn)查詢功能。另外在銷售管理中還包含有對銷售合同的管理和查詢。

從該界面可以看到，該房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)包括系統(tǒng)管理、樓盤管理、戶型管理、客戶管理、銷售管理、員工管理6個部分。

1）系統(tǒng)管理用于管理使用該系統(tǒng)的用戶，以及用戶權(quán)限的分配、數(shù)據(jù)庫備份與恢復(fù)，從而為系統(tǒng)提供一定的安全性。

2）樓盤管理包括樓盤的一些基本信息，如樓盤編號，地理位置。建筑面積等樓盤基本信息情況，能合理的反映樓盤的狀況，并可隨時查詢樓盤的信息。

3）戶型管理對目前樓盤中所有的戶型的基本信息進(jìn)行登記，包括戶型名稱、建筑面積和銷售面積等，從而可以非常高效率的查看樓盤中所有的戶型資料。

4）銷售管理用于對樓盤里所有的房屋的銷售情況進(jìn)行管理，包括樓盤名稱、客戶編號、已付金額等信息，以及銷售合同的登記和查詢。

5）客戶管理主要包括客戶編號、客戶名稱、需求面積和需求戶型，這樣可以及時準(zhǔn)確地查詢客戶的信息。

6）員工管理對房地產(chǎn)銷售公司的所有員工進(jìn)行統(tǒng)一的管理，包括員工的員工編號、姓名、性別等，這對于銷售公司的內(nèi)部管理非常重要。

這個系統(tǒng)只是一個簡單的管理系統(tǒng)，具體到不同的房地產(chǎn)公司，會有不同的需求。

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)作為數(shù)據(jù)庫信息系統(tǒng)的一種應(yīng)用，其開發(fā)流程包括需求分析，系統(tǒng)建模、確定系統(tǒng)集成方案、數(shù)據(jù)庫分析與設(shè)計以及各功能模塊的開發(fā)等。

3 系統(tǒng)實現(xiàn)

3.1登錄界面及程序封面

登陸界面在用戶單擊確定按鈕后，系統(tǒng)會檢查用戶的輸入是否正確，如果用戶輸入正確的用戶名和密碼，就可以進(jìn)入系統(tǒng)進(jìn)行操作，如果連續(xù)3次輸入了錯誤的的用戶名或密碼，系統(tǒng)將在彈出提示對話框后自動關(guān)閉。

3.3系統(tǒng)管理

3.3.1用戶管理

由添加用戶、用戶管理、修改密碼三個窗體組成：

在添加用戶時，只有系統(tǒng)管理員有添加用戶的權(quán)限，且不能在添加系統(tǒng)管理員，只能添加一般管理員和臨時用戶。在用戶管理中，在刪除用戶時要進(jìn)行數(shù)據(jù)檢查，系統(tǒng)管理員用戶不能被刪除。在修改密碼時，只有系統(tǒng)管理員可以修改所有用戶的密碼，而其他用戶只能修改自己的密碼。一般管理員有除系統(tǒng)管理和員工管理外所有的操作。而臨時用戶操作與一般管理員相似，但是臨時用戶沒有寫數(shù)據(jù)庫的權(quán)限，只能讀數(shù)據(jù)庫。

3.3.2數(shù)據(jù)庫備份與恢復(fù)

數(shù)據(jù)庫備份與恢復(fù)是房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的重要功能之一，可避免用戶因誤操作等原因而造成數(shù)據(jù)庫的錯誤。數(shù)據(jù)維護(hù)的窗體在備份成功后系統(tǒng)會彈出提示對話框，數(shù)據(jù)庫恢復(fù)與備份功能類似，在用戶選取每次推出系統(tǒng)前自動備份的復(fù)選框后，系統(tǒng)在每次退出前會自動備份數(shù)據(jù)庫。

4 樓盤管理

5 戶型管理

戶型管理作為房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的主體部分，由添加戶型信息、編輯戶型信息、查詢樓盤信息。其中編輯戶型信息由采用了SSTab控件的多頁面窗體組成，分為戶型信息和戶型圖片兩個頁面。當(dāng)用戶選取該種戶型有戶型圖片時，戶型圖片頁面則顯示圖片，當(dāng)選取該種戶型無戶型圖片時，戶型圖片頁面則顯示提示信息。單擊戶型信息頁面操作區(qū)的出售房屋按鈕時，則彈出輸入框要求輸入出售房屋的數(shù)量。輸入完畢后系統(tǒng)會在數(shù)據(jù)庫中修改戶型的現(xiàn)存數(shù)量和已銷售數(shù)量。

相關(guān)的數(shù)據(jù)字典為：

戶型信息=戶型編號+戶型名稱+建筑面積+套內(nèi)面積+陽臺面積+銷售面積+房層位置+報價+現(xiàn)存數(shù)量+已銷售數(shù)+戶型簡介

6 銷售管理

銷售管理也是系統(tǒng)的另一主體部分，由五個窗體組成：添加銷售信息、編輯銷售信息、查詢銷售信息、查詢合同、銷售合同登記。在銷售合同登記中，當(dāng)合同的簽訂狀態(tài)為簽訂已審核時，合同不可刪除。

相關(guān)數(shù)據(jù)字典為：

銷售信息=序號+樓盤名稱+客戶編號+戶型+樓層+單元號+房間號+房屋朝向+銷售面積+單價+總價+已付金額+備注。

銷售合同=合同編號+合同狀態(tài)+認(rèn)購日期+合同簽訂日期+購買戶型編號+戶型資料+附屬房產(chǎn)+購買人身份證號+購買人姓名+銷售人員編號+銷售員工姓名+合同單價+折扣率+現(xiàn)金折扣+房產(chǎn)總價+附屬房產(chǎn)總價+付款方式+貸款銀行+是否已付款。

7 客戶管理

客戶管理由三個窗體組成：添加客戶信息、編輯客戶信息、查詢客戶信息。

相關(guān)數(shù)據(jù)字典：

客戶信息=客戶編號+客戶名稱+性別+年齡+職業(yè)+工作單位+身份證號+聯(lián)系地址+聯(lián)系電話+需求面積+需求樓層+需求戶型+購房數(shù)量+購房金額+已付金額+未付金額+備注。

員工管理與客戶管理類似。

8 系統(tǒng)測試維護(hù)及程序發(fā)布

在編寫出每個模塊之后就對它做必要的單元測試，在模塊階段結(jié)束以后還應(yīng)對系統(tǒng)進(jìn)行各種綜合測試，僅就測試而言，它的目標(biāo)是發(fā)現(xiàn)軟件中的錯誤，但是，發(fā)現(xiàn)錯誤不是最終的目的。軟件工程的根本目標(biāo)是開發(fā)出高質(zhì)量的完全符合用戶需要的軟件，因此，通過測試發(fā)現(xiàn)錯誤之后還必須診斷并改正錯誤，這就是測試的目的，其中調(diào)試是測試階段最困難的階段.

需要注意的是以上所做的都只能在VB6運行環(huán)境下運行，為了能讓該系統(tǒng)具有獨立性，就必須將系統(tǒng)編譯成擴展名為exe的可執(zhí)行文件。同時也對程序中的引用進(jìn)行校驗，檢查所有的程序組件是否可用。通過編譯后，該系統(tǒng)就能完全獨立于VB6而運行。同時還應(yīng)通過VB6自帶的打包工具將exe文件以及程序運行所必須的DLL文件、程序所需OCX控件和程序所需的數(shù)據(jù)庫以及一些所需的資源文件打成完整的安裝包，執(zhí)行安裝包路徑下的Setup.exe文件即可安裝房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)。并可通過磁盤、光盤或網(wǎng)絡(luò)等途徑發(fā)布應(yīng)用程序。

9 結(jié)束語

由于筆者是大學(xué)計算機教師，在計算機教學(xué)中，學(xué)習(xí)編程是一個漫長的過程，特別是到后期要求學(xué)生用所學(xué)的編程語言編寫一個簡易的系統(tǒng)，來整合學(xué)生一個學(xué)期以來學(xué)過的知識，對學(xué)生來說，整個設(shè)計過程都是一個不斷學(xué)習(xí)的過程，學(xué)生在編寫系統(tǒng)后從最初時對編程的模糊認(rèn)識到最后能夠?qū)幊逃猩羁痰恼J(rèn)識，從而能體會到實踐對于學(xué)習(xí)編程的重要性，以前只是明白理論，沒有經(jīng)過實踐鍛煉，對知識的理解不夠明確，通過這次的編程，真正做到理論與實踐相結(jié)合。筆者的這個簡易教學(xué)用系統(tǒng)，能在設(shè)計過程中為學(xué)生提供參考，起一個拋磚引玉的作用。

在此特別感謝CSDN程序員論壇VB數(shù)據(jù)庫版版主CUIZM（射天狼），為我解決了在數(shù)據(jù)庫上困擾了我很久的問題。在編寫這個簡易教學(xué)用系統(tǒng)的過程中，對筆者自己也是一個鍛煉，其中我對以下幾點有很深刻的體會：

1）編程中定義窗體和變量名稱是，一定要規(guī)范，要有意義，必要時應(yīng)加上注釋，這樣有助于其他編程人員更容易的看懂代碼，有利于日后維護(hù)。

2）查閱資料是必不可少的一個環(huán)節(jié)，如果能找到與工作有關(guān)的，比較適合的參考文獻(xiàn)，將對編程工作有極大的幫助。在因特網(wǎng)上查找相關(guān)資料，特別是在一些知名的編程論壇上，往往有意想不到的收獲。

3）編程的方法固然重要，程序的界面也需注意美觀、易用，布局要合理，界面要友好，軟件界面的美觀、易用性對軟件的市場銷售及以后的市場生存起重大的作用。

4）在程序編好以后，調(diào)試程序是極其重要的一部，調(diào)試程序的意義在于，可以逐步完善、改正程序中的錯誤。在調(diào)試的過程中，盡量要脫離程序員編程時的思想，要以普通使用者的思維去調(diào)試。

5）軟件工程很重要，一個軟件的成敗的關(guān)鍵在于需求分析和總體架構(gòu)設(shè)計。對于軟件工程的理解和掌握并不難，然而在實際工作中往往不能堅持按照軟件工程的原則和方法去過，致使開發(fā)的后期，或是在維護(hù)階段步入十分被動的境地。

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