近年來，隨著人口流動速度加快和城鎮(zhèn)人口的增加，城鎮(zhèn)外來人口所占比重逐年加大，對城鎮(zhèn)住房需求也不斷增加，造成我國大部分城市房價上漲速度較快且房價居高不下等問題，使得有剛性購房需求但是收入偏低的無房城市人口無力購買房產(chǎn)。同時，城市的出租房市場不夠健全和完善，大部分出租房條件偏差，而且出租房的程序和制約機制建設不完善，導致租住出租房存在較多的潛在問題，很多城鎮(zhèn)人口因而從租房改為購買住房。另外，新就職人員也有同樣的住房需求。這些城鎮(zhèn)人口大部分收入不高，買不起商品房，為他們提供保障性住房以滿足他們的住房需求，顯得的十分必要和迫切。

2010年，國家繼廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設和棚戶區(qū)改造政策之后，出臺了《加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，目的就是為了緩解由于部分城市商品房價格上漲過快、出租住房供不應求的住房矛盾。公共租賃住房（以下簡稱公租房）在北京、天津、深圳等大城市發(fā)展和實施較快，這些地方的政府出臺了相應的政策，大部分采取政府或企業(yè)投資建設住房或收購住房等形式，出租給廣大中低收入人群和外來務工人員，對公租房的面積、年限等也作出了明確要求。河北省于2010年制定了加快發(fā)展公租房的指導意見，并于2011年出臺了更為詳細的操作性更強的《河北省公共租賃住房管理辦法》。新政策的實施解決了河北省部分城市“夾心層”和新就業(yè)人員的住房問題，為他們提供了較好的生活環(huán)境，為維護社會穩(wěn)定做出了貢獻。但由于公租房比廉租房面向的范圍更加廣泛，使得公租房建設的資金需求也更大，如何高效、合理融資成為公租房發(fā)展亟待解決的問題。

河北省公租房融資模式現(xiàn)狀

根據(jù)河北省公租房管理辦法的有關規(guī)定，河北省公租房融資主要采取以下五種模式。

政府財政劃撥資金用于公租房建設

作為河北省保障性住房的一部分，公租房建設資金的重要來源之一仍然是中央、省、地方的財政劃撥資金。這主要是由于公租房的公共產(chǎn)品屬性，決定了其經(jīng)濟效益不高，收益回報較慢，使得社會資金對投資公租房的熱情不足。鑒于這種情況，政府資金投入成為公租房建設資金的重要來源，這是市場經(jīng)濟選擇下的必然結果。而由政府通過財政撥款、專項資金、政府擔保貸款等形式的融資模式，對政府財政資金的依賴性較高。對于財政收入較多的城市，政府可以提供部分資金用于公租房的建設，但對于財政收入較少的城市，政府在保證基本財政支出后，沒有能力拿出更多的錢用于公租房建設。因此，這種模式受城市財政收入的制約，對地方政府的財政壓力較大，對于日益增長的公租房需求而言，此種模式不能成為公租房融資的主要模式，只可以作為輔助模式。但實際情況是，財政撥款公租房建設資金的比例仍然較大，社會資金等融資渠道取得的資金占公租房建設資金的比例不足。

土地出讓金部分收益用于公租房建設

目前，土地出讓金凈收益也是河北省公租房建設資金的重要來源之一。根據(jù)《河北省公共租賃住房管理辦法》規(guī)定，“按宗提取土地出讓總收入的5%以上作為保障性住房建設資金”。作為保障性住房的一部分，土地出讓金凈收益同樣用于公租房建設。根據(jù)專家測算，土地出讓金凈收益占土地出讓金的比例較大，一般在40%或以上，由于前幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，導致土地交易價格逐年增加，土地出讓金數(shù)額的增加，使得土地出讓金凈收益資金的數(shù)額也不斷增大。這筆較大規(guī)模的資金為公租房建設注入了大量資金，從一定程度上緩解了地方政府建設公租房的財政資金壓力。但是對于同樣作為保障性住房的廉租房來說，由于其余公租房具有很多相似的融資渠道和問題，土地出讓金凈收益也是其建設資金的主要來源，在公租房和廉租房的資金分配方面，仍然沒有一個明確的分配比例，使得真正有多少土地出讓金凈收益資金用于公租房建設，仍然不夠確切。

出租、出售保障性住房收益用于公租房建設

隨著國家、省保障性住房建設力度的逐步加大，近幾年公租房、廉租房的建設取得了長足進步。2012年，國家投入660億元用于230萬套公租房建設。河北省五年間累計建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房110.9萬套，各地也加強了公租房建設的力度。公租房主要面向城市低收入家庭和新就業(yè)人員出租，廉租房主要面向滿足城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭出租，這兩類住房的租金收入隨著公租房、廉租房數(shù)量的不斷增加呈逐年上升趨勢，按照市場價格出租的配套商鋪、停車場等租金的收益也較為可觀。公租房、廉租房數(shù)量增加至一定水平時，收益的租金將可以滿足公租房、廉租房的日常維護運營支出，公租房的建設資金壓力將逐步得到改善。

部分公積金增值收益用于公租房建設

目前，河北省的住房公積金收益數(shù)額相對于公租房建設資金的投入數(shù)額來說，只占有較小的比例。而且按照目前的運行模式，河北省的住房公積金收益主要用于廉租房建設，用于公租房建設的就更小了。根據(jù)《河北省公共租賃住房管理辦法》規(guī)定，“在完成當年廉租住房保障任務的前提下，可以使用住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金和中央、省補助廉租住房保障專項資金”。這一政策使得“住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金和中央、省補助廉租住房保障專項資金”等這些每年的剩余資金可以用于公租房的建設，為公租房的建設提供了更多的資金，同時，這一措施的實施也實現(xiàn)了住房公積金的保值。另外，根據(jù)《河北省公共租賃住房管理辦法》規(guī)定，河北省還將公共租賃住房建設的融資、社會捐贈和其他方式籌集的資金用于公租房建設，拓寬了公租房的融資渠道，創(chuàng)新了公租房的融資模式。

公租房融資模式存在的問題

地方政府財政支持公租房建設力度不夠

目前，河北省公租房建設的主要資金來源仍然是政府的財政投入。但現(xiàn)實情況是，地方政府對公租房建設的支持力度仍有待進一步加強。一方面，有些地方政府對公租房建設的重視程度不夠。由于公租房建設相對于廉租房建設而言開展較晚，地方政府對廉租房的建設模式已經(jīng)建立，但是對于公租房建設無論是政策制訂還是資金支持等方面都還處于起步階段，影響了公租房建設的進度。另一方面，有些財政收入相對較低的地方政府雖然有心建設公租房，解決城市低收入家庭和新就業(yè)人員的住房困難問題，但由于財政收入較低，除正常財政開支外，很難拿出足夠的資金用于公租房建設。由于當?shù)亟?jīng)濟不夠發(fā)達，通過其他渠道融資也比經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)更為困難，這些都制約著公租房建設的實施。

融資渠道較少

一方面，河北省公租房建設的融資渠道中，除籌集社會資金外，政府財政劃撥資金、土地出讓金部分收益、部分出租保障性住房收益、部分公積金增值收益等都是由政府管理的。在籌集社會資金時，無論是銀行貸款還是社會捐助，也都要有政府的支持和參與，這就決定了公租房的資金來源較為單一，融資渠道較窄，造成公租房建設對政府的依賴性較強。這不僅給地方政府財政造成了巨大壓力，也影響了公租房建設的健康可持續(xù)發(fā)展，在一定程度上制約了公租房的建設。

另一方面，社會資金對公租房建設缺乏積極性。由于公租房主要針對的是城市低收入家庭和新就業(yè)人員，收取的資金因而比市場價格低，并且采取的是收取租金的方式取得收益，導致其回收成本的時間較長且資金收益率較低。因此，社會資金對公租房建設投資的積極性不高，使得為公租房建設籌集更多的資金較為困難。

缺乏專業(yè)的公租房融資機構

公租房建設只有在取得一定的規(guī)模后，收取的資金才可以維持公租房的管理和維護費用。為使公租房取得一定的規(guī)模，需要大量的資金投入，地方政府由于種種原因無法滿足這樣龐大的資金需求。國外公租房建設過程中，絕大部分都采取了由專業(yè)的融資機構開展專業(yè)的融資工作這一模式，但在河北省甚至我國，公租房主管部門和投融資平臺的融資專業(yè)化水平都不夠高，這也在一定程度上影響著公租房建設項目的順利實施。

公租房融資的新模式探索

如圖1所示，公租房建設新模式的資金支持主要體現(xiàn)在以下四個方面：

探索新的融資模式，開拓多渠道融資局面。在河北省大力發(fā)展保障性住房體系的過程中，融資仍然是項目展開最艱難的一步，尤其是在政府主導的公租房和廉租房項目的初期，需要的融資額度十分巨大。但如果僅僅通過國家貸款或商業(yè)銀行貸款融資，額度非常有限，資金缺口可能仍然很大。所以在公租房建設項目初始，需各級機關調整、開發(fā)融資思路，適時采取其他模式融資貸款，如通過企業(yè)委托銀行貸款、吸引基金證券商參與、發(fā)行政府或建設債券以及信托機構投資等多種方式，甚至鼓勵社會民間資本進入公租房領域，減低政府、銀行或其他金融機構的投資風險。通過這些不同模式的探索，降低其對國有或商業(yè)銀行貸款的依賴度，進而規(guī)避相關投資風險。以上這些在很大程度上減輕了政府的支出壓力，使得公租房建設健康持續(xù)發(fā)展。

建立公租房建設綠色通道，節(jié)約建設總造價。通常在建筑項目立項審批過程中，土地費、土地增值稅、城市建設配套費以及相關部門的管理費等費用必然會提升建筑總成本。公租房作為保障性住房，首先應在政府行政管轄范圍內，減免相關費用，由主管政府主導完成實施；其次，要在經(jīng)營過程中減免相關營業(yè)稅；最后對于政府劃撥資金或者銀行的貸款，應減免相關利息或相關稅費。尤其對于參與公租房融資的其他來源單位，在政策上應予以支持和引導，從而有利于融資各方降低自身風險和指標壓力，增加參與各方的積極性。

重點做好資金的融資管理工作。公租房建設資金在使用過程中應單獨建賬，同時對于各公租房項目的資金來源和使用情況作細化分解。按建設要求及實現(xiàn)目標，以時間軸列支詳細資金預算，對不同方案的融資模式要逐個比較，優(yōu)中選優(yōu)。對于到位的資金，應加強資金使用的監(jiān)管，建立完備的檢測模式，防止資金挪用。同時，要建立完善成熟的租金繳納方式，保證租金及時回收。另外，需成立相關物業(yè)部門加強物業(yè)的日常管理維護工作，延長物業(yè)使用壽命，加強常態(tài)化的巡查工作，有問題及時發(fā)現(xiàn)及時處理。

廣開公租房租金來源渠道，盡量縮短資金回收期。在建設公租房小區(qū)的過程中，適時探索公租房周邊的配套服務性用房的租用模式，如加強對周邊配套服務門臉的租住管理，采用按期租金、按年租金或一次性租金等多種租用模式，同時按當?shù)刂車虡I(yè)門臉租金高低適時調整。對于公租房配套的相關器材、設施以及場地、場館等在一定公共性質基礎上適當收取部分租金。在滿足公共利益基礎上，鼓勵社會資金進入附屬配套設備設施的租用等領域。鼓勵對適合的附屬房屋設施進行商業(yè)化運作，服務的同時兼顧收益。

（作者單位：河北金融學院）