湖南省長(zhǎng)沙市土地儲(chǔ)備中心 唐日清

臺(tái)灣省臺(tái)中市新社鄉(xiāng)中正村土地標(biāo)售

受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩、國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策向縱深推進(jìn)以及從緊的金融信貸政策等因素的影響，土地市場(chǎng)相對(duì)疲軟的態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。從全國(guó)來看，去年各季度和上一年相比，土地市場(chǎng)的綜合指數(shù)和規(guī)模、價(jià)格、結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)以及景氣等5個(gè)分指數(shù)均出現(xiàn)環(huán)比回落。從長(zhǎng)沙市來看，在去年掛牌出讓的土地中，流拍土地的數(shù)量及流拍土地占掛牌土地總數(shù)的比例均有所增加。對(duì)于在現(xiàn)行土地掛牌機(jī)制下流拍的土地，是否可以讓它們復(fù)活？讓它們?cè)诹髋暮罅⒓催M(jìn)入下一個(gè)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)繼續(xù)拍賣？答案是有可能的，那就是在現(xiàn)行的土地掛牌機(jī)制中引入荷蘭式拍賣機(jī)制。

荷蘭式拍賣（Dutch Auction）亦稱“減價(jià)拍賣”，它是指拍賣標(biāo)的的競(jìng)價(jià)由高到低依次遞減直到第一個(gè)競(jìng)買人應(yīng)價(jià)（達(dá)到或超過底價(jià)）時(shí)擊槌成交的一種拍賣。減價(jià)拍賣通常從非常高的價(jià)格開始，當(dāng)在高位起拍價(jià)無人競(jìng)價(jià)時(shí)，價(jià)格就以事先確定的幅度下降，直到有競(jìng)買人愿意接受為止。在減價(jià)拍賣中，第一個(gè)實(shí)際的競(jìng)價(jià)常常是最后的競(jìng)價(jià)。其實(shí)，荷蘭式拍賣中也有加價(jià)的情形，并是總是減價(jià)的。當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買人在同一價(jià)位應(yīng)價(jià)時(shí)，拍賣師就立即轉(zhuǎn)入增價(jià)拍賣形式，最后一位加價(jià)的競(jìng)買人為最終競(jìng)得人。實(shí)際上，大多情況下荷蘭式拍賣是增價(jià)和減價(jià)拍賣混合進(jìn)行的，所以也稱為“混合拍賣”。荷蘭式拍賣起源于荷蘭的鮮花交易市場(chǎng)。對(duì)于那些品質(zhì)可能變化、容易腐爛的、或者品質(zhì)良莠不齊的物品，例如水果、蔬菜、魚類、鮮花、煙草等，采用這種方式特別合適。雖然是減價(jià)拍賣，競(jìng)買人之間還是有激烈競(jìng)爭(zhēng)的。如不及時(shí)競(jìng)買，別人可能把所有物品買走，或者買走品質(zhì)最好的那一部分。

也許會(huì)有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，減價(jià)拍賣與地方政府追求土地收益最大化的目的是相矛盾的。事實(shí)上，土地一旦進(jìn)入市場(chǎng)，就成了一種特殊的商品，政府能否實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的土地收益，收益的空間有多大，完全由市場(chǎng)說了算。如果政府的預(yù)期超出了市場(chǎng)的承受能力，市場(chǎng)就不會(huì)答應(yīng)。不但獲取不到土地收益，甚至連土地的前期開發(fā)成本都無法收回。從長(zhǎng)沙市去年已流拍的土地來看，流拍的主要原因是由于土地拍賣的起始價(jià)位超出了當(dāng)前市場(chǎng)的承受能力。如果將起始價(jià)位設(shè)定在一個(gè)市場(chǎng)能夠承受的合理水平，大多數(shù)都是可以免遭流拍命運(yùn)的。在土地拍賣機(jī)制的設(shè)計(jì)中，如何兼顧政府的土地收益與市場(chǎng)的承受能力？不妨嘗試一種將現(xiàn)行的增價(jià)拍賣與荷蘭式拍賣相結(jié)合的綜合拍賣機(jī)制。

現(xiàn)行增價(jià)拍賣的起始價(jià)（以長(zhǎng)沙市為例）是專家們參照掛牌土地周邊近期已成交土地的平均樓面地價(jià)并結(jié)合其它相關(guān)因素確定的，在此稱之為專家起始價(jià)。事實(shí)上，掛牌土地還應(yīng)該有一個(gè)理論起始價(jià)。理論起始價(jià)由劃撥土地成本、前期開發(fā)成本及土地純出讓金等部分組成。一般來說，專家起始價(jià)都會(huì)高于理論起始價(jià)，因?yàn)橹苓吔谝殉山煌恋氐钠骄鶚敲娴貎r(jià)包含了已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了的那一部分土地增值。土地容積率越高，專家始起價(jià)超出理論起始價(jià)就會(huì)越多。這是因?yàn)閷＜移鹗純r(jià)與容積率成倍率相關(guān)關(guān)系。而在理論起始價(jià)中，除純出讓金外，其它成本幾乎不受容積率的影響。專家始起價(jià)超出理論起始價(jià)的部分可以視為政府的土地增值。將現(xiàn)行的增價(jià)拍賣與荷蘭式拍賣相結(jié)合的綜合拍賣機(jī)制綜合考慮了理論起始價(jià)和專家起始價(jià)的構(gòu)成和作用。此機(jī)制可按以下四個(gè)環(huán)節(jié)來運(yùn)行。第一環(huán)節(jié)：按專家起始價(jià)掛牌，如在掛牌截止時(shí)只有一人報(bào)價(jià)，則自動(dòng)成交。如有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)，則轉(zhuǎn)入增價(jià)拍賣環(huán)節(jié)，最終價(jià)高者得。第二環(huán)節(jié)：如在掛牌截止時(shí)無人報(bào)價(jià)，則將專家起始價(jià)設(shè)定為起拍價(jià)，理論起始價(jià)設(shè)定為止損價(jià)，按照事先確定的降價(jià)幅度進(jìn)入減價(jià)拍賣環(huán)節(jié)，第一個(gè)報(bào)價(jià)的人為最終競(jìng)得人(在規(guī)定的競(jìng)價(jià)時(shí)間內(nèi)無他人報(bào)價(jià))。第三環(huán)節(jié)：在減價(jià)拍賣過程中，如在同一價(jià)位上有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)，則重新進(jìn)入增價(jià)拍賣環(huán)節(jié)，最后一位加價(jià)的競(jìng)買人為最終競(jìng)得人。第四環(huán)節(jié)：在減價(jià)拍賣過程中，如降到理論起始價(jià)（止損價(jià)）仍無人報(bào)價(jià)，則最終土地流拍。

一些工業(yè)園區(qū)為了創(chuàng)造招商引資條件，投入大量的資金用于建設(shè)園區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施。由于這些配套成本無法在工業(yè)用地中消化，便只好在園區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地掛牌出讓時(shí)進(jìn)行加掛。加掛的成本能否收回并不是一件一廂情愿的事情，而應(yīng)當(dāng)考慮當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際承受能力。對(duì)于這些加掛較高成本的土地可以將加掛后的總成本設(shè)定為掛牌起始價(jià)，將理論起始價(jià)設(shè)定為止損價(jià)，運(yùn)用上述綜合拍賣機(jī)制進(jìn)行掛牌出讓。

當(dāng)前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍在繼續(xù)，其目的是為了確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展以及房地產(chǎn)價(jià)格的理性回歸。將荷蘭式拍賣機(jī)制運(yùn)用于現(xiàn)行的土地網(wǎng)掛系統(tǒng)，或許能借助市場(chǎng)這只無形的手在讓流拍的土地起死回生的同時(shí)使土地價(jià)格回歸到一個(gè)合理的水平。

福州土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)