華 聲

這里有美國(guó)第一條水泥馬路，有美國(guó)第一個(gè)交通指示燈，有第一條高速公路和第一大百貨商店……這里是美國(guó)的汽車城——底特律。

曾經(jīng)輝煌的美國(guó)“汽車城”底特律如今一片蕭條，瀕臨破產(chǎn)邊緣。甚至連一些基礎(chǔ)的公共服務(wù)都已中斷。在底特律政府為巨額債務(wù)而困擾，民眾為生存而掙扎的時(shí)候，一些投機(jī)者卻在這里發(fā)現(xiàn)了生財(cái)之道，那就是抄底底特律的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

陰霾難驅(qū)，185萬人口銳減至71萬

金融危機(jī)對(duì)依賴汽車產(chǎn)業(yè)的底特律造成了嚴(yán)重打擊，比1973年石油危機(jī)的打擊還要嚴(yán)重得多。而且，這也讓底特律開始逐步淪為“一座空城”。美國(guó)人口普查局2010年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，底特律以71萬3777的人口位列全美第18位，但遠(yuǎn)不及上世紀(jì)50年代185萬規(guī)模的人口，因此，底特律成為美國(guó)過去60多年中城市人口削減最多的城市之一。

金融危機(jī)過去幾年后，底特律仍活在金融危機(jī)的陰霾中。2013年2月19日，一個(gè)由密歇根州政府任命的專家小組宣布底特律陷入財(cái)政危機(jī)；2013年3月1日，施奈德宣布底特律市“處于財(cái)政緊急狀態(tài)”。據(jù)報(bào)道，底特律面臨現(xiàn)金短缺和公共福利帶來的巨大債務(wù)壓力，如養(yǎng)老金和醫(yī)療保險(xiǎn)缺口及政府高達(dá)140億美元的長(zhǎng)期負(fù)債。報(bào)道稱，現(xiàn)在的底特律有超過1/3的居民生活在美國(guó)“貧困線”以下，當(dāng)?shù)厥I(yè)率達(dá)18.2%，遠(yuǎn)高于全國(guó)的7.7%。

據(jù)路透社報(bào)道，底特律還有管理不善和政治腐敗等問題。今年2月，該市前市長(zhǎng)夸姆·基爾帕特里克被判定犯20項(xiàng)腐敗和賄賂罪。

房?jī)r(jià)暴跌，一投機(jī)商狂買了363套房

底特律的房?jī)r(jià)伴隨著金融危機(jī)出現(xiàn)“跳水式”驟降。據(jù)英國(guó)《每日電訊報(bào)》3月12日?qǐng)?bào)道，日前該市一座民宅的掛牌價(jià)竟然標(biāo)為10美元，低得可憐、可悲！

目前，對(duì)于底特律來說，唯一還有的可能就剩下了“投機(jī)價(jià)值”，這場(chǎng)危機(jī)也引來不少投機(jī)者到此抄底房市。據(jù)央視報(bào)道，一投機(jī)商人茉莉說，5年前賣45萬美元的房子，她現(xiàn)在僅花2300美元就買了下來。目前，她一共買了363處房產(chǎn)，最大的一筆開支花了12000美元，買下了曾價(jià)值170萬美元的房產(chǎn)；最小的一套房子只花了500美元，這甚至買不到一雙高檔皮鞋。茉莉?qū)γ襟w炫耀說，“有人花了1100美元買皮鞋，而我用它買了兩套房子，我現(xiàn)在口袋里還剩100美元?！痹谖磥韼啄?，她打算花錢把這些房子修葺好，然后出租。另外一個(gè)紐約投機(jī)商則買了上千處房產(chǎn)。

房市觸底？現(xiàn)在是投資絕佳時(shí)機(jī)？

蒂姆是底特律當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員，他說，經(jīng)濟(jì)危機(jī)迫使很多人拋售房屋，但很難找到買家。“市場(chǎng)上有很多100美元左右的房子，因此這個(gè)10美元的低價(jià)格或許具有更大誘惑力。”蒂姆說，“底特律市對(duì)這座房屋的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)為3.5萬美元，但可想而知這樣的價(jià)位必然是無人問津?！?/p>

蒂姆表示，這座房子是幾個(gè)月前被銀行取消抵押品贖回權(quán)的，并讓他們幫助代賣?！暗滋芈墒且蛔谧呦缕侣返某鞘?，這里每年的命案都很多。自從次貸危機(jī)開始后，越來越多的抵押房屋被銀行沒收，這個(gè)比例大約每9個(gè)月就增長(zhǎng)15%。去年，我們公司處理了394起被取消贖回權(quán)的在押房屋，總共才賣了不到1000美元?！?/p>

媒體幾年前曾經(jīng)報(bào)道，一座位于美國(guó)底特律市特拉維斯大街8111號(hào)的房子由于受次貸危機(jī)影響，前主人還不起貸款，貸款銀行便收回了這座住宅。

擁有這座房子的銀行想盡快將它脫手，雖然這座房子在2006年的售價(jià)還高達(dá)65000美元，但2008年1月，這家美國(guó)當(dāng)?shù)劂y行卻在房產(chǎn)市場(chǎng)上將這座房子掛牌1100美元進(jìn)行“跳樓大賤賣”?？墒窃陂L(zhǎng)達(dá)幾個(gè)月時(shí)間中，這座房子卻一直無人問津。

由于這座房子還欠著4000美元的稅款和一大筆水費(fèi)賬單，房子所在地區(qū)治安又差，這家銀行為了盡快脫手，后來掛出了1美元的驚人跳樓價(jià)進(jìn)行銷售。為了盡快成交，這家銀行甚至同意支付房產(chǎn)代理商2500美元的銷售傭金和1000美元的成交獎(jiǎng)金，銀行甚至還表示愿意幫房屋買主支付500美元的交易費(fèi)用。

美國(guó)房地產(chǎn)大亨杰克·羅森3月12日在接受記者采訪時(shí)表示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底，現(xiàn)在是入市投資的“絕佳”時(shí)機(jī)。羅森認(rèn)為，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)緩步復(fù)蘇，未來幾個(gè)月就業(yè)人數(shù)將不斷增加，消費(fèi)也將隨之增加。而美國(guó)銀行業(yè)重新走上健康軌道，也是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展的主要推動(dòng)力。另外，美國(guó)政府對(duì)購(gòu)房者也提供了融資方面的支持。

空房率高，淪為“美國(guó)最悲慘城市”

由于犯罪率、失業(yè)率居高不下，人口外流，財(cái)政危機(jī)及破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等諸多負(fù)面因素，底特律被《福布斯》評(píng)為2012年“美國(guó)最悲慘城市”。隨著汽車工業(yè)的萎縮，致使失業(yè)率高且人口流失嚴(yán)重，目前，該市空房率已接近四分之一。

在多重因素的影響下，底特律市政府的資金瀕臨枯竭，幾乎無法負(fù)擔(dān)政府雇員的薪資及醫(yī)保和養(yǎng)老支出。近幾年來，底特律的一些市政基本服務(wù)，如警力、照明、道路維護(hù)和清潔的預(yù)算相繼被削減，大量居民的生活受到影響。但是，美國(guó)法律規(guī)定，除了面臨自然災(zāi)害，禁止聯(lián)邦政府對(duì)州和地方政府實(shí)施直接救援，這就基本上掐斷了底特律獲得聯(lián)邦政府救助的機(jī)會(huì)。

2013年2月19日，密歇根州州政府任命的專家小組宣布，該州最大城市底特律陷入財(cái)政危機(jī)。3月1日，密歇根州州長(zhǎng)表示，若底特律虛弱的財(cái)政狀況無法快速好轉(zhuǎn)，或民選領(lǐng)導(dǎo)人未能提出一個(gè)能徹底逆轉(zhuǎn)形勢(shì)的計(jì)劃，他將很快指定緊急狀態(tài)管理人來接管底特律。這位管理人將掌握本屬于底特律市長(zhǎng)及市議會(huì)的很多權(quán)力，并可能建議底特律根據(jù)美國(guó)地方政府破產(chǎn)法申請(qǐng)破產(chǎn)。底特律因此可能成為美國(guó)歷史上因財(cái)政問題而破產(chǎn)的規(guī)模最大的一座城市。

對(duì)于瀕臨破產(chǎn)的底特律來說，很多人認(rèn)為，單一的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式是造成底特律現(xiàn)狀的“罪魁禍?zhǔn)住?。眾所周知，底特律的?cái)政收入80%依靠汽車工業(yè)，但美國(guó)近年來的汽車市場(chǎng)份額不斷被日本和歐美汽車企業(yè)瓜分。同時(shí)，工業(yè)自動(dòng)化的普及，加上亞洲相對(duì)低廉的勞動(dòng)力成本，都讓美國(guó)汽車企業(yè)一波接一波地裁員，這又造成了底特律人口的流失及稅收的不斷萎縮。事實(shí)上，像底特律這樣行將破產(chǎn)或已破產(chǎn)的城市不在少數(shù)。統(tǒng)計(jì)顯示，1937年以來，美國(guó)有約600個(gè)市、鎮(zhèn)、縣等申請(qǐng)破產(chǎn)；過去30年，申請(qǐng)破產(chǎn)的地方政府不到250個(gè)，其中，金融危機(jī)爆發(fā)以來，有約15個(gè)城市申請(qǐng)破產(chǎn)。

“深層次看，西方國(guó)家城市的破產(chǎn)，根源在城市的制度設(shè)計(jì)。這套制度包括：城市的自治制度、嚴(yán)格的財(cái)政預(yù)算制度、破產(chǎn)的法律規(guī)定?！眹?guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員馮奎在媒體上撰文稱：“以上這些制度框架設(shè)計(jì)的目的不是為了鼓勵(lì)破產(chǎn)，而是使得債權(quán)人的權(quán)益得到保護(hù)、其他相關(guān)利益者得以止損，且對(duì)城市也是一種保護(hù)，如進(jìn)入破產(chǎn)程序的有些爛賬可以一筆勾銷，城市的再生尚有希望。”