成一蟲

2013年的11月11日促銷，阿里電商銷售額突破了350億元，同比增長(zhǎng)80%多。馬云稱，自己并不關(guān)心銷售數(shù)字，而是希望借助市場(chǎng)的力量將房?jī)r(jià)、物價(jià)打下去，促進(jìn)企業(yè)的成功轉(zhuǎn)型。他認(rèn)為，目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格太高，當(dāng)大家都選擇網(wǎng)上購(gòu)物時(shí)，傳統(tǒng)商圈的銷售量就會(huì)減少，進(jìn)而商業(yè)地產(chǎn)房?jī)r(jià)就會(huì)降低。

馬云的邏輯沒有問題，問題只在于傳統(tǒng)商圈的銷售量何時(shí)減少。2009年，阿里電商首次開展“雙11”促銷，至今已有5年。2009年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售總額2500億元。2013年上半年是7542億元，同比增長(zhǎng)47.3%，估計(jì)全年有望達(dá)到1.8萬億元——5年增長(zhǎng)6倍多，占全社會(huì)零售商品總額的比重從2%增長(zhǎng)到7.8%，扣除餐飲后占比可近9%。

電商之成長(zhǎng)不可謂不迅速，但是我們并沒有看到商業(yè)地產(chǎn)房?jī)r(jià)及租金的降低。以筆者熟悉的福建漳州市為例，中心城區(qū)商鋪?zhàn)饨疬@5年普遍增長(zhǎng)了1倍多，漲幅與商品住宅大致相當(dāng)；其中，2013年漲幅超過10%-20%。另?yè)?jù)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，北京城區(qū)臨街的商鋪店面租金從2009年至今的漲幅也超過1倍，但2013年初以來漲幅明顯回落。2013年三季度，北京零售物業(yè)首層租金環(huán)比漲幅僅為0.9%，折算年率約為3%多。

目前商業(yè)地產(chǎn)的房?jī)r(jià)及租金還沒有被電商打下去，主要原因是電商零售所占的比重還不夠高，傳統(tǒng)商圈的銷售量還沒有減少。前者容易理解，畢竟這一比重只有7.8%，很多人尤其是中老年人還不習(xí)慣于網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物。特別是在漳州這樣的三線城市，互聯(lián)網(wǎng)普及率、電商滲透率較低，所以商鋪?zhàn)饨疬€能保持漲勢(shì)。而像北京這樣的特大城市，網(wǎng)購(gòu)較為普及，傳統(tǒng)的百貨商店、購(gòu)物中心受到?jīng)_擊較大，出租用途更廣的臨街商鋪情況則相對(duì)較好。

傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的總銷售量還沒有減少：扣除電商金額后，2012年零售額增速為11.7%，2013年增速預(yù)計(jì)約為10.4%——這樣的增速相當(dāng)可觀，顯示出整塊“餅”還在不斷做大，如果不考慮因?yàn)樾陆?、擴(kuò)建導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量增加的話，房?jī)r(jià)、房租沒有理由不上漲。由于中國(guó)2012、2013年度的商鋪供應(yīng)量不太可能增長(zhǎng)超過10%/年，所以傳統(tǒng)商圈的銷售量數(shù)據(jù)（專業(yè)術(shù)語叫“同店銷售量”）應(yīng)該還能收獲正增長(zhǎng)。

但情況正在慢慢發(fā)生變化。傳統(tǒng)商圈、老城區(qū)的商鋪供應(yīng)量通常很穩(wěn)定，可架不住我們的城市正在迅速攤大餅，新的購(gòu)物中心、商場(chǎng)、小區(qū)底商層出不窮，會(huì)分流一些消費(fèi)者。2012年以來已有不少品牌出現(xiàn)同店銷售量下滑的苗頭。這些不利數(shù)據(jù)來源包括外資超市、必勝客、肯德基、ZARA服裝店，等等。仲量聯(lián)行報(bào)告稱，2012年底，上海、北京分別僅有兩三家零售商場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了銷量增長(zhǎng)。如果這個(gè)趨勢(shì)逐漸蔓延到各個(gè)城市、各種業(yè)態(tài)、各個(gè)行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的房?jī)r(jià)、租金就會(huì)下滑。原因很容易理解，當(dāng)某一個(gè)商鋪的營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)出現(xiàn)顯著下滑，已經(jīng)無法獲得正常的利潤(rùn)水平，甚至出現(xiàn)虧損時(shí)，它們肯定不會(huì)同意支付更高的房?jī)r(jià)、租金。

電商網(wǎng)購(gòu)、新增商鋪供應(yīng)這兩大利空的合力何時(shí)能達(dá)到拉低商業(yè)地產(chǎn)房?jī)r(jià)、租金的臨界點(diǎn)？美國(guó)貝恩咨詢公司預(yù)測(cè)，從2013年到2015年，中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物額年均增速可達(dá)32%。按此估算，網(wǎng)絡(luò)零售占社會(huì)零售總額的比重到2015年將超過12%，扣除餐飲后的占比更是高達(dá)13%多。屆時(shí)，三線城市也會(huì)像眼下的北京一樣普及網(wǎng)購(gòu)。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的零售額增速將逐年下滑，到2015年會(huì)跌至6%-7%左右。如果中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)保持目前的火爆勢(shì)頭，2015年商鋪供應(yīng)量增速也大致會(huì)有6%-7%左右，全社會(huì)的同店銷售額普遍出現(xiàn)滯漲或下滑。對(duì)此，老商圈的房租會(huì)滯后一年反應(yīng)，所以2016年很可能就是二三線城市的一個(gè)拐點(diǎn)。

2012年，馬云與商業(yè)地產(chǎn)首富王健林曾有約定：10年后如果電商在中國(guó)零售市場(chǎng)份額達(dá)到50%，王健林將給馬云1億元，反之馬云給王健林1億元。這個(gè)賭局的輸贏不僅取決于電商的發(fā)展速度，還受到商業(yè)地產(chǎn)房?jī)r(jià)及租金的重大影響。如果這10年商鋪房租不漲反降，電商的成本優(yōu)勢(shì)就會(huì)減少。我們預(yù)測(cè)，到2022年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售額占全社會(huì)商品零售總額的比重最高不過30-40%——王健林很有可能贏了這1億元，卻悲傷地看到萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)市值縮水。