摘 要：隨著經(jīng)濟和社會的不斷發(fā)展，以房產(chǎn)案件的審案、判決、轉(zhuǎn)移、查封等形式的司法協(xié)助行為，在房產(chǎn)檔案管理工作中越來越多，也日趨復雜。本文分析了房產(chǎn)司法協(xié)助工作的特點、作用和實踐中存在的問題，并就此提出了相應對策。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)檔案；司法協(xié)助；現(xiàn)存問題；建議對策

1 引言

隨著經(jīng)濟和社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟生活中的地位越來越高，以轉(zhuǎn)移、查封、注銷等形式的司法協(xié)助行為，在房產(chǎn)檔案管理工作中越來越多，也日趨復雜。而且目前我市的房產(chǎn)司法協(xié)助工作仍不規(guī)范，也缺乏可操作的依據(jù)，因此房產(chǎn)司法協(xié)助工作是我市房產(chǎn)檔案管理亟待解決的難點工作之一。

2 房地產(chǎn)司法協(xié)助行為的幾個重要特點

第一是房產(chǎn)司法協(xié)助行為具有強制性。房地產(chǎn)管理部門是具有法定義務的司法協(xié)助單位，必須進行司法協(xié)助。第二是房產(chǎn)司法協(xié)助的依據(jù)是已生效的人民法院的法律文書。人民法院在審理案件中，需要查取證據(jù)或在基本事實認定的情況下進行最終判決、裁定。人民法院在要求房產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行時，都是生效的法律文書并按照規(guī)定的執(zhí)行程序進行。因此房產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的依據(jù)是人民法院生效的法律文書。第三是房產(chǎn)司法協(xié)助執(zhí)行的對象是提供準確的房產(chǎn)檔案資料。只有已進行房屋所有權(quán)登記的、有確切產(chǎn)權(quán)歸屬、坐落位置的房產(chǎn)，并且該房產(chǎn)有相應明確的主體。第四是房產(chǎn)司法協(xié)助因其標的物價值大，因而房產(chǎn)管理部門所承擔經(jīng)濟賠償?shù)呢熑尉痛?，風險也就大。因為它往往對司法案件當事人的利益帶來直接的重大影響。因此提供的房產(chǎn)資料必須做到可靠、合法，否則會遭到行政訴訟。

3 房產(chǎn)檔案在司法協(xié)助中的作用

3.1 產(chǎn)權(quán)證明的作用

這是房產(chǎn)檔案在司法協(xié)助中最基本的功能。房地產(chǎn)檔案是指房地產(chǎn)行政管理部在房地產(chǎn)發(fā)證登記、房地產(chǎn)交易買賣、房屋動拆遷、建設(shè)用地及批租用地活動中，經(jīng)過收集、整理、鑒定，按一定的手段形成的放映產(chǎn)權(quán)人、房屋自然狀況及使用土地狀況，應當歸檔保存的文件材料。它能提供房產(chǎn)的歸屬、數(shù)量、歷史價值、變遷過程等情況。在有涉及到房產(chǎn)案件的爭議中，可為司法部門提供準確、詳實的房產(chǎn)資料，作為重要的審判證據(jù)。

3.2 協(xié)助司法部門實施財產(chǎn)保全的作用

法院在處理涉及房產(chǎn)的財產(chǎn)糾紛案件中，有些案件需要在未審判或未作出判決結(jié)論之前，需要及時對爭議標的物房產(chǎn)進行財產(chǎn)保全。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是一對一的，有一份房產(chǎn)就該有一份檔案，在執(zhí)法中不允許搞錯。而有些房產(chǎn)案件訴訟當事人因某些原因不一定能準確提供財產(chǎn)的位置。法院要想及時查封和凍結(jié)該房產(chǎn)而不能出錯，就必須依據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的有關(guān)房產(chǎn)的檔案第一手資料，以防相關(guān)房產(chǎn)被非法提前轉(zhuǎn)移和破壞事件發(fā)生。這就要求房產(chǎn)檔案管理負責人明確自己的職責，加強自己的法律意識，不做泄露房產(chǎn)信息的人，造成當事人的合法權(quán)益被侵犯。

4 目前房產(chǎn)司法協(xié)助存在的問題

4.1 工作不規(guī)范，業(yè)務不熟悉

目前，各個房管部門在司法協(xié)助中主要是協(xié)助執(zhí)行人民法院辦理房產(chǎn)查封、預查封、解封及房產(chǎn)信息確認、查詢。但由于市房管部門并沒有完善房產(chǎn)司法協(xié)助工作規(guī)范規(guī)條，形成可操作的文件，同時，相關(guān)負責司法協(xié)助的都是檔案員兼職負責，導致房產(chǎn)司法協(xié)助存在許多隱患。如房產(chǎn)存在抵押、已轉(zhuǎn)移過戶并出證、轉(zhuǎn)移過戶中、已有查封、查封到期需要過戶、輪候查封等情況存在并沒有及時告知人民法院執(zhí)行人員，造成損失。也有相關(guān)業(yè)務人員并沒有核對實物檔案，沒有查核實物底冊、產(chǎn)權(quán)人的情況、按揭合同終止、辦證及轉(zhuǎn)移、查封情況就隨便告知執(zhí)法人員。

4.2 房產(chǎn)強制轉(zhuǎn)移

在受理房產(chǎn)案件時，作為法院并未及時跟進、查閱房管部門的相關(guān)檔案，沒能弄清轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)的房產(chǎn)證是否合法、所有者是否符合實際，倉促做了判斷，導致在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移時房產(chǎn)登記相關(guān)部門無法協(xié)助司法順利執(zhí)行。也有法院沒能提出相關(guān)的要求責令被執(zhí)行人在規(guī)定的期限內(nèi)辦理相關(guān)的房產(chǎn)登記手續(xù)，使得當事人本來可以通過合法的手段領(lǐng)取房產(chǎn)證被執(zhí)行強制轉(zhuǎn)移。而事后當事人又將法律文書提供出來，要求房產(chǎn)機關(guān)辦理房產(chǎn)證相關(guān)手續(xù)，導致房產(chǎn)登記機關(guān)陷入兩難

窘境。

4.3 法律文書問題

對于法律文書的送達，應有相關(guān)司法部門親自送達。存在個別法官將法律文書交給當事人，容易造成不必要的矛盾糾紛。還有就是超過協(xié)助執(zhí)行期的問題。很多當事人認為，只要有法院判決書在手就高枕無憂了，未能按時到房管部門辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，導致當事人合法利益無法順利完成。再有履行要約協(xié)助執(zhí)行的問題。例如有些拍賣，需要房屋過戶的問題。

5 房產(chǎn)檔案在司法協(xié)助工作中的相應對策

5.1 必須加強房產(chǎn)檔案管理，確保房產(chǎn)檔案重要證件作用

房地產(chǎn)的買賣、交換、繼承、贈與等權(quán)屬變更不斷發(fā)生，房屋的拆遷、改造、擴建、注銷等現(xiàn)狀處于不斷的轉(zhuǎn)移和變更中，房產(chǎn)檔案也必須及時更新，如實做好變更和注銷登記，才確保房地檔案的真實性和連續(xù)性。只有這樣，才能更有效地做好房產(chǎn)檔案的司法協(xié)助功能。這對于減少房產(chǎn)民事糾紛的發(fā)生和避免對房產(chǎn)管理部門的行政訴訟，也是非常必要的。當然，如何能使房產(chǎn)檔案能真實第放映房產(chǎn)的變更情況，還需要產(chǎn)權(quán)人和社會相關(guān)部門的主動配合。房產(chǎn)管理部門要注意及時做好檔案的跟蹤記錄。

5.2 房產(chǎn)強制轉(zhuǎn)移的協(xié)助執(zhí)行

在房產(chǎn)強制轉(zhuǎn)移或做出查封決定需要協(xié)助執(zhí)行的時候，法院必須先對事情做出詳細的、準確的跟蹤調(diào)查，對于不符合登記相關(guān)條件的房產(chǎn)，不能簡單地執(zhí)行。對于具有合法的、有效的房產(chǎn)權(quán)屬證明，法院應要求當事人先提供相關(guān)手續(xù)申領(lǐng)房產(chǎn)證之后，再辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。而對于當事人一方不愿意提交房產(chǎn)證的，應建議注銷房產(chǎn)證。

5.3 法律文書的協(xié)助執(zhí)行

凡屬法院出具的法律文書，應嚴格按照法定送達方式送達房產(chǎn)登記機關(guān)，避免協(xié)助執(zhí)行過程中出現(xiàn)不必要的矛盾和糾紛。在裁定書、調(diào)解書上，要約中設(shè)定了債權(quán)債務履行的時間設(shè)定。建議司法部門先到房產(chǎn)管理部門核實需要查封的房產(chǎn)狀況，登記受理確認后在系統(tǒng)和檔案上做好明確標識和限制處理。實現(xiàn)登記機構(gòu)與司法部門的無縫

對接。

5.4 加強業(yè)務人員的培訓，完善相關(guān)操作法規(guī)

要對相關(guān)司法協(xié)助的工作人員進行定期的培訓，熟悉相關(guān)的業(yè)務。完善相關(guān)協(xié)助人民法院辦理房產(chǎn)查封、預查封及解封的規(guī)定，詳細列明查詢查封解封的工作流程、操作程序、收取資料。同時要標明拒不履行協(xié)助義務或未按要求履行協(xié)助義務的法律責任。

6 結(jié)語

總之，房產(chǎn)檔案的協(xié)助工作是法律所賦予的房產(chǎn)管理部門應盡的義務，要堅持做好這方面的工作，一方面需要房產(chǎn)檔案管理部門盡職盡責，依法辦事，把工作做細，使房產(chǎn)檔案真正起到十分重要的證據(jù)作用；另一方面還需要立法部門、法院部門以及廣大居民密切配合，為以后的房產(chǎn)檔案管理工作打下堅實基礎(chǔ)。

參考文獻

[1]黃蕾 .《探析房產(chǎn)檔案管理中的司法保護》.《民營科技》2012年第6期

[2]劉敏艷 .《談房產(chǎn)檔案管理中的法治觀念》.《經(jīng)濟研究導刊》2011年第17期.

[3]張小虹 .《論檔案管理與利用中的法律保護》.《檔案與建設(shè)》2008年第2期.

作者簡介

黃慶華（1982—），女，東莞市麻涌鎮(zhèn)規(guī)劃房產(chǎn)管理所。