李茉

主要房地產公司前三季度銷售均價攀升是無可爭議的事實，且國內主要一二線城市需求旺盛；第四季度歷來都是房屋銷售和土地出讓的高峰，對房地產行業(yè)而言，暖冬是大概率事件。

萬科A（000002.SZ）、保利地產（600048.SH）、恒大地產（3333.HK）、招商地產（000024.SZ）等公司2013年前三季度的銷售簡報紛紛出爐，業(yè)界也隨之出現(xiàn)了兩種聲音，部分人士認為“金九”成色很足，也有一些業(yè)內人士以萬科、恒大等公司“環(huán)比數(shù)據下降”為由認為“金九”蒙灰。

無論各大地產公司“金九”的銷售數(shù)據是否低于此前市場的高預期，但是銷售均價明顯攀升，國內主要一二線城市需求旺盛，“日光盤”頻現(xiàn)卻是不爭的事實。

房價不斷攀升、各地地王頻出，房地產市場帶著一股熱勁進入冬季，給人的感覺是，這個冬季很可能成為行業(yè)的暖冬。

銷售情況存爭議 均價上升是事實

2013年9月份，萬科實現(xiàn)銷售面積131.1萬平方米，同比增加24.86%；銷售金額155.7億元，同比增加29.32%；前三季度公司累計實現(xiàn)銷售面積1098.7萬平方米，銷售金額1285億元，同比分別增長21.02%和33.41%；同時，公司前三季度的銷售均價11696元/平方米，同比上升10.25%。

綠地集團前三季度以1012億元成為繼萬科之后第二個銷售金額超過千億元的房企。

保利地產2013年9月份實現(xiàn)簽約面積85.57萬平方米，同比增長8.94%；實現(xiàn)簽約金額96.15億元，同比增長23.92%。前三季度，公司共實現(xiàn)簽約面積787.48萬平方米，同比增長17.68%；實現(xiàn)簽約金額886.68億元，同比增長17.24%。

2013年有望進入行業(yè)前五的恒大地產9月份的銷售金額也達到了105.3億元，簽約面積達到155.8萬平方米，同比增幅分別達到了29.6%和7%；銷售均價為6756元/平方米，同比增幅達到21.1%；而公司前三季度簽約面積約為1102萬平方米，簽約銷售金額為746.5億元，同比分別增加13.2%和27.4%；銷售均價同比增加12.5%，達到6774元/平方米。

碧桂園（2007.HK）雖然未披露前三季度的銷售數(shù)據，但是其澄清公告顯示，截至9月30日，公司已經實現(xiàn)647億元的銷售額，超過了2013年620億元的全年銷售目標。

招商地產2013年前三季度簽約銷售面積為199.07萬平方米，實現(xiàn)簽約銷售金額314.14億元，較上年同期的247.08億元增加27.14%。

高華證券研究報告顯示，2013年年初至今，已公布數(shù)據的26個城市中，20個城市的交易量有所上升，全部26個城市交易量的同比增幅中值達到14%。

9月底舉行的北京秋季房展以及“十一”上海房展的火爆也從一定程度上印證了目前房地產市場的熱度。官方公布的數(shù)據顯示，北京秋季房展共吸引了18萬觀眾，上海房展的觀眾也有11萬人之多。此外，珠海、昆山等城市也爭相在“十一”期間舉辦秋季房展會，參會人數(shù)普遍較“五一”房展會上升25%。

此外，雖然北京房展只有50個本地項目參展，僅占參展項目的10%，但是卻創(chuàng)下了2010年以來的最高成交價。在所有參展項目中，六環(huán)內僅有兩個樓盤的銷售均價低于2萬/平方米。

9月18日，國家統(tǒng)計局公布了8月份70個大中城市住宅銷售價格的變動情況：70個大中城市中，69個城市的新建商品住宅價格（不含保障房）同比上漲，其中有12個城市漲幅超過10%，最高漲幅達到19.3%。進入9月，房價繼續(xù)上漲，中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的百城房價指數(shù)報告顯示，9月份全國100個城市住宅平均價格環(huán)比上漲1.07%，漲幅較8月份擴大0.15個百分點，同時這也是自2012年6月以來該指數(shù)連續(xù)第16個月環(huán)比上漲。

面對房價迅猛的上漲勢頭，瑞銀證券等機構紛紛在研報中表示了對地方政府收緊調控政策的擔憂。國慶節(jié)前后，傳出全國各地銀行開始收緊房貸的信息，各大商業(yè)銀行的房貸利率也出現(xiàn)不同程度的上浮。北京鏈家、我愛我家等多家房產中介公司工作人員表示：“現(xiàn)在國管的住房公積金已經不能放貸?！?/p>

在9月25日召開的部分城市房地產用地管理和調控工作座談會上，國土資源部對某些地方政府默許甚至助推高價地，或在債務壓力下集中推出優(yōu)質地塊，忽視均衡供地要求的行為發(fā)出了警告。一直堅持執(zhí)行限購的上海也會在10月份迎來住建部督察組關于限購、限貸情況的檢查。然而，即使政策趨緊，不斷上漲的房價是否可以得到有效的遏制？機構和房企對第四季度的銷售情況又有著怎樣的計劃和判斷？

推盤高峰期將至

進入10月，雖然國慶黃金周期間成交量環(huán)比下降，但是數(shù)據同比增長近一倍。截至10月9日，共有26家機構對萬科2013年度業(yè)績做出預測，平均預測凈利潤為156.15億元，同比增幅達到24.41%；而已經對保利地產本年度業(yè)績做出預測的22家機構均給出了“業(yè)績增長”的預期，預測平均凈利潤達到108.64億元，平均預測增幅為28.75%；25家機構給予招商地產本年業(yè)績增長預期，2013年度平均預測凈利潤為44.04億元，預測平均增幅為32.72%。

綜合性房地產專業(yè)服務機構同策咨詢研究稱，2013年龍頭房企有望保持平均20%至30%的業(yè)績增長率，千億房企的數(shù)量則可能增加至7家，保利地產、中海地產、恒大地產、萬達、碧桂園等均有可能榮膺千億軍團。

某位不愿具名的知名券商分析師表示：“即使政策趨緊，第四季度對行業(yè)內重要房企的影響也不會太大。目前，中國三四線城市的供給量還是比較大的，去存貨的壓力明顯，周期也比較長，但受供給量不足的影響，一二線城市需求旺盛的情況短時間內不會改變，住房信貸趨緊等措施會逐步影響市場熱度，但是只要供需關系沒有發(fā)生改變，房價上漲的壓力就很難得到緩解。龍頭房企的項目較為集中，可控性強，只要公司保持穩(wěn)定的推盤數(shù)量，四季度的銷售業(yè)績依然會很出色。”

券商研報也是看好的居多。申銀萬國認為，前九個月房地產行業(yè)的銷售情況符合預期，基本面溫和改善，房地產行業(yè)的投資在年底前不會下滑。

東北證券研報更是明確提出：“預計四季度全國商品房成交價格會維持高位相對平穩(wěn)的態(tài)勢”，并稱“有助于提高盈利水平”。

在對萬科9月份銷售數(shù)據的點評中，中銀國際表示，按照目前的銷售進度，公司有望超過該機構年初銷售收入1700億元的預期；此外，安信證券也給出了1800億元的銷售預期。

與上述券商相比，長城證券相對悲觀，但依然給予了“增長”的預期，其研報指出房地產行業(yè)第四季度的增長會趨緩，主要原因為CPI上升至3.0%以上是大概率事件，流動性會持續(xù)偏緊，加之需求和補庫存已現(xiàn)結構分化，銷量增加催化劑略顯不足。與長城證券類似，中金公司也對第四季度的房地產行業(yè)持謹慎觀點。

萬科總裁郁亮曾多次公開表示“萬科始終處在過冬狀態(tài)”，面對市場較高的熱度，以及機構的樂觀預期，萬科卻表示出了相當?shù)睦潇o。在給記者的回復中，萬科表示：“對于市場，公司始終保持一種謹慎的心態(tài)，在銷售上也會繼續(xù)堅持積極賣樓、合理定價的一貫策略，并會在四季度保持相對充足的推盤量。”

萬科同時表示，“目前，大多數(shù)二三線城市的價格表現(xiàn)相對溫和，一線城市的情況比較特殊，價格回升較明顯，這可能與市場對這些熱點城市的預期過于樂觀有關。從供求關系來看，一線城市近期的成交批售比（商品住宅成交面積/新房批準預售面積）基本保持在略高于1的狀況，盡管新房成交略高于新盤入市，但尚未出現(xiàn)明顯的供不應求。庫存方面，除去北京庫存消化較快、去化周期較短外，其他城市仍然處在比較合理的水平。整體上，市場仍然具備平穩(wěn)運行的基礎，并不支持過于樂觀的價格上漲預期?！?/p>

上述分析師表示：“據我所知，大部分主要房企持比較樂觀的態(tài)度。進入10月，我們預測龍頭地產公司會迎來推盤的高峰期，第四季度可能成為保利地產全年推盤量最大的一個季度，這些因素都會促使銷售量繼續(xù)提升。國內房價在一線城市的帶動下呈上升趨勢是不爭的事實，對于專注于在國內主要一二線城市發(fā)展的房企而言，第四季度的銷售依然會明顯趨好，加上四季度也是各地方政府推地的高峰期，可以說這個冬季房市還會是相對溫暖的?！?/p>