許修路

（淮南職業(yè)技術(shù)學(xué)院， 安徽 淮南232001）

我國物業(yè)管理的發(fā)展極大地改善了人們的工作、生活和學(xué)習(xí)環(huán)境，其好處有目共睹。但隨著物業(yè)管理的迅速發(fā)展，物業(yè)人才的素質(zhì)低下和缺乏突顯物業(yè)行業(yè)發(fā)展的瓶頸。而作為擔(dān)負(fù)為物業(yè)企業(yè)輸送人才的高職物業(yè)管理專業(yè)在物業(yè)人才的培養(yǎng)模式上卻存在著明顯的不足，表現(xiàn)為專業(yè)技能的低下，教學(xué)模式和手段的落后，人才培養(yǎng)與現(xiàn)實(shí)需求的脫節(jié)，培養(yǎng)的人才難以勝任以崗位需求為特點(diǎn)的物業(yè)企業(yè)的需求。

高職教育應(yīng)以技術(shù)應(yīng)用能力的培養(yǎng)為主線設(shè)計(jì)學(xué)生的知識(shí)、能力、素質(zhì)結(jié)構(gòu)和培養(yǎng)方案，這是高職的特色，也是高職發(fā)展的命脈所在。本著這一主旨，我們針對(duì)落后的教學(xué)體系和教學(xué)模式進(jìn)行了積極地改革探索，從物業(yè)企業(yè)的用人需求出發(fā)，分析其實(shí)際運(yùn)作，提出物業(yè)管理仿真實(shí)訓(xùn)法，引入實(shí)訓(xùn)教學(xué)，著重培養(yǎng)學(xué)生的崗位實(shí)際動(dòng)手操作能力，通過高仿真的模擬訓(xùn)練，向物業(yè)企業(yè)提供合乎需要的專業(yè)技能人才，實(shí)現(xiàn)物業(yè)人才培養(yǎng)與物業(yè)企業(yè)人才需求的“無縫對(duì)接”。

一 物業(yè)管理仿真實(shí)訓(xùn)法的基本涵義

物業(yè)管理仿真實(shí)訓(xùn)法是從物業(yè)企業(yè)的崗位需求出發(fā)，在解析物業(yè)企業(yè)的運(yùn)作架構(gòu)和業(yè)務(wù)流程的基礎(chǔ)上，模仿物業(yè)企業(yè)的真實(shí)管理情境，提出工作任務(wù)，在專業(yè)教師的指導(dǎo)和幫助下，由學(xué)生自主完成實(shí)訓(xùn)科目，從而達(dá)到提升崗位技能的方法。物業(yè)管理仿真實(shí)訓(xùn)法是一種符合現(xiàn)代教學(xué)管理理念的科學(xué)方法，一方面，它完成了高職教育和物業(yè)企業(yè)人才供求關(guān)系的對(duì)接，更好地滿足用人單位的需要；另一方面，為學(xué)生提供了明確的學(xué)習(xí)目標(biāo)，使學(xué)生自主學(xué)習(xí)，主動(dòng)學(xué)習(xí)成為可能。

物業(yè)管理仿真實(shí)訓(xùn)法要實(shí)現(xiàn)其功能目標(biāo)需要解決好兩個(gè)問題：一是實(shí)訓(xùn)技能項(xiàng)目是否符合企業(yè)需要；二是如何建立體系保障學(xué)生掌握崗位技能。

二 物業(yè)管理仿真實(shí)訓(xùn)法的前提條件

物業(yè)仿真實(shí)訓(xùn)法是以企業(yè)崗位和業(yè)務(wù)流程解析為前提、以物業(yè)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)作為背景的，建立物業(yè)仿真實(shí)訓(xùn)系統(tǒng)首先應(yīng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)作有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。

物業(yè)企業(yè)是通過專業(yè)化分工協(xié)作完成一定工作職能、實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的，具體來說就是通過企業(yè)員工做“事”來實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)，“事”落實(shí)到部門和崗位，由具有崗位技能的員工根據(jù)崗位職責(zé)和工作標(biāo)準(zhǔn)完成工作任務(wù)。因此，需要解析企業(yè)要做的“事”和崗位的能力素質(zhì)要求。

（一）物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程分析

“事”是企業(yè)員工分工協(xié)作完成的。將“事”分解為基本工作任務(wù)及先后承接關(guān)系就構(gòu)成了業(yè)務(wù)流程。在市場環(huán)境下，物業(yè)企業(yè)所要完成的“事”主要有：

物業(yè)項(xiàng)目的取得，包括物業(yè)市場分析、物業(yè)管理方案的制定、物業(yè)費(fèi)的測算、招投標(biāo)的組織等；物業(yè)項(xiàng)目的前期管理，包括早期介入、承接驗(yàn)收、入伙管理、裝修管理、業(yè)主大會(huì)召開、檔案的建立和管理等；物業(yè)項(xiàng)目的日常管理，包括保潔、綠化、保安、消防、道路和車輛管理等；物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營管理，包括市場的調(diào)查和分析、經(jīng)營項(xiàng)目的分析和管理等。

（二）物業(yè)企業(yè)管理架構(gòu)及崗位分析

按照管理職能，物業(yè)企業(yè)一般設(shè)置的職能部門主要有：生產(chǎn)發(fā)展部、物業(yè)管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部、行政人事部和服務(wù)中心等。

各部門依照職能和業(yè)務(wù)分解的任務(wù)要求以及管理層次的要求，設(shè)置若干工作崗位，形成物業(yè)企業(yè)的崗位體系。然后對(duì)每一崗位進(jìn)行具體分析，分析的要點(diǎn)主要集中在要做的“事”上，分析內(nèi)容主要包括工作描述和工作要求兩部分。工作描述是對(duì)工作基本信息的確定和描述。主要包括：工作名稱、工作任務(wù)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作權(quán)限、工作流程和工作關(guān)系等；工作要求是指勝任此項(xiàng)工作必備的資格和條件，主要包括身體素質(zhì)、知識(shí)技能和能力要求等。并在此基礎(chǔ)上，形成職位說明書。

三 物業(yè)仿真實(shí)訓(xùn)體系的構(gòu)建

物業(yè)仿真實(shí)訓(xùn)法是在模擬物業(yè)企業(yè)真實(shí)工作情境下通過對(duì)項(xiàng)目任務(wù)的完成達(dá)到對(duì)物業(yè)企業(yè)崗位的認(rèn)知和崗位操作能力評(píng)價(jià)的。任何一個(gè)崗位都是企業(yè)組織的有機(jī)組成部分，都是在企業(yè)架構(gòu)下完成崗位職能的。因此，物業(yè)仿真實(shí)訓(xùn)體系應(yīng)由企業(yè)管理模式、管理崗位說明、實(shí)訓(xùn)科目和評(píng)價(jià)系統(tǒng)等若干部分組成。

（一）物業(yè)企業(yè)管理模式

該部分主要介紹企業(yè)目標(biāo)、機(jī)構(gòu)組成、部門職能、制度文件、管理環(huán)境等若干內(nèi)容，目的是使學(xué)生對(duì)物業(yè)企業(yè)的運(yùn)作有一個(gè)全景式的認(rèn)識(shí)，完成企業(yè)環(huán)境下的崗位角色的認(rèn)知，這是仿真實(shí)訓(xùn)的前提。

（二）崗位體系及職位說明

對(duì)物業(yè)企業(yè)的相關(guān)崗位及必須具備的職業(yè)能力進(jìn)行分析，在充分調(diào)研不同崗位人才規(guī)格所需核心能力的基礎(chǔ)上，按照崗位職責(zé)，確定崗位能力標(biāo)準(zhǔn)。崗位要求包括崗位必備知識(shí)和崗位必備能力 。

管理人員應(yīng)具備的崗位知識(shí)主要有：房地產(chǎn)有關(guān)理論和開發(fā)經(jīng)營、管理等基本知識(shí)；物業(yè)管理的基本理論和政策法規(guī)；物業(yè)管理要求、計(jì)費(fèi)規(guī)定；房屋完損標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢測方法和安全管理基本知識(shí)；物業(yè)管理的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、修繕標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)；房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施等修繕（維護(hù)）的基本知識(shí)；掌握計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識(shí)。應(yīng)具備的崗位必備能力主要有：建立健全部門崗位責(zé)任制和部門管理規(guī)章制度的能力；制定工作計(jì)劃，并組織實(shí)施的能力；及時(shí)處理危漏房和房屋、設(shè)備、設(shè)施的搶修排險(xiǎn)和火警匪警救護(hù)等突發(fā)事件的能力；宣傳教育、組織各類活動(dòng)及處理一般矛盾的能力；處理專項(xiàng)業(yè)務(wù)并能與相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)的能力；熟練應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理的能力。

對(duì)各崗位的應(yīng)知應(yīng)會(huì)分解成模塊，形成崗位應(yīng)知應(yīng)會(huì)組件，同時(shí)，在教學(xué)過程中建立與之相應(yīng)的課程體系及教學(xué)質(zhì)量保障體系。在教學(xué)中加以落實(shí)，使學(xué)生在實(shí)訓(xùn)前完成相應(yīng)的知識(shí)準(zhǔn)備工作，這是物業(yè)仿真實(shí)訓(xùn)法取得成效的關(guān)鍵。

（三）實(shí)訓(xùn)科目和內(nèi)容

將物業(yè)企業(yè)做的“事”轉(zhuǎn)化為實(shí)訓(xùn)科目并確定具體的實(shí)訓(xùn)內(nèi)容，這是物業(yè)仿真實(shí)訓(xùn)法的核心部分，主要內(nèi)容包括實(shí)訓(xùn)科目、內(nèi)容、重點(diǎn)、組織形式和要求等，根據(jù)上述企業(yè)業(yè)務(wù)流程分析，實(shí)訓(xùn)組織安排見表1。

表1 物業(yè)管理仿真實(shí)訓(xùn)組織表

（四）實(shí)訓(xùn)的組織與保障

要取得滿意的實(shí)訓(xùn)效果，必須做好事前的的準(zhǔn)備、事中的組織指導(dǎo)和事后的總結(jié)評(píng)價(jià)工作。事前的準(zhǔn)備，教師要針對(duì)所要進(jìn)行實(shí)踐性教學(xué)的內(nèi)容，制定相應(yīng)的實(shí)施計(jì)劃，并備好管理圖表、基礎(chǔ)材料和參考資料。學(xué)生要根據(jù)實(shí)訓(xùn)內(nèi)容，學(xué)習(xí)崗位的應(yīng)知應(yīng)會(huì)，做融入角色的準(zhǔn)備；實(shí)訓(xùn)過程中，教師對(duì)存在的問題加以指導(dǎo)，引導(dǎo)學(xué)生探求解決問題的方法，以期培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立思考問題、分析問題和解決問題的能力；事后及時(shí)進(jìn)行教學(xué)總結(jié)，根據(jù)企業(yè)崗位考核標(biāo)準(zhǔn)要求，建立崗位職業(yè)能力考核體系和方法，對(duì)學(xué)生的實(shí)訓(xùn)表現(xiàn)作出評(píng)價(jià)，并分析實(shí)訓(xùn)中存在的問題和改進(jìn)的方法，提出對(duì)學(xué)生的期望與要求。

（五）物業(yè)仿真實(shí)訓(xùn)法的實(shí)施要點(diǎn)

物業(yè)仿真實(shí)訓(xùn)既是對(duì)物業(yè)專業(yè)學(xué)生知識(shí)運(yùn)用能力的檢測，又是判斷學(xué)生能否勝任崗位工作的試金石。作為一個(gè)系統(tǒng)工程，首先應(yīng)通過校企合作，根據(jù)崗位的知識(shí)和能力要求，進(jìn)行相應(yīng)的課程體系建設(shè)。根據(jù)崗位的應(yīng)知、應(yīng)會(huì)，實(shí)行模塊化教學(xué)，按照崗位需求，重組教學(xué)內(nèi)容；其次，應(yīng)做好實(shí)訓(xùn)的計(jì)劃和保障，編制指導(dǎo)性實(shí)訓(xùn)教學(xué)文件，明確各實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目的目標(biāo)、任務(wù)、內(nèi)容和步驟，規(guī)范實(shí)訓(xùn)教學(xué)的組織管理，確定考核評(píng)價(jià)方式和標(biāo)準(zhǔn)，確保教學(xué)質(zhì)量。同時(shí)，注重收集企業(yè)資料和物業(yè)項(xiàng)目資料，確保實(shí)訓(xùn)的仿真；再次，在實(shí)訓(xùn)教學(xué)的實(shí)施過程中，應(yīng)廣泛采用各種方法，如“角色模擬法”、“項(xiàng)目教學(xué)法”、“問題驅(qū)動(dòng)教學(xué)法”，充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性和主動(dòng)性，在仿真環(huán)境中完成各項(xiàng)目的組織與實(shí)施，教師應(yīng)轉(zhuǎn)變角色，負(fù)責(zé)指導(dǎo)和總結(jié)。

［1］王光偉.物業(yè)公司規(guī)范化管理操作范本［M］.北京：人民郵電出版社.

［2］何巖楓.高等職業(yè)教育物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)研究［J］.黑龍江教育（高教研究與評(píng)估），2007，（11）：49－50.

［3］王曉華.高職物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)改革的實(shí)踐［J］.遼寧高職學(xué)報(bào)，2008，（10）：24－26.