黃書猛

(集美大學財經(jīng)學院，福建廈門 361005)

購房入戶制度和住房限購政策的有效性分析

黃書猛

(集美大學財經(jīng)學院，福建廈門 361005)

城市購房入戶制度和住房限購政策都涉及居民的遷移和地方公共產品的配置問題，利用蒂布特模型及其拓展的Tiebout-Oates-Hamilton模型分析上述住房政策，結果顯示，在二元社會體制和戶籍制度背景下，購房入戶制度是有效的制度安排，但保證其有效性的制度因素，恰恰是推升住房價格的重要因素，而住房限購政策則可能導致地方公共產品供給的無效率。改革住房土地出讓制度，推進公共服務的均等化，并同時開征住房財產稅，是消除地方公共服務資本化和抑制住房價格上漲的有效政策組合。

蒂布特模型;城市住房政策;公共服務資本化;公共產品配置

近年來，中國城市住房政策引起了廣泛的關注和討論，但大多數(shù)討論僅局限于從政策效果的角度來考察住房制度問題。住房制度問題通常涉及居民的遷移和地方公共服務的供給，尤其是購房入戶和住房限購這一類重要的政策制度，對居民的遷移和地方公共產品的配置影響巨大?；诖耍P者擬利用蒂布特模型及其拓展形式，從地方公共產品配置效率的角度，分析這兩個制度的有效性，并揭示隱藏在背后的涉及住房價格的一些深層次的制度性問題。

一、文獻回顧:蒂布特模型及其發(fā)展

蒂布特是第一個將轄區(qū)公共產品供給效率與轄區(qū)居民遷移自由聯(lián)系在一起的經(jīng)濟學家。在他1956年發(fā)表的著名論文《關于地方支出的純理論》中，蒂布特指出，如果允許居民在轄區(qū)間自由遷移，即可以形成“用腳投票”機制，通過居民在不同轄區(qū)間的遷移，就可以有效地顯示居民對公共產品的真實偏好。居民通過選擇不同居住轄區(qū)，能夠實現(xiàn)對公共產品供給和稅收成本的最優(yōu)組合的選擇［1］。蒂布特認為這種模擬市場過程的“用腳投票”機制，能夠實現(xiàn)地方公共產品的有效供給。奧茨最早對蒂布特模型進行了實證檢驗，他以美國新澤西州地方政府公共支出的橫截面數(shù)據(jù)為基礎，就地方財產稅和地方支出項目對財產價值的影響進行研究。他發(fā)現(xiàn)，地區(qū)住房價值與地方財產稅和公共服務供給密切相關，地區(qū)財產稅稅率與住房價值呈現(xiàn)負相關，但與公共支出水平之間表現(xiàn)出顯著正相關［2］。漢密爾頓注意到居民遷移中的“搭便車”現(xiàn)象，他認為，對于一個吸引人的轄區(qū)，希望遷入該轄區(qū)的居民可能會采取“搭便車”的策略，通過在該轄區(qū)建立(或購買)較小面積住房的方式，避免支付較高的財產稅，從而導致蒂布特均衡無法實現(xiàn)［3］。為解決這一問題，漢密爾頓提出，可以通過財政分區(qū)(fiscal zone)的辦法來限制“搭便車”者遷入，即規(guī)定必須購買不低于某一數(shù)量的財產，才可以遷入轄區(qū)。

沿著上述研究思路形成了所謂的Tiebout-Oates-Hamilton模型，這一模型的研究重點放在公共服務的資本化方面，旨在研究公共服務的資本化對住房價值的影響以及公共服務水平對居民遷移的影響。Mattew Edel和Elliott認為，稅收增加的50%將被資本化，而得出與奧茨的研究結果——稅收增加的2/3被資本化不同的結論［4］。Sharp通過對美國住宅與城市發(fā)展署的普查數(shù)據(jù)進行計量分析，發(fā)現(xiàn)在城市居民的居住地選擇(遷入)方面，住房質量與價格、教育質量和相對稅率是他們考慮的主要因素［5］。Fox等人的研究證實，公共服務因素在推動人們離開某地時的作用要大于吸引人們遷往某地的作用［6］。David N.Hyman 和 E.C.Pasour的研究發(fā)現(xiàn)，財產稅的資本化程度很小，但地方公共服務對住房價值有正的影響［7］。Meadows擴展了奧茨對蒂布特機制的實證研究，得出以下結論:如果將所有的間接影響考慮在模型內，則稅收與房地產的支出水平對房地產價格的總體影響將大大小于奧茨模式所得到的結果［8］。

國內對公共服務的資本化現(xiàn)象和蒂布特模型在中國的有效性研究，也涌現(xiàn)了一些有價值的研究成果。梁若冰和湯韻檢驗了中國35個大中型城市的住房價格與各城市公共品供給水平之間的關系，發(fā)現(xiàn)各城市的公共品提供水平對商品房價格存在著顯著的正面影響，指出中國已經(jīng)出現(xiàn)了地方公共品供給的資本化現(xiàn)象［9］。郭小東和陸超云對中國東部15個經(jīng)濟發(fā)達城市的研究，也表明公共產品供給水平對住宅價格的影響切實存在［10］。杜雪君等人的研究，同樣發(fā)現(xiàn)了地方公共支出會對房價有明顯的促進作用，并且地方公共支出對房價的影響存在著動態(tài)差異性，即對房價的長期影響效應要大于短期影響效應［11］。周京奎和吳曉燕研究了各地的公共投資對房地產市場的價格溢出效應，發(fā)現(xiàn)土地價格受公共投資的影響最大，其次是住宅、辦公樓和商業(yè)用房;生態(tài)環(huán)境投資對土地和住宅的溢價值較高，公共交通投資對經(jīng)營性房地產的溢價值較高;教育投資，尤其是中學教育投資對各類房地產的溢價值較為穩(wěn)定;以燃氣普及率為代表的城市基礎設施投資對房地產價格的溢價值也較穩(wěn)定［12］。傅強和陳碧琴以重慶28個縣區(qū)的數(shù)據(jù)為樣本，考察了稅收和公共服務的資本化問題，發(fā)現(xiàn)財產稅與住房價值負相關，即發(fā)生了稅收的負的資本化，而代表公共支出的近似變量與住房價值正相關，即發(fā)生了公共服務的正的資本化［13］。邵挺和袁志剛在分析中引入了住宅用地供應量這一變量，他們發(fā)現(xiàn)地方公共品提供水平的高低對住宅價格有著顯著的影響，而住宅供地面積的增加會顯著地降低地方公共品供給對房價的資本化速度［14］。

二、財政分區(qū)與購房入戶制度的有效性

盡管現(xiàn)有文獻在公共服務的資本化對住房價值的影響程度方面還存在著分歧，但對公共服務資本化并影響住房價值基本持肯定的觀點，這正是漢密爾頓財政分區(qū)理論的基礎。漢密爾頓認為，對于一個公共服務良好的轄區(qū)，轄區(qū)外的居民具有“搭便車”遷入該轄區(qū)內的動機，在以多數(shù)票規(guī)則決定轄區(qū)公共服務配置水平的情況下，“搭便車”者往往能夠獲得額外的收益。

考察某一轄區(qū)A，假設轄區(qū)居民的平均財產為Ap，轄區(qū)中位數(shù)居民(在轄區(qū)居民的財產排序中處于中位的居民)的財產為Am，轄區(qū)通過一次性的財產稅為公共產品融資，稅率通過多數(shù)票規(guī)則投票決定。由于轄區(qū)中居民財產分布的不平衡，一般地，容易證明:

假設轄區(qū)提供的公共產品為G，不考慮個人對公共產品偏好的差別，每個人從轄區(qū)公共產品中獲得的收益為Ga(這個假設不會影響下面的分析，實際上，如果一個人希望遷入某一轄區(qū)，他對該轄區(qū)的公共產品的評價都比較高)。如果該轄區(qū)以比例稅率征收財產稅為公共產品融資，則該轄區(qū)的預算約束為:

式中的Ai為轄區(qū)中第i個居民的財產，t為稅率，n為轄區(qū)中的居民數(shù)量。由于稅率t固定，擁有更多財產的轄區(qū)居民將交納更多的稅收，不管稅率高低，容易證明:

上式意味著，當轄區(qū)居民的財產小于Ap時，其在轄區(qū)的公共產品供給和稅收組合中，獲得了正收益，這一收益正是“搭便車”者的額外收益。在采取多數(shù)票決定公共產品供給和融資方式時，由于多數(shù)居民的財產額小于Ap，這種方案將會獲得多數(shù)票贊同而通過。因此，財產額小于Ap的居民，將有遷入轄區(qū)的動機。在居民遷移完全自由的情況下，居民遷移中的“搭便車”現(xiàn)象將不可避免。更為嚴重的，由于較高的均衡稅率對財產額較小的居民有利，在多數(shù)票規(guī)則下，可能導致轄區(qū)較高的公共產品配置水平和較高的稅率，并引發(fā)窮人驅逐富人的后果［15］。

針對轄區(qū)間居民遷移的“搭便車”現(xiàn)象，漢密爾頓認為，可以通過財政分區(qū)的限制解決這一問題，每個轄區(qū)通過立法進行分區(qū)的限制，對于每一個遷入轄區(qū)的居民，要求必須消費不少于某一最低數(shù)額的住房，否則，就沒有資格在本轄區(qū)居住。漢密爾頓的財政分區(qū)理論要求消費一定數(shù)額的住房，在以住房價值為稅基的財產稅約束下，如果消費的住房數(shù)額合適，遷入者繳納的財產稅將抵消從公共產品中獲得的收益，遷入的居民不能從公共服務獲得的額外收益，“搭便車”現(xiàn)象將會消失，公共產品實現(xiàn)有效配置。Tiebout-Oates-Hamilton模型揭示了“搭便車”者在轄區(qū)間遷移的邏輯及其公共對策:公共產品和公共服務水平的提高，提升了轄區(qū)住房的價值，“搭便車”者希望通過支付較少的稅收享受較高的公共產品和公共服務，可能導致轄區(qū)公共產品配置的無效;財政分區(qū)的措施設定了遷入轄區(qū)需消費的住房數(shù)額，拒絕了消費較少的“搭便車”者，從而提高了公共產品的配置效率。

政府為轄區(qū)公共產品融資，可能會通過兩種渠道提升遷入成本:一是直接向遷入者征收財產稅為公共產品融資，從而提高遷入成本;二是不向遷入者直接征稅，而是通過較高的土地轉讓價格獲取收入為公共產品融資，較高的土地價格推高了房價，從而提高了遷入成本?？紤]到住房土地價格與公共產品配置水平的高度正相關性，這種情況實際上是公共服務資本化的一種表現(xiàn)。遷入成本的提高能相當程度上消除“搭便車”者，從而減少公共產品配置的無效性。當規(guī)定的消費標準處于某種合適的數(shù)額時，以住房價值為稅基的財產稅的負效應或房價上漲的的負效應，將與遷移的正效應達成均衡，“搭便車”現(xiàn)象造成的公共產品配置效率扭曲將得到糾正，公共產品實現(xiàn)有效配置。

中國城市的購房入戶制度是戶籍制度和房地產市場發(fā)展的混合產物，實際上在頑固的戶籍制度上打開了一個口子，通過購房改變戶籍地，居民實現(xiàn)了在不同地區(qū)的遷移。在二元社會體制下，購房入戶制度為居民的遷移提供了一個Tiebout-Hamilton式的通道，如果這一制度是有效的，購房入戶制度就是漢密爾頓財政分區(qū)理論在中國的一個實踐范本。

中國目前并沒有開征住房財產稅，轄區(qū)公共產品的融資是通過土地轉讓收益實現(xiàn)的，因此，利用Tiebout-Oates-Hamilton模型考察中國城市購房入戶制度的有效性，首先要考察中國是否存在該模型揭示的兩個重要現(xiàn)象:一是中國是否存在漢密爾頓式的“搭便車“現(xiàn)象;二是中國是否存在實施漢密爾頓式財政分區(qū)措施的基礎:也即公共服務是否提升了中國城市住房的價值，公共服務是否通過資本化推升了城市的住房價格。如果上述現(xiàn)象存在，意味著城市購房者支付了轄區(qū)公共產品的成本，這將抵消“搭便車”的收益，減少“搭便車”現(xiàn)象，提升轄區(qū)公共產品配置效率。

第一個問題的答案是不言而喻的。在中國，城鄉(xiāng)分割的二元社會體制是以公共產品和公共服務供給的差別化為主要特征的，這種制度造成城鄉(xiāng)之間公共產品和公共服務的巨大差距，成為農村人口遷入城市的最主要的動力。在計劃經(jīng)濟時期，法律和行政手段阻礙了人員的遷移，從農村遷入城市的“搭便車”者被嚴格限制。改革開放后，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立，人員的流動限制被打破，但二元社會體制卻仍然存在，城鄉(xiāng)公共產品和公共服務供給的差距并沒有縮小，反而不斷拉大，這種現(xiàn)狀導致大量的農村人口流入城市，尋求獲得更好的教育、就業(yè)等公共產品和公共服務，產生了嚴重的“搭便車”問題。大量農村人口涌入城市，給城市公共產品和公共服務造成了巨大的壓力，從公共產品配置效率角度看，這種大規(guī)模的“搭便車”現(xiàn)象也導致了城市公共產品配置的低效率。

對于第二個問題，中國是否存在公共服務資本化現(xiàn)象，并由此推升了城市住房價格，國內現(xiàn)有的研究已經(jīng)提供了肯定的答案。梁若冰和湯韻的研究發(fā)現(xiàn)，國內35個城市的公共品供給水平對商品房價格存在著顯著的正面影響，地方公共服務出現(xiàn)資本化并推升了住房價格［9］。郭小東和陸超云［10］、杜雪君等［11］的研究也表明，公共產品供給水平對住宅價格有顯著的正面影響。周京奎和吳曉燕研究發(fā)現(xiàn)土地價格受公共投資的影響最大，而這正是推動房價上漲的最重要的因素之一［12］。邵挺和袁志剛在研究中發(fā)現(xiàn)，地方公共品提供水平的高低對住宅價格有著顯著的影響，而住宅供地面積的增加會顯著地降低地方公共品供給對房價的資本化速度［14］。上述實證研究，揭示了中國城市公共服務與住房價值的正相關關系，顯示了在中國已經(jīng)存在明顯的公共服務資本化現(xiàn)象，并成為推升城市住房價格的一個重要因素。廈門市地理特征的特殊情況提供了一個典型的案例。據(jù)房米網(wǎng)統(tǒng)計顯示①房米網(wǎng)http://news.fang33.com/1/33612.shtml。，2011年，廈門市商品住宅銷售價格全市平均為13 675元/平方米，其中，島內商品住宅均價為22 272元/平方米，島外商品住宅均價為9 671元/平方米。政府的限價房同樣體現(xiàn)出島內外巨大的價差，位于島外翔安區(qū)的洋塘限價商品房均價為5 200元/平方米，而與該項目僅相隔一條隧道的位于島內的高林小區(qū)的政府統(tǒng)建房，均價不低于7 500元/平方米。廈門市島內外住房價格差距巨大，究其原因正是島內外公共產品和公共服務供給上存在巨大的差距。在廈門，最好的學校、醫(yī)院、文化體育設施均配置在島內，島外的公共產品和公共服務配置遠遠落后于島內，呈現(xiàn)嚴重的島內外分化現(xiàn)象，并形成廈門特有的城市二元結構，位于島內的思明區(qū)、湖里區(qū)處于這種二元結構的一端，位于島外的海滄區(qū)、集美區(qū)、翔安區(qū)、同安區(qū)處于另一端，島外居民的戶口遷移受到控制，島外各區(qū)的居民除了在島內購房，一般情況下不能將戶口遷入島內各區(qū)。

從中國地方政府公共產品供給的實踐看，并不存在與公共產品供給相對應的稅收，公共產品的融資來源并不明確。但從中國房地產市場的土地拍賣情況看，不同的基礎設施和公共產品配置對土地成交價格影響很明顯，公共產品配置水平越高，土地價格也越高。在最近幾年住房價格上漲過程中，住房價格中地價占比從20%左右上升到50%左右，表明了土地價格是推動房價上漲的重要因素［16］。通過土地轉讓收入為公共產品融資和通過財產稅為公共產品融資，最后都由購房者承擔了公共產品的成本，對購房者的效應是一樣的。因此，從購房者的角度看，政府獲得的土地轉讓收入，類似于征收一次性的財產稅。這表明，中國當前的住房市場具備實施漢密爾頓式的財政分區(qū)措施，而購房入戶制度正是財政分區(qū)制度的中國版實踐。從實際情況看，這一制度設置的遷入城市的門檻，起到了財政分區(qū)限制的作用，購房入戶制度要求遷入城市者必須購買一定數(shù)額的住房，能夠有效地減少搭便車者的額外收益，使遷入者的公共產品收益/稅收成本組合更符合效率要求，提升了地方公共產品的配置效率，是一種具有帕累托改善的制度安排。如果能確定合適的戶口遷移的最低住房消費數(shù)額，地方公共產品將實現(xiàn)有效配置。

從購房入戶制度的實施情況看，每一個城市購房入戶的門檻并不一樣，那么，對一個城市的不同轄區(qū)來說，最低住房消費數(shù)額是否應該有所不同?

假設住房市場完全競爭，沒有開征住房財產稅，消費者遷入城市獲得的公共產品收益為Ga，公共服務溢價(資本化)部分為Pg，且全部由政府通過土地出讓方式獲得，那么，遷入者的最低消費住房面積S必須滿足:

一般地公共產品的效用與公共產品配置水平存在線性關系，引入常數(shù)λ，則有:

因此得:S=λ

這表示，在一個由不同轄區(qū)組成的城市，如果以購房面積來衡量遷入者的最低消費額，那么進入不同轄區(qū)的最低住房消費面積應是一樣的。

三、遷移自由與住房限購政策的有效性

自由遷移是蒂布特模型有效的重要假設，嚴格的蒂布特假設是一種無成本的自由遷移，居民依靠股息分紅的收入生活，就業(yè)考慮不會對遷移產生限制。從這個意義上看，跨地區(qū)住房限購政策可能在蒂布特模型中打入一個障礙楔子，影響地方公共產品的配置效率。

根據(jù)蒂布特模型的基本含義，當轄區(qū)A處于蒂布特均衡時，不會發(fā)生居民的遷移。在嚴格的假設條件下，蒂布特模型的均衡可以用下式表示:

式中的Ga表示轄區(qū)居民從公共產品消費中獲得的收益，CT表示轄區(qū)居民的稅收成本。上式表明，當Ga大于CT，轄區(qū)外的居民選擇遷入該轄區(qū);當Ga小于CT，轄區(qū)內居民選擇遷出該轄區(qū);當Ga等于CT，轄區(qū)內的居民不會遷出，轄區(qū)外的居民不會遷入，處于一種均衡狀態(tài)，此時，轄區(qū)公共產品實現(xiàn)有效配置。很顯然，蒂布特均衡是一種一般均衡，即要求在所有的轄區(qū)都同時實現(xiàn)均衡，否則，居民的遷移行為可能不會停止，從而均衡也無法實現(xiàn)。

城市住房限購政策涉及居民的自由遷移問題。中國當前各地實行的住房限購政策，主要包括以下幾類:第一，針對本地居民，通常禁止持有兩套以上住房，即不能購買第三套房;第二，針對外地居民，如果滿足在當?shù)丶{稅、繳交社保等條件，可購買一套住房;第三，不能滿足在當?shù)丶{稅、繳交社保條件的外地居民，不能在當?shù)刭彿俊木用襁w移角度看，住房限購政策對第三種情況影響最大，而對第一、第二種情況影響不大。限購政策對第三種情形的居民的遷移影響可能有以下兩種:一是政策提高了遷移的成本，二是政策阻止了遷移的發(fā)生。第一種情況是指居民支付一定的成本來滿足購房條件，從而實現(xiàn)通過購房遷移的目的②在有些地方，第三種情況的外地居民，可能通過一次性補繳稅收和社保來獲得購房資格，但這也增加了購房成本。上述做法并不完全合法合規(guī)，還存在潛在的違法成本。。如果增加的成本不大，居民通過購房實現(xiàn)跨地區(qū)遷移不會受到很大的限制，意味著限購政策沒有達到限購的作用;如果增加的成本很大，居民通過購房實現(xiàn)跨地區(qū)遷移將受到很大的限制，這將破壞蒂布特均衡假設，導致轄區(qū)公共產品配置的低效率。

此外，高遷移成本還可能引發(fā)異地購房需求集中于高端住宅，如果因此引發(fā)高端住宅價格上漲，將導致有悖于調控初衷的結果。假設限購政策產生的成本為CP，CT為與公共產品供給水平相關的其他成本，在限購條件下，異地居民遷移到轄區(qū)A的總成本為CT+CP;假設Ga為居民從轄區(qū)A獲得的公共產品收益，由于CP與限購政策相關而與轄區(qū)公共產品供給情況無關，當Ga增加從而CT增加時，CP在總成本中的比例趨于降低，居民享受每單位公共產品需承擔的限購成本也趨于下降，因此，愿意承擔高政策成本的居民，傾向于選擇Ga更大的轄區(qū)。也即在限購政策下，跨地區(qū)遷移的居民傾向于購買高端住宅，入住能夠提供更好的公共服務的高端社區(qū)，這種情況可能導致異地購房需求集中于高端住宅，并有可能引發(fā)高端住宅價格的上漲。

如果住房限購政策完全禁止異地居民購買當?shù)刈》?，從而完全阻止了居民的跨地區(qū)遷移，那么，這就是對蒂布特模型自由遷移條件的否定，缺乏遷移自由的居民無法在不同的地區(qū)選擇最合意的公共產品/稅收組合，地方公共產品配置效率將受到嚴重影響。假設某居民起初居住在轄區(qū)A，期望遷移到公共產品/稅收組合更合意的轄區(qū)B，如果遷移被阻止，可能導致以下兩種情形:一是B轄區(qū)無法吸引到足夠多的偏好其公共產品/稅收組合的居民，其公共服務的支出成本可能得不到完全彌補，為平衡預算，降低公共服務支出就不可避免;二是A轄區(qū)居民由于無法遷移到B轄區(qū)，只能忍受A轄區(qū)不合意的公共產品/稅收組合，而且，由于缺少“用腳投票”機制的威脅，A轄區(qū)可能缺少提高公共服務質量的動力。

當前，中國并不是所有的城市都實施住房限購政策，有些城市限購，有些城市不限購，這可能引發(fā)另一個問題。從實施限購的地區(qū)看，主要是中國經(jīng)濟文化較發(fā)達的中心城市，這些城市的公共服務比較好，這也是外地居民遷移到這些城市的重要原因。居于蒂布特效率的考慮，我們假設跨地區(qū)購買住房伴隨著居民的實際遷移，如果遷入地的公共服務更好，這一假設是合理的。然而，對經(jīng)濟文化較發(fā)達的中心城市實施跨地區(qū)住房限購，可能將一部分投機性的住房購買需求釋放到?jīng)]有實行限購的地區(qū)，從而推升未限購地區(qū)的房價。這些沒有實行限購的地區(qū)，公共服務水平不如那些實行限購的地區(qū)，難以真正吸引居民遷入，可能產生有住房購買但沒有實際遷移的后果，導致大量住房在購買后空置。如果遷入的居民人數(shù)不足，公共服務的成本可能無法得到彌補，將導致公共服務的短缺和公共服務質量的下降。

四、基本結論和進一步討論

筆者基于蒂布特模型及其拓展形式，從地方公共產品配置效率的角度，分析了中國城市購房入戶制度和住房限購政策的有效性，得到以下基本結論。

第一，購房入戶制度作為二元社會體制下的戶籍制度和房地產市場發(fā)展的混合物，為居民的遷移提供一個Tiebout-Hamilton式的通道，對于蒂布特效率具有重要意義。從中國房地產市場的土地拍賣情況看，土地成本作為住房價格的一部分，由購房者承擔，產生了類似于一次性財產稅的效果。基于蒂布特模型的拓展形式Tiebout-Oates-Hamilton模型的分析，我們認為，購房入戶制度在促進地方公共產品配置效率方面，是一個有效的制度安排。對于購房入戶的標準，在一個城市的不同轄區(qū)中，以住房面積衡量的最低消費額應該是一樣的。

第二，跨地區(qū)住房限購政策會增加遷移成本，如果增加的成本較小，限購政策將不發(fā)揮作用;如果增加的成本較大，則會破壞蒂布特均衡條件，導致地方公共產品配置低效率，并可能導致跨地區(qū)住房消費偏向于高端房產，引發(fā)高端住宅的價格上漲。完全阻止跨地區(qū)遷移的限購，則可能引起轄區(qū)公共產品供給水平下降，導致公共產品配置的無效率。而對部分經(jīng)濟文化較發(fā)達的中心城市實施住房限購政策，可能會導致將一部分投機性購房需求釋放到公共服務較差的地區(qū)，引發(fā)有住房購買但沒有實際遷移的后果，轄區(qū)將因居民人數(shù)不足而出現(xiàn)公共服務的短缺和公共服務質量的下降。

鑒于中國二元社會體制的特殊背景，我們并不能根據(jù)上述結論來取舍政策。實際上，購房入戶制度作為有效的制度安排，并不是一種最優(yōu)結果，而是二元社會體制和戶籍制度下的次優(yōu)選擇。地方公共服務通過土地轉讓價格的方式實現(xiàn)資本化，是構成這一制度安排的重要因素，但這也是推升房價的重要原因。通過土地拍賣收入替代稅收，并不是一種規(guī)范的做法，而且容易形成地方政府中的土地財政現(xiàn)象。公共服務的資本化與土地財政現(xiàn)象，共同構成推升住房價格的連環(huán)扣，互為加強，且難解難分，已經(jīng)成為當前房價高企的重要因素。中央政府推動地方政府實施限購政策，是試圖抑制房地產市場過度投機的無奈之舉，但這一政策不可能長期化，而且負面影響不可小視。

要消除地方公共服務的資本化現(xiàn)象，從而有效穩(wěn)定住房價格，必須從改革土地出讓制度入手，改革土地財政賴以存在的基礎。根據(jù)Tiebout-Oates-Hamilton模型的效率意義，以住房財產稅替代土地轉讓收入可能是一個有效的制度安排，一方面，這是一種有效的為地方公共服務融資的方式;另一方面，住房財產稅對住房價格具有負效應，有利于降低住房價格。然而，在土地財政現(xiàn)象消除前，開征住房財產稅可能并不合適。基于此，結論的政策含義如下:第一，在土地出讓制度改革和消除土地財政現(xiàn)象之前，開征住房財產稅是一種重復征稅，因此，必須首先改革土地出讓制度，再開征住房財產稅;第二，改革土地出讓制度，開征住房財產稅，并同時推進公共服務的均等化，可能是調控房地產市場的一個有效的政策組合選擇。

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An Analysis of the Urban Housing Polices Based on Tiebout-model

HUANG Shumeng
(College of Finance and Economics，Jimei University，Xiamen 361005，P.R.China)

Based on Tiebout-model，we took an analysis of the urban housing policies such as migrating-withhouse-purchasing and house-purchasing-limitation.The results show the former policy is efficient under duality system and household registration system，but the latter will lead to inefficient distribution of public goods.An impartial provision in public services with property tax levying would be a feasible policy in curbing house price and decapitalization of public services.

Tiebout-model;urban housing policies;capitalization of public services;allocation of public goods

F293.31

A

1008-5831(2013)02-0029-06

2012-06-22

教育部人文社科課題“基于地方政府競爭視角的區(qū)域經(jīng)濟差距形成及其治理”(11YJA90055)

黃書猛，集美大學財經(jīng)學院副教授，經(jīng)濟學博士，主要從事財政理論與財政政策研究。

(責任編輯 傅旭東)