張躍強(qiáng)

(黃岡師范學(xué)院商學(xué)院，湖北黃岡438000)

為了貫徹落實(shí)國家的“限購令”政策，黃岡市人民政府相應(yīng)出臺(tái)了針對(duì)黃岡市商品房買賣的“限購”政策。其核心內(nèi)容是:各商業(yè)銀行要堅(jiān)決暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對(duì)貸款購買首套商品住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于30%;對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。

從以上限購政策可看出，黃岡市政府對(duì)于控制本地的商品房交易，遏制黃岡本市的房價(jià)上漲可以說力度是空前的。

一、“限購令”政策下黃岡市區(qū)住宅價(jià)格的基本走勢(shì)

根據(jù)黃岡市房地產(chǎn)管理局網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:2010年12月份黃岡市區(qū)住宅銷售524套，成交面積 52706.16㎡，成交均價(jià) 2751.9元/㎡;2011年12月份黃岡市區(qū)住宅銷售307套，成交面積39793.11 ㎡，成交均價(jià) 3027.59 元/㎡;2012年10月份黃岡市區(qū)住宅銷售628套，成交面積68990.88 ㎡，成交均價(jià) 3792.92 元/㎡。[1]如表 1所示。

從表1可看出，不到兩年的時(shí)間里，黃岡市區(qū)住宅價(jià)格上漲了1041.02元/平方米，平均每年上漲 520.51元/平方米，累計(jì)上漲幅度達(dá)到37.83%。所以不論從增長量來看，還是增長速度來看，都是比較快的。

表1 “限購令”下黃岡市區(qū)住宅價(jià)格走勢(shì)數(shù)據(jù)表

二、“限購令”下黃岡市區(qū)住宅價(jià)格上漲的原因分析

應(yīng)該說，黃岡市政府制定的關(guān)于本地房地產(chǎn)交易的“限購”政策力度是非常大的。在這樣大的力度下，黃岡的房價(jià)不僅沒有出現(xiàn)明顯的下降，反而還出現(xiàn)了年均500元左右的上漲，其上漲原因，可以從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行分析:

(一)黃岡市區(qū)住宅價(jià)格的基礎(chǔ)水平較低，有較大的上漲空間 我們將同處于中國中部地區(qū)的地級(jí)市——安徽省馬鞍山市2012年10月的房價(jià)來進(jìn)行對(duì)比分析，2012年10月份，安徽馬鞍山市樓盤銷量排名前16的樓盤中，成交均價(jià)最低的為紫金佳苑的4482.72元/平方米，成交均價(jià)最高的為大華錦繡國際8023.53元/平方米。而黃岡市區(qū)2012年10月份，樓盤銷量排名前10的樓盤中，成交均價(jià)最低的為江岸名都·幸福公館的3500元/平方米，成交均價(jià)最高的為升華·翡翠一品的4200元/平方米。從這些數(shù)據(jù)可以看出，黃岡市區(qū)住宅價(jià)格的整體水平在同檔次的城市中明顯偏低。隨著黃岡市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的開放度不斷提高，黃岡市區(qū)的住宅價(jià)格走勢(shì)逐漸與其他地級(jí)市的水平相接軌，因此導(dǎo)致黃岡房價(jià)的不斷上漲。

(二)國內(nèi)知名房地產(chǎn)商進(jìn)駐黃岡市區(qū)，助推黃岡市區(qū)住宅價(jià)格的進(jìn)一步上漲 黃岡樓市在“保利”進(jìn)入后，形成蝴蝶效應(yīng)，周邊樓盤頻頻提價(jià)。[2]據(jù)2011年9月的數(shù)據(jù)顯示，保利·壹號(hào)公館的開盤均價(jià)就達(dá)到了4200元/平方米，成為了當(dāng)時(shí)黃岡房地產(chǎn)市場(chǎng)的“樓王”，帶動(dòng)了周邊的君城·紫金城、萬象巴黎等房地產(chǎn)商紛紛提價(jià)，形成了一股漲價(jià)熱潮，從而加快了黃岡市區(qū)住宅價(jià)格的上漲步伐。

(三)眾多學(xué)區(qū)樓盤的問世，是黃岡市區(qū)住宅價(jià)格上漲的又一誘因[3]由于黃岡中學(xué)的影響力，黃岡教育品牌知名度較高，隨著學(xué)區(qū)附近的樓盤，如金家·上城、瑞天新城、新港名門、新港銘居、明珠廣場(chǎng)等樓盤的陸續(xù)開盤，再加上很特色的推出了一批40-60平方米的小戶型，迎合了學(xué)生及家長陪讀的消費(fèi)需求，促進(jìn)了價(jià)格的上漲。以金家·上城為例，由于其優(yōu)越的地理位置(位于黃岡中學(xué)正對(duì)面)，得到了眾多陪讀家長的青睞，還有一部分消費(fèi)者是投資性的動(dòng)機(jī)，將房子買下來租給陪讀的家長，收取房租。結(jié)果導(dǎo)致2010年12月19日在開盤當(dāng)天導(dǎo)致房屋需求量，尤其是小戶型房屋需求量的井噴，成交均價(jià)也由之前預(yù)期的2500元/平方米上漲到3500元/平方米。

(四)黃岡與武漢的同城化效應(yīng)即將顯現(xiàn)，刺激黃岡市區(qū)住宅價(jià)格加快上漲[4]據(jù)了解，武漢至黃岡城際鐵路將于2014年1月1日建成通車，屆時(shí)從黃岡市區(qū)到武漢火車站，僅需28分鐘時(shí)間。這一城際鐵路的開通，將使得黃岡與武漢的聯(lián)系更為緊密，將會(huì)出現(xiàn)很多在武漢工作，在黃岡居住的市民。由于同城化效應(yīng)的凸顯，對(duì)黃岡市區(qū)住宅的需求量還將進(jìn)一步增加。很多武漢本地人及黃岡周邊的人群，都要在黃岡買房置業(yè)，加速黃岡房價(jià)的上漲。

三、未來幾年黃岡市區(qū)住宅價(jià)格的走勢(shì)預(yù)測(cè)分析

根據(jù)黃岡市房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，在2004年時(shí)黃岡市區(qū)的住宅均價(jià)僅為650元/平方米，到了2012年10月，住宅均價(jià)已上升到3792.92元/平方米，上漲了將近5倍。如表2所示:

表2 2004年-2012年黃岡市區(qū)住宅價(jià)格均價(jià)一覽表

從表2可看出，黃岡市區(qū)的住宅價(jià)格自2010年4月實(shí)行“限購”令后，上漲速度不僅沒有下降，反而加快。我們還可以將以上這些數(shù)據(jù)資料用折線圖來反映出來，如下圖所示:

圖1 2004年-2012年黃岡市區(qū)住宅價(jià)格均價(jià)走勢(shì)圖

從上圖可看出，黃岡市區(qū)住宅價(jià)格在2006年到2007年這一時(shí)間段和2011年到2012年這一時(shí)間段發(fā)生了比較快的上漲。之所以在“限購令”政策下黃岡市區(qū)住宅均價(jià)還在上漲，原因主要是由于黃岡市區(qū)的住宅大多數(shù)是剛性需求，投資性需求占的比重不高導(dǎo)致的結(jié)果。

根據(jù)表2提供的數(shù)據(jù)資料，借助統(tǒng)計(jì)研究中的最小二乘法，我們對(duì)表2中的數(shù)據(jù)資料以時(shí)間為自變量x，以均價(jià)為因變量y，經(jīng)擬合得到線性回歸方程為:

由此可以對(duì)未來某年黃岡市區(qū)的住宅價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，如2015年黃岡市區(qū)的住宅價(jià)格預(yù)測(cè)為:

即2015年黃岡市區(qū)的住宅價(jià)格預(yù)測(cè)為4504.42 元/平方米。

四、“限購令”下黃岡市區(qū)住宅價(jià)格上漲對(duì)居民的指導(dǎo)建議

根據(jù)以上的分析可知，黃岡市區(qū)的住宅價(jià)格在未來一段時(shí)間不僅不會(huì)下降，反而還是會(huì)保持每年363.33元/平方米的均價(jià)的上漲。那么，黃岡市區(qū)的居民對(duì)于房價(jià)的上漲，應(yīng)該采取怎樣的應(yīng)對(duì)措施呢?

(一)理性看待黃岡市區(qū)的房價(jià)上漲 由于目前黃岡市區(qū)的工資水平還比較偏低，和2004年相比，平均增長不到1倍。這么慢的工資增長相對(duì)于上漲的房價(jià)來說，顯得更為不足和脆弱。所以對(duì)于買房來講，千萬不能為買房而買房，也不要攀比和炫耀，而應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際收入水平和需要程度，量力而行，理性的進(jìn)行購房消費(fèi)。如果是盲目的進(jìn)行購買住房，由于實(shí)際收入不高，則會(huì)陷入償還房債的泥潭，淪為“房奴”。

(二)珍惜和利用好開發(fā)商開盤提供的各種優(yōu)惠 據(jù)統(tǒng)計(jì)，對(duì)于同一樓盤而言，開盤當(dāng)天和開盤之后，對(duì)于100平方米以上的一套房子來講，總價(jià)格將會(huì)相差2萬元以上。所以一旦已經(jīng)做了分析和比較之后，就不要再猶豫。據(jù)我們調(diào)查，因?yàn)楠q豫有20%以上的買房人群沒有享受到開盤的優(yōu)惠，有的居民甚至還出現(xiàn)了因?yàn)楠q豫沒有在自己心儀的樓盤買到自己心儀的房子。

(三)不要對(duì)黃岡市區(qū)住宅價(jià)格的下跌寄予太大的期望 雖然有“限購令”政策的施行，但與全國一、二線城市房價(jià)有所下降不同的是，黃岡市區(qū)投資性住房需求所占比例不是很多，大多數(shù)還是自住型住房需求比較多，再加上黃岡與武漢的同城化效應(yīng)即將顯現(xiàn)，因此，我們有理由有根據(jù)說黃岡市區(qū)的房價(jià)水平不會(huì)出現(xiàn)整體性的下降。相反，黃岡市區(qū)的住宅價(jià)格在目前的基礎(chǔ)上，還會(huì)有一定的上漲空間，所以對(duì)黃岡市區(qū)的居民來講，等到房子降價(jià)了再去買，幾乎是不可能的。

(四)可以根據(jù)自己的收入和需要程度，在學(xué)區(qū)附近買房置業(yè) 在走訪調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)有一部分高收入群體擔(dān)心貨幣放在銀行會(huì)貶值，所以想用買房的方式進(jìn)行投資。[5]為此，這部分人群可在學(xué)區(qū)附近，如黃岡中學(xué)附近、黃岡師院附近買房置業(yè)。因?yàn)閾?jù)我們調(diào)查，黃岡中學(xué)附近房租普遍較高，兩室一廳的房子1個(gè)月的租金可達(dá)1500元左右。這樣，一方面可以轉(zhuǎn)嫁貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，還可以通過收房租的方式增加自己的收入。

總之，在“限購令”政策下，由于以上談到的原因，黃岡市區(qū)的住宅價(jià)格不僅不會(huì)下降，反而還會(huì)有一定幅度的增長。這就需要廣大的居民在購房置業(yè)時(shí)一定要更加的理性，合理的消費(fèi)，以實(shí)現(xiàn)利益的最大化。

[1]黃岡市房地產(chǎn)管理局網(wǎng)站，http://www.hgfgj.com.

[2]李季.房地產(chǎn)價(jià)格上漲因素分析[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2007，(07).

[3]楊冬寧.住宅價(jià)格的多因素動(dòng)態(tài)分析研究[D].復(fù)旦大學(xué)2009年博士學(xué)位論文集，2009.

[4]孔煜.城市住宅價(jià)格變動(dòng)的影響因素研究[D].重慶大學(xué)2006年博士學(xué)位論文集，2006.

[5]劉造林，李?yuàn)?，劉寅?我國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)投資影響的實(shí)證分析[J].北方經(jīng)濟(jì)，2008，(12).