余龍華 李翹楚

1.國網國際發(fā)展有限公司 北京 100120；2.東華大學旭日工商管理學院 上海 200051

0 引言

隨著中國經濟強勁的發(fā)展，中國的房地產市場發(fā)展亦是空前的活躍，但是伴隨著眾多企業(yè)進軍資金密集型的房地產市場和有漲不下的房價，國家在關心國計民生的情況下，出臺了相應的宏觀調控政策［1，2］，如國家土地和金融政策的趨緊，這使得房地產企業(yè)飽受風云變幻的國際（金融危機）和國內（宏觀調控政策）變動的雙重影響［2，3］。 這些更是加劇了房地產企業(yè)的財務風險，所以房地產企業(yè)財務風險的管理與防范至關重要。

1 房地產企業(yè)的現狀及財務風險

在房價上漲過快、社會資源過度集中于房地產行業(yè)的背景下，政府為保持經濟和房地產業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，出臺了一系列的宏觀調控政策。受金融危機的影響，寬松的貨幣政策也悄然逝去，2010年4月27日隨著穩(wěn)定房價的國務院文件（“國十條”）的頒布，這使得房地產企業(yè)的貸款等融資渠道受到重創(chuàng)，然而房地產的開工量卻沒有立即減少到合適的數值上來，這樣在現金流出大于現金流入的情況下，一旦銷售達不到預期，其財務狀況將迅速惡化。國家打擊囤地政策的壓力和樓市的蕭條使得房地產企業(yè)的現狀更是雪上加霜。

2012年3月30日杭州法院受理的金星房地產公司破產案給我們敲響了警鐘。這些會不會引發(fā)“鏈式反應”呢？眾所周知，房地產企業(yè)的特點就是：資金密集、經營涉及面廣、耗資巨大、投資周期長、資金回收慢等。據報道2009年和2010年我國的房地產公司財務狀況普遍欠佳［1］，一旦實施貨幣緊縮政策，一部分公司會面臨著極大的破產風險。

由以上可以看出房地產企業(yè)的主要風險就是財務風險，而其財務風險主要有：財務預算風險、現金流量管理風險、經營風險、資本結構風險和內部控制風險［4，5］。 財務預算風險是指企業(yè)沒有全面對企業(yè)進行優(yōu)化資源配置、調動員工的積極性，使企業(yè)效益不能達到最大化?，F金流量管理風險是指企業(yè)沒有將現金流量作為企業(yè)一切活動的中心，對當前和未來的一定時期內現金的流動沒有方向性以及分析。經營風險是指公司的決策人員和管理人員在經營管理中出現失誤或由于匯率變化、通貨膨脹導致未來收益下降。內部控制風險是指企業(yè)對其設定的經營目標、保護資產的安全性、財務的正確可靠性以及經營方針的貫徹執(zhí)行沒有落到實處的風險。這些風險無處不在，無時不有，并且在不同的階段和環(huán)境下呈現出不同的形式。

在國家宏觀調控的大環(huán)境下，房地產依然是國家經濟增長的引擎，但是其風險更是突出。究其形成原因主要包括：一、房地產投資周期長、投資額巨大和投資追求高收益。房地產的投資少則幾個月，多則幾年，環(huán)節(jié)復雜，其中包括獲得土地、市場調研、投資策略、建設施工，再到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程［4，5］，形成了一個復雜的系統(tǒng)，從而使得賬款可能無法及時收回，然而其投資需要耗費大量的資金，這些因素使企業(yè)長期處于資金短缺狀態(tài)，很可能導致資金鏈斷裂。再則，由于其追求高的回報率，相應的風險必定較高，隨著高科技產品進入房地產市場，其為市場所接受的程度需要有待市場的檢驗，市場認可時資金回收快，市場不認可或者認可度與預期偏差較大時，風險就會較大。二、貨幣緊縮政策和土地打壓政策。央行不斷的運用加息、上調存款準備金率以及公開市場業(yè)務的手段來減少市場的貨幣供應量，購買第二套或第三套房的首付款和利息的提高，房產的銷售急劇下降。這使得房地產企業(yè)面臨著嚴峻的融資環(huán)境和窘迫的資金回收壓力。國家對囤地的打壓，地價的大幅上漲，土地的增值稅和企業(yè)所得稅預征率的提高，更是給企業(yè)的資金帶來更多的壓力。三、通貨膨脹的風險。2010年7月以來，糧食、蔬菜等基本生活資料的價格普遍上漲，工人的工資水平也相應有所提高，通脹壓力不斷增加，只要通貨膨脹的因素存在，其投入資金的購買力下降的風險就存在。再則，不可再生資源的減少，世界經濟的復蘇，以及國家不再審批新的鋼廠、玻璃廠水泥廠等和大量基礎設施的開工投資建設也使企業(yè)的原材料的采購成本增加。

2 房地產企業(yè)的財務風險防范

2.1 合理調整企業(yè)資金結構、拓展多元化融資渠道

負債經營會為企業(yè)帶來杠桿效應［6］，所謂的財務杠桿效應是指由于固定性資本成本 （如利息、優(yōu)先股股利、固定租賃金等）的存在，使企業(yè)普通股收益（每股收益）的變動率大于息稅前利潤變動率的現象。這既可以給企業(yè)的發(fā)展帶來較大的經濟收益，同時也使得企業(yè)的財務風險加大。因此，企業(yè)需要通過合理的調整資金結構將企業(yè)的財務風險降到最低，比如加強短期、中期、長期債務的安排，避免出現還債期過于集中和高峰來得過早，協(xié)調好債務資本和產權資本之間的比例，盡量擴大權益性資金來源比重，加強資金投入的風險分析，以期避免資金投入的盲目性。

2.2 制定靈活的經營策略

借鑒其他行業(yè)的先進經驗，通過同類企業(yè)之間的聯營和對外投資的多元化等方式來分散開發(fā)企業(yè)的風險，比如聯合拿地，這可以保證現金流的充足性和穩(wěn)定性［7］。通過控制建安成本，以防超標，從而避免不可稅前扣除的情況發(fā)生。營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的籌劃在經營環(huán)節(jié)中也至關重要。再則，開發(fā)地塊選擇具有升值潛力的或轉向三、四線城市開發(fā)，對于資金壓力較大的企業(yè)，已經很難在一線城市立足，相比之下，二、三、四線城市正處發(fā)展高峰期、潛力大、資金需求量相對少、投資環(huán)境相對好，因此這也是企業(yè)分散財務風險的有效途徑之一。在收益分配方面，應結合現階段所處的環(huán)境政策和經濟背景來看，利潤分配應以轉增實收資本為主，減少現金分配。

2.3 加大投資的可行性和銷售研究

房地產企業(yè)面臨著銀行貸款緊縮、土地打壓政策和成本大幅上漲的壓力，不能肆無忌憚的拿地和擴張，又因限購令和房產稅的出臺，樓盤的銷售顯得疲軟。因此企業(yè)從投資到銷售階段，都具有很大的不確定性，房地產公司應從投資開始就加強可行性研究以及建立財務預警機制和現金流量管理體系，防止復雜多變的每個環(huán)節(jié)產生的風險。同時縮短房地產的開發(fā)周期，早日預售和進行適當的促銷，避免商鋪、寫字樓等的閑置，實現企業(yè)資金的盡早回籠。

3 結束語

總之，財務風險在房地產企業(yè)投資到銷售的過程中無處不在，并且具有其獨特性，這不僅與其行業(yè)特點有關，也與市場以及經濟環(huán)境密切相連，這不僅給企業(yè)的發(fā)展帶來了風險，同時也給市場經濟環(huán)境下的房地產企業(yè)帶來機遇，如信譽度和資金實力強，資本結構比較優(yōu)化的大型房地產公司生存幾率就會高一些，這使市場經濟的發(fā)展更加健康穩(wěn)定。在這樣一個風險與機遇并存的經濟環(huán)境下，我們需要客觀的分析和研究市場環(huán)境，對其做出客觀的分析和預判，以期降低房地產企業(yè)的風險，這是企業(yè)在風云變幻的市場競爭環(huán)境中立于不敗之地的一個重要因素。

［1］苗霞.宏觀調控下房地產公司財務風險預警與防范研究［J］.河南商業(yè)高等?？茖W校學報，2012，（3）：61.

［2］顏國群.房地產企業(yè)財務風險成因及控制對策［J］.北方經貿：財政與稅務版，2012，（7）：71.

［3］Marcia M.Corneet， Jamie J.Mcnuut， Philip E.Strahan，Hassan Tehraman.Liquidity risk management and credit supply in the financial crisis［J］.Journal of Financial Economics， 2011，（107）：297.

［4］王新華.宏觀調控下房地產開發(fā)企業(yè)財務風險管理研究［J］.中國總會計師，2010，（89）：118.

［5］周霞，陳光明.后金融危機時代房地產企業(yè)財務風險控制分析［J］.會計之友，2012，（1）：29.

［6］馬麗麗.財務杠桿對企業(yè)收益的相關分析［J］.時代經貿，2007，（75）：132.

［7］汪學華.多元化經營與財務風險控制［J］.山東紡織經濟，2012，（2）：43.