張 軍，趙來(lái)生

（中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)大慶市監(jiān)管分局，黑龍江 大慶 163311）

近幾年來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，并波及銀行房地產(chǎn)貸款。為了摸清大慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)的影響，深刻了解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的對(duì)策建議，以促進(jìn)大慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，大慶銀監(jiān)分局開(kāi)展了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與住房貸款風(fēng)險(xiǎn)情況調(diào)查。

一、大慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況

（一）一級(jí)市場(chǎng)土地出讓情況。截至2011年9月末，大慶市一級(jí)市場(chǎng)土地出讓共計(jì)109宗，出讓土地面積合計(jì)1210.32公頃，收繳土地出讓金532595.91萬(wàn)元。其中，工業(yè)用地40宗，面積800.23公頃，占全部出讓面積的66.12%，收繳土地出讓金99907.05萬(wàn)元，占全部收繳出讓金的18.76%，平均價(jià)格125元/平方米；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地66宗，面積409.38公頃，占全部出讓面積的33.82%，收繳土地出讓金432052.05萬(wàn)元，占全部收繳出讓金的81.12%，平均價(jià)格1055元/平方米；其他用地3宗，面積0.70公頃，占全部出讓面積的0.06%，出讓金636.81萬(wàn)元，占全部收繳出讓金的0.12%，平均價(jià)格910元/平方米。可以看出，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地仍然占有一定比例，且從土地出讓收入分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地占大部分，達(dá)到本級(jí)財(cái)政收入的46.31%，仍是地方財(cái)政的主要收入來(lái)源。

（二）商品房銷(xiāo)售情況。截至2011年9月末，大慶市新建一手商品房銷(xiāo)售共計(jì)365萬(wàn)平方米，其中，住宅銷(xiāo)售面積285萬(wàn)平方米，占比78.08%；商品房銷(xiāo)售面積80萬(wàn)平方米，占比21.92%。交易總數(shù)約3萬(wàn)套，較去年增加近8%。雖然國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了一定的影響，但從大慶市的銷(xiāo)售量來(lái)看，影響不大。分析原因主要有三個(gè)方面：一是城市擴(kuò)容，外來(lái)人口增加，導(dǎo)致剛性需求增加；二是投資型購(gòu)房占有一定比例；三是“限購(gòu)令”的出臺(tái)，導(dǎo)致部分異地購(gòu)房者開(kāi)始選擇在本地購(gòu)房。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。經(jīng)實(shí)地走訪主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，了解到今年的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)較去年有所變化，主要體現(xiàn)為：普通住宅、商住兩用呈下降趨勢(shì)，商服、商鋪、花園式洋房、別墅價(jià)格基本保持平穩(wěn)。東城區(qū)普通住宅銷(xiāo)售均價(jià)為4500～4800元/平方米，較去年下降200～300元/平方米；商住兩用類(lèi)的商品房?jī)r(jià)格4500元/平方米，較去年下降200元/平方米。商鋪銷(xiāo)售價(jià)格為7000～12000元/平方米，花園式洋房?jī)r(jià)格5200元/平方米，別墅價(jià)格7600元/平方米，均與去年持平。通過(guò)東城區(qū)與西城區(qū)的銷(xiāo)售樓盤(pán)價(jià)格比較，西城區(qū)的住宅均價(jià)較東城區(qū)高出100～200元/平方米，商服、商鋪的銷(xiāo)售均價(jià)高出500～800元/平方米。

（四）主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售情況。經(jīng)調(diào)查東城區(qū)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)，大慶市部分主要開(kāi)發(fā)商今年的開(kāi)發(fā)量及新建樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)較去年均有所增加。但由于9月份尚未到竣工和銷(xiāo)售的高峰期，所以竣工量和銷(xiāo)售量較去年下降。如東城區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，截至9月末開(kāi)發(fā)量為20萬(wàn)平方米，較去年同期增加4.7萬(wàn)平方米；今年尚未形成竣工樓盤(pán)（預(yù)計(jì)10—11月份竣工）28萬(wàn)平方米;銷(xiāo)售面積5.8萬(wàn)平方米，較去年同期減少8.8萬(wàn)平方米；銷(xiāo)售金額2.8億元，較去年同期減少4.2億元。

（五）二手房市場(chǎng)銷(xiāo)售情況。大慶市今年前9個(gè)月二手房交易量在100萬(wàn)平方米左右，交易套數(shù)在1.2萬(wàn)套左右，較去年同比增長(zhǎng)7.66%。日均交易40套、3703平方米。二手房交易量增長(zhǎng)，一方面反映出二手房市場(chǎng)需求仍然存在，且有上漲趨勢(shì)；另一方面，反映出由于一手房?jī)r(jià)格過(guò)高，且趨勢(shì)變化不確定，導(dǎo)致購(gòu)房者轉(zhuǎn)移視線，向二手房市場(chǎng)傾斜。

（六）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)政策。近年來(lái)大慶市的房地產(chǎn)政策主要是依據(jù)國(guó)家相關(guān)部門(mén)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策、法規(guī)執(zhí)行，今年未出臺(tái)新的地方性房地產(chǎn)政策和法規(guī)。僅在2010年9月出臺(tái)了《大慶市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售資金進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范，明確了房產(chǎn)部門(mén)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管責(zé)任，預(yù)售資金的收存、支付和使用需通過(guò)監(jiān)管賬戶(hù)進(jìn)行管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收存房?jī)r(jià)款，其支付和使用需向房產(chǎn)部門(mén)提交申請(qǐng)和用款計(jì)劃，經(jīng)核準(zhǔn)后方可使用。此項(xiàng)政策的出臺(tái)，進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為，專(zhuān)款專(zhuān)用，避免了預(yù)售資金挪用和房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)了廣大消費(fèi)者的權(quán)益。同時(shí)，為了更好地執(zhí)行上級(jí)下發(fā)的文件和指令，房產(chǎn)部門(mén)也加強(qiáng)了相關(guān)工作布置和實(shí)施。如：根據(jù)建設(shè)部下發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，每年10月份制定大慶市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

二、商品住宅市場(chǎng)需求容量分析

（一）城市人口、家庭情況。2010年大慶市第六次全國(guó)人口普查結(jié)果：全市常住總?cè)丝跒?904532人，全市9個(gè)縣、區(qū)共有家庭戶(hù)965721戶(hù)，家庭戶(hù)人口為2763458人，占總?cè)丝诘?5.14%，平均家庭戶(hù)規(guī)模為2.86人，比2000年的3.11人減少了0.25人。普查結(jié)果表明男女比例更趨向于平衡，青少年人數(shù)占比下降；中老年人數(shù)占比上升，全市人口受教育程度普遍提高，文盲率下降。

（二）購(gòu)買(mǎi)力情況。近年來(lái)，居民收入大幅增加，據(jù)統(tǒng)計(jì)今年1—6月城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10563.8元，比上年同期增長(zhǎng)12.1%。截至9月末，儲(chǔ)蓄存款932.9億元，比年初增長(zhǎng)35.5億元。市場(chǎng)物價(jià)平穩(wěn)上漲：城市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)比上年同期增長(zhǎng)6.0%，其中，食品價(jià)格上漲4.6%，煙酒及用品價(jià)格上漲3.4%，衣著價(jià)格上漲2.7%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)價(jià)格下降4.3%，醫(yī)療保健和個(gè)人用品價(jià)格上漲4.6%，交通和通信價(jià)格上漲0.4%，娛樂(lè)教育文化用品價(jià)格下降1.9%，居住價(jià)格上漲3.6%，人民生活水平明顯提升。

（三）居民居住現(xiàn)狀。近年來(lái)，大慶居民的居住狀況得到了極大改善，城鎮(zhèn)人均居住面積提高到39.3平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于25平方米的全國(guó)平均居住面積。有資料統(tǒng)計(jì)大慶市民每戶(hù)約有住房1.5套。大慶市是一個(gè)因油而生、因油而興的城市，城市人口中與石油石化大企業(yè)相關(guān)的家庭占多數(shù)，這些收入較高、福利較好的家庭無(wú)住房的幾乎沒(méi)有。經(jīng)過(guò)近幾年不斷購(gòu)買(mǎi)改善性住房，在這些家庭中擁有二套以上住房的不在少數(shù)。這期間，既有購(gòu)買(mǎi)實(shí)力，又希望安居環(huán)境好、改善住房條件的市民都買(mǎi)了房子，以家庭為單位，擁有三四套房子的也不罕見(jiàn)。

（四）居民消費(fèi)水平明顯提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1—6月城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出6796.7元，比上年同期增長(zhǎng)9.4%，其中，食品2366.3元，增長(zhǎng)7.1%；衣著1318.8元，增長(zhǎng)0.5%；家庭設(shè)配備用品及服務(wù)429.6元，下降8.2%；醫(yī)療保健351.6元，增長(zhǎng)35.5%；交通和通訊837.7元，下降6%；教育文化娛樂(lè)服務(wù)577.5元，增長(zhǎng)27.3%；居住606.4元，增長(zhǎng)68.3%，其他商品和服務(wù)308.8元，增長(zhǎng)17.5%。各項(xiàng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)占比情況為：食品占34.82%，衣著占19.4%，家庭設(shè)配備用品及服務(wù)占6.32%，醫(yī)療保健占5.17%，交通和通訊占12.33%，教育文化娛樂(lè)服務(wù)占8.5%，居住占8.92%，其他商品和服務(wù)占4.54%。

（五）房地產(chǎn)商品市場(chǎng)需求情況。目前，大慶市職工改善性住房開(kāi)發(fā)量巨大，這些項(xiàng)目都是整體開(kāi)發(fā)，質(zhì)量較好，位置較佳，環(huán)境優(yōu)美，價(jià)格低，戶(hù)型大，銷(xiāo)售對(duì)象為特定較高收入大企業(yè)職工。購(gòu)買(mǎi)這些房屋的職工今后十年，再改善住房的可能性很小。這些房屋一入市就將意味著作為在大慶住宅市場(chǎng)上收入最高、購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)、人數(shù)最多的大企業(yè)職工對(duì)其他住宅的購(gòu)買(mǎi)意愿、購(gòu)買(mǎi)能力的大幅下降，而其他城市居民和外來(lái)人員的購(gòu)買(mǎi)力有限。房屋開(kāi)發(fā)量不斷加大，二手房存量巨大，有能力、有意愿購(gòu)買(mǎi)住房的真正的剛性需求者是有限的，一方面本地大多數(shù)居民不缺少住房，另一方面少數(shù)居民及外來(lái)人員由于各種原因無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，加之政府保障房建設(shè)將使這部分人群的住房問(wèn)題得到極大緩解，致使大慶市住宅呈現(xiàn)供大于求的趨勢(shì)。

三、房地產(chǎn)信貸情況

房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)具有共生共榮的互動(dòng)關(guān)系,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持,房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)務(wù)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。商業(yè)銀行貸款為高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)提供了最主要的資金來(lái)源,在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的同時(shí),金融風(fēng)險(xiǎn)也在逐步積聚，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和貸款風(fēng)險(xiǎn)息息相關(guān)。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款情況。截至9月末，大慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額16.6億元，比年初增加2.3億元，比去年同期增加2.3億元，無(wú)不良貸款。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款20.9億元，比年初減少3.2億元，比同期增加1.5億元，無(wú)不良貸款。

（二）個(gè)人住房貸款情況。截至9月末，大慶市個(gè)人住房貸款余額153.1億元，比年初增加18.7億元，比同期增加29.2億元。其中住房公積金貸款111.7億元，比年初增加8.2億元，比同期增加17億元；商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額41.4億元，比年初增加10.5億元，比同期增加12.2億元。不良貸款1816萬(wàn)元，比年初減少9萬(wàn)元，比同期減少26萬(wàn)元。房地產(chǎn)貸款不良率保持著較低水平，截至9月末，企業(yè)房地產(chǎn)貸款無(wú)不良貸款，個(gè)人貸款不良余額合計(jì)0.18億元，不良率僅為0.004%。由于個(gè)人貸款一般采用第一還款來(lái)源和第二還款來(lái)源相結(jié)合，落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)抵押的方式，損失率相對(duì)較低，還款方式多采用按月等額本息或等額本金方式，在不良率較低的情況下，利息實(shí)收率也始終保持著較高的水平。

四、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)既關(guān)系著宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也關(guān)系著人民群眾切身利益，受到社會(huì)的廣泛關(guān)注。在持續(xù)了一年的僵持、低迷、交易量下滑之后，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)顯得更為關(guān)鍵。房?jī)r(jià)走勢(shì)不排除小幅反彈或局部反彈的可能，但總體仍處在深度調(diào)整期?？傮w上講，今年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入周期性的調(diào)整期，在買(mǎi)方市場(chǎng)的大背景下，購(gòu)房者將變得更加理性，房?jī)r(jià)將進(jìn)一步回落，總體成交量不會(huì)有太大的改變。而且，隨著政府保障性政策的不斷推進(jìn)，近年保障性住房的供應(yīng)量會(huì)平穩(wěn)增加。未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題：

（一）整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈依然緊張。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)近兩三年都將進(jìn)入相對(duì)較低迷的時(shí)期。房地產(chǎn)行業(yè)由于政府前期進(jìn)行了力度較大的調(diào)控，加之金融風(fēng)暴影響，市況十分蕭條。國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)重的資金困境，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈依然緊張。

（二）近年土地供應(yīng)充足，樓面價(jià)將現(xiàn)回落。2008年由于開(kāi)發(fā)商資金緊張、對(duì)保障性住房建設(shè)熱情不高導(dǎo)致了土地成交量的低迷，2009年至今土地供應(yīng)十分充足，成交土地的樓面價(jià)將出現(xiàn)回落。分析原因，一方面是開(kāi)發(fā)商面對(duì)低迷的市場(chǎng)，投資開(kāi)發(fā)將更加理性。另一方面，保障性住房用地不斷推出，對(duì)周邊商品房用地的樓面價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生影響。如果周邊商品房用地的樓面成本過(guò)高，面對(duì)低迷的市場(chǎng)環(huán)境，周邊保障性住房的競(jìng)爭(zhēng)壓力，開(kāi)發(fā)商將無(wú)利可圖，因此不會(huì)過(guò)高競(jìng)價(jià)。在低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，高樓面價(jià)已經(jīng)喪失了存在的基礎(chǔ)。

（三）房屋開(kāi)發(fā)量不小于去年，市場(chǎng)供應(yīng)充足。2011年，全市將有26處樓盤(pán)入市，市場(chǎng)供應(yīng)量充足。建設(shè)的26處樓盤(pán)中，東城區(qū)占有16處。五湖地區(qū)仍是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“熱”板塊之一，將先后啟動(dòng)新建多個(gè)樓盤(pán)；同時(shí)，龍鳳區(qū)、高新區(qū)轄區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也將繼續(xù)加大放量，成為房屋開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，會(huì)有10多處新樓盤(pán)崛起。

（四）購(gòu)房者更趨理性，整體交易量回暖緩慢。在政府調(diào)控、開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)等眾多因素的影響下，購(gòu)房者的觀望情緒與日俱增。盡管開(kāi)發(fā)商挖空心思的打折、降價(jià)促銷(xiāo)，但也未能讓購(gòu)房者心動(dòng)。購(gòu)房者對(duì)樓市的預(yù)期發(fā)生了改變，樓市從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，這種情況下，購(gòu)房者的購(gòu)房行為愈加理性。未來(lái)樓市供大于求的基本面不會(huì)發(fā)生明顯變化，交易量回暖的節(jié)奏比較緩慢。從市場(chǎng)規(guī)律來(lái)看，在樓市預(yù)期不發(fā)生變化的前提下，只有價(jià)格降低到接近消費(fèi)者的心理價(jià)位的時(shí)候，樓市消費(fèi)才會(huì)真正調(diào)動(dòng)起來(lái)，而這就需要開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)，因此整體的交易量也難以迅速回升。

（五）房?jī)r(jià)進(jìn)入周期性調(diào)整期，短期內(nèi)無(wú)反彈跡象。價(jià)值規(guī)律的原理表明，價(jià)格總是會(huì)圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，但是不會(huì)出現(xiàn)太大的差距，否則便會(huì)出現(xiàn)物極必反的現(xiàn)象。大慶市房?jī)r(jià)自2003年以來(lái)一直呈上漲態(tài)勢(shì)，特別是2008、2009兩年上漲速度非?？?，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了價(jià)值本身，這必然會(huì)導(dǎo)致價(jià)格向相反的方向發(fā)展。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年的總體房?jī)r(jià)水平將有所回落。

（六）樓市兩極分化愈加明顯，高端市場(chǎng)較為平穩(wěn)。自2007年下半年24號(hào)令出臺(tái)以后，政府對(duì)保障性住房的建設(shè)力度明顯加強(qiáng)，而且，未來(lái)以大力發(fā)展保障性住房為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向已經(jīng)確立。這種轉(zhuǎn)變從根本上改變了中國(guó)樓市的發(fā)展格局。2011年以后樓市兩極分化的現(xiàn)象會(huì)更加明顯，高檔項(xiàng)目由于資源稀缺、價(jià)格抗跌性較強(qiáng)、消費(fèi)群體較為明確，仍然會(huì)受到開(kāi)發(fā)商的青睞；而在政府的大力推進(jìn)下，另一端的保障性住房建筑規(guī)模也將進(jìn)一步加大；而位于中間部分的普通住宅市場(chǎng)則會(huì)面臨諸多考驗(yàn)。

五、房地產(chǎn)金融分析

綜合考慮以上情況，未來(lái)幾年房地產(chǎn)金融存在以下問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)隱患：

（一）風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中于商業(yè)銀行體系。我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他融資渠道。此外，也不能通過(guò)將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（二）個(gè)人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國(guó)實(shí)施住房市場(chǎng)化以來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足發(fā)展。這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，沒(méi)有足夠重視個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)隱患。在商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。

（三）房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問(wèn)題。我國(guó)相關(guān)部門(mén)經(jīng)過(guò)20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，為房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式逐漸暴露了一些問(wèn)題。房地產(chǎn)融資過(guò)分依賴(lài)銀行，不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)。我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類(lèi)單一，無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)投資者的需要?？偟膩?lái)看，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

（四）商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問(wèn)題。隨著個(gè)人住房市場(chǎng)化，國(guó)家鼓勵(lì)國(guó)有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”，在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

（五）住房公積金存在監(jiān)管真空。目前我市住房公積金由管理管委會(huì)決策、財(cái)政監(jiān)督、中心運(yùn)作和銀行執(zhí)行。財(cái)政監(jiān)督則屬于同級(jí)監(jiān)督，由建設(shè)部門(mén)牽頭，會(huì)同財(cái)政、審計(jì)和銀行進(jìn)行日常監(jiān)督。但事實(shí)上，由于各公積金管理中心實(shí)行獨(dú)立核算、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，作為住房公積金的監(jiān)管部門(mén)，建設(shè)部門(mén)或房產(chǎn)管理部門(mén)在金融監(jiān)管能力方面還有待提高，監(jiān)督相對(duì)滯后，缺乏有效、實(shí)時(shí)的監(jiān)督、監(jiān)察，整個(gè)公積金信貸游離在社會(huì)信貸體系之外，未統(tǒng)計(jì)在整個(gè)社會(huì)信貸之中。

六、積極應(yīng)對(duì)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作。各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)與房產(chǎn)局之間的聯(lián)系，建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格及新建商品房、存量房的交易價(jià)格，當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類(lèi)商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)。應(yīng)加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率、市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

（二）嚴(yán)把房地產(chǎn)客戶(hù)準(zhǔn)入關(guān)，審慎介入新項(xiàng)目。面對(duì)大慶市房產(chǎn)已趨飽和的現(xiàn)狀，尤其是銀行信貸資金在房地產(chǎn)行業(yè)較為集中的情況下，應(yīng)該審慎介入新的房地產(chǎn)項(xiàng)目。在信貸投放上必須堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待、有保有壓的原則，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下支持信用等級(jí)高、開(kāi)發(fā)資質(zhì)二級(jí)以上、房地產(chǎn)企業(yè)排名靠前等重點(diǎn)房地產(chǎn)客戶(hù)，力求所支持的每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都經(jīng)得起歷史的檢驗(yàn)。正確處理好金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款投放，防范系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。

（三）進(jìn)一步加強(qiáng)存量房地產(chǎn)貸款的資金監(jiān)管。目前銀行在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，要進(jìn)一步加強(qiáng)存量貸款的監(jiān)管，切實(shí)履行房地產(chǎn)貸款封閉管理的職責(zé)。在封閉管理的第一階段——開(kāi)發(fā)建設(shè)期，重點(diǎn)監(jiān)控信貸資金的支出，與工程相關(guān)的支出應(yīng)以開(kāi)發(fā)企業(yè)事先提供并經(jīng)審核的其與建筑商、材料和設(shè)備供應(yīng)商以及其他收款方簽訂的合同為基本依據(jù)，監(jiān)督其資金使用，防止被挪用。在封閉管理第二階段——項(xiàng)目銷(xiāo)售（預(yù)售）還款期，要重點(diǎn)監(jiān)控其銷(xiāo)售（預(yù)售）收入（含個(gè)人住房貸款）的歸集，在項(xiàng)目竣工和清償貸款本息之前，其收入的資金不得用于指定項(xiàng)目之外的任何其他用途，項(xiàng)目銷(xiāo)售（預(yù)售）達(dá)到一定程度后，根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度逐步回收貸款。

（四）細(xì)分市場(chǎng)和客戶(hù)，確保房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展。一是應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，對(duì)本地區(qū)土地市場(chǎng)供需情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況等做出準(zhǔn)確判斷。二是應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展資金實(shí)力強(qiáng)、資質(zhì)等級(jí)高、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)良好、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、信譽(yù)良好且具有較好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的客戶(hù)，重點(diǎn)支持當(dāng)?shù)鼐C合實(shí)力位居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前列的客戶(hù)。三是應(yīng)綜合所選項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)和環(huán)境配套，重點(diǎn)關(guān)注主力戶(hù)型是否適應(yīng)市場(chǎng)需要，對(duì)于含有商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)的項(xiàng)目，應(yīng)關(guān)注當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展水平、同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)狀況、消費(fèi)水平與文化、服務(wù)半徑、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、銷(xiāo)售方式與價(jià)格等。

（五）未雨綢繆，積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，銀行房地產(chǎn)信貸潛在的風(fēng)險(xiǎn)很大。為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)著力抓好以下工作：一是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款進(jìn)行全面清理，分類(lèi)排隊(duì)，摸清風(fēng)險(xiǎn)底數(shù)；實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)平行管理機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理全程參與貸款的發(fā)放與管理，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)預(yù)警；信貸經(jīng)理摸清企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)底數(shù)和問(wèn)題癥結(jié)所在，使決策層第一時(shí)間掌握決策資料、明確努力方向。二是建立有效的激勵(lì)約束機(jī)制和考核機(jī)制，做到責(zé)任明確，獎(jiǎng)懲分明，為房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)的化解奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。各機(jī)構(gòu)要盡早制訂《公司類(lèi)房地產(chǎn)客戶(hù)貸款清收考核方案》和《房地產(chǎn)貸款逐房回收方案》，將清收小組成員績(jī)效工資與清收成果掛鉤，年終考核兌現(xiàn)，對(duì)清收小組成員實(shí)行同獎(jiǎng)同罰，將房地產(chǎn)貸款管理落到實(shí)處，有效化解房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，防止個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)演變成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（六）強(qiáng)化公積金監(jiān)管，將其納入社會(huì)信貸體系?！蹲》抗e金管理?xiàng)l例》提出：省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)以及中國(guó)人民銀行分支機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住房公積金管理法規(guī)、政策執(zhí)行情況的監(jiān)督。人民銀行應(yīng)對(duì)公積金管理部門(mén)及受托金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行金融監(jiān)管，把住房公積金運(yùn)作納入社會(huì)信貸計(jì)劃，防止住房公積金游離于社會(huì)信貸之外，維護(hù)金融秩序穩(wěn)定。監(jiān)督部門(mén)、管委會(huì)、財(cái)政部門(mén)、審計(jì)部門(mén)應(yīng)認(rèn)真履行自己的監(jiān)督職能，建立事前、事中、事后以及內(nèi)部、外部監(jiān)督體系，形成高效安全的監(jiān)督長(zhǎng)效機(jī)制，做到權(quán)利到位、職責(zé)到位，促進(jìn)住房公積金制度健康、有序發(fā)展。