吳迪

最近社科院推出了2013年《投資藍皮書》，其中有一個廣為媒體傳誦的觀點：“投資中國樓市不如去美國買房”，不知社科院為美推房拿不拿回扣，只是投資美國樓市并非如想象中美好，如不充分了解對方市場，中國豪客縱然熱錢再多恐也泥牛入海。

誠然美國的Case-Shiller20城市房價季節(jié)調(diào)整指數(shù)在2013年2月為止的一年中顯示全美住宅均價上升了9.3%，美國房市的春天仿佛已經(jīng)降臨，但是從更大的范圍去看， Case-Shiller20城市房價非季節(jié)調(diào)整性指數(shù)顯示，在過去四年，美國房地產(chǎn)市場整體而言幾乎可以說是徘徊不前。

將放大鏡放到被美國主流財經(jīng)媒體追捧的五個地產(chǎn)表現(xiàn)最好的城市上：亞特蘭大、底特律、拉斯維加斯、鳳凰城和舊金山，這五個城市在2013年2月為止的一年中住宅均價上升了超過15%，高于全國平均水平——9.3%。巧合的是，這五個城市所在的五個州屬次貸危機中受沖擊最大地區(qū)。根據(jù)房利美的數(shù)據(jù)，目前這五個州其房貸總量中超過30%仍屬于“溺水抵押貸款”，意即房屋價值資不抵債，內(nèi)華達州“溺水抵押貸款”占比更是超過50%。那么到底是誰在這些次貸重災區(qū)瘋狂抄底呢？

原來是黑石（Blackstone）這樣的華爾街大鱷。緣由如此：為了消除大量資不抵債的法拍屋壓低全國樓價，美國聯(lián)邦住房金融局在去年2月1日啟動了“自有房產(chǎn)租賃”計劃（REO-to-Rent），大的金融機構可以通過政府資助的超低息融資，批量購買法拍屋，然后把它們改造成出租屋。在政府慷慨的政策支持下，許多原來幾乎不碰房地產(chǎn)的私募和對沖基金大舉入場掃貨，其中黑石到目前為止已投入45億美元。根據(jù)摩根大通最近的一份報告，私募和對沖基金總共在“自有房產(chǎn)租賃”項目中投入了多達100億美元，足以買下全美法拍屋總量的15%。難怪次貸重災區(qū)的房市在“自有房產(chǎn)租賃”計劃推出之后表現(xiàn)如此優(yōu)越，根據(jù)CoreLogic的數(shù)據(jù)，去年機構投資者占邁哈密房屋交易總額的30%，鳳凰城的23%，拉斯維加斯的19%。

這個時候慫恿中國豪客入場，疑有替華爾街大鱷接盤之嫌。

機構投資者進入樓市，替大量的超低息資金尋找到了出路，一方面可以通過租金套利，另一方面如果租金套利空間減小，亦可以拋售套現(xiàn)，翻手云覆手雨，縱享騎墻之勢。問題是“自有房產(chǎn)租賃”的派對似乎好戲?qū)⒈M。根據(jù)trulia的數(shù)據(jù)，今年第一季度全美住宅均價比去年同期上揚8.3%，而租金同比增長僅有2.4%，很明顯“自有房產(chǎn)租賃”項目成本不斷上升，而回報越來越不濟，此時正是拋售的好時機。機構投資者的蜂擁而至，一方面推高了全美房價，一方面也大大提高了租房供應，給租金上漲帶來越來越大的壓力。以鳳凰城為例，其西城絕大多數(shù)的出租屋都由機構投資者購得，去年一年該地區(qū)的租金便下降了10%。

美國房市的風向似乎要變了。去年10月，大型對沖基金Och-Ziff 在入場一年后便宣布退出“自有房產(chǎn)租賃”項目，聲稱租金收入低于預期，與其出租不如抓住樓價攀升的機會拋售。隨著租金增長的惡化，機構投資者不可能甘當房東，拋售的會越來越多。過去一年里來自機構投資者的強勁需求拉高了全美房價，在他們紛紛離場后，美國樓市的健康增長可能會出現(xiàn)問題，最危險的是如果拋售集中出現(xiàn)，樓價可能會有極大的下挫，屆時誰來作冤大頭進場接盤呢？中國的豪客嗎？

與此同時，“自有房產(chǎn)租賃”市場的最大玩家黑石正在醞釀通過金融衍生物來對自己的持有地產(chǎn)組合進行證券化，以杠桿化收益并控制風險：一方面，可以發(fā)行以租金收入流為保障的債券，類似于次貸危機元兇之一的房貸支持證券（Mortgage-Backed Security），我們權且稱之為房租支持證券（Rent-Backed Security）。另一方面，通過房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）的渠道把持有地產(chǎn)售出，如果房價增長態(tài)勢積極，將在2013至2014年完成大部分銷售。

美聯(lián)儲推出QE3和QE4后，華爾街手中的超低息貨幣資源泛濫，機構投資者便把當時跌入谷底的房產(chǎn)作為一個資產(chǎn)級別放入投資組合中充當套利工具，借助無以倫比的資金優(yōu)勢和大銀行資源，機構投資者主宰了法拍屋市場，把一般的零售購屋者推向了新屋市場，減輕了“溺水抵押貸款”大量囤積對樓市的壓迫，促進了樓價的整體攀升。樓市金融衍生物的野蠻派生和機構投資者套現(xiàn)離場的需求都是懸掛在美國地產(chǎn)市場的達摩克利斯劍，現(xiàn)在應該是離場而不是進場的絕佳時機，千萬不能任由黑石御用“磚家”們忽悠。