大連海洋大學(xué) 張瑜 魏青
哈爾濱商業(yè)大學(xué) 李文
2003年10月中共中央在十六屆三中全會(huì)上通過的《完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的若干問題的決定》中提出:“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)”以來,“物業(yè)稅”一詞炙手可熱。近年來,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,但其稅收結(jié)構(gòu)存在的弊端嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此,制定統(tǒng)一的物業(yè)稅,進(jìn)而建立一套完備的財(cái)產(chǎn)稅體系,是我國改革房地產(chǎn)稅制的重要環(huán)節(jié),對于緩解分配領(lǐng)域中的不合理狀況,規(guī)范我國房地產(chǎn)市場,進(jìn)一步完善我國的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)都有十分重要的意義。因此本文以“征收物業(yè)稅對中國住房價(jià)格的影響分析”為題具有重要的理論現(xiàn)實(shí)意義。
物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅,主要是針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后,沿線的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)隨之提高,相應(yīng)地,物業(yè)稅也要提高。從理論上說,物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅,是針對國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此,首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn),并為之提供保護(hù);然后,與之呼應(yīng),國民必須繳納一定的稅收,以保證政府相應(yīng)的支出。
在2003年十一屆三中全會(huì)中,我國首次提出擬征收物業(yè)稅。2005年十六屆五中全會(huì)又再次提出“穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅”,2009年5月國務(wù)院批準(zhǔn)的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》中進(jìn)一步提出“深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅”。剛剛在2012年召開的十八大中也提到“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度,加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理,滿足困難家庭基本需求”,這就更加說明物業(yè)稅的征收已經(jīng)成為房地產(chǎn)稅制改革中所不可或缺的趨勢。物業(yè)稅被提上日程主要是因?yàn)槠渚哂腥缦绿攸c(diǎn)。
1.2.1 物業(yè)稅稅基廣泛
物業(yè)稅從性質(zhì)方面來講,屬于財(cái)產(chǎn)稅。物業(yè)稅的納稅人是其房地產(chǎn)占用者或使用者,所以,物業(yè)稅稅基廣泛。與此同時(shí),物業(yè)稅的課稅對象包含在財(cái)產(chǎn)稅的課稅對象范圍之內(nèi)。因此,物業(yè)稅具有財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)。
1.2.2 物業(yè)稅是直接稅,不易發(fā)生稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁
稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是指納稅人通過提高銷售價(jià)格或者壓低購進(jìn)價(jià)格的方法,將稅負(fù)轉(zhuǎn)移給購買者或者供應(yīng)商的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。(楊勇,溫修春,2005)物業(yè)稅是對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)存量征收的稅,它并不直接參與市場交易,因此它基本不具有稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的條件和基礎(chǔ)。
1.2.3 物業(yè)稅稅源的穩(wěn)定性和長期性
房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn),且本身不能隨便移動(dòng),其稅基隱匿較難,同時(shí)房地產(chǎn)不會(huì)發(fā)生空間位置的轉(zhuǎn)移,所以物業(yè)稅稅源較穩(wěn)定;同時(shí),隨著中國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人口的持續(xù)增長,房地產(chǎn)的需求量也會(huì)不斷增加,所以,物業(yè)稅具有長期發(fā)展趨勢。
根據(jù)中國國情,物業(yè)稅面臨很多特殊問題和難點(diǎn)。由于長期土地批租制,稅收體系在向物業(yè)稅模式轉(zhuǎn)換絕難一蹴而就,有很多問題需要解決。具體說來,主要存在以下問題。
我國現(xiàn)行的與房地產(chǎn)市場有關(guān)的稅收高達(dá)十多種,從房地產(chǎn)經(jīng)營流通角度看,房地產(chǎn)包括開發(fā)環(huán)節(jié)、占用環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)。各個(gè)環(huán)節(jié)包括多種稅收,例如,交易環(huán)節(jié)包括契稅、營業(yè)稅(與房地產(chǎn)有關(guān))、印花稅(與房地產(chǎn)有關(guān))和城市維護(hù)建設(shè)稅。多種稅種間存在著重復(fù)征稅的現(xiàn)象。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的契稅和印花稅稅基交叉性就引起一定程度上的重復(fù)征稅現(xiàn)象。
中國房地產(chǎn)市場存在租、稅、費(fèi)體系設(shè)置的不合理現(xiàn)象,造成稅費(fèi)征收混亂,稅收負(fù)擔(dān)偏重,以稅代租、以費(fèi)代稅、以稅代費(fèi)、以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象都比較普遍,這在一定程度上限制和削弱了稅收的調(diào)控功能,加重了購房者的負(fù)擔(dān),同時(shí)容易引起一些地方政府的不規(guī)范操作甚至腐敗滋生。
房地產(chǎn)在我國地方政府收入中占有相當(dāng)大的比重,同時(shí),房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中也居于重要位置,與房地產(chǎn)相關(guān)的各種稅收多而雜,資金流量大,經(jīng)營流通周期長,種種特點(diǎn)都會(huì)使企業(yè)或個(gè)人開始探討如何避稅。這也說明我國稅法存在缺陷和漏洞,同時(shí)說明國家有必要建立完善合理的房產(chǎn)稅收制度來保障房產(chǎn)市場穩(wěn)定有序的發(fā)展。
在中國,征收物業(yè)稅對住房價(jià)格影響頗多,這一影響的表現(xiàn)方式也會(huì)各不相同,但是,一般而言,要想對影響結(jié)果進(jìn)行分析預(yù)測,可以先分析其影響因素,具體如下。
房產(chǎn)需求與供給本身,也就是指需求與供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu),它主要是指總需求中消費(fèi)需求和投資投機(jī)性需求各自所占的比重以及總供給中新房和二手房各自所占的比重。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn),征收物業(yè)稅對新房供給和消費(fèi)需求的影響力都要小于對二手房的影響力(這里的對二手房的需求影響是指投資投機(jī)性需求)。因此,我們可以得出,關(guān)于物業(yè)稅對房價(jià)影響最為顯著的一個(gè)可能性就是:把重點(diǎn)放在二手房市場。只要房產(chǎn)交易中,二手房成交量增加,那么物業(yè)稅肯定會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生較為顯著的影響。同理可得,如果我們把重點(diǎn)放在新建住房,增加對新房的供給量或者刺激人們對新房的購買需求,那么,從這方面來講,物業(yè)稅對房價(jià)的影響程度應(yīng)該會(huì)比較微弱。
綜合以往的數(shù)據(jù)研究,我們可以得出,要想研究物業(yè)稅對房價(jià)影響較為顯著的因素,就要先研究分析二手房。而二手房在房產(chǎn)市場中的供給與需求往往能同時(shí)反映出房產(chǎn)市場走勢,而投機(jī)性需求對其影響又尤為顯著。下面主要分析研究二手房市場中投機(jī)需求產(chǎn)生的原因:房產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)、是生活必需品,由于剛性需求,房主一般不會(huì)無緣無故將其出售從而變成二手房。所以,盡管會(huì)有少部分人會(huì)因工作地點(diǎn)轉(zhuǎn)移等類似原因而出售房產(chǎn),使其成為二手房,但是二手房產(chǎn)生的最主要的原因是一些手頭有大量流動(dòng)資金的投機(jī)者為滿足投機(jī)需求而購買的。而投機(jī)性需求在中國大部分地區(qū)的房產(chǎn)市場中都普遍存在。下圖為近年中國某些一線城市商品房平均空置情況。
圖1
由上圖可得,中國一些一線城市在樓盤第一年交房的情況下,即使到了第二年,房屋空置率仍然高達(dá)50%以上;這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國際慣例中規(guī)定的危險(xiǎn)區(qū)空置率(10%~20%)的規(guī)定,這一圖表也準(zhǔn)確反映出了中國房產(chǎn)市場上投機(jī)需求現(xiàn)象存在的普遍性和嚴(yán)重性。
中國出臺(tái)的物業(yè)稅方面的政策都將會(huì)在一定程度上影響房價(jià),如果物業(yè)稅稅率較高,持有空余房屋的房主會(huì)有很大負(fù)擔(dān)和壓力,這往往會(huì)使他們趕緊出售閑置房產(chǎn)而放棄投機(jī)動(dòng)機(jī),即這將直接導(dǎo)致二手房交易量降低和投機(jī)需求減少。同理可得,如果物業(yè)稅稅率較低,其市場效果將會(huì)大不一樣。從房產(chǎn)的需求和供給角度來講,物業(yè)稅的低稅率對其產(chǎn)生的影響都是微乎其微的。對持有閑置房屋的房主而言,低稅率不會(huì)使他們產(chǎn)生太大的持有負(fù)擔(dān)或者高成本,所以持有者不會(huì)急于出售房屋。對于一些免稅區(qū)域而言,稅率的高低對其無任何影響。
我國是個(gè)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)國家,目前正處于社會(huì)主義初級(jí)階段。隨著改革開放的發(fā)展,中國(特別是沿海地區(qū))經(jīng)濟(jì)發(fā)生飛速發(fā)展,“先富帶動(dòng)后富”的指導(dǎo)思想應(yīng)運(yùn)而生。允許部分人和地區(qū)先富起來帶動(dòng)其他人和地區(qū)共同富裕,沿海發(fā)展帶動(dòng)內(nèi)陸發(fā)展,東部發(fā)展帶動(dòng)西部發(fā)展,然而,這同時(shí)會(huì)產(chǎn)生貧富差距拉大、收入分配不均的問題,而我國農(nóng)村、城市經(jīng)濟(jì)差距尤為顯著。為了致富,很多人加入了“北上廣之潮”,很多農(nóng)村人以各種形式或形象涌入北京、上海、廣州等一線城市,企圖在那里占據(jù)一席之地。這也變相的使這些一線城市的土地人均占有量在逐漸減少。因?yàn)橥恋厥窍∪辟Y源,是不可再生的,而涌入這些一線城市的人口數(shù)卻仍逐年增加,這也刺激了一線城市對房產(chǎn)的高需求,甚至可以說是持續(xù)的高需求。對于這些一線城市而言,在這樣一個(gè)情勢下征收物業(yè)稅對住房價(jià)格的影響?yīng)q如杯水車薪,基本起不了任何實(shí)質(zhì)性的作用。
在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下,房地產(chǎn)市場上的投資投機(jī)行為、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為等仍然如火如荼的進(jìn)行。為了遏制這一系列行為,政府在2013年出臺(tái)的新“國五條”中提出:“完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房”。充分說明政府對房地產(chǎn)市場的極大關(guān)注以及對人民經(jīng)濟(jì)生活的關(guān)懷。政府干預(yù)職能在一定情況下可以抑制或者減弱投資投機(jī)性行為的發(fā)生,同時(shí)在前些年出臺(tái)的限購令也在一定程度上削弱了投資投機(jī)行為。總體來說,政府干預(yù)行為或許改變不了房地產(chǎn)市場的走勢,但卻能在一定程度上起到減緩或者加強(qiáng)的作用。
總之,鑒于當(dāng)前我國與房地產(chǎn)有關(guān)的稅制結(jié)構(gòu)存在問題很多,稅制改革刻不容緩。從長遠(yuǎn)看,保有環(huán)節(jié)恢復(fù)開征物業(yè)稅(或房地產(chǎn)稅)很有必要。但是,不能把物業(yè)稅的開征與房價(jià)的漲跌同等看待。房地產(chǎn)市場本身決定著物業(yè)稅調(diào)控的有效性。一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、稅制結(jié)構(gòu)等決定著物業(yè)稅的開征,結(jié)合中國當(dāng)前的國情,我國征收物業(yè)稅應(yīng)從以下兩個(gè)方面分析:首先是當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格水平,其次是居民本身的消費(fèi)水平和住房滿足程度。本文建議應(yīng)該有選擇性的開征物業(yè)稅。首先在北京、上海、廣州等發(fā)展條件比較成熟的大型城市實(shí)施,同時(shí)要根據(jù)限購令條款,對第一套房和第二套房區(qū)別征稅。其次等條件成熟再慢慢滲透到周邊條件較成熟的城市,從而使物業(yè)稅能夠真正起到平抑房價(jià)的作用。
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