林潔

摘要：商業(yè)綜合體是近年來(lái)發(fā)展的年輕的建筑類型，一般我們認(rèn)為它是由城市中不同性質(zhì)、不同用途的社會(huì)生活空間組成，諸如居住、辦公、旅館、購(gòu)物、文娛、游憩、商業(yè)、交通等等，通過城市公共空間的引入，各個(gè)分散的空間綜合地組織在一起，充分發(fā)揮建筑空間的協(xié)調(diào)和建筑功能的互補(bǔ)作用，從而形成多樣化、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的一個(gè)或一組建筑，或巨型綜合大樓，或緊湊的建筑群體，以功能協(xié)同搞笑、空間緊湊多樣、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)為特點(diǎn)、表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃堋Ｒ虼司C合體是一復(fù)雜建筑類型，而綜合體的設(shè)計(jì)也是一復(fù)雜漫長(zhǎng)的過程。本文通過對(duì)公司一在建綜合體的設(shè)計(jì)過程的總結(jié)、分析，論述了房地產(chǎn)公司對(duì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的合理可行思路以及管理把控的關(guān)鍵。以期能找到適合的管理方法和技術(shù)，為縮短設(shè)計(jì)周期、提高設(shè)計(jì)品質(zhì)、降低成本、提高利潤(rùn)率做出貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：建筑設(shè)計(jì)及理論；商業(yè)綜合體；設(shè)計(jì)管理

引言

作為以地產(chǎn)商為主開發(fā)的項(xiàng)目，商業(yè)綜合體為當(dāng)今地產(chǎn)模式的最高形式，它是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復(fù)合化而順應(yīng)成長(zhǎng)的一種全新的復(fù)合地產(chǎn)。HOPSCA由酒店（Hotel）、寫字樓（Office Building）、公園（Park）、購(gòu)物中心（Shopping mall）、會(huì)議中（Convention）、公寓（Apartment）等的英文單詞或詞組的首個(gè)單詞的首個(gè)字母構(gòu)成。每個(gè)商業(yè)綜合體至少組合了上述功能中的三種，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系。由于綜合體項(xiàng)目的復(fù)雜性，必然會(huì)帶來(lái)策劃論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)管理和維護(hù)的復(fù)雜和更高的要求。本文將通過作者參與的綜合體的開發(fā)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，從設(shè)計(jì)管理的角度，探求商業(yè)綜合體項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的合理思路與技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)，以期為復(fù)雜綜合體的設(shè)計(jì)管理摸索一條可行之路。

1.設(shè)計(jì)過程概述

一個(gè)好的設(shè)計(jì)是商業(yè)綜合體的成功的開始。商業(yè)綜合體涉及到大量復(fù)雜的設(shè)計(jì)工作。每個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)都包括以下四個(gè)主要的階段：規(guī)劃概念設(shè)計(jì)階段、建筑方案設(shè)計(jì)階段、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段。

（1）在規(guī)劃概念設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目的基本形狀和體量將被決定，從而確定了項(xiàng)目的整體定位和設(shè)計(jì)目標(biāo)；

（2）建筑方案和擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段是在概念設(shè)計(jì)提供的合理概念基礎(chǔ)上，深入設(shè)計(jì)包含了對(duì)各個(gè)組成部分更詳細(xì)的設(shè)計(jì)和發(fā)展；

（3）施工圖設(shè)計(jì)階段是更深入更精細(xì)化的設(shè)計(jì)，是結(jié)構(gòu)造價(jià)計(jì)算、簽訂合同以及實(shí)際施工的基礎(chǔ)。

因此，綜合體的設(shè)計(jì)會(huì)牽涉到大量的設(shè)計(jì)師。一般開發(fā)商會(huì)選用經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和團(tuán)隊(duì)。一般的項(xiàng)目，開發(fā)商會(huì)在規(guī)劃概念設(shè)計(jì)到擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段選用一個(gè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，在施工圖設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)另選一個(gè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)。如果能和多次成功合作的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)合作，就更能保證項(xiàng)目高效地進(jìn)行和開發(fā)商意愿的達(dá)成。

2.項(xiàng)目概況（見圖1-2）

圖1-2為本公司目前正在開發(fā)設(shè)計(jì)的一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)的CBD內(nèi)，由三座塔樓和商業(yè)裙房組成。建筑功能主要包括：酒店式公寓、五星級(jí)酒店、高檔辦公、大型購(gòu)物中心。總用地面積約為21000m²、總建筑面積約為250000m²（其中地上建筑面積：約為180000m²，地下建筑面積：約為70000m²）。三座塔樓高度均為140m?；亟煌ū憷?，地上交通，位于三條主干道中間；地下交通，未來(lái)將與地鐵的兩個(gè)站點(diǎn)相連。本項(xiàng)目遵循高品質(zhì)購(gòu)物中心的功能布局原則，通過“一站式”娛樂購(gòu)物場(chǎng)所和休閑空間，圍繞以超五星級(jí)酒店，精品酒店式公寓，甲級(jí)辦公樓，營(yíng)造一個(gè)豪華舒適，令人愉悅的綜合性都市綜合體。

3.設(shè)計(jì)管理過程

在這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理過程中，是按縱向分階段管理。各階段的設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)和內(nèi)容總結(jié)如下：

3.1項(xiàng)目的可行性研究階段

這個(gè)階段主要的工作包括項(xiàng)目市場(chǎng)定位（包括酒店和酒店式公寓定位、檔次、規(guī)模、類型等，商業(yè)模式和主題的定位）；業(yè)態(tài)規(guī)劃和之間比例及技術(shù)參數(shù)和要求；公共區(qū)和營(yíng)業(yè)區(qū)的面積配比要求；主力商業(yè)面積規(guī)模和配置要求等。并在這個(gè)階段編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書、編制設(shè)計(jì)總進(jìn)度計(jì)劃；選擇和確定設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、顧問公司、管理公司，包括建筑方案設(shè)計(jì)公司、酒店顧問、營(yíng)銷顧問、商業(yè)顧問公司、消防、室內(nèi)、景觀、物業(yè)、交通、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、幕墻、擦窗機(jī)、預(yù)算、標(biāo)識(shí)、綠色建筑、等技術(shù)顧問公司、地方甲級(jí)設(shè)計(jì)院、標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)公司。

3.2概念設(shè)計(jì)階段

在這個(gè)階段，由確定的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書的內(nèi)容做規(guī)劃概念方案。在這階段的設(shè)計(jì)過程中，酒店顧問、商業(yè)顧問、營(yíng)銷顧問應(yīng)積極參與，并提供意見。

3.3建筑方案設(shè)計(jì)階段

在規(guī)劃概念方案明確后，進(jìn)入建筑方案設(shè)計(jì)階段。這個(gè)階段應(yīng)該有更多的顧問公司參與進(jìn)來(lái)。包括：商業(yè)、酒店、營(yíng)銷、室內(nèi)設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、交通、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、消防、人防、預(yù)算等顧問配合。施工圖設(shè)計(jì)院要確定，并介入設(shè)計(jì)，對(duì)方案提出意見。

3.4擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段

擴(kuò)初設(shè)計(jì)是在建筑方案設(shè)計(jì)通過當(dāng)?shù)卣畬徟ㄟ^后，開始深入。這個(gè)階段的結(jié)構(gòu)和機(jī)電設(shè)計(jì)的方向要確定和深化。商業(yè)、酒店、營(yíng)銷、物業(yè)、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、預(yù)算等顧問公司配合。

主力商家意向、預(yù)測(cè)繪成果、日照分析結(jié)果、結(jié)構(gòu)抗震審查成果景觀、室內(nèi)、燈光、幕墻、聲學(xué)、標(biāo)識(shí)、擦窗機(jī)、游泳池、酒店廚房、電梯、機(jī)電、綠色建筑、基坑圍護(hù)設(shè)計(jì)方案要出臺(tái)，施工圖設(shè)計(jì)院各專業(yè)深度配合。

3.5施工圖設(shè)計(jì)階段

這個(gè)階段是精細(xì)化設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)內(nèi)容包括：綠色建筑、擦窗機(jī)、幕墻、游泳池、機(jī)電等提供深化條件圖?；訃o(hù)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)（含樣板房設(shè)計(jì)）燈光設(shè)計(jì)、幕墻設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)計(jì)、基坑圍護(hù)設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、新風(fēng)系統(tǒng)、燃?xì)忮仩t熱水系統(tǒng)設(shè)計(jì)、酒店廚房專項(xiàng)設(shè)計(jì)、燃?xì)忮仩t熱水系統(tǒng)設(shè)計(jì)、中央吸塵專項(xiàng)方案設(shè)計(jì)、酒店室內(nèi)方案設(shè)計(jì)、綠色建筑設(shè)計(jì)、標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)、排雨、排污管道設(shè)計(jì)、電氣管線設(shè)計(jì)、電信、通訊管道設(shè)計(jì)、煤氣管道設(shè)計(jì)、自來(lái)水管道設(shè)計(jì)等等。

3.6施工圖審查階段

建筑施工圖完成后，需送當(dāng)?shù)厥┕D審查機(jī)構(gòu)審查。審查通過后，方能進(jìn)入下一步施工階段。

4.設(shè)計(jì)管理思路

如此龐大而復(fù)雜的設(shè)計(jì)過程，該如何把控呢？目前的做法為：集團(tuán)公司設(shè)立設(shè)計(jì)管理中心、營(yíng)銷投資中心、商業(yè)管理公司、酒店管理公司；項(xiàng)目公司成立總師辦、前期部。所有的設(shè)計(jì)均由項(xiàng)目公司的總師辦牽頭管理，做資源整合。設(shè)計(jì)管理中心提供技術(shù)支持和品質(zhì)把控、營(yíng)銷投資中心負(fù)責(zé)住宅部分的定位、設(shè)計(jì)咨詢和營(yíng)銷，商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)商業(yè)部分的定位、招商、設(shè)計(jì)咨詢，酒店管理公司負(fù)責(zé)酒店部分的顧問公司的引入、定位、設(shè)計(jì)咨詢及后期管理。此外，與政府各相關(guān)管理部門的溝通，均由項(xiàng)目公司的前期部負(fù)責(zé)。由于各個(gè)部門分工明確，合作順利，使得該項(xiàng)目由前期策劃、概念方案到建筑方案審批通過，僅僅用了一年的時(shí)間。

但是其中也有設(shè)計(jì)反復(fù)的過程。商業(yè)定位和招商過程是一個(gè)受外界因素影響和制約較大的過程，所以商業(yè)定位會(huì)常常反復(fù)和修改，從而帶來(lái)設(shè)計(jì)的反復(fù)和時(shí)間的延誤。國(guó)內(nèi)比較成熟的商業(yè)開發(fā)商的做法是將商業(yè)產(chǎn)品做成模塊，訂單式操作，標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)流程，從而能更準(zhǔn)確的定位、縮短開發(fā)周期、快速回收資金、提高利潤(rùn)率。和政府管理部門的溝通中，規(guī)劃條件的理解和應(yīng)用、日照間距的嚴(yán)格控制、消防條例的嚴(yán)格執(zhí)行，都是能使設(shè)計(jì)順利通過審批的關(guān)鍵點(diǎn)，在方案設(shè)計(jì)過程中一定要非常關(guān)注這幾點(diǎn)。

5.設(shè)計(jì)管理把控關(guān)鍵點(diǎn)

在參與這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理過程中，總結(jié)整個(gè)設(shè)計(jì)過程，有以下幾個(gè)關(guān)鍵的因素應(yīng)要提高重視，把控好這幾個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)整個(gè)綜合體的設(shè)計(jì)管理將起到事半功倍的效果，也是綜合體的成功開發(fā)的關(guān)鍵。

（1）產(chǎn)品定位的重要性；（包括：項(xiàng)目選址、客群定位、面積合理配置等）

項(xiàng)目產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確性是關(guān)系到綜合體開發(fā)成敗的關(guān)鍵，做好定位，是所有工作的基礎(chǔ)。

（2）研究政策的重要性；（包括：規(guī)劃、消防、環(huán)評(píng)、交評(píng)、安評(píng)等政策）

對(duì)當(dāng)?shù)馗髦鞴懿块T的政策研究和理解，是設(shè)計(jì)人員、設(shè)計(jì)管理人員和前期工作人員必須認(rèn)真做好的工作。建筑方案設(shè)計(jì)順利通過政府審批的保證。

（3）設(shè)計(jì)管理人員合理配置的重要性

設(shè)計(jì)管理人員的專業(yè)性和管理能力對(duì)綜合體設(shè)計(jì)的品質(zhì)把控和進(jìn)度把控起到非常大的作用。

（4）設(shè)計(jì)公司選擇的重要性

好的設(shè)計(jì)公司會(huì)提供高品質(zhì)的設(shè)計(jì)成果，更好的理解和表達(dá)開發(fā)商的意愿，也能提高更好的配合服務(wù)。

（5）保證設(shè)計(jì)合理周期的重要性

給設(shè)計(jì)公司合理的設(shè)計(jì)周期，是設(shè)計(jì)品質(zhì)保證的前提，開發(fā)商不能因?yàn)槟承┱我蛩?，盲目縮短設(shè)計(jì)周期，導(dǎo)致設(shè)計(jì)品質(zhì)降低，最終帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上損失。

（6）專項(xiàng)市場(chǎng)提前考察的重要性

綜合體的設(shè)計(jì)內(nèi)容復(fù)雜，設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)花一定的時(shí)間和精力考察專項(xiàng)市場(chǎng)，可以更好地把控設(shè)計(jì)的品質(zhì)和進(jìn)度。

（7）規(guī)范設(shè)計(jì)管理流程，做集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化的重要性

公司有一套合理的，操作性強(qiáng)的設(shè)計(jì)管理流程是順利推動(dòng)綜合體設(shè)計(jì)的制度保證，而產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化是縮短設(shè)計(jì)周期、保證設(shè)計(jì)成果、節(jié)約成本的有力措施。

6.結(jié)語(yǔ)

根據(jù)市場(chǎng)的需求，不斷總結(jié)，調(diào)整管理思路，完善公司的管理流程、提高管理水平，通過與設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、顧問公司、政府職能部門、社會(huì)技術(shù)權(quán)威等等資源的合作，開發(fā)商會(huì)成功地建造出更多高品質(zhì)的綜合體，為城市建設(shè)、民眾生活品質(zhì)的提高，做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

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收稿日期：2013-4-13