劉林

年初還被擔心會受經(jīng)濟增速放緩拖累的房地產(chǎn)和汽車業(yè)，在2013年一掃頹勢、全面向好，整體形勢較2012年顯著改善。房地產(chǎn)和汽車業(yè)逆勢而上，既避免了上半年經(jīng)濟增速滑向更低的水平，也推動了三季度中國經(jīng)濟的回升。

兩大產(chǎn)業(yè)超預期增長

“2013年正處于小周期的繁榮階段，”國信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師區(qū)瑞明向《證券市場周刊》記者表示，“行業(yè)呈整體性繁榮，即便是在2012年瀕臨崩潰的溫州和鄂爾多斯，也在2013年表現(xiàn)出復蘇態(tài)勢。”

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會（上海）首席經(jīng)濟學家李戰(zhàn)軍告訴本刊記者，“無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資，還是交易價格、成交量，乃至土地市場的成交金額均在創(chuàng)下新高。”

2013年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資結束持續(xù)下行趨勢，明顯反彈，累計同比增速較2012年末平均高出逾4個百分點。

住宅價格持續(xù)上漲，不斷刷新紀錄。截至9月，百城價格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)16個月環(huán)比上漲，連續(xù)10個月同比上漲。

價格上升的同時，成交也在放量。中國指數(shù)研究院匯總發(fā)現(xiàn)，前三季度，50個代表城市住宅月均成交2519萬平方米，同比增長18.5%，較2010年和2011年同期分別增長32.9%和37.0%，達近四年同期最高水平。

熱點城市地王頻現(xiàn)，土地溢價率穩(wěn)步回升。9月份，易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計的10個典型城市土地出讓金環(huán)比增長79.2%，創(chuàng)33個月以來的新高。在中指院監(jiān)測的全國300個城市中，三季度住宅用地樓面均價同比上漲45.4%，住宅用地溢價率24.1%，為2011年以來最高，高于各類用地的平均溢價率20.4%。

“2013年以來銷量持續(xù)好于預期，行業(yè)景氣維持高位，”中信證券汽車行業(yè)分析師許英博告訴記者，“汽車業(yè)整體處于上升通道?！?/p>

汽車產(chǎn)銷量均實現(xiàn)雙位數(shù)增長，遠高于2012年同期。前8個月，全國汽車產(chǎn)量累計同比增長15.11%。前9個月，全國汽車銷量累計同比增長12.7%，而年初中汽協(xié)預測全年汽車銷量同比增長僅為7%。

9月，乘用車銷售同比增長21%，環(huán)比增長18%，明顯好于市場預期；商用車銷售同比增長13%，環(huán)比增長16%，銷量增速逐步回升；有“國民經(jīng)濟晴雨表”之稱的重卡，9月銷售同比增長45%，環(huán)比增長20%，連續(xù)第6個月同比正增長。瑞銀證券汽車行業(yè)分析師陳實指出，重卡庫存保持低位，行業(yè)復蘇跡象明顯。而歷史數(shù)據(jù)顯示，2012年重卡銷量同比下滑28%，連續(xù)第二年負增長。

在兩大行業(yè)靚麗的增長背景下，企業(yè)盈利狀況出現(xiàn)顯著改善。申銀萬國房地產(chǎn)行業(yè)分析師韓思怡預計，地產(chǎn)公司三季報業(yè)績會有較大幅度增長。預計16個重點公司整體三季報凈利潤平均增長31.9%，較中報27.9%的平均增長有所上升，更高于2012年重點公司凈利潤同比增速23%。

汽車全行業(yè)利潤總額前8個月同比增長20.4%，創(chuàng)年內(nèi)新高，遠高于2012年全年5.6%的增幅。部分上市公司利潤增速尤甚，長安汽車已經(jīng)發(fā)布的三季報業(yè)績預告顯示，前三季度長安汽車實現(xiàn)凈利潤同比增長195%-209%，遠超2012年凈利潤同比增速49.43%。

托底中國經(jīng)濟

盡管因為過度投資帶來產(chǎn)能過剩、環(huán)境污染等問題，人們不再強調(diào)房地產(chǎn)和汽車業(yè)對整體經(jīng)濟的重要作用，但上世紀90年代開始就被視作支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn)與汽車業(yè)已經(jīng)成長到足夠規(guī)模，得以在當前階段切實發(fā)揮“支柱”的作用。

上半年，房地產(chǎn)業(yè)對GDP累計同比的拉動為0.5個百分點，而上年同期的拉動作用為零；相應的，房地產(chǎn)業(yè)的GDP累計同比貢獻率算術平均值為6.4%，較上年同期擴大6.3個百分點。

汽車產(chǎn)業(yè)雖沒類似數(shù)據(jù)發(fā)布，但工業(yè)和信息化部副部長蘇波早在2010年公開表示，汽車產(chǎn)業(yè)貢獻了13%的稅收、6.13%的國民經(jīng)濟總產(chǎn)值、12%的城鎮(zhèn)就業(yè)。

兩大產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動不止局限于自身。房地產(chǎn)市場繁榮，會對鋼鐵、建材、家具、家電、機械等多種商品的需求產(chǎn)生很大的拉動， 同時由于房價上漲所帶來的財富效應也會引起消費增加。汽車工業(yè)也是對相關產(chǎn)業(yè)帶動最強的部門之一，這種帶動作用同時表現(xiàn)在相關的上游產(chǎn)業(yè)及汽車服務業(yè)上。

鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃、船舶等行業(yè)產(chǎn)能過剩嚴重，出口主導的輕工、電子制造等行業(yè)面臨外需放緩、人民幣升值等抑制因素，信息消費等新的經(jīng)濟增長點方興未艾。在此背景下，主要立足于國內(nèi)需求的汽車業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)便成為中國經(jīng)濟“穩(wěn)增長”的關鍵。

汽車業(yè)仍處上升通道

“汽車業(yè)將維持平穩(wěn)增長的態(tài)勢，”許英博預計，“盡管受基數(shù)影響，銷量增速可能會小幅回落至10%左右，四季度仍會繼續(xù)保持兩位數(shù)的增速。”

瑞銀證券汽車行業(yè)分析師鄒天龍將狹義乘用車全年銷量增速預測由15%上調(diào)至17%。東北證券汽車行業(yè)分析師姜雪晴繼續(xù)看好SUV的四季度需求增長，并預計大中客迎來消費旺季， “未來可見的3到5年，汽車增速預計會保持在大個位數(shù)，”許英博指出，“中國汽車業(yè)有全世界最大的增長空間，整體仍處上升通道?！?/p>

對比美、日等國汽車產(chǎn)業(yè)的生命周期，中國汽車產(chǎn)業(yè)目前正處于高速普及的后半段。宏源證券汽車行業(yè)研究組預計，未來5年仍將保持10%的增長，保有量仍有3倍的增長空間。在樂觀情況下，汽車行業(yè)銷量將在未來4-5年實現(xiàn)銷量翻番，保持15%的銷量增速。

至于市場擔心的環(huán)保治理要求、交通擁堵限制、控制能源消耗要求和經(jīng)濟不確定性可能會導致汽車增速的不確定性，宏源證券認為，其他國家同樣也經(jīng)歷過類似問題，從他們的管控和發(fā)展歷史的角度看，不必過分擔憂。

房地產(chǎn)小周期或2014年結束

從長期來看，房地產(chǎn)業(yè)也處于上升的大通道中。城市化進程、收入增長、人口政策松動都在增加城市住宅需求。

目前，中國的城鎮(zhèn)化率遠遠落后于發(fā)達國家的70%，按照戶籍計算的城鎮(zhèn)化率更低；與此同時，十八大提出了新目標，到2020年人均收入比2010年翻一番。

此外，據(jù)國泰君安測算，如果二胎政策放開可帶來27%-39%的增量城鎮(zhèn)嬰兒。事實上，計劃生育已經(jīng)不太嚴格，體制外家庭生二胎乃至三胎的較為多見。

從短期來看，房地產(chǎn)業(yè)增長速度將有所收斂。瑞銀證券首席中國經(jīng)濟學家汪濤指出，6月份流動性沖擊后信貸與流動性條件已較年初收緊，未來預計將大體維持穩(wěn)定。這會制約住房抵押貸款增長的空間。事實上，近期銀行收緊房貸的報道頻見媒體。

再者，可能會有地方加強房地產(chǎn)調(diào)控?！叭珖秶鷥?nèi)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不均使得政府不太可能出臺全國性的調(diào)控措施，但也不大可能完全袖手旁觀、任由大城市房價飆升，”汪濤指出，“未來數(shù)月政府可能會在一些大城市采取針對性的行動，如強化或重申調(diào)控基調(diào)、更嚴格地控制高端住房銷售、對開發(fā)商進行窗口指導、對房貸進行隱性控制等。另外，政府還會繼續(xù)加大保障房供給?！?/p>

房地產(chǎn)的本輪繁榮或將在2014年下半年掉頭向下。中指院研究總監(jiān)何田向記者表示，2013年四季度到2014年上半年還會繼續(xù)向上，但2014年下半年會往下。一方面，需求有所透支；另一方面，貨幣環(huán)境相對穩(wěn)健，新增貸款增幅下降；此外，局部地區(qū)供大于求。

“中國房地產(chǎn)市場基本3年一個周期，”區(qū)瑞明指出，“2005年、2008年、2011年底到2012年初都是周期的底部。綜合行業(yè)自身規(guī)律、政策的滯后效應、供應的變化，2014年四季度預計會環(huán)比三季度下跌?！?/p>