葉檀

三四線城市越來(lái)越多的鬼城，說(shuō)明房地產(chǎn)作為金融杠桿的城市發(fā)展模式，在某些地區(qū)難以為繼。

房地產(chǎn)市場(chǎng)冰火兩重天。2月22日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布70個(gè)大中城市1月份住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比上漲的城市有53個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有51個(gè)，上漲占比均超過(guò)七成。與此同時(shí)，一些前期過(guò)度開發(fā)的三四線城市，由于經(jīng)濟(jì)無(wú)法順利轉(zhuǎn)型，人口資金難以進(jìn)入，由于無(wú)法化解常住人口中低收入階層的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，房地產(chǎn)市場(chǎng)岌岌可危，鄂爾多斯、常州、十堰等市，無(wú)不如此。

陷入空城危局的城市，必然伴隨著資金鏈的斷裂，與經(jīng)濟(jì)的局部坍塌。鄂爾多斯與溫州房地產(chǎn)塌陷已經(jīng)敲響警鐘，而營(yíng)口等市后來(lái)居上爭(zhēng)入泥潭，有越來(lái)越多的三四線城市明知有泥潭，偏往潭中跳。

到目前為止，沉浸在大干快上熱情中的諸多中小城市，依然把房地產(chǎn)、建新城作為萬(wàn)能仙丹，各地拉高GDP資金的主要引擎就是土地收入。

據(jù)新華社2月24日電，各地“兩會(huì)”提出的今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)引起了關(guān)注。31個(gè)省份中，有24個(gè)省份把GDP增速目標(biāo)設(shè)在10%及以上，其中10個(gè)達(dá)到12%及以上。而國(guó)家“十二五”規(guī)劃提出的年均增速目標(biāo)為7%，去年全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期目標(biāo)為7.5%。在增速目標(biāo)設(shè)為10%及以上的24個(gè)省份中，20個(gè)為中部、西部和東北地區(qū)省份；在增速目標(biāo)設(shè)為12%及以上的10個(gè)省份中，有9個(gè)為中部、西部和東北地區(qū)省份。而把增速目標(biāo)設(shè)置在較為穩(wěn)健的7.5%至8%的省份，全部集中在東部發(fā)達(dá)地區(qū)。

悖論在于，房?jī)r(jià)停滯、容易產(chǎn)生空城的中西部地區(qū)，基建、新城的動(dòng)力特別足， GDP指標(biāo)特別高，對(duì)于房地產(chǎn)的熱情也特別高漲，貴州、內(nèi)蒙等地?zé)o不如此。而房?jī)r(jià)較高、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較活躍的東部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入盤整階段，房?jī)r(jià)在移民與資金潮的作用下，仍在上升。

這些城市的管治者忘記了，土地并非一定值錢，其增值前景取決于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展前景，投資者對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資回報(bào)率、工作機(jī)會(huì)的預(yù)判，以及資金是否豐厚，有多少資金流入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。

同樣是造城運(yùn)動(dòng)，美國(guó)南加州的Irvine，經(jīng)歷企業(yè)、大學(xué)與政府幾十年的造城，目前已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好、多民族融合、治安最好的地區(qū)。近兩年有大量華人、韓國(guó)人、印度人進(jìn)入該城，尋找長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)。當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)也急速躥升，在2008年之后的復(fù)蘇中名列美國(guó)前茅，一套普通的別墅動(dòng)輒百萬(wàn)美元以上。

也有太多造城失敗的案例，比如遍布于中國(guó)的中部小城、日本的三家村，以及二戰(zhàn)后的柏林等城市。這些城市極端的失敗是淪為鬼城，或者失去自身的傳統(tǒng)，或者導(dǎo)致投資浪費(fèi)。我們常常會(huì)發(fā)現(xiàn)，作為鬼城的城市，基本上缺乏整合自身傳統(tǒng)的能力，完全依據(jù)臆想中的歐美現(xiàn)代化圖紙，把高樓照搬到生活中。

對(duì)我國(guó)地方政府負(fù)債估算各不相同，巴克萊銀行最新的研究數(shù)據(jù)是，中國(guó)地方政府負(fù)債規(guī)模約占中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的25%，報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)政府負(fù)債水平已處高位，負(fù)債總額可能占到中國(guó)GDP的62%-97%。事實(shí)上，一些地方為了維持面子，甚至借入利率高達(dá)10%以上的資金。作為政府涉嫌涉足高利貸領(lǐng)域，是難以設(shè)想的不負(fù)責(zé)任。所有的還款來(lái)源于土地、國(guó)資、擬議中紅火的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)。一旦房地產(chǎn)之鐘停擺，數(shù)萬(wàn)億負(fù)債將很快壓倒地方經(jīng)濟(jì)。

三四線城市鬼城增加，山西柳林等地高利貸崩盤，一個(gè)個(gè)信號(hào)已經(jīng)發(fā)出嚴(yán)峻的金融風(fēng)險(xiǎn)警告，此時(shí)如果任由地方政府繼續(xù)造城，以維持毒性極大的GDP，最終，中國(guó)的金融將像地下水一樣，被污染殆盡。

制止鬼城蔓延，由企業(yè)、人口、資金決定城市規(guī)模大小，刻不容緩。