鄭磊　劉元春　呂俊友

摘要：住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，從事商品住宅開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠(chéng)信不僅影響住房質(zhì)量，還影響社會(huì)穩(wěn)定。文章在界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠(chéng)信內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，通過(guò)文獻(xiàn)研究、問(wèn)卷調(diào)查和分析，構(gòu)建了包含26個(gè)指標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并通過(guò)實(shí)例闡述了基于ANP的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠(chéng)信模糊綜合評(píng)價(jià)過(guò)程。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；誠(chéng)信評(píng)價(jià)；指標(biāo)體系；模糊綜合評(píng)價(jià)

一、 引言

自取消住房實(shí)物分配的十多年來(lái)，商品住宅開發(fā)就成為我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)企業(yè)”）的主要業(yè)務(wù)，這種狀況將隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)而延續(xù)。我們?cè)诳隙ǚ康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善城鎮(zhèn)居民居住條件做出貢獻(xiàn)的同時(shí)，也應(yīng)該看到，房屋質(zhì)量糾紛、綠化面積縮水、虛假品質(zhì)宣傳、拖欠施工企業(yè)工程款等與房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信相關(guān)的問(wèn)題時(shí)有曝光。這些問(wèn)題會(huì)擾亂市場(chǎng)秩序，影響社會(huì)安定。因此，需要強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的誠(chéng)信管理。

誠(chéng)信評(píng)價(jià)是誠(chéng)信管理的基礎(chǔ)。目前國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)的研究多著眼在財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，對(duì)于商品住宅開發(fā)建設(shè)、銷售的業(yè)務(wù)過(guò)程考察較少，也缺少守約、自律等評(píng)價(jià)內(nèi)容。

本文從房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)出發(fā)，在界定房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，采用理論分析、問(wèn)卷調(diào)查相結(jié)合的方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)問(wèn)題進(jìn)行研究。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信內(nèi)涵

誠(chéng)信是一個(gè)歷史范疇，涉及道德、經(jīng)濟(jì)、法律三個(gè)領(lǐng)域。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，誠(chéng)信已融入社會(huì)生活的各個(gè)方面，被公認(rèn)為協(xié)調(diào)不同利益主體之間關(guān)系的準(zhǔn)則之一。簡(jiǎn)單地說(shuō)，誠(chéng)信就是要“說(shuō)到做到”：“說(shuō)到”為事前承諾（體現(xiàn)為法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、合同契約和社會(huì)道德等中的要求），“做到”是履約表現(xiàn)（體現(xiàn)為守法程度、合同履行狀況等），兩者之間的匹配程度即為誠(chéng)信水平。誠(chéng)信具有過(guò)程性和積累性。

結(jié)合誠(chéng)信內(nèi)涵和房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信內(nèi)涵作如下界定：在一定的誠(chéng)信環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在從土地獲取直至產(chǎn)品銷售的過(guò)程中，其業(yè)務(wù)行為滿足法律法規(guī)和合同要求的程度。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

1. 概念模型。分析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)過(guò)程，結(jié)合以往研究成果，在文獻(xiàn)研究基礎(chǔ)上，從誠(chéng)信基礎(chǔ)（資本實(shí)力、土地儲(chǔ)備等）、業(yè)務(wù)誠(chéng)信（包括前期開發(fā)誠(chéng)信（如規(guī)劃許可誠(chéng)信）、建設(shè)階段誠(chéng)信（如竣工驗(yàn)收誠(chéng)信）、營(yíng)銷推廣誠(chéng)信（如交付使用誠(chéng)信））、誠(chéng)信環(huán)境（誠(chéng)信法律環(huán)境、征信體系建設(shè)水平等）三大方面構(gòu)建了房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)體系概念模型。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)體系確立。根據(jù)構(gòu)建的概念模型，設(shè)計(jì)出指標(biāo)體系調(diào)查問(wèn)卷。問(wèn)卷包括三大部分，第一部分是問(wèn)卷調(diào)查背景、目的及房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信概念；第二部分是受訪問(wèn)對(duì)象的背景資料選項(xiàng)，包括供職單位、從業(yè)年限、職稱、學(xué)歷等；第三部分羅列了依據(jù)概念模型細(xì)化出的26個(gè)表征房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信的指標(biāo)。

問(wèn)卷于2012年下半年通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)和網(wǎng)絡(luò)向來(lái)自房地產(chǎn)企業(yè)、建筑業(yè)企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、主管部門的專家和消費(fèi)者代表發(fā)放240份，回收188份，有效問(wèn)卷177份，滿足問(wèn)卷分析樣本數(shù)量要求；被調(diào)查者中具有高級(jí)職稱的占69.3%，有15年以上工作年限的占67.6%。調(diào)查對(duì)象來(lái)源和業(yè)務(wù)水平保證了問(wèn)卷調(diào)查質(zhì)量。有效問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果如下：

（1）描述性統(tǒng)計(jì)分析。各指標(biāo)評(píng)分的均值介于3.37～4.46之間，標(biāo)準(zhǔn)差除“社會(huì)貢獻(xiàn)水平”指標(biāo)之外均小于1，說(shuō)明大部分指標(biāo)的評(píng)分趨于一致；偏度絕對(duì)值介于0.048～1.016之間，峰度絕對(duì)值介于0.014～1.341之間，均滿足“偏度值小于2，峰度值小于5”的基本要求?？傮w表明樣本數(shù)據(jù)滿足正態(tài)分布的要求。

（2）t檢驗(yàn)。對(duì)問(wèn)卷數(shù)據(jù)進(jìn)行t檢驗(yàn)，假設(shè)H0：u<3（即調(diào)查對(duì)象認(rèn)為該指標(biāo)不重要或很不重要），顯著性為0.05。計(jì)算結(jié)果顯示拒絕H0，即有95%以上的被調(diào)查者認(rèn)為所有指標(biāo)一般重要、重要或很重要，表明問(wèn)卷設(shè)置指標(biāo)有效。

（3）信度分析。問(wèn)卷的整體量表Cronbach's Alpha值為0.909，大于0.7；并且刪除任意指標(biāo)之后整體量表的Cronbach's Alpha值均有所下降，表明量表中各指標(biāo)具有很高的內(nèi)部一致性，問(wèn)卷具有較高的信度。

（4）效度分析。問(wèn)卷有效樣本數(shù)據(jù)KMO值為0.795，大于0.50，Bartlett球形檢驗(yàn)“卡方值”顯著性概率0.000<0.001，適合做因子分析。應(yīng)用最大方差法進(jìn)行因子旋轉(zhuǎn)，從中抽取的5個(gè)公因子，其方差累計(jì)解釋變異量為63.24%>60%，因子分析效果顯著。

構(gòu)建結(jié)構(gòu)方程模型，各擬合指標(biāo)計(jì)算結(jié)果（見表1）均滿足判斷要求，說(shuō)明模型具有較好的擬合效果，指標(biāo)體系通過(guò)效度檢驗(yàn)。

根據(jù)上述分析確立如表2所示的房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。該模塊化體系可根據(jù)誠(chéng)信信息獲取情況有選擇地采用，如“誠(chéng)信環(huán)境”指標(biāo)模塊（多為主觀定性指標(biāo)）因不易獲取權(quán)威數(shù)據(jù)，當(dāng)前評(píng)價(jià)時(shí)可略去。

四、 模糊綜合評(píng)價(jià)實(shí)例應(yīng)用分析

根據(jù)設(shè)置的評(píng)價(jià)指標(biāo)特點(diǎn)，選擇模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信進(jìn)行評(píng)價(jià)。根據(jù)企業(yè)年度報(bào)告，廣泛收集企業(yè)相關(guān)誠(chéng)信信息，對(duì)兩家房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信進(jìn)行實(shí)例評(píng)價(jià)。

1. 確定評(píng)價(jià)因素集。評(píng)價(jià)因素集由表2中的各指標(biāo)構(gòu)成，指標(biāo)評(píng)語(yǔ)集設(shè)定為V={較差、差、一般、好、很好}，賦值為S={60，70，80，90，100}，并設(shè)置“三等五級(jí)”的誠(chéng)信等級(jí)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

2. 設(shè)定評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《建設(shè)單位不良行為記錄認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（A1）》等相關(guān)法律法規(guī)以及哈爾濱、重慶、煙臺(tái)等地的管理辦法，在專家研討基礎(chǔ)上，制定了房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（見表2）。

3. 計(jì)算指標(biāo)評(píng)分值，確定指標(biāo)隸屬度矩陣。根據(jù)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)樣本企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)打分，采用分級(jí)隸屬度函數(shù)法（梯形分布函數(shù)）計(jì)算定量指標(biāo)的隸屬度，采用“模糊統(tǒng)計(jì)法”計(jì)算定性指標(biāo)的隸屬度，最終形成判斷矩陣。

4. 確定指標(biāo)權(quán)重Wij。采用網(wǎng)絡(luò)分析法（Analytic Ne-twork Process，ANP）作為賦權(quán)方法，并借助超級(jí)決策軟件（Super Decisions，SD）計(jì)算出房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重，詳見表2括號(hào)中數(shù)值。

5. 模糊運(yùn)算和綜合評(píng)價(jià)。經(jīng)過(guò)一、二級(jí)模糊運(yùn)算，結(jié)合評(píng)語(yǔ)集賦值，最終得到兩家實(shí)例房地產(chǎn)企（下轉(zhuǎn)第120頁(yè)）業(yè)的誠(chéng)信分值分別為86.85分和95.19分，對(duì)應(yīng)“三等五級(jí)”的誠(chéng)信等級(jí)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，這兩家企業(yè)的誠(chéng)信等級(jí)分別為“AA”和“AAA”級(jí)。請(qǐng)相關(guān)專家進(jìn)行直觀評(píng)價(jià)對(duì)比，與研究評(píng)價(jià)結(jié)果一致，表明評(píng)價(jià)結(jié)果合理、實(shí)用。

五、 結(jié)語(yǔ)

本文通過(guò)文獻(xiàn)研究和問(wèn)卷調(diào)查的方法建立了一套較為全面的房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；運(yùn)用模糊綜合法進(jìn)行了實(shí)例評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)論符合評(píng)價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，研究結(jié)果合理。但部分指標(biāo)設(shè)置略顯籠統(tǒng)，評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)亦需進(jìn)一步細(xì)化，多項(xiàng)目同時(shí)參評(píng)時(shí)如何綜合計(jì)算等問(wèn)題有待深入研究。當(dāng)然，制度設(shè)計(jì)也是推進(jìn)誠(chéng)信評(píng)價(jià)的必要保障。

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基金項(xiàng)目：國(guó)家社科基金項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：09CJY070）。

作者簡(jiǎn)介：鄭磊，博士，東南大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)系副教授；劉元春，東南大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)系碩士生；呂俊友，東南大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)系碩士生。

收稿日期：2013-04-17。