譚華

摘 要：伴隨我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)的飆升引起了全社會(huì)廣泛關(guān)注和激烈爭(zhēng)論，房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展不再是單一的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是不可忽視的社會(huì)問(wèn)題。通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)的比較研究，借鑒國(guó)外應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)的措施，對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)良性的發(fā)展提出一些建議性對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià) 原因 影響 對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-3973（2013）006-150-02

1 商品住房?jī)r(jià)格研究

1.1 比較研究

1.1.1 國(guó)際橫向比較

表1 2010-2012年各國(guó)住房?jī)r(jià)格比較（單位：美元）

從表1可看出，2010-2012三年，美國(guó)、西班牙房?jī)r(jià)逐年下跌，法國(guó)上漲放緩，日本有下降趨勢(shì)，而唯獨(dú)我國(guó)的房?jī)r(jià)上漲幅度超出國(guó)外，下降幅度比不上國(guó)外。且在2010年我國(guó)樓市在調(diào)控之處出現(xiàn)了逆勢(shì)上漲且漲幅很大?？v觀全表，發(fā)達(dá)國(guó)家有效抑制房?jī)r(jià)快速上漲的調(diào)控措施是值得我們?nèi)リP(guān)注和思考的。

1.1.2 國(guó)內(nèi)縱向比較

（1）商品住房?jī)r(jià)格的時(shí)間序列比較。

表2 中國(guó)2008-2012年房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲百分比統(tǒng)計(jì)表

我國(guó)國(guó)內(nèi)商品住房?jī)r(jià)格在2008-2012年之中經(jīng)歷了兩個(gè)波折：一個(gè)是2008年的金融危機(jī)，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家的領(lǐng)頭羊和世界經(jīng)濟(jì)的核心體之一受到不小的沖擊，整個(gè)房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格同比都呈下降，且幅度較大；另一個(gè)是2010年樓市調(diào)控的作用，除經(jīng)濟(jì)適用房和高檔住房呈上升趨勢(shì)外，其他都有下降，說(shuō)明國(guó)家宏觀調(diào)控總體抑制了房?jī)r(jià)的快速上漲，但改善住房的剛性需求又是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。

（2）房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)。

房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)是反映房屋銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)的程度以及趨勢(shì)的相對(duì)數(shù)。在2010-2012年中，我國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)都是逐年上漲，并且在不同類(lèi)型的住房中除經(jīng)濟(jì)適用房比較穩(wěn)定，普通住房及高檔住房的浮動(dòng)比例都較大，尤其是高檔住房自2010年后，各季度銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)都高于經(jīng)濟(jì)適用房和普通住房。

（3）國(guó)內(nèi)城市住房?jī)r(jià)格比較。

1）一、二、三線城市住房?jī)r(jià)格比較。

表3 2008-2012年國(guó)內(nèi)城市房?jī)r(jià)上漲幅度比較

我國(guó)一、二、三線城市房?jī)r(jià)漲幅情況從表3中可看出，受2008年金融危機(jī)影響，一、二線城市房?jī)r(jià)由原來(lái)上升趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)為下降趨勢(shì)，一線城市下降較二線城市嚴(yán)重，但三線城市的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有受到多少影響，而且不降反升。這說(shuō)明城市房?jī)r(jià)上漲的越快對(duì)外界因素的影響越敏感。2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)了活力，各地房?jī)r(jià)又開(kāi)始以迅雷不及掩耳之勢(shì)上漲，2010年，屬于二線城市的寧波以26.3%的漲幅速度超過(guò)了一線城市廣州、深圳，三線城市的珠海更是以26.42%的驚人漲幅超過(guò)了廣州，并把二線城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了后面。房?jī)r(jià)的飛速上漲對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定帶來(lái)了潛在危機(jī)。

2）中東西部城市住房?jī)r(jià)格比較。

中東西部城市住房?jī)r(jià)格以東部上漲幅度最為厲害，尤其是杭州2008年均價(jià)為13338元/㎡，到2012年上漲為25840元/㎡，足足上漲了93.73%。中部以合肥為例，2008年均價(jià)為4849元/㎡，2012年為6255元/㎡，上漲了28.99%。西部的成都2008年為4650元/㎡，2012年為8511元/㎡，上漲了83.03%。從這些數(shù)據(jù)可知，中西部地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲幅度雖沒(méi)東部地區(qū)厲害，但就其自身而言，漲幅不小。因此，過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)提醒必將帶來(lái)一系列問(wèn)題的出現(xiàn)。

1.2 商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快原因分析

1.2.1 國(guó)際熱錢(qián)的涌入

在人民幣升值和房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)的吸引下，國(guó)際熱錢(qián)大量涌入所形成的“羊群效應(yīng)”，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲?！盁徨X(qián)建倉(cāng)，囤積待漲，熱錢(qián)出貨”是國(guó)際資本投資行為的實(shí)質(zhì)，并且由于國(guó)際資本受?chē)?guó)家銀行利率和相關(guān)政策的影響很小，其本身又屬短期行為，因此政府即使采取措施其效果也甚微。

1.2.2 政策影響

2008年下半年開(kāi)始，為應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)我國(guó)實(shí)行了較為寬松的貨幣政策。多次的下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，多次降息，一方面減輕了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的資金壓力，同時(shí)人們對(duì)貨幣產(chǎn)生的貶值預(yù)期，刺激了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望；另一方面貨幣供應(yīng)量的大幅增長(zhǎng)，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未完全復(fù)蘇的情況下，大量信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。同時(shí)低門(mén)檻的銀行貸款機(jī)制使進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金快速增長(zhǎng)，也進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

1.2.3 市場(chǎng)不規(guī)范、結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資本利潤(rùn)率國(guó)外通常為6%-8%，而我國(guó)高達(dá)15%左右。開(kāi)發(fā)商囤積土地待機(jī)開(kāi)發(fā)、以次充好哄抬好房?jī)r(jià)格、對(duì)買(mǎi)主進(jìn)行銷(xiāo)售欺詐等行為為開(kāi)發(fā)商贏得過(guò)高的資本利潤(rùn)率帶來(lái)機(jī)會(huì)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民可支配收入提高，而銀行存款利率的降低，股市低迷，債市盤(pán)小，房市的繁榮，使得更多的人希望通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)保值增值。同時(shí)一些房產(chǎn)公司、中介公司、投資者利用政策和市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)進(jìn)行炒作，再加上媒體的大肆渲染，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求偏大，從而形成房產(chǎn)投機(jī)。另外，長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)住房供給結(jié)構(gòu)不合理，高檔商品房供給比例占主導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供給比例太小，據(jù)統(tǒng)計(jì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H占住房面積的6%，廉租房的覆蓋人口不到5%。不合理的供給結(jié)構(gòu)，推動(dòng)了商品住房平均價(jià)格的上漲。

1.2.4 土地資源緊缺，地價(jià)不斷升高

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平不斷提高，城鎮(zhèn)建設(shè)用地的不斷擴(kuò)大，對(duì)土地供應(yīng)和管理都產(chǎn)生了壓力。而長(zhǎng)期以來(lái)，政府對(duì)土地的寡頭式壟斷，將大量土地用于各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、高爾夫球場(chǎng)、高檔住宅區(qū)等建設(shè)，使存量逐年減少，再加上土地資源的不可再生性、短期供給剛性等特點(diǎn)加速了土地價(jià)格上漲的趨勢(shì)。地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，地價(jià)升高，房?jī)r(jià)無(wú)疑也水漲船高。

2 住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快產(chǎn)生的影響

2.1 對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

（1）高房?jī)r(jià)會(huì)變相的增加企業(yè)的整個(gè)運(yùn)營(yíng)成本，削弱企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力不利于我國(guó)企業(yè)參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)；（2）普通居民一旦購(gòu)房不僅拿出了全部積蓄，而且背負(fù)起還貸壓力，從而制約了今后的消費(fèi)能力，抑制了內(nèi)需。同時(shí)房?jī)r(jià)上漲所帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)價(jià)格的上漲也會(huì)加劇通貨膨脹；（3）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)銀行信貸的高度依賴(lài)在房?jī)r(jià)上漲與居民收入不相匹配時(shí)，因購(gòu)買(mǎi)能力的下降，使房產(chǎn)銷(xiāo)售下降，開(kāi)發(fā)商還貸能力下降，大量的貸款變成呆賬會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的危機(jī)從而引起整個(gè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)；（4）高房?jī)r(jià)會(huì)使經(jīng)濟(jì)要素的配置錯(cuò)位，加劇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的失衡；五是高房?jī)r(jià)給進(jìn)城務(wù)工人員融入城市提高了門(mén)檻，而往返于城鄉(xiāng)之間對(duì)交通等造成的壓力增加了城市化的成本，阻礙了城市化進(jìn)程。

2.2 對(duì)社會(huì)的影響

眾所周知，住房是人們的生活必需品，但高額的房?jī)r(jià)讓普通老百姓望而卻步，變成了對(duì)此需求的一種奢望或負(fù)擔(dān)，而富人是一套一套購(gòu)買(mǎi)，這樣無(wú)房者買(mǎi)不起房，有房者買(mǎi)房投機(jī)炒高房?jī)r(jià)來(lái)加劇無(wú)房者負(fù)擔(dān)，長(zhǎng)此下去會(huì)導(dǎo)致社會(huì)的不公，影響和諧社會(huì)的發(fā)展。另外房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期上漲，超過(guò)普通人們的消費(fèi)能力，必然導(dǎo)致交易量下降，空置率上升，造成了社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

3 住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的對(duì)策探討

3.1 建立住房體系，完善住房制度

我國(guó)的《住房保障法》在2008年10月經(jīng)全國(guó)人大常委會(huì)規(guī)劃會(huì)議確定為研究起草、2009年5月正式起草直到現(xiàn)今仍未出臺(tái)?，F(xiàn)有的部門(mén)法規(guī)實(shí)施隨意性強(qiáng)，缺乏統(tǒng)一的法律指導(dǎo)和約束，因此建立以穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展為目標(biāo)，以保障全國(guó)人民的住房需要為主線，嚴(yán)厲打擊不當(dāng)炒房、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)法律法規(guī)迫在眉睫。加快立法，用法律來(lái)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正軌、健康發(fā)展。其次政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，應(yīng)該讓目標(biāo)多層次性，確定短、中、長(zhǎng)期目標(biāo)，并把目標(biāo)細(xì)化使其具有可操作性。完善銀行信貸、房地產(chǎn)稅收等具體措施，根據(jù)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的不同情況制定不同的信貸門(mén)檻來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，如對(duì)開(kāi)發(fā)商提高開(kāi)發(fā)貸款利率，對(duì)炒房者嚴(yán)格限制住房貸款條件，上調(diào)利率，開(kāi)征房地產(chǎn)交易所得稅和房地產(chǎn)持有稅，對(duì)中低收入無(wú)房者提供政策性住房貸款風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制等實(shí)施宏觀調(diào)控。同時(shí)政府還應(yīng)結(jié)合實(shí)際，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)，控制高檔住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)，加大保障性住房、廉租房的供給，切實(shí)解決廣大普通老百姓的住房問(wèn)題。

3.2 合理利用資源，提高土地利用率

土地的稀缺及不可再生特點(diǎn)提醒合理利用土地資源的重要性。政府部門(mén)要加強(qiáng)土地使用的管理，嚴(yán)格審批程序、增強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的透明度、加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后的監(jiān)管，規(guī)范土地市場(chǎng)，有計(jì)劃、合理地使用土地，禁止囤積和炒賣(mài)。為有效防止土地囤積制定詳細(xì)并且行之有效的實(shí)施細(xì)則，減少閑置土地，降低空置率，防止資源的浪費(fèi)。

3.3 限制國(guó)外熱錢(qián)投機(jī)，借鑒國(guó)外好的經(jīng)驗(yàn)

對(duì)國(guó)外資本帶著套利動(dòng)機(jī)，危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全，約束金融政策的有效實(shí)施，加大人民幣升值的壓力，又推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的現(xiàn)象要進(jìn)行遏制。引導(dǎo)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有秩序地發(fā)展。另外，我們應(yīng)借鑒國(guó)外好的經(jīng)驗(yàn)。如美國(guó)通過(guò)“市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府干預(yù)相結(jié)合的分層調(diào)節(jié)制”對(duì)不同收入水平的群體采取不同措施，同時(shí)通過(guò)《住房法》、《城市重建發(fā)》、《國(guó)民住宅法》等一系列法律來(lái)解決居民的住房問(wèn)題。德國(guó)也有著完善的房地產(chǎn)制度，如住房補(bǔ)貼制度、住房?jī)?chǔ)蓄制度、購(gòu)建房稅收優(yōu)惠政策等，同時(shí)采取評(píng)估機(jī)制對(duì)不同地段、不同類(lèi)型的住房制定詳細(xì)的“基準(zhǔn)價(jià)格”，所有房地產(chǎn)交易價(jià)格都只能在此范圍內(nèi)進(jìn)行合理浮動(dòng)，從而杜絕了隨意哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。

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