李小群

編輯老師：

我父母于2008年底花21萬多元，買下了某市一套73平方米的房子。當(dāng)時賣房人崔某仍住在該房內(nèi)。他說自己還有一套住房在裝修，待裝修完就搬家并辦理過戶手續(xù)。于是雙方簽訂了買賣合同，同時約定三個月后崔某搬家并過戶。但隨后因為房價開始上漲，崔某反悔，一直沒有搬家，也不過戶。幾年時間，該地段的房價已近翻番。崔某要求退款給我父母，而我父母則堅持要房?，F(xiàn)在，我父母已訴至法院。請問老師，法院會支持我父母的要求嗎？

××九中

張海州

張海州同學(xué)：

房價變動是二手房交易糾紛發(fā)生的主要原因，司法實踐中經(jīng)常遇到因房價上漲，賣方不愿意再履行房屋買賣合同、千方百計解除合同的情景。而買方則堅決要求繼續(xù)履行合同，或者要求賠償房屋差價。甚至還有的房屋已經(jīng)交易結(jié)束若干年，賣方仍然希望找到漏洞推翻房屋買賣合同，從而導(dǎo)致糾紛發(fā)生。

你父母與崔某簽訂的買賣房屋合同，當(dāng)時應(yīng)是雙方的真實意思表示，該合同不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。因此，合同的當(dāng)事人雙方均應(yīng)按照約定全面履行合同義務(wù)。我國《合同法》第60條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”簽訂房屋買賣合同后，賣方不愿意再履行買賣合同，屬于違約行為，買方可以按照合同約定或者法律規(guī)定行使房屋買賣合同解除權(quán)，并要求賣方支付違約金、賠償金；也可以不行使解除權(quán)，要求賣方繼續(xù)履行該合同。

我國《合同法》第110條規(guī)定了以下幾種情形不適用強制履行：①法律上或者事實上不能履行；②債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高；③債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。除這三種情形外，都應(yīng)履行。《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！蓖瑫r，《合同法》第113條又規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！边@是《合同法》賦予守約方的權(quán)利。

該案目前已訴至法院，法院處理此類案件時遵循的基本原則是，不能讓毀約方通過他的毀約行為獲利，同時也不能讓守約方因守約而受到損失。崔某的違約行為違背了誠實信用原則，而“誠信原則是民事合同的帝王條款”。崔某因房價上漲而違約，但房子升值帶來的利益應(yīng)該由誰來享有？無疑，只有由守約方、誠信方享有，這個社會才有公平正義。按照法律的規(guī)定和法院以往的判例，如果有履行可能的，法院一般會判雙方繼續(xù)履行房屋買賣合同，辦理該房屋的過戶手續(xù)。如果確實不具有履行的可能性，那么法院會判賣方承擔(dān)違約責(zé)任，賠償買方的損失，而該損失包括房屋漲價后的價差的差價。編輯老師：

我國的糾紛解決方式除訴訟外，還有調(diào)解。通過調(diào)解，大量的糾紛得到解決。請問老師，我國的調(diào)解有哪些種類？

××十五中 李孔陽

李孔陽同學(xué)：

中國當(dāng)代的調(diào)解制度已形成了一個調(diào)解體系，主要有以下四種：

①人民調(diào)解。即民間調(diào)解，是基層村組、社區(qū)、企業(yè)、單位的人民調(diào)解委員會對民間糾紛的調(diào)解，屬于訴訟外調(diào)解。

②法院調(diào)解。這是人民法院對受理的民事案件、經(jīng)濟糾紛案件和輕微刑事案件進行的調(diào)解，是訴訟內(nèi)調(diào)解。對于婚姻案件，訴訟內(nèi)調(diào)解是必經(jīng)的程序。至于其他民事案件是否進行調(diào)解，取決于當(dāng)事人的自愿，調(diào)解不是必經(jīng)程序。經(jīng)法院調(diào)解制作的調(diào)解書與判決書有同等效力。

③行政調(diào)解。它分為兩種：一是基層人民政府，即鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府對一般民間糾紛的調(diào)解。二是國家行政機關(guān)依照法律規(guī)定對某些特定民事糾紛、經(jīng)濟糾紛或勞動糾紛等進行的調(diào)解，這些都是訴訟外調(diào)解。

④仲裁調(diào)解。即仲裁機構(gòu)對受理的仲裁案件進行的調(diào)解。調(diào)解不成即行裁決，這也是訴訟外調(diào)解。