爾東

你正在為想投資房地產(chǎn)而沒(méi)有大量資金而煩惱嗎？你正在為投資買房后管理的瑣事纏身而不得空閑嗎？如今市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種新的投資渠道——REITs，全稱為房地產(chǎn)信托投資基金，可以幫助您解決這些難題。

什么是房地產(chǎn)信托投資基金

所謂“房地產(chǎn)信托投資基金”，通俗地講，就是專業(yè)投資機(jī)構(gòu)（如銀行）將若干個(gè)房產(chǎn)的所有權(quán)以及在其基礎(chǔ)上產(chǎn)生的各種收益進(jìn)行打包，并將其變成一種由若干份數(shù)組成的金融產(chǎn)品，形式與國(guó)內(nèi)的基金一樣。投資者可通過(guò)認(rèn)購(gòu)該金融產(chǎn)品中的一定份數(shù)，來(lái)獲得投資標(biāo)的物部分所有權(quán)和部分基于所有權(quán)的收益。

與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資相比，投資REITs不但可以享有等同于投資房市的獲利，還具備了更強(qiáng)的流動(dòng)性和轉(zhuǎn)讓性。同時(shí)，根據(jù)房產(chǎn)打包范圍的不同，一般分為開(kāi)發(fā)型REITs和收租型REITs。但是由于開(kāi)發(fā)型REITs風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，目前國(guó)內(nèi)REITs幾乎全部為收租型（以下所說(shuō)的REITs特指該類型）。

持有REITs就如同持有股票一樣，投資REITs的回報(bào)主要來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)的租金收益或是按揭貸款的利息收入。

運(yùn)作模式有兩種，央行和證監(jiān)會(huì)牽頭

據(jù)悉，目前國(guó)內(nèi)的REITs有兩種模式，分別由央行和證監(jiān)會(huì)牽頭。

證監(jiān)會(huì)版REITs是以股權(quán)類產(chǎn)品的方式組建房地產(chǎn)投資信托基金，將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到REITs名下并分割出讓，房地產(chǎn)公司與大眾投資者一樣，通過(guò)持有REITS股份間接擁有物業(yè)所有權(quán)，REITs在交易所公開(kāi)交易，投資機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者均可參與。

而央行版的REITs是指銀行購(gòu)買某個(gè)房地產(chǎn)信托投資基金之后，將其作為單個(gè)的理財(cái)產(chǎn)品面向個(gè)人投資者發(fā)行。

投資百萬(wàn)，凈利潤(rùn)率8%

據(jù)越秀REITs（國(guó)內(nèi)第一家房地產(chǎn)信托投資基金）相關(guān)人士介紹，目前國(guó)內(nèi)的認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)是100萬(wàn)—300萬(wàn)元，雖然投資費(fèi)用較高，但是與投資各類地產(chǎn)相比，還是大大降低了投資門(mén)檻，滿足更多投資者的需求。截至2012年10月底，全國(guó)大約有10萬(wàn)多人辦理了相應(yīng)的開(kāi)戶手續(xù)，主要分布在北京、天津、上海、南京、廣州、深圳等地，其中上海地區(qū)的投資者約占據(jù)了近三分之一。

另外，盡管各地對(duì)開(kāi)戶資金的要求不同，但從目前開(kāi)戶情況看，近8成的投資者認(rèn)購(gòu)資金選擇100萬(wàn)—150萬(wàn)元。

據(jù)該人士介紹，由于投資收租型REITs需要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅、12%的租賃稅和25%的利得稅，所以收租型REITs的預(yù)計(jì)年投資凈利潤(rùn)率為8%—10%之間。而AC尼爾森調(diào)查公司統(tǒng)計(jì)，2008—2010年期間，地產(chǎn)（實(shí)物）平均年投資凈利潤(rùn)率僅為6%。兩者相比，投資REITs回報(bào)更誘人。

前景看好

據(jù)業(yè)內(nèi)相關(guān)人士介紹，目前不少投資者，甚至包括一些風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)頗為看好這種投資方式，理由如下：

第一， 投資風(fēng)險(xiǎn)可控。因?yàn)槟壳皣?guó)內(nèi)的REITs與國(guó)際REITs操作不同，凡是成為REITs打包范圍內(nèi)的房產(chǎn)全部由業(yè)內(nèi)知名房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)，同時(shí)要經(jīng)過(guò)業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行相應(yīng)評(píng)估，且要具有較高的投資價(jià)值，在一定程度上保障了投資者的權(quán)益。如上海地區(qū)的越秀REITs地產(chǎn)包中的產(chǎn)品幾乎全部都是當(dāng)?shù)刂纳虡I(yè)地產(chǎn)，如停車場(chǎng)、寫(xiě)字樓，這些商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論是出租率還是租金都比較高。

第二， 投資回報(bào)期短。目前國(guó)內(nèi)的REITs投資回報(bào)期約5年，遠(yuǎn)比投資實(shí)體房產(chǎn)回報(bào)期要短。

第三， 時(shí)下國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展期，但由于價(jià)格攀升速度太快，一直無(wú)法與大眾投資者接軌，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)始虛高，如今這種新的交易模式，在一定程度上緩解了市場(chǎng)虛高的成分，使得國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更加平穩(wěn)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

REITs的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自兩個(gè)方面，首先是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，表現(xiàn)為所打包的物業(yè)是否能夠按照預(yù)期的時(shí)間和租金進(jìn)行出租，而且收益和行業(yè)景氣程度密切相關(guān)；其次是政策風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在國(guó)家的法律法規(guī)對(duì)RIETs產(chǎn)品的發(fā)展沒(méi)有明確規(guī)定。