王晶

他是一位地道的北京人，但他曾長期在英國生活和工作，他曾是一位負(fù)責(zé)國際并購事務(wù)的優(yōu)秀律師，但他卻完成一般人不可能實現(xiàn)的逾越，成為了一個跨國房地產(chǎn)企業(yè)的管理者，他就是英國邦瑞中華區(qū)首席代表白兮。雖然乍一聽還有些陌生，但如今他已經(jīng)是邦瑞董事會里最年輕的一位董事。他的血液里流淌著不安分的因子，無法只滿足于只是一位風(fēng)險提示的呼吁者，而他真正想做到的是一位實實在在能讓投資者減少風(fēng)險的參與者。

華麗轉(zhuǎn)身

加入邦瑞前，白兮一直在一家跨國的頂級律師事務(wù)所工作，主要為跨國企業(yè)從事并購，同時提供法律服務(wù)和專業(yè)建議，因為工作的關(guān)系，白兮來到倫敦。在工作的同時，細(xì)心的白兮慢慢發(fā)現(xiàn)一個有意思的規(guī)律：中國企業(yè)走出去大多數(shù)是從業(yè)務(wù)發(fā)展開始，而并不注重體制發(fā)展，而國外的跨國企業(yè)卻很注重內(nèi)部的管理結(jié)構(gòu)的完善，兩者有很大的區(qū)別，也暴露了很大的風(fēng)險。

身為律師的白兮對于這一現(xiàn)象非常有感觸，他想到了華威在美國的失敗，談到了王致和在海外的悲慘歷程，都因商標(biāo)注冊問題，出現(xiàn)知識產(chǎn)權(quán)之爭，影響了業(yè)務(wù)，失去了市場，更嚴(yán)重的甚至給企業(yè)管理者帶來牢獄之災(zāi)。究其根源便是中國企業(yè)不了解相關(guān)的法律風(fēng)險。

“我每天不斷的、重復(fù)的處理這些機(jī)構(gòu)投資者的法律問題，它們不斷的折磨我，不斷給我出一些新的難題，”白兮語重心長地說，“這個時候我開始有了一個想法，如果我不僅僅是在法律的層面參與其中，如果我能夠參與到企業(yè)的管理中，不但能帶領(lǐng)企業(yè)在業(yè)務(wù)中發(fā)展，而且?guī)椭顿Y機(jī)構(gòu)和投資者把風(fēng)險最小化，讓中國企業(yè)在進(jìn)軍海外時風(fēng)平浪靜。”隨著處理的類似案例越來越多，這個想法也越來越強(qiáng)烈，“風(fēng)險最小化不該是在律師嘴里出，而是出自從管理者之口。”從此，這便成了白兮的奮斗目標(biāo)。

如果說律師的責(zé)任感是白兮轉(zhuǎn)行的起緣，那么初到英國租房子的慘痛經(jīng)歷就可以說是他轉(zhuǎn)投房企的直接動力！坐在記者面前的白兮，整個人顯得隨和、謙遜、友善，看著北京窗外霧蒙蒙的天氣，白兮想到了英國的天氣，同時也和記者分享了那段租房的慘痛經(jīng)歷。

2004年，白兮初到英國，但讓他沒有想到的是，揣著相當(dāng)于4萬人民幣卻租不到一處心儀的住所?！跋氩坏阶夥孔硬粌H像打仗，而且還需要計策”白兮笑著回憶道：第一次，由于沒有經(jīng)驗，還對幾家進(jìn)行了比較才做了決定，結(jié)果房子早已被租出去。第二次改變策略，發(fā)現(xiàn)看同一家房子最少是四五家一起，當(dāng)我打算定下來的時候，房東因為其它英文比自己強(qiáng)而租給了別人。直到第三次看完照片就直接出手了，而且先交付半年的租金才贏得房東的青睞。這種失敗感讓白兮壓抑了好一陣子，后來才知道，很多和自已一樣的租客因為租不到房子只能找人合住一屋。

在租房市場受到重創(chuàng)的白兮決定在倫敦買房。然而作為律師的白兮買房的想法卻顯得過于保守，但與其說保守，不如說律師的職業(yè)天性讓他更加注重細(xì)節(jié)，最終他選擇了一個維多利亞式老房子，他幾乎考慮了所有的因素，包括地理，地價，拆遷等，但忽略了氣象學(xué)，老房子每年冬天房頂都會發(fā)霉，導(dǎo)致這個房子讓我花了大筆的維修費用。當(dāng)時的白兮就暗暗發(fā)誓，如果踏出律師這個門，下一步一定進(jìn)入房地產(chǎn)這個行業(yè)。

三年的時間一晃而過，2008年，一個巧合的機(jī)會，白兮與邦瑞的全球總裁結(jié)緣，隨后，實現(xiàn)了他從律師到英國首屈一指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中國區(qū)負(fù)責(zé)人的華麗轉(zhuǎn)身。

結(jié)緣邦瑞

“不管在律師界還是在管理界，這是我的責(zé)任也是使命，希望能為中國的投資者提供實質(zhì)的建議，不再是出現(xiàn)問題的時候再去補(bǔ)救，這是我在律師的時候最想做的事情?！庇谑前踪庵鲃诱埨t，希望自己能夠帶領(lǐng)邦瑞進(jìn)軍中國市場。

雖然大膽請纓，但他并沒有如愿拿到尚方寶劍，這并沒有讓白兮放棄這個中國夢，并仍然堅信中國市場的無限潛力。擺在他面前的難題是：怎么能用非保守的方法來說服一個保守國家的保守型企業(yè)的決策者。盡管國際環(huán)境下，很多跨國企業(yè)在紛紛撤離中國，但他的信心依然沒有絲毫動搖。

隨著國際市場不斷的發(fā)生著變化，任何一個上市的房企都開始認(rèn)識到：純粹依靠本地的購買力，企業(yè)的發(fā)展必將面臨瓶頸。此時，白兮的中國夢終于有了嶄露頭角的機(jī)會。他開始帶領(lǐng)團(tuán)隊對中國的市場進(jìn)行調(diào)研。隨后，他的想法得到了進(jìn)一步的實施，最終決定把亞洲的第一個分支機(jī)構(gòu)首先設(shè)立在中國北京。

2012年，白兮帶著邦瑞地產(chǎn)正式進(jìn)駐中國，白兮認(rèn)為市場真正的發(fā)展不是源于對市場直接的投入，而是更多的本土化思路。于是他在北京建立了一個全本土化的精英團(tuán)隊，并且立志打造成一個精英式專家團(tuán)隊，他的目標(biāo)不僅僅是賣出房子，更多的是給中國的業(yè)主提供了一個未來十年的離岸資本配置的專家建議。

功夫不負(fù)有心人，經(jīng)過白兮半年的用心經(jīng)營，邦瑞已在中國有了一片天地，同時也得到了中國業(yè)主的信賴和認(rèn)可。在記者問及面對近70%的投訴率時，白兮禁不住笑出了聲音，并如是告訴記者：“我們接到電話的投訴很多是因為業(yè)主選好的戶型，沒有及時做決定后來房子被賣掉了，連同事也整天愁眉苦臉的，因為沒有房子給約定好的業(yè)主。”此時，記者看到了他眼中的中國夢似乎又邁進(jìn)了一步。

量體裁衣

白兮除了強(qiáng)調(diào)硬件，軟件方面的服務(wù)也是緊跟不誤，為此，他帶領(lǐng)他的團(tuán)隊對具體的業(yè)主進(jìn)行“量體裁衣”式的服務(wù)，并設(shè)立了專門的“產(chǎn)品拓展部”為客戶提供投資分析報告，通過對客戶收集來的針對性數(shù)據(jù)直接對客戶進(jìn)行分析，根據(jù)不同類型的各類需求選擇一個最適合業(yè)主的方案，力求把前期到后期的風(fēng)險最小化。比如，英國有政策對海外免收資本得利率（房產(chǎn)稅），邦瑞在前期就對業(yè)主進(jìn)行風(fēng)險提示和專業(yè)建議。如果業(yè)主僅僅希望未來只用于投資而不自住的話，白兮及他的團(tuán)隊會建議進(jìn)行其它的移民安排，最好是用一個非移民的身份。白兮透露，通過技術(shù)性的模式可以避免一個很大的22%-27%的資本得利稅，如此的過程，比起已經(jīng)出了問題再解決要安全得多。同時，對中國投資者提供一戰(zhàn)式的服務(wù)，承諾兩年的包租戶服務(wù)以及租金的回報率。在白兮看來，通過承諾回報率，才能讓中國的業(yè)主在海外投資的時候更沒有后顧之憂。

“這是我的責(zé)任也是使命”，貌似簡單的幾個字眼，卻字字鏗鏘有力。白兮告訴記者，他一直認(rèn)為國內(nèi)的投資者只是對海外房地產(chǎn)的購買流程不了解，但后來他發(fā)現(xiàn)中國的新一代新富階層在投資領(lǐng)域沒經(jīng)驗及感性的想法才是最大的風(fēng)險。比如說國內(nèi)投資者在海外置業(yè)時要求房子一定是自己的夢想中的樣子，習(xí)慣于站在實物的角度來分析，但其實這種感性的完美主義的投資想法，不適合理性的投資需求，為此，白兮為國內(nèi)投資者在海外資本配置中提供了幾點建議。

首先，如果要投資公寓，要優(yōu)先選擇新建公寓，白兮認(rèn)為掌握了這個規(guī)律，便已經(jīng)降低了50%的風(fēng)險。據(jù)查也顯示，五年內(nèi)海外投資者選擇公寓的占35%，選擇二手的別墅和二手房分別只占是0.15%和0.1%。

其次是法律風(fēng)險，主要的差別就是在中介買房還是在開發(fā)商買房，兩者特點不同，優(yōu)勢各異。中介買房選擇余地更多，而開發(fā)商更加保守且更負(fù)責(zé)任，因為開發(fā)商更注重和業(yè)主建立關(guān)系，并提供后續(xù)的客戶服務(wù)。白兮建議應(yīng)該選擇認(rèn)可度高的機(jī)構(gòu)，在咨詢時除了聽取法律方面的建議，還要理解購買的流程及稅收的介紹，至少能規(guī)避20-30%的風(fēng)險。

最后是費用風(fēng)險，作為管理者，白兮提醒投資者注意所有的房子在投資的時候都會有一系列的隱含的費用，就是房價之外的費用，如果這個費用不被注意或被人為忽略的話，其實本身就是對投資本身的一種風(fēng)險，而且這些稅費還有相關(guān)的服務(wù)費用，了解清楚才能真正衡量房產(chǎn)在未來的增值潛力。